<<
>>

1.2. Роль и место системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании

Определяя основные направления и подходы к созданию эф­фективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной про­блемы, необходимо выделить следующие основные взаимосвязан­ные блоки: '

• долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;

• кредитование жилищного строительства;

• государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).

Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения

Основой предлагаемой Концепции является создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приоб­ретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользова­ния. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основ­ной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базо­вой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечиваю­щие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство вы­полняет регулирующую роль посредством создания правовой осно­вы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости пря­мым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содейст­вие различным категориям граждан в приобретении жилья.

Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банка­ми и иными кредиторами гражданам — Заемщикам, а также меха­низм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресур­сами для кредитования.

Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитова­нию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточно­го объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка ка­питалов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности ин­весторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.

Концепция учитывает применяемое в мировой практике большое многообразие моделей и форм взаимодействия участников первично­го и вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), а на вторичном рынке — кредиторы и инве­сторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредиторов.

Обеспечение финансовыми ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредито­рами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привле­каемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).

Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстанов­ки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и по­вышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов — стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипо­течных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Кредитование жилищного строительства

В рамках этого важнейшего блока в системе жилищного финан­сирования предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Эти кредиты выда­ются банком-кредитором частями на оплату выполненных строитель­но-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ.

Застройщики — получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реали­зации объекта.

Основная проблема для коммерческого банка, выдающего строи­тельный кредит, — точно оценить вероятность реализации проекта, в частности уровень риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Банк совме­стно с застройщиком должен тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, спо­собность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.

Строительный кредит выдается застройщику при условии, что он располагает (предпочтительно на правах собственности или долго­срочной аренды) отведенным участком под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства. Застройщик может использовать свою долю вложений не только на приобретение земли под застрой­ку, но и на финансирование других необходимых первоначальных затрат. Степень риска для банка значительно снижается, если за­стройщик берет на себя значительную часть финансирования разра­ботки проекта застройки. Риск также может быть снижен, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипо­течных кредитов потенциальным покупателям для приобретения по­строенных домов или квартир.

Данный механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредито­ванием физических лиц — покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные сред­ства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы прода­ваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.

Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий)

Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существен­ной мере характеризует уровень развития общества.

Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов — все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан при­обретать жилье даже с помощью ипотечного кредита. Одним из клю­чевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотеч­ных кредитов для населения не только с высокими, но прежде всего со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полно­стью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипо­течные кредиты на стандартных банковских условиях, но не распо­лагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты перво­начального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необ­ходимый размер кредита. Такая система финансирования приобрете­ния жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии (в Зависимости от категории населения) в среднем — 20 — 50% и оставшаяся часть — на ипотеч­ный кредит, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

Указанные субсидии предоставляются в соответствии с бюджет­ными возможностями в размере от 5 до 70% рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для определенных законодательст­вом категорий граждан (в том числе молодых семей, работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов Крайнего Се­вера и приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и увольняемых с военной службы, и др.) субсидии могут предостав­ляться в большем объеме в соответствии с установленным порядком. Субсидии могут предоставляться за счет средств федерального бюд­жета, бюджетов субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и средств предприятий.

<< | >>
Источник: Грудцына Л. Ю., Козлова М. Н.. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства / Л.Ю. Грудцына, М.Н. Козлова. — М.: Изд-во Эксмо, — 368 с. — (Юридический справочник). 2006

Еще по теме 1.2. Роль и место системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании:

  1. §21.2. Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования
  2. §21.5. Система управления рисками ипотечного жилищного кредитования
  3. §21.6. Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования
  4. §21.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования
  5. §21. 5. Система управления рисками ипотечного жилищного кредитования
  6. §21.6.Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования
  7. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России
  8. 1. Основные цели и принципы формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования
  9. 1.2. Роль и место системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании
  10. 1.3. Цели и принципы развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования
  11. 2. Организация системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования
- Кодексы Российской Федерации - Юридические энциклопедии - Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административное право (рефераты) - Арбитражный процесс - Банковское право - Бюджетное право - Валютное право - Гражданский процесс - Гражданское право - Диссертации - Договорное право - Жилищное право - Жилищные вопросы - Земельное право - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Коммерческое право - Конституционное право зарубежных стран - Конституционное право Российской Федерации - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Международное право - Международное частное право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Оперативно-розыскная деятельность - Основы права - Политология - Право - Право интеллектуальной собственности - Право социального обеспечения - Правовая статистика - Правоведение - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор - Разное - Римское право - Сам себе адвокат - Семейное право - Следствие - Страховое право - Судебная медицина - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Участникам дорожного движения - Финансовое право - Юридическая психология - Юридическая риторика - Юридическая этика -