<<
>>

Основная деятельность ипотечных банков

Значение ипотечных банков для экономики государства

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, кото­рые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных дол­гов, на землевладение, под которое выдается ссуда.

Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в де­ловом общении остаются понятия «ипотечный банк» и «ипотечный кредит».

Благодаря своей долгосрочности (20—30 лет) ипотечные креди­ты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда вы­плата процентов и погашение кредита возможны только из теку­щих, как правило, невысоких доходов, т.е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финансирования сельскохо­зяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в сельском хо­зяйстве относительно невысок.

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держате­лям. Закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками, или ипотечными долгами, ссудами. Однако не каждый земельный участок может быть объектом ипотеч­ного банка, так как безопасность кредита, обеспечивающего покры­тие, определяется стоимостью закладного объекта.

Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как со­циальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

Кроме того, они являются посредником между вложением капи­тала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким образом происходит рас­сеивание риска. В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать очень низкие ставки погашения, поскольку средства, поступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.

Ипотечные банки предоставляют займы и различным коммуналь­ным общественным структурам. В этом случае заем обеспечивается не ипотеками, а средствами, получаемыми за счет налогов. Источником средств для коммунальных займов являются выпускаемые банком коммуналъные (общественные) закладные листы. От обычных они от­личаются лишь способом гарантирования.

Виды деятельности, которыми могут заниматься ипотечные бан­ки наряду с основной, включают вложение средств в ценные бума­ги под определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бу­маг, а также некоторые финансовые услуги.

Ипотечному банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском. Например, банк может приобретать участки у своих должников только с целью предотвращения убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для своих со­трудников; спекуляцией земельными участками банку заниматься запрещено.

Законодательные ограничения в интересах держателей закладных листов делают ипотечные банки специальными институтами, а не универсальными банками. Только три банка в Германии являются в силу сложившихся традиций смешанными ипотечными банками.

Всю деятельность ипотечные банки осуществляют на основе залогово­го права. Кратко остановимся на некоторых его аспектах.

Так, землевладение может быть заложено путем передачи собст­венником права собственности — ипотеки (или ипотечного долга) кредитору. При этом землевладелец поручает сделать запись в спе­циальном разделе Земельного кадастра о залоговом праве на зе­мельный участок в пользу кредитора. Формально по законодатель­ству для такой записи требуется лишь письменное распоряжение землевладельца с его нотариально заверенной подписью. Однако поскольку ипотечные банки обязуют собственника подчиняться су­дебным решениям, необходимо, чтобы поручение было оформлено нотариально, так как оно содержит в себе данное обязательство.

Значение залогового права заключается в том, что при принуди­тельной продаже с аукциона залогового объекта кредиторы (ипотек, или ипотечных долгов) имеют привилегированное право перед лю­быми другими кредиторами землевладельца на погашение долгов из средств от продажи объекта. Только после удовлетворения привиле­гированных кредиторов из оставшихся средств могут быть удовле­творены остальные кредиторы в порядке очередности.

В случае банкротства землевладельца кредиторы залогового пра­ва занимают особое положение — они могут, не довольствуясь кон­курсной квотой, искать удовлетворения вне конкурсного процесса через принудительную продажу с аукциона закладного объекта. То же относится и к судебному процессу о разделе имущества.

Сущность залогового права не нарушается, если залоговый объ­ект продается или каким-либо иным путем (например, по наследст­ву) переходит к другому владельцу. Ипотека (или ипотечный долг) несет ответственность безотносительно к личности землевладельца. Здесь следует говорить о вещном праве. Различие между ипотекой и ипотечным долгом состоит в следующем. Предпосылкой для воз­никновения ипотеки является, кроме внесения записи в поземель­ную книгу, наличие персонального требования. Для возникновения ипотечного долга, напротив, такое требование не нужно. Он явля­ется независимым от требования (абстрактным) залоговым правом, которое с самого начала причитается кредитору.

<< | >>
Источник: Жуков Е.Ф., Эриашвили Н.Д., Зеленкова Н.М.. Деньги. Кредит. Банки. 4-е изд., перераб. и доп. - М.: — 783 с. 2011 {original}

Еще по теме Основная деятельность ипотечных банков:

  1. Создание и развитие ипотечных банков
  2. Современное состояние ипотечных банков
  3. 60. Ипотечные операции коммерческих банков
  4. 5.9. Ипотечные операции банков
  5. Ипотечные операции коммерческих банков
  6. 2.9. Ипотечные операции коммерческих банков
  7. 5.9. Ипотечные операции коммерческих банков
  8. Основные направления инвестиционной деятельности российских банков
  9. Тема 5. Основные показатели деятельности банков
  10. Правовое регулирование основных видов деятельности коммерческих банков
  11. Основные модели ипотечных рынков
  12. Основные модели ипотечных рынков.
  13. §21.8. Основные модели ипотечного жилищного кредитования
  14. § 22.2 Основные модели ипотечного жилищного кредитования
  15. 4.2. Основные этапы ипотечного кредитования
  16. 2.1. Задачи и функции основных участников рынка ипотечного жилищного кредитования
  17. §21.9. Основные этапы ипотечного жилищного кредитования