<<
>>

Раздел жилья

Наниматель и члены его семьи пользуются равными правами, вытекающими из договора социального найма жилого помещения. В этой связи условия договора найма могут быть изменены только с

согласия всех проживающих (совершеннолетних членов семьи) 533 и наймодателя.

Споры, возникающие в связи с требованием заклю­чения отдельного договора найма, разрешаются в судебном поряд­ке. Вопросы, касающиеся изменения договора социального найма, нашли отражение в руководящих разъяснениях судебных органов. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» (в редак­ции постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 29 августа 1989 г. № 5; 21 декабря 1993 г. № 11; 25 октября 1996 г. № 10) уста­новлено, что в силу ст. 86 ЖК РСФСР суд вправе удовлетворить требование о разделе жилого помещения, если истцу в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состо­явшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением может быть выделено изолированное помещение, состоящее из од­ной или нескольких комнат.

Муж обратился в районный суд по вопросу разде­ления финансово-лицевого счета квартиры. Спорная жилая площадь находится на первом этаже девяти­этажного дома и состоит из пяти комнат размером: запроходная — 6,80 кв. м; проходная — 19,00 кв. м; запроходная — 12,80 кв. м; изолированная — 11,80 кв. м; изолированная — 18,90 кв. м. Общая пло­щадь квартиры — 85,20 кв. м, жилая — 69,30 кв. м, кухня — 6,00 кв. м. В исковом заявлении муж утвер­ждает, что изменение договора найма жилого помеще­ния и открытие на его имя отдельного лицевого счета на две изолированные комнаты (11,80 и 18,90 кв. м) не ущемляет моих жилищных прав и интересов, а также жилищных прав нашего сына. В иске муж указывает следующее: «СупругаЕфремова Т.И. и сын Ефремов И. С. имеют самостоятельный источник дохода и способны оплатить свою жилую площадь размером 19,00, 12,80 и 6,80 кв. м. В соответствии со ст. 86 ЖК РСФСР про­шу изменить договор найма жилого помещения кварти­ры. Обязать Управу Дмитровского района г. Москвы заключить со мной отдельный договор найма жилого по­мещения и открыть на мое имя отдельный лицевой счет на комнаты размером 11,80 и 18,90 кв. м». Меня интере­сует вопрос: равноценен ли раздел данной площади и

534 как рассматривается кухня 6,00 кв. м в коммунальной квартире с дальнейшей возможностью разъезда жиль­цов данной пятикомнатной квартиры? Этот вопрос я задала в суде, на что судья не ответила, а посовето­вала обратиться к адвокату, добавив, что на судебное заседание нужно приходить подготовленными.

В исковом заявлении Ваш муж мотивирует свои требования положениями ст. 86ЖК РСФСР. Согласно данной статье совер­шеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключе­ния с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответ­ствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помеще­нием ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям 52 ЖК РСФСР. Согласно ч. 1 52 ЖК РСФСР в качестве предмета договора социального найма может быть только изолированное жилое помещение (отдельная квар­тира или комната).

Это положение закреплено и в ч. 1 ст. 673ГК РФ: «Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного про­живания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого до- Предметом договора социального найма не могут быть смежные комнаты (т.е. общим входом, подсобные по­

мещения, такие как кухни, коридоры, ванные и др.). Кроме того, не может рассматриваться в качестве жилого помещения, кото­рым можно пользоваться по договору найма, часть комнаты.

Отметим, что ч. 1 ст. 86 ЖК РСФСР не применяется к най­му жилых помещений в домах предприятий, учреждений, органи­заций важнейших отраслей народного хозяйства, из домов кото­рых допускается выселение в порядке, предусмотренном ст. 95 ЖК РСФСР, кроме случаев, когда наниматель и члены его семьи не могут быть выселены.

