§ 5. Важнейшие особенности современного регулирования права собственности

Регулирование права собственности претерпевает в процессе своей эволюции ряд принципиальных изменений. Традиционное признание и выделение правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом в целом отвечает задачам защиты права частной собственности, хотя для характеристики содержания права собственности совокупность этих трех правомочий, по мнению ряда западных исследователей, как было показано выше, становится недостаточной.

На современной стадии развития значительно изменяется и правовой режим собственности. Этот процесс, объективно вызванный потребностями экономики и одновременно необходимостью усиления социального регулирования, выполнения государством социальных функций, протекает в нескольких направлениях. И если ранее ограничения права собственности имели только внешнюю для этого права природу, в современном праве многие из них становятся элементом внутреннего содержания права собственности. При сохранении всех частноправовых ограничений, которые традиционно устанавливались в кодифицированных законодательных актах (ограничения, основанные на соседских правах, и т.п.), активное развитие получают публично- правовые ограничения, устанавливаемые нормами публичного права и реализуемые в рамках административных процедур.

2.

Изменяются приоритеты государства в регулировании отношений собственности. Возрастает роль публичной собственности, принадлежащей государству, его административно-территориальным образованиям, а также государственным хозяйственным организациям, расширяются формы и масштабы непосредственного участия государства в экономике в качестве субъекта хозяйствования, одного из крупнейших собственников. Наряду с этим падает значение индивидуальной собственности по сравнению с собственностью корпоративной.

Концентрация и централизация капитала ведет к возникновению мощнейших хозяйственных объединений, перерастающих в монополии.

3.

Происходит существенное расширение круга объектов права собственности: наряду с вещественными объектами, составлявшими первоначально основную имущественную ценность, получает охрану большое количество невещественных (бестелесных) объектов. Законодательство и доктрина стремятся утвердить новое, расширенное понятие объектов права собственности, распространяя его, в частности, на бестелесное имущество. К таким объектам, не обладающим явным вещественным характером, относят, в первую очередь, объекты промышленной, финансовой и коммерческой собственности, в том числе информацию. Среди новых объектов права собственности, по крайней мере, в юридической доктрине, выделяются органы и ткани человека, которые могут быть предметом трансплантации.

В целом, внимание законодателя в регулировании отношений собственности все более переходит на движимые объекты, представленные как товарными продуктами производства, так и объектами промышленной, финансовой и коммерческой собственности (патентами, ценными бумагами и др.). В качестве специфического объекта в ряде стран выделяется предприятие, в понятие которого наряду с вещественными элементами входят права и клиентелла. Именно движимость составляет ныне основную имущественную ценность в хозяйственном обороте, тогда как ранее такое значение придавалось недвижимости, прежде всего земельной собственности, которую и имел в виду в первую очередь законодатель, регламентируя собственность.

В то же время с 80-х годов XX века наблюдается обновление законодательства о государственной регистрации недвижимого имущества, в первую очередь в Англии, где на основании Закона о земельной регистрации 2002 года государственная регистрация наконец получает всеобщее распространение. Одновременно в ряде стран осуществляется техническая модернизация ведения реестров недвижимости. Переход от достаточно архаичных учетных книг и других бумажных носителей к электронному способу ведения реестров потребовал соответствующего законодательного оформления. с тем чтобы обеспечить придание надлежащей юридической силы документам, составляемым в электронной форме, и упростить доступ третьих лиц к содержащейся в них информации, g Австрии, например, этот переход был осуществлен к 1992 году, и Англии и Уэльсе он начат с принятием уже упоминавшегося Закона о земельной регистрации 2002 года. Таким образом, несмотря на смещение акцентов в пользу регулирования движимого имущества, законодательство о недвижимости, в первую очередь о государственной регистрации, продолжает развиваться.

4.

Направлением будущего развития законодательства стран романо-германского права становится тенденция к дезинтеграции права собственности — выделению из него отдельных, самостоятельно функционирующих правомочий, которые в разной мере распространяются на те или иные объекты права. В результате происходит как бы вычленение из имущества его определенных свойств и конструирование тех или иных правомочий в отношении этих свойств в качестве самостоятельных прав собственности. И если к классическому праву собственности по-прежнему применимо определение посредством указания на правомочия владения, пользования и распоряжения, то в отношении новых «прав собственности» могут быть выявлены не все из триады правомочий. Этот процесс происходит в законодательстве пока медленно, следуя за изменением доктринального определения права собственности, распространением теорий дезинтеграции права собственности не только в англо-американском, но и в континентальном праве, о чем говорилось в § 4.

В качестве одного из следствий конкретизации правовых режимов собственности можно указать то, что законодательство все чаще отделяет от права собственности на землю право собственности на такие объекты, как воды, недра и др.

5.

Тенденция к дифференциации правового режима собственности проявляется также в том, что регулирование зависит и от субъекта права собственности, и от количественных характеристик объекта права. Несмотря на то, что все большее значение приобретает государственная и корпоративная собственность, государство считает необходимым поддерживать мелкую и среднюю собственность. Это в первую очередь касается земельной собственности, особенно в отношении сельскохозяйственных земель.

Среди объектов государственной собственности выделяются те, которые могут находиться только в государственной собственности и не являются предметом гражданского оборота. По французскому праву это, например, дороги и улицы, которые содержит государство, порты, гавани и другие «части французской территории, которые не могут стать предметом частной собственности» (ст. 538 ФГК). Они именуются в ФГК термином domaine public. Согласно французской доктрине и законодательству, в государственной собственности находится не только то имущество, которое предназначено для общественного использования и не может поэтому находиться в частной собственности, но также и то, которое косвенно участвует в обслуживании публичных интересов. Кроме того, выделяются объекты так называемого общего использования. Так, ст. 714 ФГК устанавливает, что «имеются вещи, которые не принадлежат никому и пользование которыми является общим для всех».

