КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

Акт по сделке — письменный документ, вручаемый получателю, в котором содержится заявление о том, что продавец передает права собственности.

Акт покупки объекта недвижимости — юридический документ, удостоверяющий сделку купли-продажи объекта недвижимости. Акт покупки объекта недвижимости содержит, как правило, реквизиты продавца и покупателя объекта недвижимости, обозначение объекта недвижимости, принятое в документах регистрационной системы, ре­квизиты свидетелей сделки. Во многих странах, ведущих юридиче­ский кадастр, регистрация акта купли-продажи объекта недвижимо­сти производится специальной службой при суде низшей инстанции или особым учреждением, имеющим права суда, которые одновре­менно с регистрацией акта оформляют титул (документ о праве, соб­ственности) нового владельца объекта недвижимости.

Акт приема-передачи — документ, фиксирующий факт передачи квартиры от владельца, обладающего квартирой на момент составле­ния документа, лицу, следующему за владельцем в цепочке строи­тельно-инвестиционного процесса.

Акт приемочной комиссии — приемка законченного строитель­ством объекта в эксплуатацию производится путем его предъявления приемочной комиссии, которая принимает решения о соответствии объекта требованиям проектной документации, строительных, сани­тарных и экологических норм и правил, составления акта приемки и утверждения его органом, назначившим его. Акт приемки утверж­дается главами городской администрации. Продолжительность прие­мочной комиссии — до 1 месяца и срок утверждения главой админи­страции — до 1 месяца.

Актив — нечто, обладающее стоимостью и принадлежащее физи­ческому или юридическому лицу. Включает как недвижимую, так и личную собственность.

Амортизация кредита — процесс погашения кредита путем вне­сения регулярных платежей по основной сумме долга и процентам.

Андеррайтинг — анализ кредитного и процентного рисков по ипотечному кредиту; подготовка заключения о ставке процента и условиях кредитования, соответствующих уровню риска.

Аннуитет — серия равных платежей, вносимых и получаемых через равные промежутки времени в течение определенного периода времени. Примером являются серии платежей в погашение ипотечно­го долга, предусматривающего равновеликие выплаты.

Аренда — по договору аренды (имущественного найма) арендо­датель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимате­лю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные при­родные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Аренда (см.: Аренда жилого помещения) — по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется пре­доставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во времен­ное владение и пользование или во временное пользование.

Аренда жилого помещения — собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам кварти­ры или дома любой площади по договору аренды. Порядок, сроки и условия аренды определяются договором между арендатором и соб­ственником либо уполномоченным собственником лицом (органом). Не подлежат передаче в аренду иным лицам заселенные дома госу­дарственного, муниципального либо общественного жилищных фон­дов без согласия всех проживающих в них совершеннолетних граж­дан, а также специализированные дома и жилые помещения в них. Оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды устанавли­вается договором между арендатором и собственником либо уполно­моченным собственником лицом (органом). Если оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды не производится в течение шести месяцев, то договор расторгается в судебном порядке, и арен­датор подлежит выселению. Арендатор жилого помещения в государ­ственном или муниципальном жилищном фонде подлежит выселе­нию с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям по нормам общежития.

Арендная плата — плата, уплачиваемая арендатором арендода­телю за пользование арендным объектом недвижимости. Она вклю­чает амортизационные отчисления от стоимости арендованного объ­екта, а также часть прибыли (дохода), которая может быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду объек­та недвижимости (арендный процент).

Арендодатель — юридическое или физическое лицо, которое яв­ляется собственником или балансодержателем объекта (недвижимого имущества) и сдает его во временное пользование арендатору на до­говорных началах.

Аукцион публичный — способ продажи, при котором объект не­движимости предварительно выставляют для осмотра возможными покупателями. Общие условия продажи определяются продавцом, а покупателем считается лицо, предложившее в ходе проведения аукциона наивысшую цену за выставляемый-объект недвижимости.

База оценки объекта недвижимости — вид стоимости объекта недвижимости, в содержании которой реализуется цель и метод оценки.

Балансовая стоимость — стоимость основных средств хозяйст­вующего субъекта (предприятия), то есть долгосрочных активов, на­ходящихся на ее балансе. Исчисляется как первоначальная стои­мость приобретения или создания объекта недвижимости, по которой он был занесен в балансовую ведомость, за вычетом накопленного износа.

Баланс основных средств — составляемый хозяйствующим субъектом баланс, характеризует поступление, расходование и выбы­тие основных средств (зданий, сооружений, оборудования) за опре­деленный период времени.

Без отделки — обычно подразумевается без отделки по максиму­му, то есть в доме выполнены строительно-монтажные работы (СМР), завершена отделка подъездов, разведены коммуникации до точек подключения, установлены окна и входная дверь. В квартире не установлены сантехнические приборы, за исключением радиато­ров отопления, кухонная плита, внутренняя столярка.

Благоустройство — это совокупность работ по:

• инженерной подготовке территории, устройству дорог, разви­тию коммуникационных сетей и сооружение водоснабжения, канализации, энергоснабжения и др.;

• улучшению микроклимата, охране от загрязнения воздушного бассейна, открытых водоемов и почвы, санитарной очистке, снижению шума и др.

Благоустройство осуществляется в целях приведения той или иной территории в состояние, пригодное для строительства и нор­мального использования по назначению, созданию здоровых, удоб­ных и культурных условий жизни населения.

Бюро технической инвентаризации (БТИ) — муниципальная служба, выдающая по требованию граждан или юридических лиц справки о площадях жилых и нежилых помещений, экспликации и другие документы, связанные с определением площади помещений.

Владелец — физическое лицо, являющееся владельцем имущест­ва, благодаря чему владелец имеет возможность непосредственно воздействовать на имущество.

Временное проживание — применительно к отдельному лицу, которое проживает в здании в течение не более 90 дней, имея при этом другое постоянное место жительства.

Вспомогательные помещения квартиры (принадлежности жи­лых комнат) — конструктивно обособленные неделимые функцио­нальные части квартиры (принадлежности площади основного на­значения), площадь которых в соответствии с правилами государ­ственного учета учитывается в составе общей площади квартиры. Назначение вспомогательных помещений предусматривается проек­том и признается в административном порядке. Вспомогательные помещения, назначение которых не указано в проекте и/или не признано в административном порядке, объектами оценки не явля­ются.

Встречная покупка (встречка, обмен) — продавцы ставят усло­вие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтер­нативное жилье. Так приходится делать, если у продавцов нет дру­гой квартиры, куда они могут выехать и выписаться, если права на квартиру имеют несовершеннолетние или продавцы боятся остав­лять деньги на хранение. После кризиса на рынке появилось огром­ное количество квартир в прямой продаже. Найти покупателя, кото­рый бы ждал, пока продавцы согласятся на встречный вариант, очень сложно.

Вторичный рынок жилья — рынок квартир, которые уже имели зарегистрированных в ГУЮ «Регистрационная палата» прав на не­движимость владельцев. Возможна целая цепочка смены предыду­щих владельцев, и чём она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить. Вторичный рынок по предложению обычно больше, чем первичный, и крайне разнообразен по типам квартир, районам и це­нам. Основные преимущества — возможность выбора именно той квартиры, которая вам подходит, и в нужном вам месте.

Вторичный ипотечный рынок — рынок, где осуществляется купля-продажа первых закладных, предоставляющий возможность кредитору продавать кредит до наступления срока его полного пога­шения.

Выборка — часть совокупности экономических объектов или по­казателей, отобранных для изучения, чтобы сделать заключение обо всей совокупности. Выборка должна быть составлена таким образом, в таком количестве, чтобы быть статистически представительной (репрезентативной), то есть отображать исследуемую совокупность. Например, чтобы изучить спрос, предложение цены на рынке, доста­точно обследовать только отдельные сегменты рынка.

Выбытие основных средств — ликвидация, реализация, переда­ча другим хозяйствующим субъектам, гибель от стихийных бедствий объектов, числящихся в составе основных фондов.

Высота потолка — существует, как минимум, три размера, на­зываемые в таких ситуациях «высотой потолка».

Расстояние между отметками высот от «нулевой отметки». В этом случае высота потолка (иногда говорят «высота потолка в свету»), то есть расстояние между полом, по которому вы будете ходить, и оштукатуренным и покрашенным потолком, будет меньше на тол­щину плиты перекрытия (около 15 см), цементной стяжки в полно­стью кирпичных домах (5— 10 см), покрытия пола (например, пар­кет 10 см), штукатурки потолка.

Расстояние между плитами перекрытий — высота потолка мень­ше на толщину цементной стяжки в полностью кирпичных домах (5 — 10 см), покрытия пола (например, паркет 10 см), штукатурки потолка.

Расстояние между полом, по которому вы будете ходить, и ошту­катуренным и покрашенным потолком.

Поэтому перед принятием решения о приобретении квартиры бу­дет не лишним уточнить, какую именно величину понимают в данном конкретном случае под «высотой потолка».