В п. 10 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987г. № 2«О практике применения судами жилищного законодательства» (в редакции постановления Пленума Верхов­ного Суда СССР от 30 ноября 1990 г. № 14) отмечено: «Разрешая спор о разделе жилых помещений по требованию нанимателя или члена его семьи суды должны иметь в виду, что такое изменение договора найма жилого помещения возможно лишь при наличии ус­ловий, предусмотренных законодательством союзных республик (ст. 86ЖКРСФСР)». В данном случае, согласно п. 5 постанов­
ления Московской городской Думы от 31 января 2001 г. № 12 535

Положении о порядке улучшения жилищных условий граждан в городе Москве» граждане обеспечиваются жилыми помещения­ми по договору социального найма и договору безвозмездного поль­зования в пределах нормы предоставления жилого помещения (нормы предоставления), которая составляет 18 кв. м общей площади на одного человека, если иное не предусмотрено Положе­нием. Таким образом, на трех человек (нанимателя и двух членов его семьи) должно приходиться не менее 54 кв. м общей площади. В Вашем случае приходится 85,20 кв.м, т.е. по 28,40 кв. м на ка­ждого члена семьи.

Согласно п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. «О некоторых вопросах, возникающих в су­дебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР», когда одной из сторон в соответствии с приходящейся на ее долю жилой площадью можно выделить с учетом санитарных и техни­ческих требований изолированное помещение по размеру менее ус­тановленной ст. 38ЖК РСФСР нормы жилой площади (12кв. м), суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой только на это обстоятельство, поскольку закон не исключает возмож­ность заключения договора найма жилого помещения площадьюме- нее 12 кв. м.

Согласно п. постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987г., если дополнительная жилая площадь в виде от­дельной комнаты предоставлена одному из членов семьи и этой комнатой другие члены семьи не пользовались, она не подлежит включению в общий размер жилой площади, подлежащей разделу. Кроме того, рассматривая иски о разделе или обмене жилых поме­щений, суды должны исходить из равного права на пользование жи - лым помещением нанимателя и проживающих с ним членов семьи. Если между нанимателем и членами семьи, вселившимися одновре­менно либо в разное время, было достигнуто соглашение, опреде­ляющее иной порядок пользования жилым помещением, суд может учесть это обстоятельство.

Как видно из иска, Ваш муж хочет оставить за собой две изолированные комнаты (11,80 и 18,90 кв. м) общей площадью 30,70 кв. м, оставив Вам и сыну две запроходных комнаты (6,80 и кв. м) и одну проходную кв. м) общей площадью

кв. м. Даже по таким простейшим расчетам видно, что на Вас и Вашего сына будет приходиться (в случае полного удовле­творения требований истца) по 19,3 кв.м. общей площади, что больше установленных московским законодательством мини-

536 мальных нормативов (18 кв. м общей площади на одного челове­ка). Поэтому в суде советуем делать акцент на неравномерное распределение комнат, при котором одному человеку достаются две изолированные комнаты (при потенциальной возможности его фактического проживания в одной), общая площадь которых в 1,7 раза больше минимальных нормативов, а два члена семьи ока­зываются в заведомо неблагоприятном положении при выделении им двух проходных и запроходной комнат.

Кроме того, в Вами выдержке из искового

ния Вашего мужа указывается на то, что сын Ефремов И. С. име­ет самостоятельный источник дохода и способен оплатить свою жилую площадь. В связи с этим можно большой долей уверенно­сти предположить, что сын является совершеннолетним. Дан­ный факт с вытекающими отсюда обстоятельствами может по­служить в ситуации, если в суде Вы с сыном заявите встречные исковые требования о разделении финансово-лицевого счета или о расселении, тем более что в письме Вы не исключаете такой воз­можности. При требовании об открытии на Ваше имя отдельно­го финансово-лицевого счета и аналогичном требовании сына (об открытии на его имя отдельного финансово-лицевого счета), ду­мается, пропорции разделении квартиры и доли каждого члена се­мьи будут иными, нежели заявленные Вашим мужем в иске (пол­ного удовлетворения которых судом нельзя исключить). Это один вариант дальнейшего судебного разбирательства, который может завершиться либо разделением финансово-лицевых счетов (по одной квартире будет три финансово-лицевых счета), либо отказом суда в разделе жилых помещений в одной квартире. Суд может отказать в жилых помещений в одной квартире,

если, учитывая санитарные и технические требования, он при­дет к выводу невозможности заключения нескольких договоров найма.

