Задать вопрос юристу

§8.1. Права и обязанности собственника жилого помещения

Характерной чертой законодательства Российской Федерации является то, что правовое положение и особенности оборота жилой недвижимости регулируются несколько отлично от всех остальных видов недвижимости.
Существует два основополагающих норма­тивных акта, посвященных регулированию оборота жилой недви­жимости, — Гражданский кодекс РФ[99] и Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу с 1 марта 2005 г.

Среди международных актов по защите прав собственности можно назвать Европейскую конвенцию по правам человека. При­соединение России к Конвенции и Протоколу № 1 означает инкор­порацию известных норм в российское законодательство. Следова­тельно, эти нормы действуют не только тогда, когда спор достигает юридических инстанций Совета Европы, но и при рассмотрении конкретных дел судами Российской Федерации. В 2001 г. заметно обозначился интерес отечественных юристов к нормам о защите

188 прав собственника по ст. 1 Протокола № 1 к Европейской конвен­ции по правам человека. Одновременно с появлением публикаций на эту тему ссылки на ст. 1 Протокола № 1 стали достаточно часто встречаться в исковых заявлениях, жалобах, других процессуаль­ных документах. Видимо, можно говорить о востребованности этой нормы именно в текущей российской правоприменительной практи­ке. Согласно ст. 1 Протокола каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не мо­жет быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного Предыдущие положения не умаляют права

государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за ис­пользованием собственности в соответствии с общими интересами или для обеспечения уплаты налогов или других сборов или штра­фов.

Право собственности на жилое помещение может возникать по-разному: в результате приватизации, в порядке наследования или дарения, по договорам купли-продажи, мены и др. Переход и возникновение права собственности на жилые помещения подлежит государственной регистрации и подтверждается правоустанавли­вающими документами. Право собственности охраняется законом. В России признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (п. 1 ст. 212 ГК РФ). Имущество, в ча­стности жилые помещения, может находиться в собственности гра­ждан и юридических лиц, а также РФ, субъектов РФ, муниципаль­ных образований (п. 2 ст. 212 ГК РФ). Права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ).

Право собственности заключается в том, что, во-первых, собст­венник вправе по своему усмотрению совершать в отношении при­надлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняе­мые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое иму­щество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения иму­ществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Во-вторых, собствен­ник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а также риск случайной гибели или повреждения своего имущества самостоятельно, если иное не предусмотрено законом или догово­ром. Кроме того, собственник может передать свое имущество в до­верительное управление другому лицу (доверительному управляю­щему), однако передача имущества в доверительное управление не 189 влечет перехода права собственности к доверительному управляю­щему, который обязан осуществлять управление имуществом в ин­тересах собственника или указанного им третьего лица.

Право собственности состоит из трех правомочий: владения, пользования и распоряжения. Под правомочием владения понима- ^ЩЩ ется основанная на законе (юридически обеспеченная) возмож­ность иметь у себя данное имущество, содержать его в собствен­ном хозяйстве (числить на балансе и т. п.). Поскольку такая воз­можность имеет предусмотренное законом основание или титул (например, договор купли-продажи с предшествующим владель­цем, переход по наследству), она называется законным или ти­тульным владением в противоположность фактическому бести­тульному (т. е. незаконному) владению (например, лица, присво­ившего находку, клад)1.

Правомочие пользования — основанная на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или другого использования имуще­ства путем извлечения из него полезных свойств, его потребления (для производственных или личных нужд) (ч. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ). Оно тесно связано с правомочием владения, ибо собственник может пользоваться своим имуществом только при условии одновременно­го владения им.

Правомочие распоряжения — это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридиче­ских актов в отношении этой вещи. Не вызывает сомнений, что в тех случаях, когда собственник продает свою вещь, сдает ее вна­ем, в залог, передает в виде вклада в хозяйственное общество или товарищество или в качестве пожертвования в благотворительный фонд, он осуществляет распоряжение вещью. Значительно слож­нее юридически квалифицировать действия собственника в отно­шении вещи, когда он уничтожает вещь, ставшую ему ненужной,

Владелец признается добросовестным, если он не знал и не должен был знать о незаконности своего владения (ст. 302 ГК РФ). Например, презумпция добросовестности продавца в соответствии с п. 3 ст. 10 ГК РФ позволяет при­числить владельца купленной на рынке краденой вещи к добросовестным вла­дельцам. Владелец признается недобросовестным, если он знал или должен был знать, что его владение незаконно (ст.

303 ГК РФ). Например, покупка с рук автомобиля без передачи продавцом технического паспорта выходит за границы разумных действий покупателя с точки зрения соблюдения правил торговли на данный вид товара. Неправомерное владение возникает при по­купке имущества, которое продавец не имел права отчуждать (ст. 302 ГК РФ), самовольном захвате земельного участка и самовольной постройке на нем (ст. 222 ГК РФ).