Объекты общего использования выделяются и в других право порядках. Так, ГК Квебека также исходит из того, что «определенные вещи не могут находиться в собственности кого бы то ни было; их общее для всех использование регулируется законами об общественном интересе» (ст. 913). В качестве таких объектов непосредственно в самом ГК Квебека упоминаются вода и воздух, предназначенные для общественного использования (ч. 2 ст. 913).

Дифференциация правового режима собственности проявляется также в способах возникновения и средствах защиты собственности. Так, в силу национализации может возникнуть только право государственной собственности.

Претерпевает определенные изменения сущность права собственности как права абсолютного, противостоящего «любому и каждому». В правовой режим собственности вводятся значительные и все расширяющиеся по своему объему публично-правовые и частноправовые ограничения правомочий собственника в пользу других собственников (в частных интересах) и государства (в общественных интересах).

В период промышленного капитализма право собственности рассматривалось как юридическая возможность полного и всестороннего господства над вещью, свободное и неограниченное право собственника эксплуатировать имущество на монопольных началах по своему усмотрению. Возможные изъятия допускались лишь как исключение на основании специальных актов государства. В период монополистического капитализма идея Лсвободной» и «неприкосновенной» частной собственности не находит более ни теоретического обоснования, ни законодательного воплощения. Право собственности трактуется уже в смысле предоставления типу возможности поступать с вещью как ему угодно, но лишь в меру непротиворечия его действий, с одной стороны, публичным интересам, то есть интересам всего общества и государства, а с другой стороны — частным интересам других собственников. Введение ограничений обосновывается новыми социальными функциями собственности и необходимостью установления такого режима пользования собственниками своими правомочиями, который не нарушал бы указанные публичные и частные интересы. В значительной мере для обоснования установления подобного режима была использована разработанная в начале XX века теория социальной функции права, основными создателями которой являлись Конт и Дюги.

Отметим, что, говоря об ограничениях прав собственника как о новой тенденции законодательного регулирования, мы имеем в виду в первую очередь континентальное право, поскольку в соответствии с подходом юристов общего права собственник всегда ограничен в осуществлении своих нрав требованием разумного использования принадлежащего ему имущества.

Помимо норм гражданского законодательства, правовой основой мер по ограничению права частной собственности все в большей мере выступают специальные акты военного, земельного, горного, водного, природоохранного и иного законодательства, имеющие не гражданско-правовую, а публично- правовую природу. В определении пределов осуществления собственниками своих прав немаловажную роль играет и антимонопольное законодательство (законодательство по борьбе с недобросовестной конкуренцией).

Ограничения права собственности в значительной мере зависят от характера самого объекта права собственности. Наиболее существенно ограничения затрагивают правомочия земельного собственника. Это явствует как из осуществляемого в публично правовом порядке сужения пространственных границ его права и воздействия на него системы планового контроля, так и из частноправового воздействия на собственника «соседских прав». Все они в той или иной мере получили развитие и законодательное закрепление в современных правопорядках. Более того, характер ограничений будет различаться для земельных участков в зависимости от их назначения. Именно ограничения права собственности на земельные участки будут наиболее подробно рассмотрены в настоящем параграфе.

7.

Важные ограничения права собственности связаны также с действием сервитутов. Причиной их широкого применения является возрастающая необходимость обеспечения нормального совместного функционирования предприятий и иных объектов, требующая определенного ограничения эксплуатации земельных участков и других объектов, находящихся в непосредственной близости друг от друга, либо допущения использования собственником одного объекта определенных свойств объекта, принадлежащего другому лицу. Помимо частноправовых сервитутов, устанавливаемых в пользу конкретного земельного участка, еще со времени принятия ФГК признаются сервитуты, устанавливаемые в публичных интересах. Так, ст. 650 ФГК предусматривает сервитуты. налагаемые на земельные участки, расположенные ' рядом с общественными дорогами, реками и т.п. и на те участки, которые необходимы для осуществления общественных работ.

Исходя из провозглашаемого принципа о недопущении нару J шения прав и интересов других собственников, государство вводит в использование имущества нормативные ограничения, вытекающие из так называемого права соседства. Юридически это осуществляется на основе введения частноправовых сервитутов или установления непосредственно в законе требований к поведению собственника по отношению к собственникам соседних земельных участков (иных соседних объектов недвижимости). Ограничения, налагаемые на право собственности имущественными правами соседей, влияют на реализацию собственником своих правомочий в различных ситуациях, в том числе и в случае возведения новых построек. В первой половине XX века во Франции были приняты законы, разрешающие установление на земельном участке частного собственника опор телефонной и телеграфной связи.

Концепция ограничения прав собственника в интересах третьих, не получила закрепление уже на рубеже XIX и XX веков в ГГУ. В § 903, устанавливающем, что собственник вещи может «распоряжаться вещью по своему усмотрению и устранять любое вмешательство», определяется, «насколько тому не препятствуют закон или права третьих лиц». Для обоснования ограничений часто используется доктрина о том, что собственник, как и другие носители прав, не должен злоупотреблять своим правом, нарушая чужие законные интересы. При этом нередко делаются ссылки на специальные положения о злоупотреблении правами, содержащиеся в некоторых гражданских кодексах, как, например, в § 226 ГГУ и ст. 2 ШГК.

