§ 7. Договоры, направленные на передачу имущества в пользование (управление)

Это обязательство, являющееся в соответствии с ГК РФ одной из раз­новидностей аренды, не получило широкого распространения на практи­ке. Причины этого лежат в самой его сути: для собственника предприятия нет смысла отдавать его в аренду, если оно приносит приемлемый доход, а прибыль арендатора должна быть уменьшена на сумму арендных пла­тежей. Поэтому и судебная практика по аренде предприятий невелика, и в ней пока не появилось сколько-нибудь заметных обобщений.

Обычно в аренду переходят небольшие предприятия типа рынка, ма­газина, платной парковки и т.п. Договор аренды предприятия, как и лю­бая аренда, является обязательством, направленным на возмездную пе­редачу имущества во временное пользование, но если общие положения об аренде допускают наличие у арендатора только права пользования, то в данном случае оно всегда сочетается с владением. Невозможно предста­вить ситуацию, когда предприятием владеет один субъект, а ведет пред­принимательскую деятельность другой.

Правовое регулирование аренды предприятий построено в ГК РФ по традиционной для него схеме: от общего к частному. Поэтому § 5 гл. 34 ГК РФ, регулирующий такую аренду, содержит лишь специальные нор­мы, постоянно заставляя обращаться то к общим положениям об аренде, то к аренде недвижимости.

Лежащие на поверхности интересы сторон договора состоят для арен­додателя в получении арендной платы, а для арендатора — в осуществле­нии такой деятельности, которая позволит ему покрыть расходы по плате и получить доход. На самом деле интересы могут быть разнообразнее.

Стороны договора представлены арендатором, в роли которого вы­ступает коммерческая или обладающая правом на предприниматель­ство некоммерческая организация, либо индивидуальный предприни­матель. Тот же круг субъектов действует и в качестве арендодателей; к нему, однако, следует добавить государственные и муниципальные ор­ганы, уполномоченные сдавать в аренду соответствующие имуществен­ные комплексы.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежит госу­дарственной регистрации и считается заключенным не раньше момента такой регистрации. Последствием несоблюдения формы договора арен­ды является его недействительность.

Его предмет во многом напоминает предмет продажи предприятия. Последнее и здесь рассматривается как объект права, имущественный ком­плекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельнос­ти и включающий земельный участок, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Арендатору передаются также на условиях и в пределах, предусмотренных договором, оборотные средства, т.е. запасы сырья, топлива, материалов и т.п. Он по­лучает права на обозначения, индивидуализирующие деятельность пред­приятия, и другие исключительные права; арендодатель уступает ему права требования и переводит на него относящиеся к предприятию долги. Права владения и пользования имуществом, находящимся в собственности дру­гих лиц (например, техникой, которой сам арендодатель владеет на правах аренды) могут быть переданы арендатору, если это не противоречит усло­виям договоров между этими лицами и арендодателем.

Правомочия арендодателя, имеющиеся у него на основании получен­ных лицензий на занятие соответствующими видами деятельности, как правило, не подлежат передаче арендатору. Включение в состав предпри­ятия обязательств, исполнить которые арендатор не может за отсутствием у него лицензии, не освобождает арендодателя от соответствующих обя­зательств перед кредиторами.

Цена договора, или арендная плата — его существенное условие. Раз­мер платы должен быть предусмотрен в договоре, иначе он считается не­заключенным.

Срок договора подчинен правилам, рассмотренным выше примени­тельно к общим положениям об аренде.

В обязанности арендодателя входит подготовка предприятия к пере­даче, что означает, главным образом, составление передаточного акта, и передача предприятия арендатору на основе этого акта, в котором отра­жаются все активы и пассивы имущественного комплекса.

В обязанности арендодателя входит письменное уведомление креди­торов по обязательствам, включенным в состав предприятия, о переда­че предприятия в аренду. Такое уведомление направляется кредиторам в период до передачи предприятия. Кредитор, который не сообщил о сво­ем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня по­лучения уведомления потребовать прекращения или досрочного испол­нения обязательства и возмещения убытков. Однако он применительно к рассматриваемому договору не обладает правом требовать признания его недействительным.

Что касается кредитора, который не был уведомлен о передаче пред­приятия в аренду, то он может предъявить иск по тем же основаниям в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче. После передачи предприятия арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам, переведен­ным на арендатора без согласия кредитора.

