<<
>>

ПРИЛОЖЕНИЕ 1 МЕТОДИКА ОЦЕНКИ КВАРТИР, ДОМОВ И РЕМОНТА

1.1. Массовая оценка квартир

Реально существуют два объективных критерия оценки:

• категория (тип) дома, где находится квартира;

• месторасположение дома по районам (округам) города.

Практически все типы жилых домов (95-96% от их числа) можно раз- 1

делить на три основных категории.

Первая — бизнес-класса. Сюда относятся современные кирпичные, по­строенные по индивидуальному проекту, «суперсталинские», просто «ста- Л линские», «доходные» дома начала века, «конструктивистские» (20—30-х гг. - постройки), «сталинские» пятиэтажки с высокими потолками. Престижность, 1 а значит, и качество этих типов домов здесь и далее даны по убывающей. !

Вторая — эконом-класса. Сюда входят современные панельные и блоч- | ные многоэтажки (в 12,14,16,17 и 22этажа), многоподъездные «брежнев- ; ские» 7—12-этажные дома постройки конца 60-х — начала 80-х гг.

По цене к ним примыкают и старые 2—5-этажные дома, идущие под ■ реконструкцию («рабочие» и «немецкие» городки).

Третья — «хрущевки», т.е. кирпичные, блочные и панельные пятиэ-1 тажки эпохи начала массового индустриального домостроения. Среди! них различаются «улучшенные», т.е. с относительно большими кухнями (6—8 кв. м), или с изолированными комнатами, или кирпичные; просто «хрущевки» и «убитые» — т.е. строительных серий, которые в ближаишие годы подлежат сносу.

Итак, Ваша задача — определить тип дома, в котором находится оце­ниваемая квартира. Это можно сделать по таблице 1.1.1.

Для того чтобы не ошибиться, Вам необходимо узнать в домоуправлении (в Москве это можно сделать на сайте gdeetotdom.ru) точный год постройки дома и наличие в нем (или же отсутствие) междуэтажных железобетонных перекрытий, т.е. из какого материала, бетона или дерева, сделан пол и по-,1 толок в оцениваемой квартире. Дальше надо выбрать из каждого критерия значения, соответствующие Вашему дому и квартире.

Знаки ± или +1 означают, что признак этот или скорее есть, или же его скорее нет. Знаки > и < означают соответственно, что дом построен позже указанного года| или раньше него. Знаки, обведенные кругом или овалом, подсказывают! как более уверенно ориентироваться в категориях схожих домов, если! у Вас возникают какие-то сомнения.

Что означают цифро-буквенные символы в первой колонке? Под ними каК| раз зашифрованы типы домов, о которых мы говорили чуть выше.

1А2 — современные кирпичные «полуэлитные» (типа цековских и со­вминовских) и построенные в последние годы монолитные дома бизнес- класса (кроме самых дорогих, о которых пойдет речь в разделе 1.2);

1А1 — «суперсталинские» (типа высотных и им подобные) дома, по­строенные в стиле «сталинский ампир» с обилием лепных украшений, ба­шенками, скульптурами, эркерами, красиво оформленными балконами;

1 — просто «сталинские», в основном 7-10-этажные добротные кир­пичные дома постройки 50-х—начала 60-х гг., но уже без «архитектурных излишеств»;

1Б1 — «доходные» дома начала XX в. с лифтом и «конструктивистские» постройки 20-х — 40-х гг. К ним же относятся «сталинские» дома после­военной постройки со смешанными междуэтажными перекрытиями. Их этажность — от 6 этажей;

1Б2 — «сталинские пятиэтажки», в большинстве без лифта и мусоро­провода, но кирпичные и с высокими потолками;

2А2 — то же самое, что 1Б1, но без лифта («дореволюционные», «ра­бочие» и «немецкие» городки);

2А1 — современные панельные многоподъездные дома и башни этаж­ностью в основном 12—22 этажа;

2 — «брежневские» многоподъездные дома этажностью 7-12 этажей;

2Б — то же, что и 2, но только с маленькими кухнями (5-6 кв. м);

ЗА— «улучшенные хрущевки», т.е. пятиэтажки, у которых относительно

приемлемая кухня (6-8 кв. м) или изолированные комнаты, но низкие потолки;

3 — просто «хрущевки» — с кухнями 5-6 кв. м и смежными (проход­ными) комнатами в 2-3-комнатных квартирах;

ЗБ — «убитые хрущевки», которые в ближайшие годы будут сноситься (эти серии домов реконструкции не подлежат).

В таблице 1.1.1 имеются еще две строки: ВКЛ—дома «внекатегорийные люкс» и ВК — просто «внекатегорийные». И те и другие по рассматривае­мой методике не оцениваются: о «люксе» речь у нас пойдет в следующем разделе 1.2, а дома ВК — это ветхий жилой фонд, идущий под снос или ре­конструкцию, который не подлежит приватизации или продаже и поэтому в операциях на вторичном рынке практически не участвующий. Конечно, квартиру в таком доме можно оценить «ради любви к искусству» (по своим техническим параметрам ветхие здания можно отнести к категории 2А2), однако продать объект за указанную цену вряд ли удастся.

Вы определили тип дома. Что же дальше? Вторым по важности крите­рием оценки квартиры является место, где дом расположен.