Так, по законодательству Германии собственнику запрещается принятие мер против вредного воздействия на его участок соседних предприятий или иного имущества, расположенного на соседнем земельном участке. Например, согласно § 906 ГГУ, собственник не может воспрепятствовать проникновению на его участок газа, пара, запаха, дыма, копоти, тепла, шума, сотрясения и иных подобных воздействий с другого участка, если это не стесняет его или незначительно влияет на использование им своего участка, либо обусловливается обычной по местным условиям и по положению другого участка его эксплуатацией. Аналогичное правило содержится в ст. 844 ГК Италии, которая устанавливает, что собственник не может запретить причинение такого рода неудобств со стороны соседнего участка, если они «не выходят за рамки нормально приемлемых, с учетом местных условий». Таким образом, решение вопроса о дозволенности того или иного поведения собственника передается в компетенцию суда. Сама необходимость для собственника терпеть вредное воздействие предполагает установление некоего допустимого объема, который считается правомерным, нарушения «суверенной воли» собственника, и именно соответствие этому объему нарушения и должен установить суд.

Показательно также, что по праву Германии способом защиты прав собственника в том случае, когда воздействие превышает допустимые пределы, является не требование о прекращении воз Действия, а требование выплаты соразмерной денежной компенсации. И лишь применительно к возведению на соседнем участке новых сооружений или сохранению на нем существующих, в отношении которых собственник недвижимости с уверенностью может предположить, что их существование или использование будут иметь следствием недопустимое воздействие на его земельный участок, собственнику предоставлено право требовать, чтобы такие сооружения не возводились или не сохранялись на будущСе (§ 907 ГГУ).

Еще большие ограничения земельной собственности в интересах других собственников предусматриваются в ст. 691 ШГК: «Каждый собственник недвижимости обязан дозволить прокладку водопроводов, дренажных труб, газовых и тому подобных, равно как электрических, воздушных или подземных проводов... поскольку прокладка без использования его участка не может быть произведена совсем или лишь с чрезмерными затратами».

Названные нормативные акты восприняли подход, предложенный в конце XIX века германским юристом Иерингом, названный им «уравновешиванием интересов». При этом подходе не все вредные воздействия подлежат запрету, а лишь те, которые выходят за рамки терпимого или разумного. Тем самым границы имущественных прав делаются подвижными.

Элементом регулирования соседских прав остается установление конкретных норм, пространственно-ограничивающих осуществление соседями таких действий, как возведение построек, изгородей и т.п., определяющих расстояние между деревьями, насаждениями и постройками, а также предусматривающих обязанности долевого участия собственников в покрытии расходов по содержанию общих частей здания или общих изгородей (ст. 653 ФГК. ст. 874 ГК Италии, ст. 1002 и 1006 ГК Квебека). В то же время установление четких границ в отношении тех видов деятельности, воздействие которых изменчиво в силу своей природы, практически невозможно.

В ГК Квебека следующим образом сформулирован общий принцип соседских прав: «Соседи должны терпеть обычные причиняемые соседями неудобства, которые не превышают должных пределов терпения, исходя из природы и местоположения их земельных участков или из местных обычаев» (ст. 976). Среди отдельных обязанностей собственников обратим внимание на обязанность собственника расположенного ниже земельного участка не возводить сооружения, которые бы препятствовали естественному течению воды, а собственника расположенного выше земельного участка — не ухудшать состояние земельного участка, расположенного ниже (ст. 979). Кроме того, собственник обязан осуществлять в определенных случаях и активные действия. Согласно ст. 990 ГК Квебека он должен осуществлять работы по ремонту или по сносу, необходимые для предотвращения разрушения строения или сооружения, расположенного на его земле, которое грозит падением на соседний участок земли.

В ГК Нидерландов титул четвертый книги 5. посвященный рассматриваемому вопросу, называется «Права и обязанности собственников соседствующих имуществ» и насчитывает более 20 статей. 0„ также построен в значительной мере по принципу формулирования обязанностей и стандартов поведения собственника по отношению к соседнему участку и его собственнику. Помимо положений, аналогичных содержащимся в законах других стран и названных ранее, он содержит и специфические правила. Во-первых, с учетом территориально-климатических особенностей страны значительное внимание уделяется вопросам доступа воды на соседний участок. Во-вторых, вводится обязанность предоставлять свое имущество для целей, связанных с эксплуатацией соседнего участка. Так, если собственнику недвижимости для осуществления работ на своей недвижимости необходимо временно использовать иное недвижимое имущество, принадлежащее другому лицу, собственник этого второго имущества, получив соответствующее уведомление, и при условии выплаты ему компенсации обязан разрешить такое использование, если у него не найдутся серьезные основания для отказа предоставить свою недвижимость для использования или основания отложить возможность ее использования на более позднюю дату (ст. 56 книги 5 ГК Нидерландов).

В странах общего права не устанавливаются конкретные нормы, пространственно-ограничивающие возведение построек и т.п., то есть устанавливающие, что постройка не должна возводиться ближе, чем столько-то метров от границы земельного участка, и т.п. В этой правовой системе определяется принцип, согласно которому постройки должны возводиться на разумном расстоянии друг от друга. В современных условиях при определении судом разумности будут приниматься во внимание в том числе и публично- правовые нормативные акты, связанные с развитием» недвижимости.

8.

Важное направление в ограничении права собственности составляет сужение пространственной сферы действия правомочий земельного собственника. В XIX — начале XX века господствующей была концепция, нашедшая отражение в ст. 552 ФГК. о том, что «собственность на земельный участок включает в себя и собственность на все, что находится над ним, и на все, что находится под ним». Согласно ГГУ, права собственника земельного участка распространяются на недра земли и на воздушное пространство. Однако собственник не может воспрепятствовать воздействию на земельный участок, которое происходит на такой высоте или глубине, что «устранение воздействия не представляет для него интереса» (§ 905 ГГУ).