Арендатор, если между сторонами не возникло разногласий, обязан принять предприятие и вносить арендную плату в порядке^[165], размере и сро­ки, предусмотренные договором.

Арендатор обладает самыми широкими правами в отношении пере­данного ему имущества. И если договор аренды не содержит ограниче­ний и запретов, он вправе без согласия арендодателя реализовывать, об­менивать и передавать в пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав предприятия. Арендатор может сдавать их в субарен­ду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отноше­нии таких ценностей другим субъектам при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не входит в противоречие с дого­вором аренды.

Отсюда вытекает право арендатора, поскольку оно не ограничено до­говором, без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендо­ванного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, рас­ширение и техническое перевооружение, если все это увеличивает стои­мость предприятия.

Арендатор на основании диспозитивного правила, установленного в ст. 662 ГК РФ, сохраняет право на возмещение ему стоимости неотде­лимых улучшений в имуществе предприятия независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.

По завершении срока действия договора или при необходимости пре­кратить его по другим основаниям предприятие должно быть возвращено арендодателю в состоянии, обусловленном договором, а за отсутствием в нем каких-либо указаний — обычаями делового оборота. Арендатор обя­зан подготовить предприятие к передаче и составить передаточный акт, с подписанием которого отношения сторон по договору прекращаются.

Конфликтные ситуации в аренде предприятия, помимо типичных для любых арендных отношений, связаны с неотделимыми улучшения­ми. Дело в том, что арендодатель может быть освобожден судом от обя­занности возместить арендатору стоимость таких улучшений, но для это­го он должен доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повы­шают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества, либо эксплуатационных свойств, или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Между сторонами возможны также споры по поводу распределения сумм, вложенных арендатором в развитие предприятия или, напротив, подлежащих компенсации ввиду его упущений.

Ответственность сторон предполагает возмещение убытков в полном объеме. Штрафные санкции предусматриваются в обязательстве на слу­чай задержки передачи предприятия, его возврата арендодателю, про­срочки платежей и т.п.

Прекращение договора подчинено основаниям, общим для обяза­тельств аренды. Однако, как и в обязательстве продажи предприятия, ус­тановленные в ГК РФ правила о последствиях недействительности сделок либо об изменении и расторжении договора, предусматривающие рести­туцию, могут быть применены к договору аренды предприятия лишь в том случае, когда такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора и не противоречат общественным интересам.

Договор лизинга. Предприниматель, у которого отсутствует необхо­димое ему для работы оборудование, транспортные средства и т.п. может выйти из положения несколькими способами. Первый вариант состоит в приобретении нужного ему имущества, что, однако, связано с необхо­димостью полной оплаты его стоимости, а если это имущество требуется ему лишь на определенный срок, то данный вариант вряд ли приемлем. Вторая возможность связана с арендой, но здесь возникнет сложность с поиском партнера, готового предоставить нужное имущество на требуе­мый срок. Третий способ заключается в использовании лизинга, который именуется в § 6 гл. 34 ГК РФ финансовой арендой и сводится к вступле­нию предпринимателя в договор с коммерческой организацией, специа­лизирующейся на передаче в аренду определенного имущества.

Указанный договор определен в ст. 665 ГК РФ следующим образом: по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приоб­рести в собственность указанное арендатором имущество у определенно­го им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во вре­менное владение и пользование для предпринимательских целей^[166].

Если предмет лизинга и продавец выбраны арендатором, арендода­тель не несет ответственности за их выбор и связанные с ним возмож­ные негативные проблемы. Договором, однако, может быть предусмот­рено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Предметом договора выступает любое непотребляемое имущество, используемое для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов. В договоре лизинга указываются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве предмета лизинга. При отсутствии этих данных условие о предмете считается не согласованным сторонами, а до­говор лизинга — незаключенным.

В договоре может быть указано, что предмет лизинга переходит в соб­ственность арендатора по истечении срока договора или даже до его ис­течения на условиях, предусмотренных соглашением сторон.

Формы лизинга различаются по его субъектному составу. Существу­ет внутренний лизинг, когда арендодатель и арендатор являются резиден­тами РФ, и международный лизинг, когда один из названных субъектов к числу таких резидентов не относится.

