<<
>>

6.2.3. ОЦЕНКА ВИДОВ ИМУЩЕСТВА

В зависимости от целей заказчика оценка обычно производится в отношении:

• материальных активов, в том числе:

недвижимости, т. е. участка территории, с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также с принадлежащими ему зданиями и сооружениями, машин и оборудования,

товарно-материальных запасов и готовой продукции;

• финансовых активов;

• нематериальных активов, в том числе:

интеллектуальной собственности (изобретения, полезные мо­дели, промышленные образцы, товарные знаки, наименова­ние мест происхождения товара, секреты производства или ноу-хау, программы ЭВМ и базы данных, топология интег­ральных микросхем, авторские и смежные права, включая лицензии на определенные виды деятельности, и др.), имущественных прав (права пользования землей, водными и

другими ресурсами, недрами, имуществом и др.), отложенных затрат (организационные расходы, НИОКР и др.), деловой репутации предприятия;

• предприятия в целом.

Применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков обычно применяются:

• метод остатка для земли, при котором, в первую очередь, опре­деляется предполагаемый доход от недвижимости в целом, затем определяется доход от зданий и сооружений, расположенных на земельном участке. Доход от самого земельного участка опреде­ляется как общий доход за вычетом дохода от зданий и сооруже­ний, а его стоимость —делением дохода на коэффициент капитализации для земли. Результаты вычислений приводят в табличном виде, как это представлено в таблице 6.2.1:

Таблица 6.2.1

Анализ стоимости земельного участка

1 Наиболее эффективное использование Офисное зда­ние
2 Среднегодовой чистый доход, тыс. у. е. 800
3 Стоимость зданий и сооружений, тыс.
у. е.
10 000
4 Коэффициент капитализации для зданий и сооружений 0,05
5 Доход, приходящийся на здание, тыс. у. е. (стр. 3*4) 500
6 Доход, приходящийся на землю, тыс. у. е. (стр. 2— 5) 300
7 Коэффициент капитализации для земли 0,02
8 Остаточная стоимость земельного участка, тыс. у. е. (стр. 6/7) 15 000

• метод сравнения продаж, основанный на сопоставлении данных об имевших место сделках по продаже земельных участков. При реализации этого метода заполняется нижеследующая таблица.

Таблица 6.2.2

Анализ стоимости земельного участка

Элемент сравнения Ед. изм. Объект оценки Сравниваемые участки
Аналог N° 1 Аналог №2
1. Цена продажи долл.
2. Площадь участка кв. м.
Цена за единицу площади долл./кв. м
Корректировки
Право собственности %
Условия финансирования %
Условия продажи %

Продолжение табл.
6.2.2
Элемент сравнения Ед. изм. Объект оценки Сравниваемые участки
Аналог № 1 Аналог N«2
Условия рынка (время продажи) %
Месторасположение %
Физические характеристи­ки (размер, подъезд и др.) %
Доступность коммуналь­ных услуг %
Условия зонирования %
Наилучшее и наиболее эф­фективное использование %
Другие корректировки %
Общая коррекция %
Весовой коэффициент
Средневзвешенная цена долл./кв.
м
Стоимость участка земли долл.

Последовательность реализации других методов оценки стоимости земли (средневзвешенного коэффициента капитализации, оценки на основе затрат и метода разбиения) приведена в [11].

Для оценки стоимости зданий и сооружений могут применяться следующие методы:

• метод дисконтированных доходов предполагает расчет показателя чистого дисконтированного дохода, в котором в качестве доходов рассматриваются арендная плата и ожидаемая стоимость здания по истечении принятого срока аренды. В расчетах необходимо также учесть текущие затраты, связанные с коммунальными пла­тежами, ремонтом, налоговые выплаты и др.;

• метод прямой капитализации позволяет определить стоимость здания по формуле (6.2) при условии, что здание будет находиться в аренде достаточно длительный срок, размер которой останется неизменным;

• метод остатка для зданий аналогичен методу остатка для земли, но предполагает достаточно точное представление о стоимости земельного участка;

• метод сравнения продаж предполагает заполнение таблицы, ана­логичной 6.2.1, в которой в качестве единицы измерения будет применяться 1 кв. м площади либо 1 куб. м объема здания;

• метод удельных затрат на единицу площади или объема предпо- лагаетиспользование нормативов затратна 1 кв. м площади здания для определения его сметной стоимости;

• метод разбивки на компоненты предполагает разбивку здания на отдельные элементы (подготовка участка, фундаменты, стены, кар­касы, лестницы и площадки, перекрытая, кровля, перегородки, полы, окна, двери, отделка, водо-, газо, тепло-, электроснабжение, канализация, лифты, благоустройство, внешние сети и др.), для оценки которых собирается информация от субподрядчиков;

• метод сметного расчета предполагает составление сметы на стро­ительство здания (см. параграф 4.3), что является наиболее тру­доемким, но и точным расчетом.

Оценка стоимости машин и оборудования основывается на досто­верном знании технических характеристик оцениваемых объектов. Это позволяет применять следующие основные методы оценки.