В период империализма окончательно утверждается концепция ограничения частной земельной собственности в пространстве в соответствии с которой недра земли и воздушное пространство изымаются из сферы действия прав земельных собственников. Так, во Франции Горный кодекс 1956 года допускает эксплуатацию недр собственником земельного участка или другим лицом только на основании концессии, то есть определяет, что на недра устанавливается право собственности, отличное от права собственности на землю (при формальном сохранении положений ст. 552 ФГК), а Закон 1924 года, регулирующий использование авиации, превратил в публичную собственность воздушное пространство, допустив пролеты самолетов над любым земельным участком при условии, что это не мешает осуществлению права собственности на земельный участок. В Германии, несмотря на сохранение в прежней редакции § 905 ГГУ. согласно Федеральному закону о недрах право собственности на полезные ископаемые принадлежит тому, кто обладает концессией на их разработку. Но предварительным условием получения концессии и является то, что обращающееся за концессией лицо должно либо быть собственником участка земли, либо заключить с ним договор о передаче прав недропользования.

В Англии со времени принятия в 1948 году Закона о гражданской авиации допускаются полеты над любой собственностью на разумной с учетом обстоятельств высоте и т.д., а что касается недр, то не все их составляющие могут находиться в частной собственности. Это относится к подземным водам, а также к золоту, серебру, запасам каменного угля, нефти, газа и некоторых других полезных ископаемых. По английскому праву собственник земельного участка может осуществлять добычу полезных ископаемых в недрах своего участка только при получении в установленном порядке лицензии.

В большинстве других развитых стран также устанавливается концессионный (лицензионный) режим разведки и добычи ископаемых, основанный на предоставлении государством специального разрешения, что имеет своим последствием возможность доступа на участок собственника для проведения изыскательских работ в определенных случаях даже без получения разрешения собственника (разрешение заменяется санкцией, даваемой публичным правом). Во многих государствах месторождения таких полезных ископаемых, как сырье для атомной промышленности и т.п., объявляются государственной собственностью. Одной из немногих стран, где сохраняется признание права собственника земельного участка на полезные ископаемые, содержащиеся в его недрах, являются в настоящее время США.

9.

Во второй половине XX века интенсивное развитие городов и иных поселений привело к необходимости осуществления публичного контроля за использованием уже существующей в городах недвижимости и установления обязательных для собственников требований к новой застройке. По мере развития соответствующего законодательства оно распространило свое действие на застройку во всех поселениях. Так, в Германии Закон 1971 года предписывает создавать вокруг аэродромов специальные охранные зоны, в которых существенным образом ограничивается застройка.

Как и рассматривавшийся ранее механизм сужения пространственных границ прав собственника земельного участка, ограничение права на застройку или на иное преобразование недвижимости (именуемое в общем праве развитием — development, а в гражданско-правовой традиции известное как jus aedificandi) осуществляется посредством публично-правового регулирования. Имеется в виду определение условий, при которых собственнику может быть выдано разрешение (дана санкция) на застройку (изменение) принадлежащего ему земельного участка органом, выдающим разрешение (санкцию), и порядка выдачи такого разрешения (санкции). Выдача разрешения одновременно означает оценку предполагаемого строительства по существу. Так, во Франции с 1973 года действует специальный

Градостроительный кодекс (Code de i'urbanisme) и наряду с ним — муниципальные правила в отношении застройки. Ими регулируется в числе прочего максимальная высота зданий и труб на них и внешний вид фасадов. Это свидетельствует о том, насколько публичноправовые требования «корректируют» возможности собственников в отношении недвижимости.

Определенные ограничения вводятся, разумеется, и в использование сельскохозяйственных земель, однако они не являются предметом специального рассмотрения в настоящем учебнике. Отметим лишь, что одним из направлений их развития является установление обязанности обработки земли соответствующим образом или, напротив, запрет на применение определенных технологий в отношении использования сельскохозяйственных земель.

Наибольшего развития регулирование вопросов градостроительства и использования существующих зданий и сооружений достигло в англоамериканском праве. В США, например, зонирование территории, которое приводит к установлению целевого исполь зования недвижимости в зависимости от ее расположения в той или иной территориальной зоне, является одним из основных средств регулирования использования недвижимости еще с 1916 года. ]

В Англии, на примере которой будет показан механизм действия ограничений прав собственника недвижимости в связи с осуществлением планового контроля, в меньшей мере развивалось нормативное зонирование территории, зато с начала XX века при* нимались законы о территориальноустройственном планировании в городах, что было связано с неудовлетворительным состоянием городов и необходимостью борьбы с городскими трущобами. С принятием в 1944 году Закона о планировании городов и поселе* ний стала складываться система законодательства о территоА риальноустройствснном планировании, содержащая определенные элементы также законодательства о зонировании и включающая как законы, так и многочисленные подзаконные акты административноправового характера. Территориальноустройственные планы — это планы рационального размещения недвижимости независимо от ее частной или государственной принадлежности, У а также определение конкретных направлений использования в общих целях муниципального имущества. Долгое время в центре, этой системы был Закон 1971 года о планировании городов и поселений, однако в 1990 году он был заменен сразу четырьмя законами, регулирующими различные аспекты такого планирования (с последующими изменениями), и Законом о планировании и компенсации 1991 года.

Законодательство о территориальноустройственном планировании устанавливает порядок получения собственниками административных разрешений на осуществление с принадлежащим им недвижимым имуществом, в первую очередь земельными участками, действий, охватываемых понятием «развитие». Развитие недвижимости (development) в английском законодательстве определяется как «выполнение строительных, инженерных, шахтных и других работ в земле, на земле, над землей или под землей или существенное изменение использования зданий и другой земли» (ст. 55 Закона о планировании городов и поселений 1990 года). Строительные работы включают, в том числе, снос, перестройку (реконструкцию) и пристройку зданий и сооружений.