В ходе исполнения договора арендодатель, приобретая имущест­во для арендатора у продавца, должен уведомить последнего о том, что это имущество предназначено для передачи его в аренду определенно­му лицу. Смысл такого уведомления состоит в том, что предмет договора по общему правилу передается продавцом непосредственно арендатору, причем в месте нахождения последнего. Кроме того, арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу требования из договора купли- продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в том числе в отношении качества и комплектности имущества, сроков его постав­ки и т.п. Арендатор в данном случае имеет права и обязанности покупа­теля (кроме, понятно, обязанности оплатить приобретенное имущест­во), но не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

Арендодатель, если выбор продавца осуществлял арендатор, не отве­чает перед ним за выполнение продавцом требований, вытекающих из до­говора купли-продажи. Но если просрочка в передаче предмета договора допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, аренда­тор вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В обязанности арендодателя входит предоставление арендатору пред­мета лизинга в состоянии, отвечающем условиям договора и назначению данного имущества. Арендатор, если в договоре не указано иное, за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и обеспе­чивает его сохранность, а также проводит капитальный и текущий ремонт. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю пред­мет лизинга в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормально­го износа, или в состоянии, обусловленном договором лизинга.

Несмотря на то что право собственности на предмет лизинга сохраня­ется за арендодателем, риск случайной гибели или случайной порчи, если иное не предусмотрено договором лизинга, переходит к арендатору в мо­мент передачи ему данного предмета. Иными словами, ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба после фактической приемки предмета лизинга несет арендатор.

Договор доверительного управления имуществом не получил широкого распространения в практике предпринимательства и встречается, глав­ным образом, в виде доверительного управления денежными средства­ми, осуществляемого банками, и доверительного управления ценными бумагами.

В соответствии с определением этого договора, приведенным в ст. 1012 ГК РФ, одна сторона, т.е. учредитель управления, передает другой сторо­не, именуемой доверительным управляющим, на определенный срок иму­щество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуще­ствлять управление этим имуществом в интересах самого учредителя уп­равления или указанного им лица — выгодоприобретателя.

Важно подчеркнуть, что передача имущества в доверительное управ­ление не влечет перехода права собственности на него к доверительно­му управляющему, который в ходе доверительного управления вправе от своего имени совершать в отношении этого имущества в пределах, пре­дусмотренных в договоре доверительного управления, любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Учредителем доверительного управления является собственник иму­щества, а доверительным управляющим — индивидуальный предприни­матель или коммерческая организация. Унитарные предприятия, равно как государственные органы и органы местного самоуправления, не мо­гут принимать на себя функции доверительных управляющих.

В качестве объектов доверительного управления выступают предпри­ятия и другие имущественные комплексы, объекты недвижимости, другое имущество, ценные бумаги и права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами. Деньги, за исключением случаев, предусмотренных законом, не могут быть самостоятельным объектом доверительного уп­равления^[167]. Не передается в доверительное управление и имущество, на­ходящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении госу­дарственных и муниципальных унитарных предприятий и учреждений.

Переданное в доверительное управление имущество обособляется от другого имущества учредителя управления и доверительного управляю­щего. Важное значение для учредителя управления имеет то обстоятель­ство, что обращение взыскания по его долгам на имущество, переданное в доверительное управление, не допускается, кроме случаев банкротства учредителя, когда доверительное управление этим имуществом прекра­щается и оно включается в конкурсную массу.

К существенным условиям договора доверительного управления отно­сятся состав передаваемого в управление имущества; наименования лиц, в интересах которых осуществляется управление имуществом, т.е. учреди­теля управления или выгодоприобретателя; размер и форма вознагражде­ния управляющему и срок действия договора, который не может превы­шать пяти лет. Если по окончании срока его действия ни одна из сторон не заявила о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие существовали ранее.

Рассматриваемый договор под страхом недействительности заключа­ется в письменной форме, а если речь идет о доверительном управлении недвижимым имуществом, то в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимости, причем передача последней в управление тре­бует государственной регистрации в том же порядке, что и переход пра­ва собственности на это имущество.

В ходе исполнения договора доверительный управляющий в рамках, установленных в договоре, осуществляет правомочия собственника в от­ношении вверенного ему имущества. Однако распоряжение недвижимым имуществом допустимо лишь в случаях, определенных договором.