Гарантия — это:

• поручительство, обеспечение выполнения обязательств. Прода­вец обычно представляет гарантию качества, покупатель — оплаты договорной стоимости; по согласию сторон гарантом исполнения договорных обязательств может быть третье лицо, чаще известная фирма, банк;

• установленное законом обязательство продавца отвечать за материальные недостатки объекта и за то, что объект недви­жимости свободен от долговых обязательств и не находится в собственности третьих лиц.

Генеральный инвестор — любая организация (за исключением застройщика, заказчика, генерального подрядчика), имеющая право требования на самое большее количество квартир в доме (тот, у кого больше всего квартир, кроме заказчика, застройщика, генподрядчика).

Генеральный менеджер проекта — инвестиционно-строительная компания, которая утверждается в качестве ответственного исполни­теля реализуемой программы ипотечного кредитования и наделяется для этого соответствующими правами по организации и осуществле­нию инвестиционной деятельности с участием банков, страховых компаний и третьих лиц. В качестве генерального менеджера проекта может выступать — фонд.

Генеральный план — часть проекта, содержащая комплексное решение вопросов планировки и благоустройства объекта строитель­ства, размещения зданий, сооружений, транспортных коммуникаций, инженерных сетей, организации систем хозяйственного и бытового обслуживания.

Генеральный подрядчик — подрядчик превращается в генераль­ного подрядчика, если он привлек к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). При этом генеральный подрядчик не­сет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиками.

Городской заказ — правовое задание на формирование товари­ществ из числа очередников на муниципальное жилье, с целью созда­ния кондоминиума. -

Городской.застройщик — департамент муниципального жилья (в том числе управление муниципального жилья) в пределах компе­тенции в сфере строительства муниципального жилья и формирова­ния товариществ собственников жилья из очередников с целью соз­дания кондоминиума. - ' .

Государственная пошлина — денежные сборы, взимаемые в уста­новленном государством порядке и размерах специально уполномо­ченными учреждениями (судами, государственным арбитражем, но­тариальными конторами и т.д.) за совершение действий в интересах юридических и физических лиц и выдачу документов, имеющих юридическое значение и связанных с объектами недвижимости.

Государственная приемочная комиссия — принимает в эксплуа­тацию законченные строительством (реконструкцией, расширением) в соответствии с утвержденным проектом и подготовленные к экс­плуатации объекты. Состав и уровень государственных приемочных комиссий определяется в зависимости от сметной стоимости строи­тельства и назначения объекта. Назначение государственных прие­мочных комиссий производится заблаговременно в зависимости от характера и сложности объекта, но не позднее 30 дней при приемке в эксплуатацию объектов жилищно-гражданского назначения до уста­новленного срока ввода объектов в эксплуатацию.

Государственная регистрация недвижимости — в соответствии с гражданским законодательством право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их воз­никновение, переход и прекращение подлежат государственной реги­страции в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат следующие права на землю и права на другие недвижимые вещи:

. • право собственности,

• право хозяйственного ведения,

• право оперативного управления,

• право пожизненного наследуемого владения,

• право постоянного пользования, право аренды, ипотека, серви- туты.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией, может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Сделки с недвижи­мостью подлежат государственной регистрации с соблюдением пра­вил ГК РФ. Орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистри­рованном праве или сделки либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. Государственная регистрация не­движимости и сделок с ней является публичной. Орган, осуществ­ляющий регистрацию, обязан предоставлять информацию о произве­денной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Государственная регистрация сделок — сделки с землей и дру­гим недвижимым имуществом (напр., отчуждение, ипотека, долго­срочная аренда, принятие наследства и др.) подлежат государствен­ной регистрации учреждениями юстиции.

Государственный жилищный сертификат — именное свидетель­ство, удостоверяющее право гражданина на получение безвозмездной субсидии на приобретение жилья. Сертификат не является ценной бумагой.

Дарение — по договору дарения одна сторона безвозмездно пере­дает другой стороне вещь в собственность, либо имущественное пра­во (например, можно подарить право на получение зарплаты), либо освобождает от имущественной обязанности перед кем-либо (к при­меру, переводит долг на себя).

Дата оценки объекта недвижимости '— дата, по состоянию на которую произведена его оценка.

Девелопер — предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в ка­честве:

• автора идеи проекта, что создавать и где;

• приобретателя земельного участка под застройку;

• организатора проектирования объекта (лицензированными про­ектантами), нанимателя заказчика (с лицензией), генподрядчи­ка (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), бро­керов для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью (при необходимости);

• финансирует сам либо привлекает в случае необходимости ин­вестиции.

Декувер — разница между оценкой объекта недвижимости и страховой суммой, оставляемая на рынке страхования.

Дисконтирование — широко применяемый метод при оценке объектов недвижимости и отборе инвестиционных программ, суть которого заключается в приведении разновременных инвестиций и денежных поступлений к определенному периоду времени и Опре­делению коэффициента окупаемости капиталовложения; преобразо­вание в текущую стоимость будущего потока капиталовложений.

Доверенность — документ, выдаваемый юридическому или фи­зическому лицу, в котором определяются его полномочия совершать сделки или другие правомерные акты от имени другого лица (дове­рителя). Доверенность носит срочный характер, срок действия ука­зывается в самом документе. Действие доверенности прекращается также вследствие отмены ее доверителем, ликвидации юридического лица и других случаев, предусмотренных законодательством. По объему полномочий различают три вида доверенностей:

• разовая — на совершение одного конкретного действия;

• специальная — на совершение каких-либо однородных действий;

• общая или генеральная — на общее управление имуществом доверителя, заключение договоров и т.д:

Добросовестный владелец — тот, кто не знал и цо обстоятельст­вам не мог знать о неправомерности своего законного владения.

Договор — соглашение сторон, по которому передается имущест­во, производится работа или оказывается услуга. Договор включает в себя три обязательные, последовательно развивающиеся стадии: заключение, исполнение и прекращение (ответственность), то есть установление, изменение и прекращение определенных имуществен­ных и связанных с ними неимущественных прав и обязанностей. К договору применяются правила о двух- и многосторонних сделках, а к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие по­ложения об обязательствах, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ. Стороны могут заключать, так называемый смешанный договор, в котором со­держатся элементы других договоров. Договор считается состояв­шимся, если между сторонами достигнуты соглашения по всем его существенным условиям. Граждане и юридические лица свободны в заключении договоров и принуждение при этом не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор преду­смотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательст­вом. Договорное отношение состоит не только из существенных усло­вий договора, но и всех соответствующих обстоятельств, включая предшествующие договоры, переговоры и переписку, практику, уста­новившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Перед заключением основного дого­вора может заключаться предварительный договор, позволяющий установить предмет договора и содержащий все предварительные условия по данному соглашению.

Договор аренды — соглашение, по которому арендодатель пре­доставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищ­ной сфере, включая жилые помещения без ограничения размеров, за договорную плату во временное владение и пользование, либо только пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

Договор доверительного управления имуществом — одна сто­рона (учредитель управления) передает другой стороне (доверитель­ному управляющему) на определенный срок имущество в довери­тельное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управ­ление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Сделки с переданным в доверительное управление имуществом, доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирова­на об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования довери­тельного управляющего сделана пометка «Д.У.». При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуще­ством.

Договор долевого участия в строительстве — договор, по кото­рому одна из сторон (дольщик) обязуется участвовать в строительст­ве жилого дома путем финансирования вышеуказанного строительст­ва в объеме, установленном в договоре и дающем право по оконча­нии строительства на приобретение в собственность определенной в договоре квартиры, а другая сторона обязуется передать контраген­ту определенную в договоре квартиру.

Договор займа — договор, по которому одна сторона (заимода­тель) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или объекты недвижимости, а заемщик обязуется возвратить заимо­давцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества..

\

Договор кредитный — договор, по которому банк или иная кре­дитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размерах и на условиях, предусмот­ренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную де­нежную сумму и уплатить проценты за нее.

Договор купли-продажи — двусторонний возмездный договор, согласно которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную де­нежную сумму.

Договор найма жилого помещения — по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Договор продажи недвижимости — это особый вид договора купли-продажи, предусмотренный статьями 549 — 558 ГК РФ. По до­говору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, со­оружение, квартиру или др. недвижимое имущество. Договор заклю­чается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижи­мость по этому договору к покупателю подлежит государственной ре­гистрации. Исполнение договора сторонами до государственной реги­страции перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. По договору продажи здания, сооружения или др. недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижи­мостью и необходима для ее использования. В случае, когда прода­вец является собственником земельного участка, на котором находит­ся продаваемая недвижимость, покупателю передается право аренды, или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка.

Договор ренты — одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть уста­новлена на условиях пожизненного содержания гражданина с ижди­вением.

