<<
>>

6.2.2. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ

При оценке стоимости предприятия и его элементов используют следующие подходы:

• затратный,

• сравнения продаж (аналоговый),

• доходный.

Главный признак затратного подхода — это поэлементная оценка объекта.

Общую стоимость объекта получают суммированием стоимо­стей всех его элементов. Применение затратного метода дает песси­мистическую оценку объекта, однако в условиях, когда фондовый рынок еще не сформирован, а рыночная информация отсутствует, этот подход часто оказывается единственно возможным. Реализация затрат­ного подхода состоит из четырех этапов:

1. Анализ структуры объекта оценки и выделение его составных частей, по которым будет производиться оценка.

2. Выбор наиболее подходящего способа для каждого элемента структуры объекта оценки и осуществление расчетов.

3. Оценка накопленного износа элементов объекта оценки.

4. Расчет остаточной стоимости элементов и суммарная оценка стоимости всего объекта.

При этом накопленный износ определяется как уменьшение восста­новительной стоимости, которое может происходить в результате физического разрушения, морального устаревания, внешнего устаре­вания или комбинации этих источников. Таким образом, накопленный износ может включать:

• физический износ т. е. потерю физических возможностей объекта в результате его эксплуатации,

• моральный износ, т. е. потерю стоимости вследствие относитель­ной неспособности объекта обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Моральный износ подразделяют на:

технологический износ — следствие влияния на стоимость достижений научно-технического прогресса в области кон­струкции, технологии и материалов, функциональный износ — следствие уменьшения функци­ональных возможностей объекта в сравнении с новым ана­логом,

• внешний износ вследствие изменения финансовых, законода­тельных и других условий, которым рассматриваемый объект перестает удовлетворять.

Для оценки накопленного износа в зависимости от наличия досто­верной информации могут применяться следующие методы:

• экономического возраста,

• сравнительного анализа продаж,

• разбивки по компонентам износа.

По методу экономического возраста величина накопленного износа определяется как произведение частного от деления эффективного возраста на срок экономической жизни (срок службы) и полной восстановительной стоимости здания. При этом под эффективным возрастом здания понимается его относительный возраст, определяе­мый физическим состоянием и функциональной полезностью, а под сроком экономической жизни —период времени, в течение которого здание имеет ценность с экономической точки зрения, т. е. вносит вклад в стоимость всего объекта недвижимости.

По методу сравнительного анализа продаж величина накопленного износа определяется как разница между полной восстановительной стоимостью здания и его рыночной стоимостью на дату оценки. Применение данного метода возможно только при наличии достаточ­ного количества сопоставимых объектов, которые можно обоснованно откорректировать на различия с оцениваемым объектом.

В соответствии с методом разбивки по компонентам износа выде­ляются и отдельно оцениваются следующие составляющие накоплен­ного износа:

• устранимый физический износ (отложенный текущий ремонт) — это такой вид физического износа, устранение которого эконо­мически оправдано, т. е. затраты на устранение которого не превышают стоимости, добавляемой в результате к стоимости объекта;

• неустранимый физический износ — затраты на устранение кото­рого превышают добавляемую в результате стоимость;

• устранимый функциональный износ;

• неустранимый функциональный износ;

• внешний (экономический) износ — по определению является неустранимым.

Аналоговый подход основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогами, рыночная цена которых известна, и имеет нижеследующую последовательность:

1. Изучение рынка и сбор информации по сделкам с объектами- аналогами.

2. Проверка достоверности полученной информации.

3.Сравнение оцениваемого объекта с каждым аналогом и выявле­ние отличий по:

• передаваемым имущественным правам,

• условиям финансирования,

• условиям продажи,

• дате продажи,

• потребительским характеристикам,

• месторасположению,

• наличию дополнительных элементов и др.