Все, что приобретено управляющим в процессе исполнения обяза­тельства, включается в состав переданного в доверительное управление имущества; за счет этого имущества погашаются возникающие в связи с управлением долги, что и находит отражение в отчете управляющего, который он обязан представлять учредителю управления и выгодопри­обретателю.

Вознаграждение управляющего и возмещение расходов по довери­тельному управлению имуществом производятся за счет доходов от ис­пользования этого имущества.

В основе ответственности доверительного управляющего лежит оце­ночный критерий отсутствия «должной заботливости» об интересах выго­доприобретателя или учредителя управления. Он должен возместить вы­годоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управ­ления имуществом, а учредителю управления — реальный ущерб, если же учредитель является также и выгодоприобретателем, то и упущен­ную выгоду.

Доверительный управляющий, однако, освобождается от ответствен­ности, если докажет, что убытки возникли ввиду непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления.

Возникшие в связи с доверительным управлением имуществом долги по обязательствам погашаются за счет этого имущества, а если его окажет­ся недостаточно, то взыскание обращается на имущество доверительного управляющего. При недостаточности имущества последнего для покрытия долгов к взысканию привлекается имущество учредителя управления, ко­торое не было передано им в доверительное управление. Возможная угроза имуществу учредителя может быть смягчена предоставлением доверитель­ным управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут возникнуть в результате ненадлежащего исполнения договора.

Договор доверительного управления, когда он обслуживает предпри­нимательство, прекращается, главным образом, в связи с отказом учре­дителя управления от договора при условии уведомления доверительно­го управляющего об отказе за три месяца до прекращения обязательства и выплаты ему предусмотренного договором вознаграждения.

Договор коммерческой концессии. В ст. 1027 ГК РФ указанный договор определяется следующим образом: по договору коммерческой концессии правообладатель обязуется предоставить пользователю за вознаграждение на срок или без указания срока право использования в предприниматель­ской деятельности пользователя комплекса принадлежащих правооблада­телю исключительных прав — права на фирменное наименование, ком­мерческое обозначение правообладателя, на охраняемую коммерческую информацию, иные предусмотренные договором объекты исключитель­ных прав — товарный знак, знак обслуживания и т.д.

Договоры такого рода нашли широкое применение в России ввиду их очевидного полезного эффекта: российская коммерческая организация или индивидуальный предприниматель получают возможность исполь­зовать комплекс исключительных прав, деловую репутацию и коммерче­ский опыт правообладателя в определенном объеме, с указанием или без указания территории использования в оговоренной сфере предпринима­тельской деятельности, которая обычно сводится к продаже полученных от правообладателя товаров или товаров, произведенных пользователем, выполнению работ и т.п.

Договор коммерческой концессии под угрозой недействительности за­ключается в письменной форме и подлежит регистрации органом, который ранее осуществил регистрацию юридического лица или индивидуально­го предпринимателя — правообладателя по договору. А если правообла­датель зарегистрирован в иностранном государстве, регистрация догово­ра коммерческой концессии производится органом, осуществившим реги­страцию пользователя. В отношениях с третьими лицами стороны вправе ссылаться на договор лишь с момента его регистрации.

Такой договор, если им предусмотрено использование объекта, охра­няемого патентным законодательством (например, товарный знак, знак обслуживания), должен быть зарегистрирован и в федеральном органе ис­полнительной власти в области патентов и товарных знаков; в противном случае договор считается ничтожным.

Форма вознаграждения, выплачиваемого пользователем правообла­дателю, определяется договором коммерческой концессии и может вы­ражаться в отчислениях от выручки, фиксированных разовых или пери­одических платежах и т.п.

Возможен вариант, когда договором коммерческой концессии пре­дусмотрено право пользователя разрешать другим лицам использование предоставленного ему комплекса исключительных прав или его части в порядке субконцессии на условиях, согласованных с правообладателем. В обязательстве, более того, может быть установлена обязанность поль­зователя предоставить в течение определенного срока тому или иному числу лиц право пользования этими правами на условиях субконцессии. При этом следует иметь в виду, что пользователь по общему правилу не­сет субсидиарную ответственность за вред, причиненный правообладате­лю действиями вторичных пользователей.

При досрочном прекращении договора коммерческой концессии пра­ва и обязанности пользователя по договору, если в нем не предусмотрено иное, переходят к правообладателю при условии, что он не откажется от принятия на себя прав и обязанностей по этому договору.