В соответствии с рассматриваемым законодательством для строительства любых зданий или сооружений в Англии, Уэльсе и Шотландии необходимо получение так называемого планового разрешения местных или центральных органов управления (planning permission), а разрешение может быть получено, только если троительство соответствует плану развития территории с учетом той зоны (промышленной, жилой или общей застройки), на тер „тории которой предполагается осуществлять строительство.

Для существенного изменения характера использования уже существующего здания (сооружения), например переоборудования здания, в котором размещен ресторан, под парикмахерскую или иод магазин, по общему правилу также необходимо получение разрешения названных органов. Изменение назначения здания возможно только в рамках разрешенного использования, в разрешении на изменение в иных целях будет отказано. Собственник свободен в осуществлении планируемого им изменения недвижимости и не должен получать административное разрешение лишь в том случае, если предполагаемое новое использование недвижимости находится в одном классе с уже осуществляемым использованием. Классы использования определяются в нормативном порядке и утверждаются приказами Государственного секретаря по вопросам окружающей среды.

В рамках рассматриваемого законодательства в Англии осуществляются также контроль за рекламой, строительство автомагистралей, консервация некоторых природных ресурсов, сохранение исторически ценных зданий и деревьев и др. При выдаче разрешений на осуществление развития недвижимости в числе прочего подлежат учету и экологические последствия предполагаемого развития недвижимости.

Для случаев, когда интересы собственников оказываются слишком сильно затронуты, в частности, если не может быть выдано по определенным основаниям разрешение на осуществление строительства или иного развития недвижимости или если такое разрешение выдается под условиями, английское законодательство предусматривает возможность для частных собственников обратиться с требованием о выкупе государством (муниципалитетом) принадлежащих им прав. Основанием для предъявления требования о выкупе является то, что земельный участок или иное недвижимое имущество стало в существующем виде непригодным для разумно выгодного использования, а в выдаче соответствующего планового разрешения отказано или выданное (в том числе с условиями) плановое разрешение не позволит собственнику Достичь разумно выгодного использования принадлежащей ему недвижимости.

В рамках рассматриваемого законодательства регулируются также вопросы приобретения у собственников принадлежащей им недвижимости не только при отказе в выдаче разрешения на развитие недвижимости, но и — по соглашению собственника с соответствующими властями — в том случае, когда недвижимость будет существенным образом затронута осуществлением общественных работ (прокладкой автомагистралей и т.п.).

Кроме того, в случаях, когда права собственника ущемляют но не в той мере, чтобы это давало право требовать выкупа его недвижимости, в частности в случае, когда выданное плановое разрешение на изменение недвижимости ограничивает намеренна собственника, вследствие чего ценность его права на недвижимое™ становится меньше, чем она была бы при получении разрешения без условий, он имеет право на получение компенсации от государства или муниципалитета (в упомянутом случае — в размере, соответствующем разнице в стоимости прав). Право на компенсацию возникает у собственника также в случае, когда выданное плановое разрешение впоследствии отменяется или изменяется, а собственник уже осуществил затраты на преобразование недвижимости или понес иные убытки, связанные с отменой планового разрешения. Споры по размеру компенсации могут быть направлены в специальный орган, именуемый земельным трибуналом.

Законодательство о территориально-устройственном планировании дополняется законодательством о выкупе государством или муниципалитетами земельных участков, которые будут затронуты общественными работами или необходимы для использования в иных общественных целях. Сама возможность принудительного приобретения частного имущества в публичных интересах является проявлением социальной функции собственности, поскольку она свидетельствует о том, что пределы права частной собственности определяются не только тем, что конкретный собственник может или не может делать с принадлежащим ему имуществом, но и тем, что сам факт нахождения у него недвижимого имущества в собственности может быть поставлен в зависимость от общественных интересов в отношении указанного имущества.

Современное регламентирование в Англии процесса принудительного приобретения земли у частного собственника определяется Законом о принудительном приобретении 1965 года и Законом о приобретении земли 1981 года. Основой для выплаты компенсации за недвижимость являются законы о земельной компенсации. В значительном числе случаев основанием для принудительного приобретения являются положения законодательства о территориально-устройственном планировании, поскольку оно предоставляет широкие права местным властям по приобретению недвижимости «в интересах надлежащего планирования территории, где расположена земля». Весьма широкими полномочиями по принудительному приобретению земли наделен Государственный секретарь по вопросам окружающей среды. Он может приобретать силу, необходимую для исполнения его функций в общественных целях, а также помимо осуществления этих функций — любую землю в соответствии с интересами надлежащего планирования территории и даже для обеспечения наилучшего или наиболее экономически целесообразного развития или использования земли.

Иные органы центрального управления также наделены правом приобретать недвижимость для реализации своих функций. Так, на основании законодательства о водных ресурсах недвижимость могут приобретать речные власти, на основании законодательства об автомагистралях — дорожные власти, на основании законодательства о национальном здравоохранении — Государственный секретарь по социальным вопросам и т.д. Таким образом, круг оснований и случаев, в которых может осуществляться принудительный выкуп, разумеется, с выплатой собственнику справедливой компенсации, со временем все более расширяется.