Документы о правах на земельные участки — права на земель­ные участки удостоверяются документами в соответствии с Феде­ральным законом «О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Долевая ипотека (ипотека с участием) — соглашение между ипотечным кредитором и заемщиком, обеспечивающее кредитору определенную долю участия в собственности на объект и /или в до­ходе.

Должник — сторона в обязательстве, от которой другая сторо­на — кредитор вправе потребовать совершения определенного дейст­вия (передачи объекта недвижимости, выполнения работ или услуг, уплаты долга) или воздержания от определенного действия.

Долевая собственность — часть доходов, имущество, другие ценности, на которые вправе претендовать один из участников обще­го дела, коллективных собственников, наследников. Мера, в которой участник общего дела вносит в него собственные ресурсы, денежные средства, именуемые долевым участием.

Дольщик — физическое или юридическое лицо, являющееся од­ной из сторон договора долевого участия в строительстве, которое обязуется участвовать в строительстве жилого дома путем финанси­рования вышеуказанного строительства в объеме, установленном в договоре и дающем право по окончании строительства на приобрете­ние в собственность определенной в договоре квартиры.

Дом сдан — формальное наличие у застройщика акта государст­венной комиссии, что само по себе не всегда гарантирует, что в дом можно въезжать.

ДСК — домостроительный комбинат, предприятие, производящее строительные конструкции для строительства домов (газобетонные блоки, железобетонные панели) и осуществляющее строительство.

Евроремонт (евростандарт) — ремонт, проведенный с использо­ванием импортных материалов и технологий, может быть полным либо частичным. На самом деле качество и степень ремонта, выда­ваемого за евроремонт, может быть самым разным.

Емкость рынка — возможный годовой объем продаж определен­ного вида объектов недвижимости при сложившемся уровне цен, за­висящий от степени освоения данного рынка конкурентами, эластич­ности спроса, от изменения экономической конъюнктуры, уровня цен, качества объектов и затрат на рекламу.

Жилая площадь квартиры .— сумма площадей жилых комнат

без учета площади встроенных шкафов.

Жилищная сфера — область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружения из элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Жилищное право — подотрасль гражданского права, регули­рующая порядок предоставления жилых помещений, условия поль­зования и распоряжения, а также изменений и прекращения пользо­вания ими.

Жилищное товарищество — товарищество собственников жи­лых и нежилых помещений в многоквартирных домах с установлени­ем условий совместного пользования межквартирными лестницами, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами, внеквар- тирным инженерным оборудованием, придомовой территорией и дру­гими местами общего пользования, зарегистрированное в качестве Юридического лица.

Жилищно-строительный кооператив — добровольная, общест­венная организация. В ЖСК могут объединяться граждане не только для строительства нового дома, но и для приобретения у предпри­ятий, объединений, организаций новых или капитально отремонтиро­ванных домов либо подлежащих капитальному ремонту и'реконст- рукции для осуществления ремонта с последующей эксплуатацией на собственные средства. В ЖСК принимаются граждане, достигшие 18 лет, постоянно проживающие в данной местности, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Жилищные сертификаты — любые ценные бумаги или обяза­тельства, номинированные в единицах общей площади жилья и имеющие также индексируемую номинальную стоимость в денежном выражении, размещаемые среди граждан и юридических лиц, даю­щие право их владельцам при соблюдении определяемых в проспекте эмиссии условий требовать от эмитента их погашения путем предос­тавления в собственность помещений, строительство (реконструк­ция) которых финансировалось за счет средств, полученных от раз­мещения указанных ценных бумаг или обязательств.

Жилищный сертификат является именной ценной бумагой и мо­жет выпускаться в документарной или бездокументарной форме. Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается в проспекте эмиссии и остается неизменной в тече­ние срока действия жилищного сертификата. Она представляет собой однозначно определяемый порядок изменения цены выкупа жилищ - ного сертификата эмитентом, включающий формулы индексации, основанные на объективных показателях, и процедуру расчета. Ин­дексация должна производиться не реже одного раза в 3 месяца.

Жилищные споры — конфликтные ситуации, возникающие в процессе эксплуатации жилищного фонда при несоблюдении уста­новленных нормативов собственниками, владельцами (управляющи­ми), нанимателями и арендаторами жилых или нежилых помещений в жилых домах, обслуживающими организациями, предприятиями- поставщиками водо-, энергоресурсов и иных жилищно-коммуналь­ных услуг.

Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включая жилые дома и специаль­ные дома, (общежития, приюты, детские дома, дома-интернаты и т.д.), а также квартиры, служебные жилые помещения и иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания. В его составе не учитываются дачи, летние садовые домики, спортивные и туристические базы, санатории, дома отдыха, пансионаты, гостини­цы, казармы и т.п.

Жилое здание — существующий или вновь построенный жилой дом, включая все инженерные коммуникации, удобства, оборудова­ние и т.п., соединенные с недвижимостью и считающиеся неотъемле­мой частью дома.

Жилое строение — отдельная постройка (здание, дом) постоян­ного типа, рассчитанная на длительный срок службы, вся или не ме­нее половины площади которой предназначена и используется для проживания. По внутренней конструкции Ж.с. бывают квартирного типа или коридорного типа.

Жилой дом — один из объектов права собственности физиче­ских и юридических лиц, собственности субъектов РФ, федеральной или муниципальной собственности.

Завещание — распоряжение гражданина относительно принад­лежащего ему объекта недвижимости на случай смерти, сделанное в установленной законом форме (нотариальной или приравненной к ней).

12 Грудцына Л. Ю.

Заказчик — юридическое или физическое лицо, для которого строится объект недвижимости. Заказчик обязан представить под­рядчику стройплощадку, осуществлять своевременное финансирова­ние строительства, осуществлять контроль и технадзор за соответст­вием объема, стоимости и качества работ.

Законное владение — фактическое обладание объектом недви­жимости, в основе которого всегда лежит какое-либо правовое осно­вание, возникающее на основании закона, договора, административ­ного акта или решения суда.

Закладные листы — разновидность ценных бумаг, выпускаемых ипотечными банками; обеспечены всей массой недвижимости, зало­женной в банке.

Залог — это способ обеспечения обязательства. Кредитор — зало­годержатель имеет право при невыполнении должником обязательст­ва, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости за­ложенного имущества путем его продажи.

Затраты на ликвидацию объекта недвижимости — расходы, связанные с разборкой, демонтажем и другими операциями по лик­видации объектов недвижимости.

Землевладелец — юридическое или физическое лицо, имеющее право на обладание определенным участком земли. Землевладение и собственность на землю могут не совпадать.

Земельная парцелла — часть территории, ограниченная на мест­ности и/или на плане: по поверхности земной коры границами зе­мельного участка, фиксированной высотой и объемом воздушного пространства и фиксированной глубиной и объемом недр.

Износ (в оценке) — уменьшение рыночной стоимости актива, а также прогнозируемое изменение стоимости. В оценке стоимости не­движимости учитывают физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценение, а также устаревание, вызванное влиянием окружающей среды.

Имущественное право — вещное право: право использования какого-либо имущества определенным образом, право на получение дохода от использования объекта недвижимости.

Инвестиции — вложение денежных средств для извлечения до­ходов или прибыли; собственность, приобретенная для получения доходов или прибыли.

Инвестор — это лицо, приобретающее инвестиционную собст­венность.

Инвестиционная собственность — собственность (недвижимость),

которая используется для извлечения дохода в виде арендной платы, дохода от перепродажи и т.д.

Инвестиционная стоимость объекта недвижимости — совокуп­ность затрат на оплату предпроектных, проектных и строитель­но-монтажных работ и услуг генерального менеджера проекта.

Индивидуальная планировка — квартира в доме, построенном по индивидуальному (не серийному) проекту. Такие дома иногда на­зывают домами с повышенной комфортностью. Принципиальное от­личие: крупногабаритное жилье.

Инфраструктура — комплекс хозяйств и служб, обслуживаю­щих отрасли народного хозяйства. Например, в инфраструктуру строительной системы входят коммуникации и объекты жизнеобеспе­чения работников строительных предприятий. s

Ипотека — термин охватывает три понятия:

• залог недвижимого имущества (главным образом, земли и строений на ней) с целью получения ипотечной ссуды. Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника (см. должник по закладной) и возможность получения под за­лог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т.д. закладные. Обязательна регистра­ция залога в земельных книгах, которые ведутся в государст­венных или коммунальных учреждениях. В случае неплатеже­способности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в порядке очередно­сти регистрации залога или перехода заложенной недвижимо­сти в собственность залогодержателя;

• закладная (долговой инструмент, обеспеченный правом на не­движимость; обычно свободно обращается на рынке). Эквива­лентом этого понятия является только «mortgage». См. соот­ветствующую статью, где приводится целый ряд важных про­изводных словосочетаний с термином «закладная»;

• долг по ипотечному кредиту.

