Процесс оценки стоимости недвижимости

В начале процесса оценки необходимы сбор и обработка информации, касающейся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайшего окружения с учетом всех факторов, влияющих на оценочную стоимость объекта недвижимости.

Источниками информации могут быть периодические издания, специали­зированные базы данных, государственные и муниципальные органы, осуще­ствляющие регистрацию прав на недвижимость, другие оценщики. Большин­ство профессиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для получения всей необходимой информации могут потребоваться консуль­тации различных специалистов, кроме этого - командировки в другие регио­ны, маркетинговые, технологические, социологические и другие исследова­ния. В связи с этим могут быть необходимы и соответствующие затраты.

Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации. Собранная информация анализируется, вносятся необходимые и обоснованные корректировки, уточняющие и дополняю­щие данные.

На этапе определения варианта наилучшего использования объек­та недвижимости оценщик определяет такое направление использова­ния собственности, которое юридически разрешено, технически воз­можно (осуществимо), экономически целесообразно (обосновано) и обес­печивает собственнику максимальную стоимость оцениваемой недви­жимости. Данный вариант рассматривается, если оценивается рыноч­ная стоимость недвижимости (или производные от неё - инвестицион­ная стоимость).

Основным этапом процесса оценки недвижимости является собственно оценивание - оценка стоимости объекта на основе трех классических оценочных подходов, к которым относятся сравнительный (рыночный),

затратный и доходный подходы.

Рыночный подход основан на сопоставлении (сравнении) оцениваемо­го объекта недвижимости и аналогичных ему по своим свойствам объек­тов, относительно недавно проданных на рынке.

В затратном подходе оценочная стоимость определяется исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа - снижения стоимости в результате негативного воздействия все­возможных внутренних и внешних факторов.

В основе доходного подхода лежит представление о стоимости объекта как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оце­ниваемый объект при рациональном использовании может принести в бу­дущем. При этом учитываются не только размеры, но и время поступле­ния доходов, а также уровень риска, связанного с их получением.

Заключительным этапом процесса оценки является согласование ре­зультатов оценки (с учётом весовых коэффициентов) - сведение величин оценочных стоимостей, полученных с использованием трех подходов оценки в одну величину - в единое заключение об оценочной стоимости оцениваемого объекта.