Вместе с правом собственности автоматически приобретаются все сервитуты, принадлежащие недвижимости как господствующему держанию. Те права, которые неизбежно будут нарушены принудительным приобретением недвижимости либо существенно обременят нового собственника в использовании недвижимости, могут быть объектом самостоятельного принудительного выкупа (в частности, залоговые права и др.). В то же время Закон о планировании городов и поселений 1990 года предусматривает, что все частные права прохода, а также права на осуществление закладки, возведение, продолжение или обслуживание любого оборудования на или под поверхностью земельного участка или через его территорию подлежат прекращению. Любое такое оборудование переходит к органу, приобретающему соответствующий земельных участок. Лица, которым причиняется ущерб прекращением названных прав или переходом оборудования к приобретающим землю органам, имеют право на компенсацию от этого органа.

Цена выкупа определяется таким образом, чтобы компенсировать частному собственнику все причиненные ему убытки. Тем самым помимо возмещения рыночной стоимости недвижимости собственник получает право требовать выплаты компенсации за причиненные ему неудобства (в частности, за саму необходимость переезда в другое место и расходы, связанные с переездом). В значительном числе случаев компенсация должна быть выплачена предварительно, до перехода недвижимости во владение приобретающего ее органа.

Возможность выкупа земельного участка в публичных интересах признается, разумеется, не только в английском праве, а практически во всех развитых правопорядках и регулируется как в конституциях, так и в гражданских кодексах и специальных законах. В большинстве государств различают случаи осуществления национализации (также именуемой экспроприацией) и случаи принудительного выкупа конкретных земельных участков на основании законодательства о плановом контроле, хотя и в тех и в других случаях собственник получает право требовать выплаты ему адекватной компенсации за имущество, которого он лишается.

Национализация — это достаточно масштабная акция по при обретению в государственную собственность социально значимого имущества, которая в большинстве правопорядков требует принятия специального акта центральными органами власти и управления в соответствующем государстве, в то время как принудительный выкуп отдельных земельных участков может осуществляться, как было показано на примере английского законодательства, как центральными органами, так и муниципалитетами, для удовлетворения общественных потребностей локального характера.

10.

На регулирование права собственности, безусловно, все большее влияние оказывают социальные факторы. Речь идет, в первую очередь, о таком специфическом объекте права собственности, как жилье. Страны с развитым правопорядком прошли путь от отрицания возможности существования самостоятельного права собственности на отдельные помещения в здании до подробного регулирования права собственности на жилой дом и отдельные помещения в нем и правомочий арендатора жилья, ограничивающих права собственника, в соответствующих главах гражданских кодексов или в специальных законодательных актах.

Особенностью права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах становится конструирование этого права как права общей собственности всех домовладельцев. При этом в странах континентального права используются две основные конструкции. В одной из них, принятой, в частности, в Германии, Франции и Квебеке, конкретные жилые помещения закрепляются за домовладельцами на праве собственности, а в общей собственности всех домовладельцев находятся общие помещения и конструкции дома. Спецификой режима такой общей собственности является невозможность самостоятельного участия этих общих помещений в гражданском обороте. В другой конструкции последовательно проводится идея о том, что все имущество жилого дома находится в общей собственности, и в странах, законодательство которых восприняло эту модель, в частности в Австрии и в Нидерландах, законы, регулирующие жилищную собственность, устанавливают, что соответствующие жилые помещения, в которых проживают участники общей собственности, находятся у этих участков в исключительном пользовании. И в той и в другой конструкции значительное внимание уделяется управлению общим имуществом, причем в большинстве законодательств ассоциация домовладельцев наделяется статусом юридического лица.

Последовательно реализующий первый из описанных подходов германский Закон о праве собственности на жилое помещение п о праве длительного пользования жилой площадью 1951 года определяет право собственности как на жилое, так и на нежилое помещение как «индивидуальное право собственности, соединенное с правом долевой собственности на общее имущество, частью которого это помещение является», при этом под общим имуществом понимается как земельный участок, на котором расположено соответствующее здание, так и части, принадлежности и оборудование здания, не находящиеся в индивидуальной собственности или в собственности третьих лиц (§ 1 Закона). Условием возникновения индивидуального права собственности на помещение является то, что жилое или нежилое помещение является обособленным.

Индивидуальное право собственности на отдельные помещения в здании предоставляется «в порядке отступления от положений § 93 ГГУ», согласно которому составные части вещи, которые не могут быть отделены одна от другой без того, чтобы какая либо из них не была разрушена или изменена в своей сущности (что характерно и для помещений в здании), не могут быть предметом отдельных прав. Кроме того, к взаимоотношениям собственников отдельных помещений в здании не применяются в полной мере правила ГГУ об общей собственности. Поскольку жилое помещение и общие части здания находятся в неразрывной связи, установлено, что индивидуальное право собственности не подлежит отчуждению и не может быть обременено само по себе, без Доли в общей собственности на имущество.

Отношения между домовладельцами, имеющими на праве индивидуальной собственности отдельные помещения в здании. Достаточно подробно регулируются законом, однако могут быть изменены соглашением между ними, за исключением случаев, прямо установленных в законе. Такие соглашения являются частью индивидуального права собственности и в этом качестве подлежат Регистрации в поземельной книге. На весь срок существования здания существует и товарищество домовладельцев, а решения по управлению зданием домовладельцы принимают на общем собрании домовладельцев.

В целом право домовладельца в отношении жилого помещения по германскому законодательству можно охарактеризовать как абсолютное право собственности, поскольку он может обращаться по своему усмотрению с принадлежащим ему помещением сдавать его в аренду, использовать иным образом или исключать вторжение других лиц (§ 13 Закона). В то же время домовладельцы могут прийти к соглашению, что для отчуждения своего жилого помещения каждый домовладелец должен будет получить согласие других домовладельцев или третьего лица. Такое соглашение также становится частью индивидуального права собственности, то есть неотъемлемым элементом его содержания (§ 12), и без получения соответствующего согласия на отчуждение договор об отчуждении и само отчуждение будут недействительны. Разумеется, отказ в согласии на отчуждение не может быть безосновательным — он допускается только при наличии важных причин.