Исковая давность — срок, установленный законодательством для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Кадастр земельный — систематизированный свод сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Включает описание земельных угодий, участков, их площадь и месторасполо­жение, конфигурацию, качество почв, стоимостную оценку земли. В кадастре указывается также, кто является собственником данной земли.

Кадастровая съемка — геодезические работы по земельному участку, определяющие описание границ землепользователей и меже­вых знаков, площадь застроенной и благоустроенной территории, на­личие твердых покрытий и газонов, характеристики строений, нали­чие или отсутствие споров по границам земельного участка.

Кадастровое землеустроительное дело — совокупность доку­ментально оформленных технических, юридических и экономиче­ских характеристик земельного участка (объекта недвижимости), яв­ляющихся основой для оформления правоустанавливающих доку­ментов.

Капитальные вложения — инвестирование в создание и воспро­изводство основных фондов предприятия; затраты, в результате ко­торых происходит увеличение основных средств (строительные рабо­ты, монтажные работы, приобретение оборудования, закладка и вы­ращивание многолетних насаждений). Источниками финансирования капиталовложений могут являться: федеральный и местные бюдже­ты; кредиты банков и других кредитных учреждений; собственные средства юридических и физических лиц; средства иностранных го­сударств, а также иностранных юридических и физических лиц.

Капитальный ремонт — это ремонт здания с целью восстановле­ния исправности (работоспособности) его конструкций и систем ин­женерного обеспечения, а также поддержки эксплуатационных пока­зателей.

Лучший вариант — капитальный ремонт с полной заменой пере­крытий. Во время реконструкции в здании остаются только капи­тальные стены. Новые межэтажные перекрытия — железобетонные плиты. Обычно после такого ремонта на потолке четко видны стыки. Производился, начиная примерно с 1960 года. В домах с капиталь­ным ремонтом 1960—1965 гг. встречаются остатки сталинского деко­ра — лепка.

Худший вариант — выборочный капитальный ремонт 50-х го­дов. В этом случае производилась замена коммуникаций, установка ванн, подключение горячей воды. Перекрытия не заменяются, в луч­шем случае укрепляются. Стоимость ремонта квартиры в таком доме значительно дороже. Покупают из-за дешевизны или видовые квар­тиры в элитных местах, или интересные квартиры большой площади. Во время полного капитального ремонта не оставляли многокомнат­ных квартир.

Квартира как объект права собственности — собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Кодекс — синтезированный единый законодательный акт, регу­лирующий какую-либо область общественных отношений.

Коммунальные услуги — водоснабжение и канализация, подача электрической и тепловой энергии, газа и вывоз бытовых отходов.

Кондоминиум — товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах с установлением условий совместного вла­дения и пользования межквартирными лестницами, лифтами, кори­дорами, крышами, техническими подвалами, внеквартирным инже­нерным оборудованием, придомовой территорией и другими местами общего пользования; правовая форма собственности, по которой объ­ект разделяется на элементы индивидуальной собственности и эле­менты совместной собственности.

Консалтинг недвижимости — это деятельность по консультиро­ванию производителей, продавцов и покупателей недвижимости. Включает исследование и прогноз рынка.

Конъюнктура — совокупность признаков, характеризующих те­кущее состояние экономики в определенный период, а также сложив­шаяся на рынке экономическая ситуация, которую характеризуют соотношение между спросом и предложением, уровень цен, товар­ные цены, портфель заказов по отрасли и иные экономические по­казатели.

Коэффициент займа — процентное выражение отношения вели­чины ипотечного займа к стоимости недвижимого имущества (стои­мость определяется как нижняя граница продажной цены или оце­ночной стоимости).

Коэффициент застройки участка — коэффициент, показываю­щий соотношение между площадью здания и земли.

Ленинградская планировка — тип квартир, построенных по экспе­риментальному проекту ленинградских архитекторов в 1970 — 1980 гг. Принципиальные отличия: кухня — 8 — 9 кв. м, санузел раздельный; В потребительском смысле является переходным качеством от «улуч­шенных» к «новым».

Лизинг недвижимости — приобретение арендодателем по дого­вору финансовой аренды в собственность указанного арендатором недвижимости у определенного им продавца и предоставление арен­датору этого имущества за плату во временное владение и пользова­ние для предпринимательских целей.

Ликвидность — легкость реализации (превращения объектов не­движимости в наличные деньги); емкость рынка и его способность смягчить внезапные изменения спроса и предложения без соответст­вующего значительного колебания цен.

Листинг — договор между собственником объекта недвижимости и лицензированным брокером по недвижимости, по которому брокер действует как агент по продаже объектов недвижимости, а собствен­ник согласен оплатить брокеру комиссионные услуги.

Лицензионная карточка — документ, выдаваемый физическому лицу, состоящему в штате риэлторской фирмы или являющемуся по­мощником индивидуального предпринимателя, подтверждающий его квалификационное соответствие и дающий право на выполнение оп­ределенных операций при работе с недвижимостью.

Лоджия — это перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отды­ха в летнее время и солнцезащиты.

Мансарда — см. Этаж мансардный

Монолит — дом, построенный по технологии монолитного бетон­ного каркаса. Обычно данная технология сочетается с использовани­ем кирпича в качестве наружной облицовки (возможно, части до­ма) — кирпично-монолитный дом, либо панелей. Характеризуется быстротой строительства, хотя и меньшей, чем у чисто панельного дома, и низкой себестоимостью.

Муниципальная собственность — объекты недвижимости, при­надлежащие на праве собственности муниципальным образованиям.

Муниципальное право — правовое образование в системе права, совокупность правовых норм, регулирующих отношения, возникаю­щие в процессе организации и деятельности местного самоуправле­ния в городах, сельских поселениях и на других территориях.

Муниципальный жилищный фонд — фонд, находящийся в соб­ственности района, города, входящих в них административно-тер­риториальных образований, а также ведомственный фонд, находя­щийся в полном хозяйственном управлении муниципальных учреж­дений.

Найм — предоставление одной стороной (наймодателем) другой стороне (нанимателю) имущества во временное пользование за опре­деленную плату. В России условия найма определяются ГК РФ, а также отдельными нормативными актами, в том числе правилами найма разных видов имущества. Срок договора имущественного най­ма не должен превышать 10 лет, если же он заключен без указанного срока, то считается заключенным на неопределенный срок. Для от­ношений между организациями закон устанавливает менее продол­жительные сроки действия договора — 5 лет при найме строения или нежилого помещения, Один год — при найме оборудования и иного имущества. Договор, в котором хотя бы одной стороной является организация, должен быть совершен письменно.

Наследование — получение на основании родства или по заве­щанию в собственность объектов недвижимости, денежных Средств, ценных бумаг, драгоценностей и т.д., оставшихся после смерти вла­дельца. Юридически наследование оформляется свидетельством о праве на наследство, выдаваемым нотариальной конторой по месту жительства наследодателя.

Недвижимая собственность — это:

• юридическое понятие, которое означает совокупность (пакет) прав собственности на недвижимое имущество, включая право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения, и дохода от распоряжения недвижимым имущест­вом;

• единство физического тела — недвижимости и права собствен­ности на него.

Нежилое помещение — помещение здания, которое использует­ся для любых целей, кроме проживания в нем физических лиц.

Недвижимость в жилищной сфере — недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее:

• земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйствен­ные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития;

• жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых до­мах и других строениях, пригодные для постоянного и времен­ного проживания;

• сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищ­ной сферы.

Незавершенное строительство — показатель, используемый для обозначения положения, когда на строительном объекте прекращены строительно-монтажные и другие работы и объект оказывается «за­мороженным» на некоторый период времени. Незавершенное строи­тельство приводит к серьезным социально-экономическим последст­виям — «омертвляются» ресурсы, которые в течение многих лет не дают никакой отдачи, морально и физически стареет техника, уста­ревает технология. Незавершенное строительство определяется объе­мом капитальных вложений, которые освоены на объектах на опре­деленный момент времени, и учитывается на балансе заказчиков.

Независимая оценка — оценка стоимости собственности, произ­водимая квалифицированной незаинтересованной стороной.

Нематериальные активы — активы, используемые в течение длительного периода в деятельности хозяйствующего субъекта и при­носящие доход. Это — права пользования объектами недвижимости, в том числе земельными участками, природными ресурсами. Патен­ты, лицензии, ноу-хау, программные продукты, монопольные права и привилегии (включая лицензии на. определенные виды деятельно - сти), торговые марки и товарные знаки.

Незаложенная собственность — это собственность, свободная от каких-либо обязательств.

Норма амортизации — процентное отношение годовой суммы амортизации к первоначальной стоимости основных средств.

Норма капитализации — отношение рыночной стоимости объек­та недвижимости к чистому доходу от ее функционирования.