Как известно, Москва разделена на 9 административных (кроме Зеле­нограда) округов (префектур) и 120 муниципальных районов (управ). По Данным социологических опросов, ежегодно проводимых риэлтерскими ассоциациями, разработана «шкала престижности» административных и муниципальных округов столицы (она постоянно корректируется), о табл. 1.3.2 Приложения 6 отражены результаты последнего такого иссле-

дования: чем большее числовое значение рейтинга у района — тем менее престижным и привлекательным он является и тем ниже в нем стоимость квадратного метра квартиры (в домах одинаковых категорий).

Узнав в домоуправлении, к какому из районов относится оцениваемый дом, найдите в таблице показатель его престижности. Если он выше «100», то продавцу стоит задуматься о смене местожительства, а покупателю — нужно ли в этот район ехать.

Теперь перейдем к оценке средней стоимости квадратного метра в Ва­шем типе дома и Вашем районе. Как это объективно сделать, ведь цены то растут, то падают, то стоят на месте? В этой ситуации рекомендуем зайти на сайт www! irn.ru (индикаторы рынка недвижимости) — специализированный портал по аналитике квартирного рынка, где размещается самая свежая информа­ция о средней стоимости квадратного метра общей площади квартир в домах разных типов по всем районам Москвы и городам Подмосковья.

Цифры, указанные на сайте, означают продажные (рассчитанные на по­купателя) величины стоимости метра обшей площади в долларах США, зятые с базы данных предложений квартир. Однако продавцам не стоит обольщаться по поводу увиденных цифр. Они формируются в основном по принципу «посредник на посреднике сидит и посредником погоняет» — «накрутки», как правило, неоправданно высоки, и продавец никогда столько на руки не получит. Эти цифры — верхняя граница, на которую следует ориентироваться.

Кроме «продажной» существует еще и «скупочная» цена метра общей площади квартиры. Ее необходимо знать в первую очередь продавцу—ведь в результате совершения сделки он получает с метра именно эту сумму.

Проще всего прозвонить по рекламным объявлениям в ряд риэлтерских фирм (особенно в те, которые обещают «срочную покупку») и предложить купить у Вас оцениваемую квартиру (естественно, не оставляя своего телефона). Можно задать риэлтерам вопрос, сколько стоит метр общей площади в Вашем районе в домах такого типа. Полученная цифра (после минимум 5-6 звонков в разные фирмы) соответствует нижней границе стоимости.

Если Вы хотите оценить стоимость метра объективно, для себя, возьмите среднее значение между тем, что предлагают фирмы-«покупатели» (нижняя Фаница), и данными в газетных таблицах (верхняя).

Если Вам необходимо определить стоимость жилья в других городах Рос­сии, Украины или Белоруссии, то необходимо сделать следующее:

1) купите в городе, где находится жилплощадь, газету, журнал или •оллетень, в котором указана стоимость продаваемых квартир в таблич­ной форме. Предварительно поинтересуйтесь у продавцов газет, какие *тУземные» издания наиболее читаемы и авторитетны в сфере недвижн­ости (в Москве, например, это газеты «Из рук в руки», «Недвижимость и Цены»);

т 2) по газете наидите цену нескольких похожих по типу дома вариан- °в в соответствующем районе, определите стоимость их квадратного метра (например, в киевском районе «Дарница» средняя цена хороших двухкомнатных квартир с кухней от 8 кв. м общей площадью 56-70 кв. м составляет 150-200 тыс. долл., что соответствуе т 2700-2900 долл. за ква­дратный метр);

3) возьмите среднее получившееся значение (в нашем примере — /йии , $/м2) и определите по методике, изложенной в табл. 1.1.2, все скидки и до­платы по конкретной оцениваемой квартире. Они практически не зависят от города, где ведется оценка. Поэтому можно воспользоваться примерами, 1 приведенными для Москвы и Подмосковья;

4) умножьте получившийся результат на количество метров обшей (без учета балконов и лоджий) площади Вашей конкретной квартиры и сравните результат с цифрами, опубликованными в газете.

Все, о чем мы говорили выше, касалось оценки квартиры без учета ее конкретных особенностей. Но каждое жилище индивидуально, и есть ряд | свойств в нем, значительно влияющих на стоимость. Это — «качественные параметры» квартир: этаж в доме, наличие/отсутствие балкона, лоджии, паркета, телефона, качество санузла, изолированность комнат, общее со­стояние квартиры, вид из окна, состояние двора и подъезда, расстояние до метро и т. д. Все эти факторы, вплоть до мельчайших, учесть невоз­можно, но наиболее значимые из них сведены в табл. 1.1.2.

Чтобы использовать эту таблицу, необходимо сделать следующее:

• по каждому параметру найдите строку, соответствующую особен­ностям Вашей квартиры;

• из «вилки» процентов «от» и «до» доплат и скидок выберите среднее значение, если Вы не совсем уверены в своем суждении, или же крайнее значение, если Ваша уверенность позволяет Вам это сделать;

• сложите все цифры процентов отдельно по графе доплат и по графе

скидок; I

• взаимоуничтожьте «доплаты» и «скидки». В рассматриваемом ниже примере сумма доплат - +13%, сумма скидок -12%. Итого, получается + 1% (плюс один процент);

• умножьте стоимость квадратного метра общей площади квартиры, полученную Вами ранее, на разницу в процентах доплат и скидок. На­пример, Вы определили стоимость 1 кв.м в размере 4600 долл. В рас­сматриваемом ниже случае Вы добавляете к 4600 долл. один процент (4600 х 1,01 = 4646), получая уже реальную стоимость 1 кв. метра вполне

конкретной квартиры.