Если домовладелец оказался виновным в совершении настолько серьезного нарушения лежащих на нем обязательств но отношению к другим домовладельцам, что нельзя ожидать продолжения товарищества с таким домовладельцем (например, существенно просрочил исполнение своей обязанности по содержанию дома и покрытию расходов), другие домовладельцы вправе потребовать от него отчуждения жилого помещения, и тогда жилое помещение на основании судебного решения будет продано с торгов.

Французский Закон 1965 года (с последующими изменениями и дополнениями), заменивший предвоенный Закон 1938 года, также исходит из того, что владельцы отдельных жилых помещений в жилом доме являются их собственниками, а в общей собственности находятся общие части жилого дома. Право собственности на помещение и сособственности на общие части жилого дома, то есть два самостоятельных права, объединяются и составляют так называемую долю (lot). Для управления общим имуществом образуется синдикат сособственников, являющийся юридическим лицом.

В Квебеке взаимоотношения собственников отдельных квартир в здании строятся в соответствии с правилами ГК Квебека об общей долевой собственности (ст. 10381109). При этом коллектив сособственников, как и по французскому праву, образует юридическое лицо, именуемое синдикатом. Его деятельность и полномочия подробно определены непосредственно в Кодексе, а целями его являются сохранение недвижимости, содержание и управление общими частями, защита прав, относящихся к недвижимости „и к общей собственности, и осуществление действий в общих интересах (ст. 1039 ГК Квебека).

Каждый сособственник имеет так называемую индивидуальную часть имущества, которая является его собственностью и используется им индивидуально (ст. 1042), и долю в общих частях имущества. Спецификой этой конструкции является то, что доля сособственннка в общих частях определяется пропорционально относительной стоимости его доли (ст. 1046), а относительная стоимость каждой доли устанавливается «в отношении к совокупной стоимости всех долей, принимая во внимание природу, назначение, размеры и местоположение индивидуальной части каждой доли, но не характер ее использования» (ст. 1041 ГК Квебека).

Австрийский Закон о жилищной собственности 2002 года, заменивший Закон о собственности на квартиру 1975 года, регулирует права владельцев отдельных квартир или иных самостоятельных помещений, исходя из того, что в общей собственности владельцев квартир находится все здание в целом. Владелец квартиры (а также иного объекта, на который распространяется установленный рассматриваемым Законом режим, — самостоятельного офисного помещения, гаража и т.п.) является участником общей собственности на недвижимость и одновременно имеет особое вещное право, содержанием которого является исключительное пользование и распоряжение объектом жилищной собственности, то есть квартирой (или офисным помещением). Те части недвижимого имущества, которые предназначены для общего пользования или по своему назначению не могут находиться в исключительном пользовании, являются общими. Все собственники жилья создают общество собственников жилья, которое является юридическим лицом.

По конструкции австрийского закона право жилищной собственности неразрывно связано с «минимальной долей», которая определяется как «доля в общей собственности на недвижимость, необходимая для приобретения жилищной собственности на объект жилищной собственности. Она соотносится с полезной стоимостью объекта и суммой полезных стоимостей всех объектов жилищной собственности данной недвижимости» (§ 2 Закона), и именно с ней неразрывно связано право жилищной собственности, которое может ограничиваться, обременяться, отчуждаться, переходить по наследству и подвергаться принудительному взысканию только вместе с минимальной долей.

Как и в германском законодательстве, допускается принудительное прекращение прав владельца жилья (именуемого в законе собственником) на жилое помещение. Механизм при этом несколько отличается от предусмотренного в германском законодательстве. Собственник жилья может быть исключен из общества по иску большинства остальных собственников жилья Основаниями для исключения являются невыполнение собственником обязанностей члена общества, в частности невнесенне платежей, пользование им имуществом с причинением ощутимого вреда интересам остальных собственников жилья и др. Доля такого лица в общей собственности подлежит продаже с пуб» личных торгов, причем если исключение связано с причинением вреда другим собственникам жилья, то ни сам исключаемый собственник, ни лица, связанные с ним близкими родственными или деловыми отношениями, не имеют права участвовать в торгах по продаже его доли в общей собственности в качестве покупателя.

ГК Нидерландов также исходит из того, что «право исключительного пользования частью жилого здания» (именуемое также квартирные права), урегулированное в книге 5 (ст. 106147). а это доля в имуществе, которая предоставляет ее обладателю право исключительного использования определенных частей здания, предназначенных к самостоятельному использованию, в первую очередь обособленных жилых помещений, но может включать и право исключительного использования определенной части земельного участка, связанного со зданием.

Комплекс, на который устанавливаются квартирные права, включает здание, связанный с ним земельный участок и принадлежности здания и (или) земельного участка. Квартирные права возникают посредством разделения собственником здания (а также, что является спецификой голландского права, обладателем права суперфиция или эмфитевзиса, последними — с разрешения собственника земельного участка) своего права на квартирные права. Создание квартирных прав возможно в отношении как уже существующего здания, так и строящегося или реконструируемого. Если иное не установлено при создании квартирных прав в специальном документе об их создании, презюмируется равенство долей всех обладателей квартирных прав.

Квартирные права могут быть отчуждены их обладателем другому лицу, обременены, и на них может быть обращено взыскание, причем, по терминологии ГК Нидерландов, они рассматриваются в этих случаях «как самостоятельное зарегистрированное имущество» (ст. 117 книги 5). Обладатель квартирных прав может обременить свое право сервитутом или приобрести сервитут на весь срок существования квартирных прав, может передать закрепленное за ним помещение в аренду.

