<<
>>

5.8. Моделирование критических ситуаций на рынке недвижимости

Установление закономерностей функционирования рынка недвижимости и характера взаимодействий его основных участ­ников посредством моделирования их предпочтений, определе­ние условий качественных и количественных изменений состоя­ния рынка — актуальные задачи современных экономических ис­следований.

Исследуя поведение участников рынка, необходимо дос­тичь следующих целей:

- выявить предпочтения участников рынка;

- объяснить, почему субъектами принимаются те или иные решения;

- как формируется спрос на различные виды благ;

- как формируется предложение — решение фирм об объе­мах и способах производства;

- как субъекты рынка приспосабливаются к меняющимся условиям рынка.

В качестве методологической базы моделирования объекта исследования выбрана технология комплексного оценивания с использованием бинарных деревьев целей (критериев) и топо­логии матриц нечеткой свертки в виде семейства линий одинако­вой цены (изопрайс).

Процедура исследования естественным образом разбивает­ся на этапы:

- расширение класса матриц нечеткой свертки на случай не­четкой функции нечетких аргументов для моделирования катастрофических ситуаций и областей бифуркации;

- разработка математических и программных моделей мно­гофакторных функций спроса и предложения;

- моделирование рыночного пространства наложением предшествующих моделей в широком диапазоне пред­почтений участников рынка;

- исследование рынка недвижимости в рамках поставлен­ной цели.

Поведение действующих на рынке субъектов взаимообу­словлено и многофакторно. Ключевым моментом моделирова­ния следует считать представление многофакторных функций спроса и предложения, которое является главным предметом об­суждения в данном разделе.

Пусть факторами детерминанта спроса (предпочтения поку­пателей) являются:

Р" — цена покупки 1 м2 недвижимости основного вида;

(Р/,..., РЩ) — цены на иные виды недвижимости, заменяю­щие основной вид недвижимости (найм, аренда, субаренда, по­купка и т. д.);

(Р{,...,Рт) — цены на услуги, дополняющие данное благо в потребление: налоги, содержание, развитие недвижимости и т. д.;

У — доход потребителя, выделяемый им для покупки дан­ной недвижимости;

2 — вкусы и предпочтения потребителя недвижимости как блага;

N — объективные, естественные (внешние) условия потреб­ления (окружающая среда, климат, внешнее окружение);

Е — ожидания потребителей (динамика законодательства, изменение внешних условий, тенденции рынка и т. д.).

В общем виде функция спроса есть функция многих пере­менных:

а" — г(р", р,..., р , ,..., рт, у, 2, N, е).

Сокращение числа принимаемых во внимание факторов диктуется целями моделирования. На данной методологической основе можно предложить следующий, в перспективе расши­ряющийся, ряд моделей функции спроса.

а" — Г1(р", 2) — для описания зависимости спроса от це­ны и привлекательности объекта недвижимости (семейство кри­вых спроса по уровням привлекательности) — соответствие це­ны размеру благ.

0" — (Р", У) — для описания зависимости спроса от це­ны и дохода потребителей (семейство кривых спроса по уровням дохода).

0" — (р2 (р", 2), 2) — для описания зависимости спроса

от композиции цены и дохода потребителей с привлекательно­стью объекта недвижимости.

Q4 — (Р1, , У^ — для описания зависимости спроса

от композиции сверток цены и привлекательности объекта не­движимости с доходом пользователя.

Наиболее перспективной моделью является Q4, поскольку предложение в этой модели формируется от «соблазна» привле­кательности, после чего меняется взгляд на потребную для этого долю дохода и другие виды ресурсов.