Теперь осталось последнее — определить абсолютную стоимость оце­ниваемой квартиры. Для этого точно надо знать ее общую площадь, т.е. площадь комнат (жилую) плюс площадь всех подсобных помещений. Эти данные есть во всех правоустанавливающих документах на квартиру. Умно-1 жив приведенную стоимость метра на число метров общей площади, Вь1 получите желаемую величину — рыночную стоимость (в тыс. долл. США! оцениваемой квартиры.

Таблица 1.1.2

ИЗМЕНЕНИЕ СТОИМОСТИ 1 КВ. М ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ КВАРТИРЫ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ПАРАМЕТРОВ

Параметры Доплата, % Скцака, %
1 Этаж 11— 4—7 с лифтом

12

+0-1 11 — первый

12 — второй

13 — последний, лифт

14 —4 без лифта

15 — 5 без лифта

-8- -0 -1 -5 -10 13 -1

-3 -7 45

2 Лоджия Балкон Эркер 21 — балкон (б)

22 — лоджия (л)

23 - б+л; 26

24 — эркер

25

+0-2 + 1-5-2

+2-3 +3-5-5

021
3 Телефон Сигнализация 31 — второй номер

32 — сигнализация

33 — медиаканалы

34

+3-5-5 +0-1 +0-5-1 31 — нетелефонизир.

32 — снят (неуплата)

33 — спаренный

34

-8- -2- -0- 12 -3 -1

-8

4 Комнаты 41 - 22 м2

42 — для прислуги

43 — нестанд форма

44 — 2 окна

45

+ 1-5-2 +2-3

+0-5-1 +0-1

41 — смежные

42

-2-
5 Сантех­оборудование 51 — импортная сан­

техника

52 — ванная 4 м2

53 — 2 санузла

54

+ 1-2 +2-5-4 +3-5 51 — колонка

52 — совмещенный

санузел

53

-0-1 -2-54
6 Окна 61 — все в жилые

во двор

62 — панорамный вид

63

+ 1-3 +2-5 61 — северная сторона

62 — менее 1/2 шум

63 — более 1 /2 шум

64

-0-1 -3-5 -5-10
7 Расстояние до метро 71 — 1 км (10 мин.)

72

+ 1-3 71- 2 км (3-5 ост.)

72- 6-10 ост.

73- 10 ост. 074

-2-4 -5-7 -8-10
8 Состояние квартиры 81 - после ТР

82 - после КР

83 — после ЕР

84

+2-3 +5-5-8 +6-10 81 — требует TP

82 - требует KP

83 — протечки

84

-0-1 -3-5 -1-5-2
9 Состояние

двора,

подъезда

91 — особо чистые

92 — вахтер

93 — видеонаблюдение

94 — парковка а/м

95

+ 1-5-2 +1-2 +0-1 +2-5 91 - старый лифт

92 — подъезд без KP

93 — грязный двор

94 — много а/м

95

-0-1 -2-5-4 -0-1 -0-1

ПРИЛОЖЕНИЯ

Давайте проиллюстрируем всю процедуру оценки на конкретном при­мере: 3-комнатная квартира на 11-м этаже 22-этажного дома в районе Южное Бутово. В квартире сделан «черновой» капитальный ремонт (без Ш окончательной отделки), телефона нет, окна выходят во двор. Вот как по-'Я добную квартиру оценивал бы специалист-эксперт из риэлтерской фирмы Я (поэтапно):

1. Точное выяснение адреса, муниципального района, ближайшей станции метро. Эту информацию можно узнать в домоуправлении, по справочнику «Улицы Москвы», в Интернете.

2. Точное определение общей и жилой площади, указанной в правоуста-Я на вливающих документах.

3. Определение категории дома (см. табл. 1.1.1). В рассматриваемом примере это дом категории 2А1 — современный, панельный, улучшенной планировки (строительная серия КОПЭ).

4. Определение по газете типа «Из рук в руки» или «НедвижимостьИ и цены» или на сайтах типа irr.ru, realprice.ru (свежей!) стоимости 1 кв. м об-1 щей площади. Например, 4600 долл./кв. м (данные постоянно меняются!). 1

5. Оценка качественных параметров квартиры по табл. 1.1.3. В на- I шем примере в квартире есть лоджия (+2%); нет телефона (-3%); все окна! из комнат выходят во двор (+2%); в квартире выполнен капитальный ремонт (+8%), но сделано объединение лоджии и комнаты, т.е. аварийная перепланировка (—8%); в подъезде установлен домофон (+1%), но двор грязный и неблагоустроенный (—1%).

6. Определение реальной стоимости метра общей площади отдельной квартиры. Средняя стоимость по дому и району (4600 долл./кв. м) умно­жается на разницу скидок и доплат (-12% + 13% = +1%). Получается:« 4600 х 1,01 = 4646.

7. Определяется абсолютная цена всей квартиры:

4646 долл/кв. м х 81,6 кв. м = 379 114 долл.