Все обладатели квартирных прав в отношении одного здания силу закона входят в ассоциацию, которая является юридическим лицом. Ассоциация может получить специальные права в отношении использования обладателями квартирных прав помещений, переданных им в исключительное использование. Это происходит н случае, если учредительные документы самой ассоциации предусматривают такую возможность, и тогда при наличии серьезных причин, которые должны быть раскрыты в учредительных документах, ассоциация получает право отказать обладателю квартирных прав в возможности использовать закрепленное за ним помещение.

В странах общего права также пришли к пониманию необходимости выработки такой схемы регулирования, которая позволяла бы признавать самостоятельные права собственности на отдельные части жилого здания и одновременно обеспечивать эффективное управление общими частями здания. До недавнего времени по английскому праву это было возможно только на основе арендных прав в отношении жилых помещений (leasehold ownership). В 2002 году был принят закон, который ввел в английское право собственности новое понятие «общее держание» (commonhold), причем не только применительно к ситуации с жилыми помещениями, а в более общей форме — для такой недвижимости, которая может быть разделена на отдельные единицы (units) — самостоятельные имущественные объекты (квартиры, дома, магазины, небольшие производственные объекты и т.п.) в рамках системы общего держания. Подобно тому, как это принято в континентальном праве, для управления общими частями и принадлежностями недвижимости создается ассоциация (commonhold association) — юридическое лицо.

Специфика в том, что эта ассоциация не только управляет общими частями, но и выступает их собственником. Кроме того, понятие общих частей отличается от принятого в континентальном праве — их состав может быть шире, чем только общие части здания. Более того, состав этих общих частей может меняться в процессе деятельности ассоциации, поскольку при согласии большинства членов ассоциации допускается как отчуждение отдельных элементов, так и приобретение новых.

Отдельный же собственник в рамках системы общего держания имеет одновременно непосредственное самостоятельное имущественное право (commonhold) в отношении принадлежащих ему помещений или иных единиц и опосредованное (через участие в ассоциации) право на общие части. Поскольку одной из целей Закона 2002 года (Commonhold and Leasehold Act 2002) было преодоление тех недостатков, которые создает конструкция аренды, предусматривается возможность преобразования при определенных уело, виях арендных прав в право общего держания, однако это будет допустимо лишь при общем согласии всех обладателей арендные прав и других собственников в рамках системы общего держания

Рассматривая права собственников жилья, нельзя не отметить проявившуюся с середины XX века тенденцию к ограничению прав собственников жилых помещений (а в некоторых случаях —. и торговых и иных нежилых помещений), сданных собственником в аренду, в пользу арендаторов, которая прослеживается в законодательстве многих стран. Право арендатора в континентальном праве приобретает такие черты, которые являются характерными для вещного права (например, право следования и др.).

В английском праве, как уже указывалось, права арендатора давно получили статус самостоятельной разновидности права собственности (leasehold). Однако они по-прежнему являются предметом постоянного законодательного регулирования, и тенденция к усилению защиты прав арендатора, в том числе против арендодателя, сохраняется: так, случаи, в которых арендодатель по истечении срока договора аренды жилого помещения имеет право не заключать с арендатором новый договор или изменить существенным образом условия договора, прямо оговариваются в законодательстве об аренде жилых помещений.

Новые, дополнительные права арендаторов предусматривает и английский Закон 2002 года (Commonhold and Leasehold Act 2002). Помимо предоставления значительному числу из одного миллиона арендаторов квартир и одного миллиона арендаторов жилых домов возможности трансформировать свои арендные права в «общее держание» в соответствии с новым Законом упрощается реализация уже признанного ранее в законодательстве права арендаторов квартир на коллективный выкуп у арендодателя права собственности (фригольда) на жилое здание, поскольку смягчаются критерии, которым должны соответствовать арендаторы для реализации права выкупа и упрощается процедура разрешения споров в отношении цены выкупа. Упрощается также возможность индивидуального выкупа арендатором жилого дома фригольда и возможность заключения арендатором как квартиры, так и жилого дома долгосрочного договора аренды по истечении срока действующего договора.

Все это свидетельствует о том, что права собственника-арендодателя в отношении как использования, так и распоряжения принадлежащим им имуществом, особенно если это имущество является недвижимостью в жилищной сфере, существенным образом ограничиваются, причем непосредственно в интересах его договорного контрагента арендатора, и лишь косвенным образом в публичных интересах, для решения жилищной проблемы.

11.

С конца XX века в праве Европейского союза рассматривается вопрос о возможности унификации законодательства о праве собственности в рамках общей унификации гражданского законодательства. В 1989 году Европарламент призвал к разработке единого европейского гражданского кодекса. В случае практической реализации этой идеи встал бы, в том числе, вопрос и о создании общего нормативного определения права собственности для всех стран, входящих в Европейский союз, и установлении общих пределов содержания этого права.

Безусловно, право собственности в развитых странах эволюционирует в едином направлении, что мы пытались показать при анализе современного законодательного регулирования права собственности и тех теорий определения права собственности, которые разрабатываются в последние десятилетия. Тем не менее до настоящего времени задача унификации не решена, и вряд ли можно прогнозировать ее скорое разрешение, поскольку даже при наличии объективных тенденций к сближению гражданско-правового законодательства европейских стран культурно-правовые традиции отдельных стран в значительной степени отразились в нормативном регулировании как определения и установления содержания права собственности, так и признания других ограниченных вещных прав на недвижимость, а эта область законодательства является одной из наиболее консервативных в гражданском праве.