Тогда модель (рис. 5.25) может быть принята базовой для некоторо­го семейства моделей спроса, где

Qd — уровень спроса с учетом привлекательности товара;

О — уровень спроса с учетом привлекательности и доступности по уровню дохода;

Р1 — субституты Р; Ъ — компоненты привлекатель­ности (условия потребления И, цены на блага Р);

У — компоненты дохода (ожи-

Пусть факторами детерминанта предложения (предпочте­ния поставщиков) являются:

Р — цена за 1 м2 минимально приемлемая для продавца ба­зового объекта;

(Р{,..., РП) — цена товаров-субститутов (найм, аренда, суб­аренда, покупка и т. д.);

(Р{,..., Рт) — цены на услуги, дополняющие данное благо в потребление: налоги, содержание, развитие недвижимости и т. д.;

С — издержки на производство и содержание до продажи;

Т — налоги и субсидии;

N — объективные внешние (природные) условия производ­ства;

Р* 2 У

Рис. 5.25. Модель формирования функции спроса

дание потребителей Е).

Е — ожидания производителей (динамика цен на ресурсы, законодательство, тенденции рынка).

В общем виде функция предложения есть функция многих переменных:

д* = р(р*,р*, _ ,р*,рс, _,рт, с, т, N,Еу

Сокращение числа принимаемых во внимание факторов диктуется целями моделирования. На данной методологической основе можно предложить в перспективе расширяющийся рад моделей функции предложения (рис. 5.26):

д * = р (р, 5), д* = р (р, т), дз* = р (р (р, т), с), д* = р (р (р, с), т).

Предметом исследований с по­мощью этих моделей могут быть чувствительность кривой спроса (предложения) к вариациям предло­жений (спроса); динамика кривой спроса (предложения) при извест­ных временных изменениях пред­почтений; возможные интервалы вариаций спроса (предложения) как транзитивные чувствительности пар (и более) предпочтений. Отсут­ствие равновесия между спросом и предложениями на рынке являет­ся условием возникновения игровых ситуаций, среди которых особый интерес представляют критические ситуации. Этот тип неантагонистических игр приобретает новое прочтение в связи с привлечением к их описанию механизмов комплексного оце­нивания.

Рис. 5.26. Модель формирования функции предложения

Р с т

Совместное использование построенных семейств функций спроса и предложения приводит к композиции моделей, которые могут служить инструментом прогнозирования критических си­туаций на рынке недвижимости методом имитационного игро­вого моделирования.

..

<< | >>
Источник: Харитонов В. А.. Технологии современного менеджмента / В. А. Хари­тонов, А. А. Белых; под науч. ред. В. А. Харитонова.— Пермь: Изд-во Перм. гос. техн. ун-та,— 190 с.. 2007
Помощь с написанием учебных работ

Еще по теме 5.8. Моделирование критических ситуаций на рынке недвижимости:

  1. УРОК 9. ПОВЕДЕНИЕ В КРИТИЧЕСКИХ СИТУАЦИЯХ
  2. 7.2. Моделирование ситуаций
  3. 8.1. Методология моделирования ситуаций и разработки управленческих решений
  4. 8.7. МОДЕЛИРОВАНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО ПОВЕДЕНИЯ НА РЫНКЕ
  5. 12.2. Моделирование проблемной ситуации
  6. Моделирование рисковых ситуаций в экономике
  7. 5.3. Моделирование и прогнозирование ситуаций поведения страхователей
  8. § 3. Моделирование рисковых ситуаций в экономике
  9. Моделирование ситуаций и разработка решений
  10. Глава 8. Моделирование ситуаций и разработка решений
  11. ГЛАВА 7. МОДЕЛИРОВАНИЕ СИТУАЦИЙ И ВЫРАБОТКА УПРАВЛЕНЧЕСКИХ РЕШЕНИЙ
  12. ОСНОВНЫЕ СВЕДЕНИЯ О РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
  13. 2.5. Уровень риска на рынке недвижимости
  14. Спрос и предложение на рынке недвижимости
  15. Методы инвестирования на рынке недвижимости
  16. Глава 9. МОДЕЛИРОВАНИЕ СИТУАЦИЙ, УПРАВЛЕНЧЕСКИЕ РЕШЕНИЯ В УСЛОВИЯХ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ И РИСКА
  17. ФИНАНСОВЫЕ ОПЕРАЦИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
  18. § 3. Регулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости
  19. Шапкин А. С., Шапкин В. А.. Теория риска и моделирование 11123 рисковых ситуаций: Учебник. — М.: Издательско-торговая кор­порация «Дашков и К0», — 880 с., 2005