<<
>>

2.3. Основные этапы и порядок процесса предоставления долгосрочных ипотечных жилищных кредитов

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на услови­ях платности, срочности и возвратности, а также при строгом кон­троле за использованием кредитных средств. Основным обеспечени­ем возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

В кредитном договоре стороны предусматривают следующие усло­вия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предостав­ляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за поль­зование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.

В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; сущест­во основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предостав­ление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспе­чиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на кото­рый предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыска­ния на предмет ипотеки и другие.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.

В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. За­емщик должен получить всю необходимую информацию о кредито­ре, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обя­занностях при заключении кредитной сделки.

Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвра­тить кредит;

2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного креди­та и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для перво­начального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информа­цию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособ­ность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивирован­ный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сум­му кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможно­стям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, преду­сматривающий преимущественное право покупки данного жилья по­тенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обу­словленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потен­циальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредито­ром, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подхо­дящего обеспечения кредита;

4) оценка жилья — предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет неза­висимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотно­сит ее с размером выдаваемого кредита;

5) заключение договора купли-продажи квартиры между заемщи­ком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между за­емщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В слу­чае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кре­дитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собствен­ные денежные средства, которые он планирует использовать для оп­латы первоначального взноса.

Обеспечение кредита может быть оформлено:

• договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с со­ответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

• трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипо­теки жилого помещения, при котором все три заинтересован­ные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

• договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора куп­ли-продажи;

6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заем­щик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средст­ва кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участ­вовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли - пр одажи;

7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое поме­щение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечно­го кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кре­дит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кре­дитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взы­скание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на пога­шение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штра­фов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки.

Оставшиеся средства полу­чает заемщик.

Для снижения кредитного риска (риск невозврата кредита) необ­ходимо:

• обеспечить кредитору реальную возможность обращения взы­скания и реализации заложенного имущества, создать условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, свя­занных с обращением взыскания на предмет залога;

• обеспечить надежную систему регистрации земли, недвижимо­го имущества, ипотеки и других прав в целях уменьшения для кредитора риска появления непредусмотренных прав;

• отработать механизм андеррайтинга ипотечных кредитов, по­высив тем самым их обоснованность;

• выработать надежные процедуры предоставления и обслужи­вания ипотечных кредитов.

Для снижения риска процентной ставки (риска превышения стоимости кредитных ресурсов, привлекаемых кредитором, над ставкой процентов по уже выданным ипотечным кредитам) воз­можно использование кредиторами при расчете платежей по кре­диту различных методов их индексации с учетом инфляции и до­ходов заемщика.

Для решения проблемы снижения данного вида риска ключевым вопросом является разработка системы надежных показателей, отра­жающих изменение рыночной процентной ставки.

Снижение риска ликвидности непосредственно связано с разви­тием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов.

<< | >>
Источник: Грудцына Л. Ю., Козлова М. Н.. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства / Л.Ю. Грудцына, М.Н. Козлова. — М.: Изд-во Эксмо, — 368 с. — (Юридический справочник). 2006

Еще по теме 2.3. Основные этапы и порядок процесса предоставления долгосрочных ипотечных жилищных кредитов:

  1. § 22.3. Основные этапы ипотечного жилищного кредитования
  2. 1. Основные цели и принципы формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования
  3. 2.1. Задачи и функции основных участников рынка ипотечного жилищного кредитования
  4. 2.2. Основные стандарты и требования к долгосрочным ипотечным жилищным кредитам
  5. 2.3. Основные этапы и порядок процесса предоставления долгосрочных ипотечных жилищных кредитов
  6. Основные этапы процесса приобретения крупных пакетов акций
  7. 3. Порядок и основные этапы создания субъектов предпринимательского права
  8. 4.5. Особенности заключения договора на предоставление ипотечного жилищного кредита
  9. 5.2. Особенности страхования при заключении договора на предоставление автокредита и ипотечного жилищного кредита
  10. Глава 2 СОДЕРЖАНИЕ И ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЦЕССА
  11. 24.1. Основные этапы разработки управленческих решений
  12. Глава 2. СОДЕРЖАНИЕ И ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЦЕССА
  13. 2.1. Содержание и основные этапы инвестиционного процесса
  14. 4.4. Основные этапы подготовки и реализации договора лизинга
  15. 4.4. Основные этапы подготовки и реализации договора лизинга
  16. 8.3. СТРАТЕГИЯ И ТАКТИКА ПРОНИКНОВЕНИЯ НА МЕЖДУНАРОДНЫЕ РЫНКИ 8.3.1. Цели и основные этапы маркетинговых решений в международном маркетинге
  17. 2.3. Основные этапы инновационного процесса и фазы жизненного цикла продукта (технологии)
  18. 1. ПОНЯТИЕ ИННОВАЦИИ. ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ИННОВАЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ И ИСТОЧНИКИ ИХ ФИНАНСИРОВАНИЯ
  19. 5.3. Основные этапы инновационного процесса
- Кодексы Российской Федерации - Юридические энциклопедии - Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административное право (рефераты) - Арбитражный процесс - Банковское право - Бюджетное право - Валютное право - Гражданский процесс - Гражданское право - Диссертации - Договорное право - Жилищное право - Жилищные вопросы - Земельное право - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Коммерческое право - Конституционное право зарубежных стран - Конституционное право Российской Федерации - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Международное право - Международное частное право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Оперативно-розыскная деятельность - Основы права - Политология - Право - Право интеллектуальной собственности - Право социального обеспечения - Правовая статистика - Правоведение - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор - Разное - Римское право - Сам себе адвокат - Семейное право - Следствие - Страховое право - Судебная медицина - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Участникам дорожного движения - Финансовое право - Юридическая психология - Юридическая риторика - Юридическая этика -