В обязанности правообладателя входит выдача пользователю предус­мотренных договором лицензий и обеспечение регистрации договора. Кроме того, он должен передать пользователю техническую и коммер­ческую документацию, а также любую иную информацию, необходимую для работы по договору коммерческой концессии.

Необходимо принять во внимание тот факт, что правообладатель не­сет субсидиарную ответственность по предъявляемым к пользователю требованиям о несоответствии качества товаров, работ, услуг, предостав­ляемых пользователем по договору коммерческой концессии. По требо­ваниям, предъявляемым к пользователю как изготовителю товаров по до­говору, правообладатель отвечает солидарно с ним. Поэтому в сферу ин­тересов правообладателя входит инструктаж пользователя по вопросам, связанным с исполнением договора, оказание ему постоянного техниче­ского и консультативного содействия, контроль качества товаров, произ­водимых пользователем в силу договора.

К договорным обязанностям пользователя относится:

—использование фирменного наименования и коммерческого обозначения правообладателя именно таким образом, как это указано в договоре;

— обеспечение соответствия качества производимых им на основе догово­ра товаров (работ, услуг) качеству производимых правообладателем ана­логов;

— информирование покупателей о том, что он использует фирменное на­именование или иное средство индивидуализации в силу договора ком­мерческой концессии;

— соблюдение инструкций и указаний правообладателя, в том числе в час­ти оформления коммерческих помещений;

— оказание покупателям тех дополнительных услуг, на которые они могли бы рассчитывать, имея дело непосредственно с правообладателем, и т.п.

Договор коммерческой концессии относится к той редко встречаю­щейся разновидности предпринимательских обязательств, по которым мо­гут быть предусмотрены ограничения прав сторон. Так, в договор может быть включено обязательство правообладателя не предоставлять другим помимо пользователя лицам такие же комплексы исключительных прав для их использования на закрепленной за пользователем территории. Рав­ным образом правообладатель может обязаться воздерживаться от ведения собственной аналогичной деятельности на этой территории.

Возможные ограничения для пользователя состоят в его обязанно­сти не конкурировать с правообладателем на территории, на которой дей­ствует договор коммерческой концессии в части работы пользователя с использованием принадлежащих правообладателю исключительных прав; отказе пользователя от получения по договорам коммерческой концес­сии таких же прав у конкурентов правообладателя; обязательстве поль­зователя по согласованию с правообладателем места расположения ком­мерческих помещений, необходимых для реализации полученных исклю­чительных прав.

Ограничительные условия, однако, не должны противоречить антимо­нопольному законодательству. Кроме того, признаются ничтожными ус­ловия, смысл которых состоит в праве правообладателя каким-либо обра­зом определять цену продажи товара пользователем; в праве пользователя продавать товары (работы, услуги) исключительно определенной катего­рии покупателей либо исключительно покупателям, которые имеют место нахождения или жительства на указанной в договоре территории.

Подобно тому, как это имеет место в аренде, пользователь по договору коммерческой концессии, надлежаще исполнявший свои обязанности, уп- равомочен по истечении срока договора на заключение договора на новый срок на тех же условиях. Правообладатель, однако, вправе отказать ему в заключении договора на новый срок при условии, что в течение трех лет со дня истечения срока данного договора он не будет заключать с другими лицами аналогичные договоры коммерческой концессии, действие кото­рых будет распространяться на ту же территорию, на которой действовал прекратившийся договор. Если до истечения трехлетнего срока правооб­ладатель захочет предоставить кому-либо те же права, какие были у поль­зователя по прежнему договору, он обязан предложить пользователю за­ключить новый договор либо возместить понесенные им убытки, причем при заключении нового договора его условия должны быть не менее бла­гоприятны для пользователя, чем условия прекратившегося договора.

Если договор коммерческой концессии заключен без указания срока, что на практике встречается нечасто, каждая из его сторон вправе отка­заться от договора, уведомив об этом другую сторону за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. В этом случае, равно как при досрочном расторжении срочного договора коммерческой концессии, необходима регистрация расторжения в том же порядке, в ка­ком регистрируется заключенный договор.

Прекращение договора может быть связано и с прекращением прина­длежащих правообладателю прав на фирменное наименование и коммер­ческое обозначение без замены их новыми аналогичными правами.