Другой вариант - встречное заявление о расселе­

нии — представляется более целесообразным. Ваш встречный иск должен содержать по которым Вы требуете рас­

селения. Например, невозможность полноценного, без нарушения санитарных технических требований, разделения финансо­во-лицевых счетов; ведение Вали самостоятельного от Вашего мужа домашнего хозяйства; ведение сычом самостоятельного от родителей домашнего хозяйства; возможно, неприязненные отно­шения и невозможность дальнейшего совместного проживания.

Возможен вариант Вали сыном исковых заявлений,

предмет которых будет включать в себя две вышеприведенные

части: о разделении финансово-лицевого счета (первая часть) и 537 (или) о расселении (вторая часть). В данном случае суд обязан будет рассмотреть основания заявленных требований.

Что же касается кухни размером кв. м, то согласно п . 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 1998 г. по гражданским делам, утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 19 апреля 1999 г., не может быть отказано в иске об изменении договора найма жилого поме­щения только по тем основаниям, что квартира имеет кухню размером менее 6,00 кв. м и совмещенный санузел. Суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой на эти обстоятель­ства, поскольку закон не исключает возможности заключения до­говора найма жилого помещения площадью менее кв. м.

Я являюсь совладельцем приватизированной квар­тиры в размере 1/2 доли. Еще в начале 2001 г. я через нотариуса получил от другого сособственника извеще­ние о его намерении продать свою долю в праве собст­венности третьему лицу за определенную сумму. От­вета я не дал и с тех пор никаких сведений от совла­дельца не имею, никто никаких прав на квартиру не предъявлял. Я обратился в Москомрегистрацию и по­лучил выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество о том, что совладельцем квартиры явля­ется лицо, чья фамилия, имя и отчество совпадают с теми, которые были указаны в извещении (т.е. третьим лицом). Очевидно, что доля в праве собст­венности была отчуждена. У меня имеются доказа­тельства того, что 1/2 квартиры была продана за це­ну, меньшую той, которую мне предлагал в извещении сособственник, что является прямым нарушением моего преимущественного права покупки. Могу ли я по­дать в суд иск о переводе прав и обязанностей покупа­теля на меня и выкупить долю по меньшей цене?

В соответствии сост. 131 ГК РФ право собственности в чис­ле других прав подлежит обязательной государственной регист­рации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообла­дателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи

документа о зарегистрированном праве или сделке либо соверше­нием надписи на документе, предоставленном для регистрации.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информа­цию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осу- ществляющемрегистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на не­движимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласност. 2Закона РФот21 июля 1997 г. внутреннего плавания и космические объекты. Наря­ду с регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, верительное управление, аренда. Обязательной государственной регистрации подлежат права на имущество, устанавливающие документы на которое оформлены после введе­ния в действие Закона о государственной регистрации.

Согласно ст. 7 Закона государственная регистрация прав но­сит открытый характер. Орган, осуществляющий государствен­ную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержа­щиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение лич­ности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - до­кументы, подтверждающие регистрацию данного юридического

лица и полномочия его представителя). Выписки из Единого госу­дарственного реестра прав, утвержденные в установленном по­рядке, должны содержать описание объекта недвижимости, заре­гистрированные права на него, а также ограничения (обремене­ния) прав. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти дней предоставить запрошенную ин­формацию заявителю или выдать ему в письменной формемотиви- рованный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратив­шимся за информацией лицом в суд.