Нотариальная сделка — сделка, совершенная в нотариальной форме. Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки, для которых законом установлена нотариальная форма их совершения. К ним, например, относятся:

• договоры купли-продажи, мены, дарения жилого дома;

• договоры о залоге жилого дома;

• завещания;

• договоры дарения на сумму, превышающую установленный законодательством размер, а также дарения легковых автомо­билей и мотоциклов с колясками;

• договоры о предоставлении в бессрочное пользование земель­ного участка под строительство жилого дома;

• • некоторые виды доверенностей. Несоблюдение в указанных случаях нотариальной формы сделки влечет за собой ее недей­ствительность и обязанность каждой из сторон возвратить дру­гой стороне все полученное по сделке.

По желанию сторон нотариальные конторы и частные нотариусы удостоверяют любые, не противоречащие закону сделки, для кото­рых обязательное нотариальное удостоверение не предусмотрено. Нотариальная форма придает сделке достоверность, вносит во взаимо­отношения сторон полную ясность относительно факта ее совершения и содержания, в необходимых случаях обеспечивает возможность до­казывания соответствующих обстоятельств в суде. Если на основании нотариально заверенной сделки должны быть получены деньги или имущество, защита прав может быть осуществлена и без обращения в суд — путем получения исполнительной надписи у нотариуса. Пре­имущество нотариально удостоверенных сделок состоит также в том, что один их экземпляр хранится в нотариальной конторе и при утрате выданных экземпляров стороны могут получить дубликаты.

Облигация жилищного займа — ценная бумага, выпускаемая

местными органами власти и дающая право на владение одной долей квартиры.

Обоснованная рыночная стоимость — правовое понятие, опре­деляемое как цена в денежном выражении, на которую соглашаются готовые к совершению сделки продавец и покупатель, которые дейст­вуют честно, осознанно и не испытывают никакого давления со сто­роны.

Общая площадь квартиры — суммарная площадь жилых и под­собных помещений квартиры с учетом лоджии, балконов, веранд, террас.

Общая собственность супругов — это имущество, нажитое суп­ругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное, одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи ин­дивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собст­венностью того супруга, который ими пользовался.

Общее имущество собственников в многоквартирном доме — это общие помещения дома, несущие конструкции дома, механиче­ское, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры,, обслуживающее более одной квар­тиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права соб­ственности на квартиру.

Обязательство — гражданское правоотношение, в силу кото­рого одно лицо обязано совершить в пользу другого лица опреде­ленные действия: передать объекты недвижимости, выполнить ра­боту, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия.

Обязательство по ипотеке — это соглашение, по которому кре­дитор соглашается предоставить определенный ипотечный кредит, а должник принимает на себя обязательства по кредиту.

Объект городской собственности — объект, находящийся в го­сударственной (муниципальной) собственности.

Объект, отношений в сфере недвижимости — права на земель­ные участки.и другие объекты недвижимости, а также обязанности, возникающие в связи с правами на объекты недвижимости.

Объект права собственности — предприятия как имуществен­ные комплексы, земельные участки, огородные отводы, здания, соору­жения, оборудование, сырье и материалы, деньги, ценные бумаги, другое имущество производственного, потребительского, социально- культурного и иного назначения, а также продукты интеллектуаль­ного и творческого труда.

Ограничительные обязательства — ограничительные положе­ния в договоре купли-продажи недвижимости, то есть обязательства не изменять внешний вид дома, не возводить никаких строений без согласия продавца, не строить сооружений за пределами линии за­стройки, не осуществлять опасные виды деятельности, не допускать ограничения прав соседей на пользование освещением и коммуника­циями и т.д.

Описание недвижимости — отражение недвижимости в регист­рационных документах. Оно требуется для определения материаль­ного объекта недвижимости, установления границ участка недвижи­мости, вычисления его площади, характеристики положения участка по отношению к соседним и при передаче титула от одного собствен­ника к другому. Описание недвижимости — основа для выделения объекта оборота на рынке недвижимости и должно точно отражать состав недвижимого имущества с учетом его составляющих.

Оплата в рассрочку (поэтапная оплата) — оплата стоимости квартиры по договору о долевом участии в строительстве (инвестиро­вании) в несколько этапов. Срок оплаты обычно ограничивается сро­ком окончания строительства, хотя в 1999 году начали появляться исключения. Рассрочка до конца строительства, как правило, не рас­сматривается «продавцом» как кредитование покупателя, поэтому цена квартиры не зависит от времени выплаты ее полной стоимости, но при этом при единовременной оплате цена квартиры обычно мень­ше. У некоторых продавцов при оплате в рассрочку цена зависит от скорости выплаты (чем быстрее расплатитесь — тем дешевле вый­дет), это связано с повышением цены квартир при более высокой го­товности дома и стимулированием дольщиков (инвесторов) внести деньги за квартиру как можно раньше.

Опцион — это:

право покупки или аренды недвижимости в будущем на огово­ренных в настоящее время условиях;

предоставляемое собственником недвижимости другой стороне право выкупить или арендовать собственность в течение определен­ного периода времени по установленной цене и на установленных ус­ловиях;

возможность выбора способа выполнения альтернативного обяза­тельства;

предварительное соглашение о заключении договора в будущем в сроки, обусловленные сторонами.

Отвод земель — это предоставление в установленном земельным законодательством порядке и размерах, определяемых нормативны­ми документами, земель (земельных участков).

Оферта — это:

• предложение заключить контракт в отношении конкретного предмета торгов на условиях, определяемых в тендерной доку­ментации;

• любое предложение заключить договор (в том числе и предва­рительный), исходящее от одной из сторон.

Отчуждение — действие по передаче права собственности друго­му лицу.

Оценщик — это юридическое лицо или индивидуальный пред­приниматель, обладающие лицензией на право осуществления оцен­ки недвижимости, расположенной на территории Москвы, для целей передачи заключений об оценке Заказчику или иным потребителям услуг оценщика.

Это лицо, обладающее опытом, подготовкой и квалификацией для оценки недвижимой или движимой собственности. Потребность в услугах независимого оценщика, специалиста по определению ры­ночной стоимости, возникла в начале 1990-х годов в период станов­ления рынка недвижимости. До этого в отношении недвижимости пользовались другими понятиями — «балансовая стоимость», «ин­вентаризационная стоимость», «остаточная стоимость» — совершен­но не учитывавших экономических особенностей объекта. То есть, проще говоря, по ним нельзя было понять, сколько за объект можно получить «живых денег». Результат работы оценщика носит вероят­ностный характер, в пространстве цен нет четкой и единой «точки» для каждого объекта.

Оценка — это выражение с помощью каких-либо единиц качеств объекта недвижимости, один из видов измерений. Например, качест­во (ценность, достоинства) земельных участков могут оцениваться с точки зрения градостроительства: экология, наличие исторической застройки, инженерная геология и т.д. В этом случае качество зе­мельного участка может выражаться в баллах или каких-либо других единицах шкалы качества. Экономическая ценность земельного уча­стка (или стоимость земельного участка) может выражаться в день­гах (рубли, доллары, евро и т.д.). Мнение, анализ или расчет стои­мости, подготовленные профессиональным оценщиком, относительно природы, качества, ценности или полезности, специфических пре­имуществ определенной недвижимости, которые готовятся и оформ­ляются в виде отчета профессионального оценщика.

Перевод долга — это сделка, вследствие которой с согласия кре­дитора должник в обязательстве заменяется новым лицом, прини­мающим обязательство первоначального должника.

Передача прав собственности — это надлежащим образом юри­дически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, насле­дования, изъятия.

Первая продажа — когда ранее квартира не продавалась, и у нее нет предыдущих владельцев. Правоустанавливающим докумен­том на квартиру является договор приватизации, справка ЖСК. Это самый спокойный вариант для покупателя.

Первичный рынок — это рынок, на котором продаются договора долевого участия в строительстве новых домов и новые квартиры в уже сданных домах, в которых еще никто не жил. Преимущества таких квартир в том, что в них новые коммуникации, цена зачастую бывает ниже, а в ряде случаев можно сделать отделку по своему вку­су, к тому же у них не было предыдущего владельца и следовательно снижаются юридические риски возникновения судебных исков. Не­достаток: новые дома обычно строятся в районах с пока недостаточ­ным развитием транспорта, неблагоустроенной территорией, нехват­кой инфраструктуры (школы, детсады, поликлиники, торговля), к тому же не сразу устанавливается телефон.

План земельного участка — чертеж, на котором в уменьшенном виде изображена горизонтальная проекция точных размеров и фор­мы земельного участка, его площадь и ориентирование относительно меридиана. Бывают контурные, то есть без изображения холмов, оврагов и т.п., и топографические«— с изображением рельефа мест­ности.

План ситуационный — план, показывающий размещение объек­та недвижимости в увязке ближайшими населенными пунктами, источниками и внешними сетями энерго-, тепло- и водоснабжения, сооружениями и сетями канализации, а также основные особенности природных условий территории в районе нахождения объекта недви­жимости.

Планировка — это экспликация (расположение) помещений в квартире.