После проведения оценки в риэлтерской фирме клиенту выдается оце­ночный лист, заверенный печатью и подписью эксперта. По прилагаемом» ниже образцу (табл. 1.1.3) Вы можете оценить квартиру самостоятельно.' Однако есть ряд случаев, когда необходимо обращение к услугам про-в фессионального оценщика, который за плату (в среднем 150—300 доллИ в зависимости от типа квартиры) проведет Вам оценку и выдаст экспертное (

заключение или оценочный лист (табл. 1.1.3).

* * *

412

Для самых продвинутых (а может быть, самых ленивых) граждан существу« возможность оценить свою квартиру через Интернет, для этого необходимо за1 впопулярнуюпоисковуюсистему(например Яндекс или Рамблер) и задать «Оценка квартир в Москве» (или в интересующем Вас городе). При проем! опфьшшихсясайтовнеобходимо научиться отделять зерна от плевел: если Вы иосЦ пользуетесь страничками риэлтерских фирм, то результат, естественно, получите" «с недооценкой» — стоимость Вашей квартиры будет указана на уровне «скупо1

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

ПРИМЕР ОЦЕНКИ КВАРТИРЫ

«Оценочная фирма»

(наименование организации)

ОЦЕНОЧНЫЙ ЛИСТ

, площадь общая 81.6 кв. м„ жилая 45.1 кв. м.
Значение

П/22 эт.

панельный, строит, сер. КОПЭ
2 пассажирских. 1 грузовой
в запираемом тамбуре
10.5 кв м
2.64м
железобетонные
имеется (запираемыи)
2005

вартиры, расположенной по адресу:______ улииа Старокачаловская. дом 5.

квартира 43

Количество комнат

ОЦЕНКА БАЗОВОЙ СТОИМОСТИ КВАДРАТНОГО МЕТРА ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ

Характеристики

1.Этаж/этажность дома

2. Материал дома

3. Наличие лифта

4. Наличие мусоропровода

5. Размеры кухни, кв. м

6. Высота потолка, м

7. Междуэтажные перекрытия 8 Межквартирныи тамбур

9. Год постройки дома

«Северное Бутово», м. «Бул. Д. Донского»

Стоимость 1 кв. м 4600 долл. (сайт irn.ru)

Скидка,
лоджия +2%
без телеф.
все во двор
аварийн. переплан. — I
вып. к. р.
домофон +1%
грязн. двор — 1
+13%
-12%

Итоговая стоимость метра общей площади

—______________________________ 1%{+13—12)

Итоговая стоимость квартиры: _
Оценку выполнил эксперт.
Стоимость оценки:
4600долл. Увеличивается на
4600долл. х 1.01 х 81.6кв.м =379114 долл.
Триста семьдесят девять тысяч сто четырнадцать долларов США (прописью)
Иванов И. И.
Иванов
(ф. и. о.) 0.1% от рыночной стоимости
(подпись)
(прописью)

10. Муниципальный округ ИТОГО: категория дома 2А1

современный, панельный

ОЦЕНКА КАЧЕСТВЕННЫХ ПАРАМЕТРОВ КВАРТИРЫ

Доплата,

Параметры

1.Этаж

2. Лоджия, балкон, эркер

3. Телефон, сигнализация

4 Комнаты

5 нтехоборудование б- Куда выходят окна

'асстояние до метро остояние квартиры 9. Состояние подъезда •0. Прочие

413
Таблица 1.1.3
(Дата оценки)

ИТОГО:

ной» шти даже ниже. При этом некоторые сайты пытаются «выяснить», кто к ним зашел — потенциальный продавец или покупатель. Если система определит, что имеет дело с последним/например, по нечеткому заданию параметров объекта (выбирая квартиру, человек, естественно! не может знать, куда выходят окна, стоит ли металлическая дверь, имеются ли встроенные шкафы или антресоли), то цена, наоборот, будет близка к «продажной».

Практика показала, что более или менее достоверные результаты при интернег-

оценкедакяшециализирошнныепор1а11Ь1обществешь1хор1Ш4изацийоценшиков

(более подробно об этом — в разделе 1.5), сайты риэлтерских газет и журналов, а также странички общегородских электронных баз данных (подробнее о них — в главе 1.4). Ради спортивного интереса посетите также сайты агентств — сразу, как говорится в рекламе, почувствуете разницу.

1.2. Оценка элитных квартир

Принципы оценки квартир премиум-класса в домах «внекатегорийный люкс — ВКЛ» (см. табл. 1.1.1) существенно отличаются от соответствую­щих методик для массового жилья, с которыми мы познакомились в раз­деле 1.1. И первый принципиальный вопрос, на который должен ответить «сам себе оценщик» — владелец или покупатель дорогой квартиры, таков: входит ли указанный дом в группу элитных?

Конечно, Венера Милосская и Девушка с веслом внешне очень похожи друг на друга — то же самое относится и к кирпично-монолитным домам категорий ВКЛ и 1А2 (последние иногда принято называть не совсем удачным термином «полуэлитные»). На сегодняшний день используются три основных критерия, на основании которых можно отличить указанные категории премиум- и бизнес-класса):

1) наличие охраны придомовой территории по периметру.