Метод прямого сравнения предполагает определение аналога, наи­более близкого к оцениваемому объекту, с помощью нижеследующего интегрального показателя:

Р = (а0у1 х........ х (аА......... х(ап)Уп, (6.4)

где а! = р!(0)/р!(а) — в случае, если рост {-й количественной характеристики свидетельствует об улучшении качества объекта (например, производитель­ность) и

^ = Р1(а)/Р1(0) — в обратном случае (например, расход топлива),

р^О), р^а) — значения ьй характеристики оцениваемого объекта и объекта-аналога соответственно,

V* — весовой коэффициент 1-й количественной характеристики.

Пример определения интегрального показателя для объекга-ана- лога приведен в таблице 6.2.3.

Таблица 6.2.3

Расчет интегрального показателя объекта-аналога

№ п/п Наименование показа­теля Оценивае­мый объект Аналог 1 гр. 3/гр. 4 или гр. 4/гр. 3 Весовой коэффици­ент грб1*6
1 2 3 4 5 6 7
1 Мощность (кВт) 75 85 0,88 0,35 0,96
2 Ресурс до первого ре­монта (машино-час) 5000 4000 1,25 0,3 1,07
3 Удельный расход топлива (л/км) 15 12 0,8 0,25 0,95
4 Масса (кг) 250 300 1,2 0,1 1,02
5 Интегральный показатель (стр. 1 х стр. 2 х стр. 3 х стр. 4 0,99

Интегральный показатель рассчитывается по всем выявленным объектам-аналогам, а стоимость оцениваемого объекта определяется по наиболее близкому аналогу по формуле:

С = Са-Р-К1-К2,

где Са и Р — стоимость и интегральный показатель наиболее близкого объекта-аналога,

К1 и К2 — коэффициент инфляции и поправочный коэффициент, отражающий влияние не учтенных в расчете факторов.

(6.6)

Метод расчета по удельным ценовым показателям позволяет рас­сматривать стоимость объекта как совокупность его технических ха­рактеристик с помощью формулы:

С = Суц.М.К1ш

где Суд — удельная стоимость оборудования с базовыми характеристи­ками,

М — мощность оцениваемого оборудования,

Кь Кп — коэффициенты, учитывающие влияние частных парамет­ров на стоимость объекта оценки.

Корреляционный метод является наиболее трудоемким и результа­тивным при наличии достаточного массива исходных данных. При этом в качестве результирующего показателя принимают оценочную стоимость машин и оборудования. Далее применяется стандартная последовательность построения статистических моделей:

• формирование однородной совокупности объектов,

• отбор основных независимых параметров, влияющих на сто­имость объекта,

• выбор и обоснование типа регрессии,

• математическая обработка данных и получение корреляционных моделей,

• применение корреляционной модели для расчета вероятной сто­имости оцениваемого объекта и анализ результатов.

Метод сравнения с ценой предприятия-изготовителя состоит в том, что в качестве базы сравнения берется запрашиваемая у предприятия- изготовителя цена, к которой прибавляются затраты на транспорти­ровку и установку оборудования.

(6.5)

Метод расчета себестоимости по укрупненным нормативам основан на технологической общности многих видов машин и оборудования.

Определение сметной стоимости осуществляется в разрезе статей: материалы, комплектующие изделия, заработная плата и косвенные расходы.

Ресурсно-технологический метод позволяет напрямую учесть влия­ние конфигурации (комплектующих) на стоимость объекта оценки. При этом используется модель:

С= Еа^ + Сдо*,., (6-7>

где а,, с, — соответственно количество и стоимость комплектующих узлов и агрегатов типа

Сд

<< | >>
Источник: В. В. Шеремет, В.М. Павлюченко, В.Д. Шапиро и др.. Управление инвестициями: В 2-х т. Т. 1. /— М.: Высшая школа,— 416 с.. 1998

Еще по теме 6.2.3. ОЦЕНКА ВИДОВ ИМУЩЕСТВА:

  1. 7.1. Классификация видов имущества. Особенности организации страхования
  2. 22.2. Отдельные виды аренды и аренда отдельных видов имущества
  3. 20.2. Отдельные виды аренды и аренда отдельных видов имущества
  4. 38.5. Наследование отдельных видов имущества
  5. 8.5. Наследование отдельных видов имущества
  6. Глава 86. НАСЛЕДОВАНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ИМУЩЕСТВ
  7. Глава 77 Наследование отдельных видов имущества
  8. 6.5. Оценка арестованного имущества
  9. 27. Особенности продажи отдельных видов имущества должника
  10. 8.1. Общие положения наследования отдельных видов имущества
  11. 5.3. Оценка наследственного имущества
  12. §2.Порядок отражения в бухгалтерской отчетности отдельных видов имущества и фактов хозяйственной деятельности
  13. 5. Правовой режим отдельных видов имущества
  14. § 1. Понятие и виды имущества субьектов предпринимательской деятельности
  15. 13.3. Правовой режим отдельных видов имущества