. Планировочная отметка земли — это уровень земли на границе

отмостки.

Подрядные торги — форма размещения заказов на строительст­во, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ и ' оказания услуг на основе конкурса.

Подрядчики — это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда или государственному кон­тракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ. Под­рядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом. Подрядчик выступает в роли генерального подрядчика, если исходя из закона или договора подряда он привлек к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков), в этом случае генеральный подрядчик остается ответственным за вы­полнение работ субподрядчиками.

Права членов семьи собственников жилого помещения — это права пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные члены семьи собствен­ника, проживающие в принадлежащем ему жилом прмещеНии, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вы­текающим из пользования жилым помещением. Переход права собст­венности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено за­коном. Члены семьи собственника жилого помещения могут требо­вать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Отчуждение жилого помеще­ния, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Поэтапная оплата — см. Оплата в рассрочку

Права на развитие — любые права, оговоренные муниципальны­ми (местными) органами или застройщиком, в части ведения нового строительства.

Право собственности — это право по своему усмотрению вла­деть, пользоваться и распоряжаться каким-либо имуществом, переда­вать свои полномочия другому лицу, использовать имущество в каче­стве залога или обменивать его иными способами, передавать свое имущество в собственность или управление другому лицу, а также совершать в отношении своего имущества любые действия, не проти­воречащие закону.

Право частной собственности — право каждого иметь объекты недвижимости в собственности, владеть, пользоваться и распоря­жаться ими как единолично, так и совместно с другими лицами. Пра­во частной собственности охраняется, законом. Никто не может быть лишен принадлежащего ему объекта недвижимости иначе как по ре­шению суда. Принудительное отчуждение объекта недвижимости для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Правоспособность гражданина — способность иметь граждан­ские права, нести ответственность и исполнять обязанности, преду­смотренные законом, признаваемая в равной мере за всеми гражда­нами.

Правоспособность юридического лица — способность юридиче­ского лица иметь гражданские права, соответствующие целям дея­тельности, предусмотренным в его учредительных документах, и не­сти связанные с этой деятельностью обязанности.

Предпринимательская деятельность — самостоятельная, осуще­ствляемая на свой риск деятельность, направленная на систематиче­ское получение прибыли от использования объекта недвижимости, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Приватизация жилья — бесплатная передача или в собствен­ность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых по­мещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.

Приватизация по конкурсу — приобретение у государства в ча­стную собственность физическими или юридическими лицами объек­та приватизации либо права аренды на объект недвижимости, входя­щего в объект приватизации, когда от покупателей требуется выпол­нение определенных условий по отношению к объекту приватизации. Право приобретения приватизируемого объекта передается покупа­телю, предложение которого полностью отвечает условиям конкурса и содержит максимальную цену.

Приведенная площадь квартиры — устаревшее понятие, кото­рое сейчас заменено на понятие -«общая площадь квартиры» и означает суммарную площадь жилых и подсобных помещений квар­тиры с учетом лоджий, балконов, веранд, террас. Площадь лоджий, балконов, веранд, террас подсчитывается со следующими понижаю­щими коэффициентами: для лоджий Ц 0.5, для балконов и террас Ц 0.3, для веранд и холодных кладовых Ц 1.0.

Приквартирный участок — земельный участок, примыкающий к дому (квартире) с непосредственным выходом на него.

Принадлежности жилых комнат — см. Вспомогательные поме­щения квартиры

Принципы оценки объектов недвижимости — методические правила, на которых основывается процесс оценки недвижимости и позволяющие оценщику правильно учесть влияние всего многообра­зия факторов, присущих рынку недвижимости, на стоимость объекта недвижимости.

Приобретательская давность — добросовестное, открытое и не­прерывное владение объектом недвижимости как своим собственным в течение пятнадцати лет либо иным имуществом как своим собствен­ным в течение пяти лет, в результате чего гражданин или юридиче­ское лицо, не являющееся собственником этого имущества, приобре­тает на него право собственности.

Проектно-сметная документация — совокупность документов (расчетов, чертежей, планов поступления и расходования денежных средств и т.д.), необходимых для сооружения вновь строящегося или реконструируемого (ремонтируемого) объекта. Проектно-сметная до­кументация, с одной стороны, представляет собой свод документов, которые необходимы для сооружения объекта, с другой стороны — финансовый план, который"используется для стоимостной оценки будущих операций, источники поступления денежных средств и по­рядок покрытия затрат.

Процентная ставка — плата, взимаемая банками за предостав­ленные кредиты. Процентная ставка является основой хозрасчета банков. Величина процентной ставки зависит от величины кредита, срока его погашения, годовой нормы платежа, от соотношения спроса и предложения на денежном рынке, а также степени риска, который несет кредитное учреждение, ссужая определенную сумму должнику.

Процентный риск — риск возникновения отрицательной разни­цы между уровнем процентов, выплачиваемых заемщиками по вы­данным ипотечным кредитам, и уровнем процентов, которые уплачи­вают ипотечные банки или ипотечные посредники инвесторам.

Прямая (чистая) продажа — продажа, при которой в квартире никто не прописан или есть куда выписаться и вывезти вещи. Это лучший вариант для покупателя, при котором, вероятность срыва сделки минимальна.

Публичные записи — поддерживаемая государством система до­кументов, свидетельствующих наличие зарегистрированных вещных интересов в сфере недвижимости и тем самым служащая основой для защиты этих интересов.

Разрешенное использование — исчерпывающий перечень це­лей, для которых может использоваться объект недвижимости, в том числе И земельный участок, всех обременяющих его реальных повин­ностей, сервитутов и иных ограничений использования, разработан­ный на основе схем зонирования территории и отдельных объектов недвижимости.

Расселение — аналогично встречной покупке, но взамен требу­ется несколько квартир. Из-за того, что очень сложно одновременно подобрать 2 — 5 квартир, подготовить все документы, получить разре­шения РОНО — покупателю приходится вначале выкупать «малень-, кие» квартиры на себя, а затем совершать договор мены.

Расторжение договора найма жилого помещения наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Расчет стоимости — изучение недвижимости, формулирование обоснований и определение ценности в денежном выражении права собственности, иных вещных прав на недвижимость, а также стоимо­сти недвижимости как материального объекта с использованием соот­ветствующих методик и выводом о ценности недвижимости в денеж­ном выражении.

Реверсия — возврат объекта недвижимости первоначальному владельцу.

Регистрация недвижимости — это совокупность технических и юридических процедур регистрации недвижимой собственности в учреждениях и документах кадастра, включая при необходимости процедуру кадастровой съемки с оформлением соответствующих до­кументов.

Реестр частной собственности — составная часть реестра собст­венности, представляющая собой банк данных о собственниках (фи­зических и юридических лицах) и об объектах частной собственно­сти — предприятиях как имущественных -комплексах, зданиях, со­оружениях, строениях, нежилых помещениях — на определенной территории.

Реконструкция — совокупность работ, связанных с изменением основных технико-экономических показателей объекта недвижимо­сти. При этом может осуществляться:

• перепланировка помещений, возведение надстроек, встроек, при­строек к зданиям, а при наличии необходимых оснований — их частичная разборка;

• повышение уровня технического оборудования зданий, вклю­чая наружные сети (кроме магистральных);

• замена изношенных и морально устаревших конструкций и ин­женерного оборудования на современные, улучшающие экс­плуатационные качества зданий и объектов;

• мероприятия, улучшающие архитектурную выразительность зданий, а также благоустройство прилегающих к зданиям тер­риторий.

Рента — регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от получателя предпринимательской дея­тельности.

Реституция — восстановление в прежнем правовом имуществен­ном положении; возвращение объекта недвижимости законному вла­дельцу.

Риск — возможность убытков, вызываемых непостоянством или изменчивостью. Возможность того, что инвестор, инвестируя в не­движимость, не получит ожидаемых доходов.

Риэлтор — предприниматель, занимающийся операциями с не­движимостью.

Рынок — это:

• совокупность отдельных сегментов потребителей, которые диф­ференцируют покупательский спрос и формируются в резуль­тате комплексного взаимодействия экономических, демографи­ческих, социальных и психологических факторов;

• сфера экономики, в которой совершается процесс товарного обращения товара в деньги и обратного превращение денег в товар;

• совокупность взаимосвязанных актов купли-продажи массы товаров, произведенных в различных областях экономики;

• система экономических отношений, складывающихся в процес­се производства, обращения и распределения товаров (услуг), а также движения денежных средств, для которых характерна свобода субъектов в выборе покупателей и продавцов (контр­агентов), определении цен, формировании и использовании ресурсных источников;

• сфера обращения товаров и капиталов, а также движения ра­бочей силы и других факторов производства.

Рынок покупателя — ситуация на рынке, когда предложение производителей и продавцов объектов недвижимости превышает спрос на них по существующим ценам, в результате чего цены на объекты недвижимости снижаются и покупатели могут добиваться очень выгодных условий и цен.