К элитному дому (или комплексу домов) «чужие» не смогут ни подъе­хать, ни подойти — вооруженная охрана при помощи технических средств наблюдения контролирует всюогороженнуютерриторию (естественно, чем последняя больше, тем лучше). Также на первых этажах домов премиум- класса нет общедоступных магазинов и офисов — вся инфраструктур! рассчитана на обслуживание исключительно жильцов и их гостей;

2) условия хранения автомобилей. В домах премиум-класса проектом предусмотрена подземная стоянка из расчета 2 машиноместа на квартиру, при этом въезд и выезд машин осуществляется напрямую, минуя террито­рию комплекса. Строители домов бизнес-класса обычно ограничиваются шлагбаумом или воротами при въезде во двор;

3) отсутствие среди владельцев квартир «муниципальных очередников». 1

Социальный состав граждан, проживающих в настоящих элитных

домах, однороден — 100% квартир в них продаются, а организация- инвестор (или заказчик строительства) предоставляет обязательную доЛ| муниципальным властям либо деньгами, либо за счет других строящиХГ объектов. Поэтому в таких домах нет не только «очередников», части^ но оплативших квартиры за счет ипотеки, сертификатов или субсидий, но и лиц, въехавших в дом «по себестоимости», т.е. по просьбе высоко­поставленных чиновников или за взятку (откат). Единственное исклю­чение из последнего правила составляют доверенные лица руководства организации-инвестора. Кроме того, в элитных домах, получивших на­звание «клубных», имеются ограничения по национальности, гражданству и вероисповеданию покупателей («чужак» не приобретет в нем жилье даже за полную стоимость).

* * *

Профессиональная методика оценки домов «внекатегорийный люкс» предназначена для определения стоимости подобного жилья на вторичном рынке, когда комплекс (дом и территория) уже сдан, права собственности на квартиры оформлены, в них (частично или полностью) заселились люди. О принципах определения цены строящихся домов у нас шел разговор в книге, посвященной новостройкам.

Итак, вкачествебаюшйхаракгеристикидляоценкидорошго жилья принима­ется стоимость возведения каркаса кирпично-монолитногодома, расположенного на территории соответствующего муниципального района (для Москвы). На начало 2010 г. действуют цены, указанные в табл. 1.2.1.

В дальнейшем к этой базовой стоимости добавляются (в процентах) удель­ные стоимости тех потребительских качеств дома, которые в нем имеются (см. табл. 1.2.2). Под термином «начальные характеристики» подразумеваются параметры, за которые доплаты не даются, а их совокупность дает право называть дом «внекатегорийный люкс», например, отсутствие охраняемой территории (параметр 8), автомобильной парковки (параметр 6), сауны, тренажерного зала и спортплощадки (параметр 11) и тд. не позволяет от­нести дом к «элитному», и его оценка ведется по методике, изложенной В части 1 настоящего приложения (дом категории 1А2 (кирпич-монолит или даже 2А1 (улучшенная панель)).

Давайте проиллюстрируем всю процедуру оценки квартиры в доме ВКЛ на следующем примере: 4-комнатная квартира 176/114/20 м2 (цифры здесь обозначают площади: общую/жилую/кухни), расположенную на 24-м эта­же 28-этажного кирпично-монолитного дома на территории муниципального Района Щукино. Дом безоговорочно можно отнести к элитным: условия (начальные характеристики), о которых шла речь выше, соблюдаются.

Основными этапами определения стоимости подобной квартиры являются:

1. Точное (но не со слов владельца или девелоперской фирмы) опреде­ление общей и жилой площади: в нашем примере, поданным БТИ, по­лучилось 174,57 кв.м (без учета лоджий).

2. Определение базовой стоимости квадратного метра общей площади ^Ля домов подобного типа (кирпично-монолитных), находящихся на тер­ритории указанного муниципального района (врассматриваемом примере эпю «Щукино», его рейтинг по табл. 1.3.2 Приложения 6 составляет 49 (от­веится ко 2-й стоимостной зоне — табл. 1.2.1). На момент выполнения

Таблица 1.2.1
Рейтинг муниципального района (см. таблицу 1.3.2 приложения 6) Базовая стоимость $/м2 } общей площади квартиры
1-30 10 000-12 000
31-60 8500-9000
61-100 6500-7000
101-120 5000-5500
города — спутники Москвы 4000-4500
Примечание: О дальнейшем изменении базовой стоимости можно узнать из периодической печати или обратившись по телефонам: 585-83-80, 506-20-90.

Таблица 1.2.2

ИЗМЕНЕНИЕ СТОИМОСТИ 1 КВ. М ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ КВАРТИРЫ

В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ПАРАМЕТРОВ

Параметры (начальные характеристики) Характеристики объекта Доплата, ] проценты!
1. СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОНСТРУКЦИИ

(монолит — кирпич, свыше 6 эт.)

11этажность 3—6

12квартирность 10—30

13развитость архитектуры

14отделка фасада

15территория более 0,5 га

+ 3+5 + 4+6 + 2+8 + 3+10 + 3-8
2. НАРУЖНЫЕ СТЕНЫ, ОСТЕКЛЕНИЕ

(пластиковые стеклопакеты)

21лоджия балкон

22 эркеры

23 зимний сад

24 централизованное остакление ЛБЭ

25 деревянные стеклопакеты

+ 1+3 + 2+5 1 + 6-9 + 2+4 + 0+1
3. ВЕНТИЛЯЦИЯ,

КОНДИЦИОНИРОВАНИЕ

(общая приточно-вытяжная)

31 воздушные фильтры

32 интивидуальное кондиционирование

33 централизованное кондиционирование

+ 0-1 + 2+5 + 8+Ю
4. ЛИФТЫ

(отечественные улучшенной конструкции)