либо выбрасывает ее, или когда вещь по своим свойствам рассчита­на на использование лишь в одном акте производства или потребле­ния. Если собственник уничтожает вещь или выбрасывает ее, то он распоряжается вещью путем совершения односторонней сделки, поскольку воля собственника направлена на отказ от права собст­венности. Но если право собственности прекращается в результате однократного использования вещи, то воля собственника направле­на вовсе не на то, чтобы прекратить право собственности, а на то, чтобы извлечь из вещи ее полезные свойства. Поэтому в указанном случае имеет место осуществление только права пользования ве­щью, но не права распоряжения ею.

Особый правовой режим права собственности на недвижимость заключается еще и в том, что согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору про­дажи недвижимости также подлежит государственной регистрации, но отсутствие государственной регистрации перехода права собст­венности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи

Переход прав собственности на жилое помещение от бывшего к новому владельцу (отчуждение) может производиться нескольки­ми способами.

Отчуждение может производиться посредством следующих сделок с жилым помещением: купля-продажа, дарение,

— мена, Ц- рента,

— передача жилья по наследству.

Жилые помещения (квартиры, дома) — это недвижимое иму­щество. Право собственности на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государ­ственной регистрации. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Право собствен­ности бессрочно. Права всех собственников защищаются равным образом. Чтобы иметь гражданские права, и в том числе право соб­
ственности, гражданин должен быть правоспособным, а чтобы пол- /9/ ностью самостоятельно их осуществлять, нужно быть дееспособ­ным. Право собственности на жилое помещение возникает только на основаниях, предусмотренных законом (по договору приватиза­ции, купли-продажи, дарения и др., в порядке наследования, при новом строительстве и др.). Для подтверждения права собственно­сти на жилое помещение служат правоустанавливающие докумен­ты. Состав этих документов зависит от того, каким образом получе­но в собственность данное жилое помещение.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собст­венности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Соб­ственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества (в том числе и жилого помещения) любые действия, не противоречащие закону и иным правовым ак­там и не нарушающие права и охраняемые законом интересы дру­гих лиц, в том числе (ст. 209 ГК РФ):

1) отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (например, по договорам купли-продажи, дарения, мены, ренты, а также по завещанию и др.);

2) передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (например, сдавать жи­лое помещение в аренду);

3) отдавать имущество в залог и обременять его другими спосо­бами, распоряжаться им иным образом.

Однако при этом собственник должен использовать жилое по­мещение только для проживания граждан. Подобное ограничение прав собственника жилого помещения установлено гражданским законодательством (ст. 288 ГК РФ). Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собствен­ником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, уч­реждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (ст.288.ГК РФ). Собственник жилого поме­щения не вправе нарушать права и интересы других лиц. Собствен­ник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственно­сти на общее имущество жилого дома, а также совершать иные дей­ствия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помеще­ния вправе предоставить во владение или в пользование принадле­жащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину

192 на основании договора найма, договора безвозмездного пользова­ния или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований гражданского и жилищного законодательства.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания этого помещения и, если это квартира, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Если это комната в коммунальной квартире, то ее собственник несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем не допуская бесхозяйственно­

го обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила со­держания общего имущества собственников помещений в много­квартирном доме.

<< | >>
Источник: Грудцына Л.Ю.. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршу­нова. - М.: Изд-во Эксмо, 656 с. — (Российское юри­дическое образование). 2005

Еще по теме §8.1. Права и обязанности собственника жилого помещения:

  1. Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан
  2. Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан
  3. 17. Права и обязанности собственника жилого помещения
  4. Глава 5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ИНЫХ ПРОЖИВАЮЩИХ В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ ЕМУ ПОМЕЩЕНИИ ГРАЖДАН
  5. 50. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
  6. Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения
  7. 8.1. Понятие и особенности права частной собственности на жилые помещения. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих лиц
  8. 6.2. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником жилого помещения
  9. Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения
  10. 6.1. Права и обязанности собственника жилого помещения
  11. §8.2. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником жилого помещения
  12. §8.2 Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником жилого помещения
  13. Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения
- Кодексы Российской Федерации - Юридические энциклопедии - Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административное право (рефераты) - Арбитражный процесс - Банковское право - Бюджетное право - Валютное право - Гражданский процесс - Гражданское право - Диссертации - Договорное право - Жилищное право - Жилищные вопросы - Земельное право - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Коммерческое право - Конституционное право зарубежных стран - Конституционное право Российской Федерации - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Международное право - Международное частное право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Оперативно-розыскная деятельность - Основы права - Политология - Право - Право интеллектуальной собственности - Право социального обеспечения - Правовая статистика - Правоведение - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор - Разное - Римское право - Сам себе адвокат - Семейное право - Следствие - Страховое право - Судебная медицина - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Участникам дорожного движения - Финансовое право - Юридическая психология - Юридическая риторика - Юридическая этика -