Рынок продавца — ситуация на рынке, когда продавцы имеют преимущество, поскольку потребности покупателей приобретать объекты недвижимости по предложенным ценам превышают возмож­ности продавцов по насыщению рынка.

Рыночная арендная плата — текущая ставка аренды, установив­шаяся на рынке определенного вида недвижимости.

Рыночная стоимость — цена, выраженная в деньгах или в де­нежном эквиваленте, на которую согласятся готовые к сделке поку­патель и продавец. При этом ни один из них не находится в стеснен­ных обстоятельствах, оба достаточно информированы и действуют в своих наилучших интересах. Рыночная стоимость — наиболее веро­ятная цена продажи какого-либо интереса в недвижимости (напри­мер, имущественного права, права наследственной аренды и т.д.) на свободном рынке, причем:

• Покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рациональ­ным образом, но не обладают абсолютным знанием.

• Покупатели и продавцы действуют в условиях конкуренции в своих собственных интересах для того, чтобы максимизиро­вать свой доход или наилучшим образом удовлетворить свои потребности.

• Покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, то есть без сговора, мошенничества или искажений.

• Покупатели и продавцы имеют нормальные (типичные) побуж­дения, то есть они действуют, не испытывая незаконного дав­ления.

• Оплата сделки производится теми способами, которые соответ­ствуют стандартам рынка, покупатель использует типичные финансовые условия, принятые на местном рынке.

Самовольная постройка — жилой дом, строение, сооружение или другой объект недвижимости, созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это не­обходимых разрешений или с существенными нарушениями градо-' строительства и строительных норм и правил.

Световой карман — это помещение с естественным освещением, примыкающее к коридору и служащее для его освещения. Роль све­тового кармана может выполнять лестничная клетка, отделенная от коридора остекленной дверью шириной не менее 1,2 м. При этом за ширину светового кармана принимается ширина проема в лестнич­ную клетку.

Световой фонарь — это остекленная Конструкция покрытия для освещения лестничной клетки или внутреннего дворика.

Сделка — действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. . ' .

Сегмент рынка — это:

• совокупность потребителей, одинаково реагирующих на один и'тот же набор побудительных стимулов;

• часть рынка, характеризующаяся однородной своему экономи­ческому поведению группой покупателей.

Секция жилого здания — часть здания, квартиры которой име­ют выход на одну лестничную клетку непосредственно или через ко­ридор, и отделенная от других частей здания глухой стеной. Длина коридоров, не имеющих освещения в торцах и примыкающих к лест­ничной клетке, не должна превышать 12 м. Общая площадь квартир на этаже секции не должна превышать 500 кв. метров.

Сервитут — право ограниченного использования одним или бо­лее лицами земли другого лица.

Секьюритизация — выпуск ценных бумаг при финансировании недвижимости, средство повышения ликвидности и снижения тран- закционных издержек на рынке недвижимости.

Сколько квартир можно иметь в собственности — закон не ог­раничивает количество имущества, которое может находиться в соб­ственности граждан (ч. 2 ст. 213 ГК РФ). Граждане вправе владеть любым количеством квартир, однако быть зарегистрированными только по одному месту жительства. За квартиры, в которых не заре­гистрирован никто, оплата жилищно-коммунальных услуг взимается без дотаций города.

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений — это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в со­ответствии с проектом. Сметная стоимость строительства зданий и сооружений является основой для:

• определения размера капитальных вложений;

• финансирования строительства;

• формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию;

• расчетов за выполненные подрядные строительно-монтажные работы;

• оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки;

• размещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом.

На основе сметной документации осуществляется учет и отчет­ность, оценка финансовой деятельности застройщиков и подрядчи­ков. Кроме того, сметная стоимость определяет балансовую стои­мость вводимых в действие основных фондов по построенным пред­приятиям, зданиям и сооружениям. Основанием для определения сметной стоимости строительства служат:

• проект и рабочая документация, включая чертежи, поясни­тельные записки;

• ведомости объемов строительных и монтажных работ;

• спецификации и ведомости на оборудование;

• основные решения по организации строительства;

• действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы;

• отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь.

Сметные нормативы — обобщенное название комплекта смет, норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники. Вместе с правилами, содержащими в себе необходимые требования, они служат для определения сметной стоимости строительства и реконст­рукции зданий и сооружений, расширения и технического перевоору­жения предприятий всех отраслей хозяйства. Сметные нормативы подразделяются на следующие виды: федеральные (общереспубли­канские); ведомственные (отраслевые); региональные (местные); собственная нормативная база пользователя. В совокупности с частью 4 СНиП «Сметные нормы и правила», содержащей в своем составе ос­новные правила разработки и применение сметной стоимости строи­тельства, все сметные нормативы образуют систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве.

Сметные цены — применяются в строительстве для исчисления сметной стоимости. Система сметных цен включает средние район­ные (поясные, зональные) цены на строительные материалы, изде­лия и конструкции; цены на работу строительных машин и механиз­мов; тарифов на перевозку грузов; ставки заработной платы строи­тельных рабочих; индивидуальные сметные цены; на местные и привозные материалы, изделия и конструкции. Сметные цены уста­навливаются на определенный срок в составе сметно-нормативной (нормативно-информационной) базы системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве.

Совместная собственность супругов — вид права собственно­сти, при котором супруги имеют равные имущественные интересы в недвижимом имуществе, приобретенном за время брака.

Собственник — физическое или юридическое лицо, имеющее на законном основании право собственности.

Собственник недвижимости — физическое или юридическое ли­цо, которому принадлежат права владения, пользования и распоря­жения объектом недвижимости в пределах, установленных законом, объективные права собственности на объект недвижимости.

Собственность (объект собственности) — все, на что распро­страняется право собственности.

Соглашение об аренде с выкупом — это соглашение, согласно которому часть рентных платежей засчитывается в счет выкупной це­ны; при выплате заранее согласованной суммы производится переда­ча права собственности.

Социальная норма площади жилья — размер площади жилья, приходящийся на одного человека, в пределах которого осуществля­ется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг. Эквивалентна минимальному размеру предос­тавления жилых помещений, который устанавливается органами го­сударственной власти в зависимости от достигнутого уровня жилищ­ной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых поме­щений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов.

Спрос — базовое экономическое понятие, определяющее количе­ство товаров и услуг, которое будет куплено по определенной цене.

Ставка налога — это ставка, определяющая ту часть дохода или стоимости, которая подлежит уплате в виде налога.

Стартовая цена — минимальная цена, установленная за собст­венность, выставляемую на аукцион или на открытую продажу.

Стоимость недвижимости — это затраты капитала (включая на­кладные и финансовые расходы) на землю, рабочую силу, материа­лы, необходимые для создания недвижимости, приносящей пользу. Стоимость недвижимости представляет собой:

1. Сумму денег, товара и услуг, на которые недвижимость может быть обменена.

2. Нынешнюю ценность будущих прав на доход или благо, давае­мые недвижимостью.

Стоимость первоначальная — сумма затрат на приобретение объекта недвижимости, которая складывается из затрат на строи­тельно-монтажные работы, расходов на проектно-изыскательные ра­боты, затрат, связанных с отводом земельного участка и переселени­ем при необходимости граждан, проживающих на этом участке, а также с содержанием органов технического надзора за капитальным строительством.

Страхование титула — защита собственника от финансовых по­терь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременении, связанных с объектом недвижимости, существующих, но не известных собственнику путем покупки страхового полиса. Страхование титула — перекладывание возможного риска с собст­венника или арендатора на страховую компанию.

Страховая стоимость — это максимальная обоснованная сумма оценки собственности в целях страхования рисков.

Строительный адрес — адрес пятна застройки, употребляется в качестве официального адреса дома до окончания строительства, ко­гда дому присваивают более привычный почтовый адрес. Строитель­ный адрес обычно состоит из трех частей: названия строительного района (возможно, улицы), номера квартала (необязательно), номе­ра корпуса (владения).

Настоящим строительным адресом можно считать адрес, указан­ный в правоустанавливающих документах. Иногда строительные ор­ганизации делают свои добавления (напр., 2-я очередь). В офици­альных документах должен присутствовать официальный строитель­ный адрес, а все остальное — это уточнения типа «шестикомнатная квартира с большой кладовой», которые годятся только для перего­воров.

Субаренда — передача части арендованного объекта недвижимо­сти в аренду третьему лицу или группе лиц, при этом арендатор выступает в роли вторичного арендодателя.

Субподрядчик — это строительная организация, производящая какие-либо работы на объекте (например, разводку внутренних ком­муникаций и установку сантехники). Обычно имеет договорные от­ношения с генподрядчиком, который в оплату работ и материалов передает квартиры.

Субъекты права собственности (субъекты отношений в сфере недвижимости) — собственники объектов недвижимости: граждане, юридические лица, уполномоченные органы представительной и ис­полнительной государственной власти Российской Федерации, субъ­ектов Федерации, уполномоченные органы местного самоуправле­ния.