4. Расчет стоимости объекта путем корректировки цен аналогов. При этом могут использоваться:

• оценка стоимости дополнительных элементов (например, вспо­могательных сооружений к зданиям и др.) через сравнение цен у двух групп объектов, имеющих и не имеющих эти элементы;

• повышающие и понижающие коэффициенты, используемые для корректировки влияния функциональных, потребительских, тех­нических и других различий между объектами;

• удельные показатели (например, на 1 кв. м общей площади здания) для расчета стоимости, в случае, если сравниваемые объекты, являясь сходными функционально, различаются по раз­меру и мощности;

• мультипликаторы, представляющие собой соотношение цены объекта к ежегодному доходу от объекта (например, отношение рыночной цены акции фирмы к доходу на акцию). При оценке применяют несколько мультипликаторов по различным аналогам. Стоимость оцениваемого объекта получают перемножением про­ектируемого ежегодного дохода на усредненную величину муль­типликатора;

• корреляционные модели, устанавливающие зависимость цены объекта от небольшого числа факторов. При этом необходимо иметь достаточное количество объектов-аналогов, позволяющее осуществить статистическую обработку информации.

Доходный подход основывается на расчете будущих поступлений от эксплуатации объекта оценки и определении их текущей стоимости. При реализации данного метода эксплуатация объекта оценки рас­сматривается как проект, эффективность которого определяется с помощью методов, изложенных в главе 13. Для расчета стоимости объекта используется показатель чистого дисконтированного дохода (см. параграф 13.5).

Норма дисконта в этом случае может также определяться с приме­нением формулы САРМ (Capital Asset Pricing Model — модель оценки капитальных активов):

г = Гбр + Р-(Гср—Гбр), 1, то риск высокий; если 0 < р < 1, то риск на среднем уровне; если Р = 0, то риска нет);

гср — среднерыночная ставка дохода;

гср—Гбр — рыночная премия.

Коэффициент р определяется на основе данных фондового рынка о динамике курса акций предприятий той же отрасли, что и оценива­емое предприятие. Из тех же данных берется информация о средне­рыночной ставке дохода.

По вышеприведенной формуле целесообразно рассчитывать реаль­ную ставку дисконта. Показатель темпа инфляции (при расчете в прогнозных ценах) рекомендуется определять на основе индекса по­требительских цен на товары и услуги, так как доходы от акций (т. е. дивиденды) выплачиваются широкому кругу акционеров и те исполь­зуют их на удовлетворение индивидуальных потребностей.

Результаты расчета по формуле (6.2) корректируют внесением поправок: на размер компании, на индивидуальные особенности пред­приятия, на страховой риск.

В случае, если предполагается получение примерно равных еже­годных поступлений от эксплуатации объекта продолжительное время, то для определения стоимости объекта (С) возможно применение метода прямой капитализации по формуле:

С = чд/г, (6.3)

где ЧД — усредненный ежегодный чистый доход от эксплуатации объекта,

т — коэффициент капитализации, характеризует доходность объ­екта оценки и определяется на основе анализа собранных на рынке данных о чистом доходе и цене продаж объектов-аналогов. Коэффи­циент капитализации может также рассчитываться на основе условно безрисковой ставки дохода (соответствующей инвестированию средств в активы с минимальным на данном рынке уровнем риска) с последу­ющей коррекцией на величину риска, характерную для данного объекта оценки и его ликвидности.

При наличии достаточного объема первичной информации для оценки желательно применять все три указанных выше подхода.

<< | >>
Источник: В. В. Шеремет, В.М. Павлюченко, В.Д. Шапиро и др.. Управление инвестициями: В 2-х т. Т. 1. /— М.: Высшая школа,— 416 с.. 1998

Еще по теме 6.2.2. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ:

  1. 18.3. ОСНОВНЫЕ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА
  2. 18.3.2. Сравнительный подход к оценке бизнеса
  3. 7.4. Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости
  4. 8. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
  5. 8.1. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
  6. 8.3. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода
  7. 8.4. Подходы к оценке стоимости экономического субъекта
  8. 3.1. КОНЦЕПЦИЯ И МЕТОДИЧЕСКИЙ ИНСТРУМЕНТАРИЙ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ДЕНЕГ ВО ВРЕМЕНИ
  9. 3.5. Сравнительный подход в оценке стоимости предприятия
  10. 6.2. РЫНОЧНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ
  11. 6.3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ
  12. 9.2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ-ДОЛЖНИКА
  13. 9.3. ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ-ДОЛЖНИКА
  14. 9.4. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ-ДОЛЖНИКА