Согласно ч. 3 ст. 7 Закона сведения о содержании правоуста­навливающих документов, за исключением сведений об ограниче­ниях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выпис­ки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости, предоставляются в установленном законом порядке только:

— самим правообладателям;

— физическим и юридическим лицам, получившим доверен­ность от правообладателя;

— руководителям органов местного самоуправления и руково­дителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации;

— налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

— судам и правоохранительным органам, имеющим в произ­водстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями;

— лицам, имеющим право на наследование имущества право­обладателя по завещанию или по закону;

— федеральному антимонопольному органу и его территори­альным органам в пределах территорий, находящихся под юрис­дикцией указанных территориальных органов (подпункт добав­лен Федеральным законом от 12 апреля 2001 г. № 36-ФЗ).

Согласно ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки прода­ваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих рав­ных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В соот­ветствии с ч. 2 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннем лицу с указанием це­ны и других условий, на которых ее продает. Если остальные уча­стники долевой собственности откажутся от покупки или не

приобретут продаваемую долю в праве собственности на недви­жимое имущества в течение одного месяца, продавец вправе про­дать свою долю любому лицу.

Очевидно, что продавец не бязан до бесконечности ждать, отреагируетлисос^ственник на его предложение о продаже доли или нет. Поэтому закону становил жесткий пресекателъный срок, втжение которого сособсгпвенник может откликнуться на пред ложение о покупке доли: один месяц, если речь идет о продаже доли в недвижимости. По своей юридической природе данный срокявля ется сроком существования права, который, в отличие от сроков исковой давности, предусмотренных, в частности, ст. 196, 197 ГК РФ, не подлежит ни приостановлению, ни перерыву, ни восстанов­лению. Если сособственник отказывается от покупки доли либо никак не отреагирует на щуедложение продавца (как в Вашем слу­чае), то по истечении одного календарного месяца с. момента его надлежащего извещения продавец имеет полное право продать свою долю любому лицу. Однако следует сделать небольшую ого­ворку: при продаже другому лицу существенные условия договора купли продажи (предмет, цена) не должны быть меньше тех, ко­торые покупатель предлагал сособственник у. Если же продавец продал долю постороннему лицу на иных, более льготных услови­ях, чем те, которые были предложены сособственникам, то любой сособственник может в течение трех месяцев, в соответствии с

250 ГК РФ, в судебном порядке требовать перевода на го прав и обязанностей покупателя.

<< | >>
Источник: Грудцына Л.Ю.. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршу­нова. - М.: Изд-во Эксмо, 656 с. — (Российское юри­дическое образование). 2005 {original}

Еще по теме Раздел жилья:

  1. Глава 32. Раздел жилья
  2. Раздел VI. Товарищество собственников жилья
  3. Раздел VI. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
  4. Раздел VI. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
  5. Раздел VI. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
  6. Раздел VI. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
  7. Раздел VI. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
  8. РАЗДЕЛ VI. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
  9. РАЗДЕЛ 7 ОПЛАТА ЖИЛЬЯ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУ
  10. Статья 140. Реорганизация товарищества собственников жилья Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья Статья 142. Объединение товариществ собственников жилья
  11. Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья Статья 144. Органы управления товарищества собственников жилья
- Кодексы Российской Федерации - Юридические энциклопедии - Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административное право (рефераты) - Арбитражный процесс - Банковское право - Бюджетное право - Валютное право - Гражданский процесс - Гражданское право - Диссертации - Договорное право - Жилищное право - Жилищные вопросы - Земельное право - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Коммерческое право - Конституционное право зарубежных стран - Конституционное право Российской Федерации - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Международное право - Международное частное право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Оперативно-розыскная деятельность - Основы права - Политология - Право - Право интеллектуальной собственности - Право социального обеспечения - Правовая статистика - Правоведение - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор - Разное - Римское право - Сам себе адвокат - Семейное право - Следствие - Страховое право - Судебная медицина - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Участникам дорожного движения - Финансовое право - Юридическая психология - Юридическая риторика - Юридическая этика -