Схема зонирования — составная часть генерального плана и проектов планировки и застройки населенного пункта, определяю­щая функциональное назначение территории и отдельных объектов недвижимости.

Сюрвейер — специалист по оценке, управлению и развитию не­движимости.

Тамбур — проходное пространство между дверями, служащее для защиты от проникания холодного воздуха, дыма и запахов при входе в здание, лестничную клетку или другие помещения.

Текущая отдача — отношение текущих денежных поступлений от инвестиций к инвестиционным затратам.

Тендер — конкурсная форма проведения подрядных торгов, представляющая собой соревнование представленных претендентами оферт с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации; предложение на строительство, управление объектом, оказание услуг или поставку товаров при проведении тор­гов; закрытый конкурс.

Тендерная документация — документация, разработанная тен­дерным комитетом и содержащая техническую и коммерческую час­ти. Техническая часть тендерной документации представляет собой: • описание и общую информацию о предмете и объекте торгов. В ней указываются месторасположение и назначение объекта, его основные технико-экономические данные, наличие внеш­ней инфраструктуры, местных строительных материалов, подъ­ездных дорог, а также сроки строительства;

• информацию о проведении и результатах инженерных изыска­ний на строительной площадке объекта;

• технические данные объекта, общие положения, генеральный план, архитектурно-строительная часть, включая чертежи с объемно-планировочными решениями, водоснабжение и кана­лизация, отопление и вентиляция, электротехнические работы, газоснабжение, слаботочные системы, описание и основные ха-

. рактеристики технологического оборудования, а также требо­вания экологической безопасности.

Коммерческая часть тендерной документации включает требова­ния в отношении: цены и порядка ее определения; условий и сроков поставки; условий платежа и графика платежа; источника финанси­рования контракта; банковской гарантии на выполнение инофирмой или российской строительной организацией работ в соответствии с представляемой офертой в случае выигрыша ею торгов. По усмотре­нию тендерного комитета в коммерческую часть тендерной докумен­тации может быть включено требование, касающееся отдельных ви­дов страхования ответственности подрядчика (иностранной фирмы или отдельной организации) за невыполнение своих обязательств, исходя из соображения экономической целесообразности.

Терраса — огражденная открытая пристройка к зданию в виде площадки для отдыха, которая может иметь крышу, размещается на земле или над нижерасположенным этажом.

Техническая документация (согласование) — для обеспечения жилых домов водой, электроэнергией, канализацией и отоплением города существует масса объектов и организаций, которые их обслу­живают. Очевидно, что все эти объекты имеют ограниченную мощ­ность и вовсе не факт, что «строительство небольшого домика на 100 квартир в обжитом квартале» не приведет к ситуации, когда этот домик останется без какого-либо из перечисленных благ цивилиза­ции. Если это случится, То дом будет стоять, а жить в нем будет нельзя и всех новых собственников придется ставить в очередь на улучшение жилищных условий.

Типовой Проект — в основном это дома из железобетонных кон­струкций, выпускаемых местными домостроительными комбинатами (ДСК). Типовой, в данном случае, говорит о том, что дома, постро­енные из изделий конкретного ДСК, отличаются друг от друга, кро­ме месторасположения, только ограниченным набором вариантов планировок.

Титульный список — перечень объекта строительства и их ха­рактеристики (общая сметная стоимость и стоимость работ на плани­руемый период, проектная мощность, место строительства, сроки на­чала и окончания работ).

Улучшенная планировка — это квартиры, которые немного луч­ше «хрущевских» или немного хуже «новых планировок». Принци­пиальное отличие: кухня 6 — 8 кв. м, санузел раздельный, комнаты проходные. К такому типу относятся квартиры, построенные для малочисленных семей, которые, в свою очередь, могут иметь кухню без окна.

Условный номер квартиры — появляется при составлении шах- матки (квартирографии), необходим для идентификации квартир, используется в договорах (двухкомнатная квартира, условный № 234Е). Бывает, что условный номер квартиры совпадает с тем но­мером, который присвоило БТИ (фактическим). Основные причины несовпадения условного и фактического номеров квартиры: БТИ на­чало присваивать номера квартирам с другого конца здания; в доме есть объединения квартир, зарегистрированные как одна квартира; в процессе строительства у дома появились дополнительные этажи.

Услуга по оценке объекта недвижимости — результат взаимо­действия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика, в соответствии с целями оценки объекта недвижимости.

Финансирование недвижимости — использование финансовых ресурсов для приобретения и развития объектов недвижимости. При­нято различать краткосрочное финансирование — в период создания объекта недвижимости и долгосрочное — финансирование приобре­тения объекта недвижимости или представление финансовых ресур­сов на длительный срок под залог объекта недвижимости.

Хрущевская планировка (хрущевка) — так обозначают кварти­ры, построенные преимущественно в 1960 — 1970-х гг., по серийному проекту времен Н.С. Хрущева. Принципиальное отличие: маленькие кухни — 6 кв. м, смежные комнаты, санузел совмещенный, кварти­ры расположены в 5-этажных домах. В настоящее время такие дома в большинстве отслужили свой срок эксплуатации (30 лет).

Цена без учета оформления — эдо цена квартиры дана без уче­та стоимости нотариального оформления и государственной регист­рации договора отчуждения.

Цена фиксированная — это цена квадратного метра общей пло­щади, как правило, выраженная в рублевом эквиваленте долларов США, которую ни одна из сторон ни при каких обстоятельствах в период действия договора не может изменить в одностороннем по­рядке, то есть вы в момент заключения договора твердо знаете, сколько вы должны заплатить. Ссылки на удорожание строительст­ва, инфляцию и прочие причины возрастания цены (заметьте, что никто и никогда не говорит об удешевлении строительства и сниже­нии цены) делают цену договора неопределенной и теоретически за­висящей от понятия разумности продавца. Изменение цены квартиры в целом в результате несовпадения проектной площади с фактиче­ской является практически правилом: в результате цена квартиры увеличивается или уменьшается, исходя из стоимости квадратного метра. Поэтому правильнее всегда говорить о фиксированной цене одного квадратного метра общей площади. Иногда цена квадратного метра зависит от сроков платежей (чем раньше платите, тем дешев­ле). В этом случае за фиксированную цену квадратного метра прини­мается сумма всех взносов, деленная на общую площадь квартиры.

Чердак — это пространство между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа.

Чистовая отделка — окончательная отделка квартиры (обои, чистые полы, полный комплект сантехники, электрики и внутренней столярки, кухонная плита).

Шахматка — представляет собой лист бумаги, на котором нари­сованы клеточки с номерами квартир. Очень важный документ, не­обходим для учета продаж и страхует От последствий в виде двойных продаж по невнимательности. На руки дольщику не выдается, копии для внешнего использования не снимаются. Учет ведется с помощью закрашивания и надписывания. На сегодняшний день это наиболее распространенная и удобная форма учета продаж квартир.

Шахта для проветривания — защищенное вентиляционной ре­шеткой полое вертикальное пространство на всю высоту здания с го­ризонтальным сечением не менее 1/30 общей площади всех провет­риваемых квартир на этаже.

Экспликация — это документ, определяющий основные парамет­ры квартиры: общая площадь квартиры; жилая площадь квартиры; площади комнат; площади вспомогательных помещений квартиры (кухня, коридор, холл, ванная, уборная, кладовая, встроенные шка­фы); площади балконов и лоджий.

Эмитент жилищного сертификата — юридическое лицо, зареги­стрированное на территории Российской Федерации, имеющее права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном по­рядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридическое лицо, которому в установленном порядке пере­даны все указанные права.

Эркер — выходящая из плоскости фасада часть помещения, час­тично или полностью остекленная, улучшающая его освещенность и инсоляцию.

Эскроу — подписанный.и скрепленный печатью документ, выда­ваемый при условии, что он вступит в силу только после наступле­ния определенного события. На период между оформлением доку­мента и его вступлением в силу он, как правило, передается третьей стороне. При проведении сделок с объектами недвижимости такой третьей стороной является специализированная фирма, оказывающая эскроуслуги. Счета «эскроу» используются также в процессе ипотеч­ного кредитования для депонирования средств, предназначенных для уплаты налога и страховки.

Этаж мансардный (мансарда) — этаж в чердачном пространст­ве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.

Этаж надземный — этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли.

Этаж подвальный — этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты поме­щения.

Этаж технический — этаж для размещения инженерного обору­дования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в ниж­ней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания.

Этаж цокольный — этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.

Этика оценщика недвижимого имущества — совокупность эти­ческих правил и норм поведения оценщика при проведении процеду­ры оценки недвижимого имущества. ,

Юридический кадастр — систематизированный и поддерживае­мый в актуальном состоянии свод сведений о правах на объекты не­движимости, их правообладателях и переходе прав.