41 производство Азия Турция

42 производство западных стран, США

43 из подземного гаража

44 индивидуальные на этаж

+ 1+2 1 + 2+3 1 + 1+3 + 5+8

■-

5. ХРАНЕНИЕ АВТО

(гостевая стоянка на территории, 2 м/м на квартиру)

51 гостевые места

52 П Г въезд по территории

53 ПГ: автономный въезд

54 автомойка, сервис

+ 0+1 | + 0+1 + 4+6 1 + 0+11

Таблица 1.2.2 (окончание)
Параметры (начальные характеристики) Характеристики объекта Доплата, проценты
6. ВОДОПРОВОД И ОТОПЛЕНИЕ

(городские коммуникации)

61 водонагреватель в квартире

62 ЦТП в доме

63 терморегуляция в квартире

64 улучшенные трубопроводы

+ 1-2

+ 3-5 + 2-^4 + 0-1

7. ТЕЛЕКОММУНИКАЦИОН­НЫЕ СЕТИ

(гор. телефон, телеантенна)

71 второй телефон

72 медиа-каналы

73 внутренняя сеть дома

74 система видеонаблюдения

75 система умный дом

+ 1+2

+ 0-1 + 0-1 + 0-1 + 2-3

8. СИСТЕМЫ

БЕЗОПАСНОСТИ

(охрана по периметру)

81 автоматическая система пожаротушения

82 система дымоудаления холлов

83 тревожная сигнализация

84 дополнительная охрана подъезда

+ 1-3 + 1-3 + 2-3 + 1-2
9. ОБЩЕСТВЕННЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

(обычная отделка, 3—4 квартиры на холл)

91 1—2 квартиры на холл

92 качественная отделка подъезда

93 внутренний дворик

94 использование крыши

+ 3-4 + 2-^6 + 2+3 + 2-4
10. УДОБСТВА Д ЛЯ ДЕТЕЙ

(детская площадка)

101 игротека

102 комната присмотра (бонн)

103 детсад, частная школа

+ 1+2 + 2-54 + 3-7
11. РЕКРЕАЦИОННЫЕ ОБЪЕКТЫ

(сауна, тренажеры, спортплощадка)

111 службы быта

112 баня, бассейн

113 бар, ресторан

114 фитнес-центр

115 бильярд, спортзал

+ 1-2 + 2-54 + 1-5-3 + 3-3 + 2-s4
12. ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ КВАРТИРЫ

(1 к > 50 м2; 2 к > 80 м2; 3 к > 130 м2; 4к > 160 м2)

121комната для прислуги

122трансформируемая планировка

123разноуровневая

124 многоуровневая

125 панорамный вид

126 пентхауз

+ 2-54 + 3-5 + 1-3 + 2-^6 + 4-10 +10-15
Принятые сокращения: ЛБЭ — лоджия, балкон, эркер; м/м — машиноместо; ПГ — подземный гараж; ЦТП — центральный тепловой пункт

оценки базовая стоимость составляет 8500—9000 S/m2, возьмем среднее значение — 8750 $/м2.

3. Определение «степени элитности» дома с учетом характеристик, приведенных в табл. 1.2.2: при реальном осмотре квартиры, здания и при­домовой территории необходимо выявить все факторы, повышающие стоимость объекта, и выбрать для каждого из них соответствующие «про­центные» коэффициенты (в нашем примере можно отметить следующие факторы: дом необычной архитектуры (строка 13, берем +5%), фасад отделан качественной плиткой и керамгранитом (14; +5%), в квартире имеется большая лоджия (21; +3%), стоят деревянные стеклопакеты (25; +1%), установлена система централизованного кондиционирования (33; +10%), имеется лифт из подземного гаража (43; +1%), однако в сам гараж въезд по территории (52; +2%). В квартире установлен мощный водонагреватель (61; +2%), имеется система климат-контроля (63; +3%), спутниковые ТВ-каналы (72; +1%), автоматическая система пожароту­шения (81; +1%) и тревожная «кнопка» для вызова охраны (83; +2%). Из общественных объектов имеются внутренний дворик (93; +2%), игротека (101; +2%), бассейн (112; +2%), бильярдный зал (115, +2%). В квартире до­пускается перепланировка (122, +4%), из окон открывается замечательный панорамный вид (125; +8%).

4. Определение индивидуальной стоимости 1 кв. м общей площади квартиры и получение окончательного результата:

8750$/м2 х 1,05 х 1,05 х 1,03 х 1,01 х 1,1 х 1,01 х 1,02 х 1,02 • 1,03 х х 1,01 х 1,01 х 1,02 х 1,02 х 1,02 х 1,02 х 1,02 х 1,04 х 1,08 = = 8750 х 1,56 = 13 650 $/м2.

Итого: 13 650 $/м2 х 174,57 м2 = 2 382 880 $. * * *

Полученное значение (в нашем примере — ориентировочно 2,4 млн. $ или 13 500 $/м2) интересно сопоставить с ценой, которую риэлтерские или девелоперские фирмы просят за квартиру в доме подобного типа (или даже i «бизнес-класса») в этом районе, но на этапе строительства.

