<<
>>

Ипотечный долг

В настоящее время все большее распространение получает в ка­честве гаранта ипотечный долг (а не ипотека, как раньше). Это наи­более гибкое средство благодаря своей независимости от опреде­ленного требования.

Процентная ставка ипотечного долга назначается вначале высокой, так как включает возможные дополнительные повышения процент­ных ставок. Поскольку ипотечный долг в отличие от ипотеки на­значается безотносительно к предоставлению кредита, в специаль­ном соглашении с собственником следует оговорить, для каких тре­бований ипотечный долг может быть использован как гарантия. Обычно договариваются, что ипотечный долг должен обеспечивать все законные требования кредитодателя, в том числе и будущие. Кредитополучатель и собственник не обязательно должны быть од­ним и тем же лицом. Таким образом, третье лицо может предоста­вить свой участок в качестве залогового объекта.

В связи с тем что ипотечные ссуды обеспечивают выпускаемые банком ценные бумаги, ипотечные банки обязаны при выборе зало­говых объектов и определении величины ссуды руководствоваться строгими предписаниями. По законодательству ссуды могут выда­ваться лишь под земельные участки, приносящие каждому владель­цу стабильный доход. Величина ссуды по закону не может превы­шать 60% (предельная величина ссуды к стоимости объекта) стои­мости земельного участка (залоговая стоимость).

Для подсчета залоговой стоимости в каждом ипотечном банке имеются соответствующие инструкции, которые разрабатываются правлением банка и заверяются государственными органами надзо­ра в сфере финансовой деятельности.

Средства для предоставления кредита банк добывает путем про­дажи закладных листов. Следовательно, условия, на которых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала на ос­нове биржевого курса долговых обязательств. Курс продажи, одна­ко, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от прода­жи закладных листов. Основная причина состоит в том, что ипо­течные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через коммерче­ские банки. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию:

Чистая выручка = Курс продажи — Бонификация.

Например, банк продает закладные листы на номинальную сум­му 100 000 долл. и получает за вычетом бонификации 97% этой суммы, т.е. 97 000 долл. Кроме бонификации, банк несет и другие расходы (реклама, печатание ценных бумаг, обработка заявок и проч.). Эти расходы также вычитаются из выручки от продажи ценных бумаг. Таким образом, банк может выплатить сумму креди­та меньше 97%, например 95%. Потеря на курсе ценных бумаг при продаже их ниже номинальной цены возмещается банку не сразу, а в процессе погашения кредита, когда заемщик, получивший 95% суммы, выплачивает 100%. Выпуская закладные листы, банк обязу­ется выплачивать по ним твердые проценты на все время действия эмиссии. Кроме того, банк несет собственные текущие расходы. Следовательно, процентная ставка должна покрывать не только вы­плату процентов держателям ценных бумаг, но и текущие расходы банка.

Например, банк продает 6-процентные закладные листы.

Зна­чит, кредиты, предоставляемые из средств от их продажи, должны облагаться процентной ставкой не менее 6,5%.

Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по заклад­ным листам в течение всего срока их действия, он может и своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счет про­дажи закладных листов, от кредитов сбербанков или других банков­ских учреждений.

В настоящее время закладные листы выпускаются на срок 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам, как пра­вило, уменьшается процент по кредиту. На практике требование банком процентов за предоставление кредита вызывает непонима­ние со стороны кредитополучателя, так как он не знает, с чем это связано. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подготовить условия его предоставления и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение си­туации на рынке ценных бумаг.

С одной стороны, чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен продать закладные листы, по которым он оплачивает проценты их держателям. А с другой стороны, ипотечные ссуды вы­даются не сразу, а, например, по продвижению строительных работ. Проценты банк получит только после выдачи кредита. Чтобы запол­нить этот разрыв между выплатой процентов по закладным листам и поступлением процентов за кредит, и необходим процент за предос­тавление, который, как правило, составляет 0,25% в месяц.

Ипотечные банки предоставляют должникам право досрочной выплаты кредита (полностью или частично) после истечения дого­ворного срока выплаты процентов. В общем же срок выплаты про­центов устанавливается не менее чем на 10 лет, т.е. на время дей­ствия закладных листов. Если бы заемщик имел право вернуть кре­дит вскоре после его получения, банк оказался бы в сомнительном положении — он был бы вынужден выплачивать проценты по цен­ным бумагам, не имея поступлений процентов за кредиты.

В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кредиты совме­стно со сберегательными банками. Это сотрудничество выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербан- ки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашается кредит сбербанка. Во втором случае пога­шение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав дого­вора со сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недостаточно для полного погашения, ипотечный кре­дит может быть продлен.

<< | >>
Источник: Жуков Е.Ф., Эриашвили Н.Д., Зеленкова Н.М.. Деньги. Кредит. Банки. 4-е изд., перераб. и доп. - М.: — 783 с. 2011 {original}

Еще по теме Ипотечный долг:

  1. 49. Государственный долг субъекта РФ. Муниципальный долг
  2. 49. Государственный долг субъекта РФ. Муниципальный долг
  3. Первичный рынок ипотечного капитала Вторичный рынок ипотечного капитала
  4. Ипотечные облигации
  5. ДОЛГ БЕЗНАДЕЖНЫЙ
  6. ДОЛГ СУБОРДИНИРОВАННЫЙ
  7. ДОЛГ БЕЗНАДЕЖНЫЙ
  8. Виды ипотечных займов
  9. ДОЛГ СТАРШИЙ
  10. 3. Долг
  11. § 3. Долг
  12. Ипотечные ценные бумаги
  13. Ипотечный банк
  14. Ипотечные банки
  15. 13.8. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ
  16. Ипотечный кредит
  17. 5.6. Планирование погашения ипотечной ссуды
  18. 11.3. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