Практика показывает, что застройщики всегда называют цену на 10— 15% меньше, чем указанная, с возможностью торга в пределах 15—20%. Так что покупать квартиру в элитном доме с целью ее дальнейшей перепродажи в общем случае выгодно, особенно при благоприятной конъюнктуре рынка (например, летом 1999 г. за похожую квартиру было заплачено 950 $/м2, а в июне 2008 г. она «ушла» за 15 000 $/м2). Могло, конечно, быть и наоборот: в июле 2008 г. жилплощадь приоб­реталась по 13 500 $/м2, а весной 2009 г. хозяева вынуждены были ее продать за 8000 $/м2 (кстати, с учетом уже выполненного ремонта уровня «евро»).

1.3. Оценка квартир в Подмосковье

Массовую методику оценки квартир в Москве, приведенную в раз­деле 1.1, можно частично экстраполировать (расширить) на ряд насе­ленных пунктов Подмосковья, ведь цены на квартирную недвижимость (за одинаковые типы ломов) имеют тенденцию к понижению, начиная от центра любого крупного города. В столичном регионе их «обваль­ное» падение наступает в городах Московской области, расположенных в 10-15 км откольцевой автодороги (МКАД). Поэтому профессиональные оценщики выделяют в Подмосковье две основные стоимостные зоны по квартирам:

Первая — города — спутники Москвы, в которых действует, но с ого­ворками, столичная методика оценки квартир. Это Балашиха, Реутов, Люберцы, Дзержинский, Видное, Щербинка, Внуково (район Москвы), Московский, Одинцово, Красногорск, Зеленоград (округ Москвы), Химки, Долгопрудный, Мытищи, Королев.

Чтобы оценить стоимость квадратного метра квартиры в этих городах, Вам необходимо:

1) правильно определить категорию дома (см. табл. 1.1.1);

2) вычесть из общей и жилой площади квартиры площадь средней (для 3-комнатной) или меньшей (для 2-комнатной) комнаты (для 1-комнатной квартиры — вычесть 10 кв. м);

3) умозрительно перенести оцениваемый дом на территорию бли­жайшего муниципального района Москвы (обязательно внутри МКАД!);

4) по методике, изложенной в разделе 1.1, определить стоимость ква­дратного метра общей площади квартиры в соответствующем оце­ниваемому типе дома на территории района, выбранного выше;

5) учесть (в процентах) все скидки и доплаты, присущие конкретной квартире, цену которой Вы определяете (см. табл. 1.1.2);

6) полученный результат (стоимость квадратного метра) умножить на «выведенную» площадь, определенную в § 2 (с учетом вычета меньшей комнаты или 10 кв. м).

Пример подобного расчета приводится ниже.

Вторая стоимостная зона — ближнее Подмосковье.

Она расположена между МКАД и автомобильной дорогой А-107, кото­рую водители называют «первая бетонка». В нее входят города Подольск, Климовск, Домодедово, Жуковский, Лыткарино, Раменское, Железнодорож­ный, Ногинск, Электросталь, Щелково, Пушкино, Болшево, Ивантеевка, Юбилейный, Лобня, Дедовск, Нахабино, Краснознаменск, Апрелевка, Троицк и ряд других.

В этих городах московская методика оценки квартир уже не действует, а цены значительно ниже, причем в каждом населенном пункте свои. Что­бы Вам было легче с ними определиться, купите последний номер газет типа «ИРВР» или «Недвижимость и цены» и найдите интересующий Вас город. С учетом категории дома Вы увидите среднюю стоимость квадрат-; ного метра общей площади квартиры.

В городах среднего и дальнего Подмосковья (вне пределов автомобиль-' ной дороги А-107) цены определяются аналогично, однако в московских СМИ и на сайтах не всегда имеются необходимые цифры. Поэтому лучше всего ориентироваться на местные газеты или обратиться в одно из «тузем­ных» агентств недвижимости и по их данным определиться с ценой.

Давайте рассмотрим особенности оценки квартир в городах — спутни­ках Москвы на следующем примере: 3-комнатная квартира на 3-м этаже 9-этажного кирпичного дома в городе Красногорске Московской области. Подробности о жилплощади приведены в оценочном листе (см. таблицу 1.3.1). Вот как подобную квартиру оценивал бы специалист (поэтапно).

1. Точное выяснение адреса, района, ближайшей станции железной дороги (в отдельных городах — станции московского метрополитена, если послед­няя расположена ближе). Кроме опроса хозяев жилплощади, это можно сделать по карте Московской области или по схеме соответствующего населенного пункта (и то и другое можно найти в Интернете).

2. Точное определение общей и жилой площади, указанной в правоуста­навливающих документах.

3. Определение категории дома (см. табл. 1.1.1).

Мы специально рассматриваем в качестве примера более сложный слу­чай — дом кирпичный, однако маленькая кухня (5,73 м), наличие небольших смежных комнат, а также низкие потолки (2,49 м) вынуждают отнести дом к категории 2 (на жаргоне—многоподъездный «брежневский»). Кстати, если бы рассматриваемый дом был бы блочным или панельным, он попал бы из-за кухни (менее 6 кв. м) еще в более низкую категорию — 2Б.

4. Определение ближайшего муниципального района Москвы (внутри МКАД).

Если к рассматриваемой задаче подойти формально, то ближайшим мо­сковским районом, цены которого надо было взять, являлся бы МР «Строгино»" (находится прямо напротив Красногорска внутри МКАД), однако это привело бы к ошибке — ведь Строгино относится к престижным спальным районам (рейтинг' 26 — см. табл. 1.3.2приложения 6), а город Красногорск имеет много промзош и застраивался в 50— 70-х гг. Поэтому более корректно найти ближайший район Москвы с аналогичным типом застройки: таким будет МР Южное \ Тушино (рейтинг 74), и именно оттуда мы будем брать среднюю стоимость} квадратного метра в доме 2-й категории).

5. Определение по риэлтерским газетам или базам дан ных средней стоимотЗ сти 1 кв. м общей площади в выбранном муниципальном районе.

В нашем примере берем 4900$/м2 (данные, естественно, постоянно ме-, няются!).

6. Определение качественных параметров квартиры по табл. 1.1.2.

В рассматриваемом примере эксперт отметил бы следующее: лоджищ (+2), автономная сигнализация (+1%), наличие смежных комнат (—3%),

Таблица 1.3.1

ПРИМЕР ОЦЕНКИ КВАРТИРЫ В ПОДМОСКОВЬЕ

(Дата оценки)
Московская область, г. Красногорск.

Экспертное агентство «ССС»

(наименование организации)

ОЦЕНОЧНЫЙ ЛИСТ

Квартиры, расположенной по адресу: _

улииа Советская, дом 4. квартира 48

Количество комнат 3 . площадь общая 56.5 кв. м., жилая 41(7.5:19.5+14) кв. м.

ОЦЕНКА БАЗОВОЙ СТОИМОСТИ КВАДРАТНОГО МЕТРА ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ

Характеристики

1.Этаж/этажность дома

2. Материал дома

3. Наличие лифта

4. Наличие мусоропровода

5. Размеры кухни, кв. м

6. Высота потолка, м

7. Междуэтажные перекрытия

8. Межквартирный тамбур

9. Год постройки дома

10. Муниципальный округ

ИТОГО: категория дома_ 2_

кирпичный, брежневский" строительная серия 1129

Стоимость 1 кв. м 4600 долл.

Значение 3/9эт.. серия II-29

кирпич

1 пассажирский

на лестничнои клетке

5.73 кв. м

2.49м

железобетонные

на 2 квартиры

1979

Заречный район

МР "Южное Тушино" Москва

ОЦЕНКА КАЧЕСТВЕННЫХ ПАРАМЕТРОВ КВАРТИРЫ

Скидка,'

Параметры

1.Этаж

2. Лоджия, балкон, эркер

3. Телефон, сигнализация

4. Комнаты

5. Сантехоборудование

6. Куда выходят окна

7. Расстояние до метро

Доплата,
2 смежные —3
3 на сев. сторону —1

треб, т. р. —1% требует к. р. —1% грязн. двор —1%

5мин, до ж.д. станиии +2%

8. Состояние квартиры

+5%
4900$/м2:1.05 = 4667$/м2

9. Состояние подъезда Ю. Прочие ИТОГО:

Итоговая стоимость метра общей площади _

<< | >>
Источник: В.Г. Шабалин, О.Н. Самохина, Е.А. Шамонова, А.К. Кузьмина. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров. Элек­тронная версия и практические комментарии.— 7-е изд., перераб. и доп. — М.: Изд-во ОМЕГА-Л: «Филинъ», — 552 с.. 2013

Еще по теме ПРИЛОЖЕНИЕ 1 МЕТОДИКА ОЦЕНКИ КВАРТИР, ДОМОВ И РЕМОНТА:

  1. 11.7. АМОРТИЗАЦИЯ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ
  2. Методология определения ущерба и страхового возмещения по страхованию строений и другого имущества
  3. Комментарий к разделу VII
  4. ПРОЧИЕ РАСХОДЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПРОИЗВОДСТВОМ И (ИЛИ) РЕАЛИЗАЦИЕЙ (СТ. 264 НК РФ)
  5. К
  6. ПРИЛОЖЕНИЯ
  7. ПРИЛОЖЕНИЕ 1 МЕТОДИКА ОЦЕНКИ КВАРТИР, ДОМОВ И РЕМОНТА
  8. ПРИЛОЖЕНИЕ 4 ПЕРЕЧЕНЬ НОРМАТИВНЫХ АКТОВ ПО ВОПРОСАМ НЕДВИЖИМОСТИ ЗА 1991-2011 гг.
  9. ПРИЛОЖЕНИЕ 5 КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ОСНОВНЫХ ТЕРМИНО В
  10. Глава 1. ПРАВО МОЛОДОЙ СЕМЬИ НА ПОЛУЧЕНИЕ СУБСИДИИ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЬЯ
  11. ~Ю~
  12. Словарь основных терминов
  13. СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ
- Кодексы Российской Федерации - Юридические энциклопедии - Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административное право (рефераты) - Арбитражный процесс - Банковское право - Бюджетное право - Валютное право - Гражданский процесс - Гражданское право - Диссертации - Договорное право - Жилищное право - Жилищные вопросы - Земельное право - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Коммерческое право - Конституционное право зарубежных стран - Конституционное право Российской Федерации - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Международное право - Международное частное право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Оперативно-розыскная деятельность - Основы права - Политология - Право - Право интеллектуальной собственности - Право социального обеспечения - Правовая статистика - Правоведение - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор - Разное - Римское право - Сам себе адвокат - Семейное право - Следствие - Страховое право - Судебная медицина - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Участникам дорожного движения - Финансовое право - Юридическая психология - Юридическая риторика - Юридическая этика -