<<
>>

Ипотечные операции коммерческих банков

Ипотечный кредит — это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взаймы под залог недвижимости. За пользование пре­доставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств в сроки, ус­тановленные кредитным договором.
Ипотечный кредит обычно выда­ется на длительный срок.

Ипотека как метод кредитования зародилась еще в середине XVIII в. в Пруссии. Земля в ту пору была надежнейшим залогом, который не мог быть уничтожен в ряде опустошительных войн. За предоставлен­ный капитал выдавались документы, в которых был точно обозначен земельный участок. В случае просрочки возврата денег по кредиту землевладения переходили в собственность земельной (государствен­ной) кредитной кассы в качестве компенсации долга.

Первый специализированный по кругу операций ипотечный банк был организован в 1831 г. в Бельгии. На рубеже XIX—XX столетий ипо­течные банки занимали значительное место на рынке. Они были тре­тьей по значительности группой кредитных учреждений после сбере­гательных и частных коммерческих банков.

Однако Первая мировая война, инфляция и мировой экономичес­кий кризис 1930-х гг. нанесли серьезный урон ипотечному кредитова­нию. Вслед за кратким периодом подъема разразилась Вторая миро­вая война, за которой последовала валютная реформа 19.48 г. После этих событий ипотека начала свое новое развитие, характерной чер­той которого стало заметное увеличение сроков кредитования.

Вплоть до конца 1960-х гг. закладные листы выпускались на срок, превышающий 30 лет, и заемщикам соответственно предлагалась ипо­тека с фиксированной процентной ставкой на более длительный срок. Но экономическая ситуация в мире, сложившаяся в начале 1970-х гг., привела к снижению спроса покупателей на долгосрочные закладные листы; возникла тенденция к сокращению сроков на рынке капитала. В результате ипотечные банки перешли на кредитование, осуществля- , емое в рассрочку в течение 5 — 10 лет.

В истории развития ипотеки выделяют две основные модели ипо­течного кредитования.

Первая модель получила название «двухуровневой» и применяет­ся в англо-американских странах. Суть двухуровневой системы состо­ит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке (рынок, где предоставляются кредиты под залог недвижимос­ти), переуступаются специально созданным агентствам. В зависимос­ти от обстоятельств эти агентства вправе распорядиться полученными ипотечными кредитами так:

1) переуступить их вторичным инвесторам;

2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в подобных пулах;

3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Вторая, одноуровневая модель рынка ипотечного кредитования получила свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа — закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством; это регулирование от­личается от регулирования выпуска облигаций.

Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законо­дательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операция­ми, которые характеризуются невысокой степенью риска.

Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один дру­гой эмитент, кроме тех, которые указаны в законе. Деятельность ипо­течных банков строго контролируется государством и органами бан­ковского надзора.

В современной мировой практике наиболее широкое распростра­нение получили следующие виды ипотечных займов:

• традиционные ипотечные займы с фиксированной процентной ставкой и сроком погашения в течение 30 лет;

• ипотечные займы быстрого погашения в течение 15 лет;

• ипотечные займы с возрастающей суммой выплат в счет пога­шения;

• ипотечные займы с увеличением собственного капитала;

• ипотечные займы с изменяемой процентной ставкой, с «шаро­вой выплатой», двухступенчатые.

В настоящее время в Российской Федерации существует множе­ство способов, посредством которых можно постепенно приобрести жилье. Но эти схемы нельзя назвать ипотечными, так как в большин­стве из них или почти отсутствует, или присутствует в зачаточном состоянии сама ипотека. Тем не менее квазиипотечные модели носят важный переходный характер и соответствуют современному этапу развития российской экономики. На нынешнем этапе они необходи­мы, ибо благодаря им постепенно активизируется и цивилизуется ры­нок жилья, а в перспективе им предстоит стать отправными точками для формирования и развития полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования. Классификацию существующих схем ипо­течного кредитования можно произвести по схожим признакам и вы­делить основные модели:

1. Первая модель — долевое строительство и продажа жилья в рассрочку. Данная схема, которую разработали строители, привлека­тельная, но рисковая. Толчком для ее создания послужили два объек­тивных фактора — сокращение количества домашних хозяйств, чьи сбе­режения позволяют приобрести жилье с единовременной оплатой всей стоимости, и отсутствие долгосрочного банковского кредитования.

В целом по России по этой схеме рассрочка предоставляется в сред­нем на сумму 30—50% от стоимости покупаемого жилья. Эта модель при­влекательна для населения (жилье обходится дешевле на стадии стро­ительства и при этом привлекаются «живые» деньги). Однако эту схему сопровождает ряд рисков как криминального характера, так и естествен­ные — затягивание и незавершение строительства, инфляция.

2. Эта схема представлена региональными программами с исполь­зованием бюджетных средств.

Организуется фонд поддержки жилищного строительства, кото­рый является финансовой основой территориальной жилищной про­граммы. В этом фонде содержится значительная доля бюджетных средств. Предпочтение отдается тем семьям, которые имеющееся жи­лье продают фонду. Вырученные средства составляют в среднем 50— 60% цены нового. 20 — 25% стоимости нового жилья покрывается за счет сбережений, а на остальные 15 — 30% предоставляется рассрочка.

В некоторых регионах население кредитуется по ставке ниже ры­ночной. Инвесторы не заинтересованы в таких вложениях, и зависи­мость от возможностей местных бюджетов здесь очень высокая.

3. В этой схеме используются муниципальные жилищные облига­ции со сроком погашения 10 лет. Заем дает возможность накапливать по 0,1 кв. м. Накопив необходимый пакет облигаций, можно его обме­нять на квартиру.

4. Согласно этой модели предприятия предоставляют своим со­трудникам заем на приобретение жилья. Здесь речь идет о крупных предприятиях (таких, как «Норильский никель», «Череповецкий ме­таллургический комбинат» и др.), проводящих активную социальную и кадровую политику. Работники получают заем от предприятия, как правило, на льготных условиях на длительный срок (до 10 — 15 лет) в размере 70—80% стоимости приобретаемого жилья, а остальные 20— 30% они оплачивают из своих накоплений.

5. На предприятиях, имеющих непосредственное отношение к строительству, встречается вариант продажи жилья по себестоимос­ти строительства либо с оплатой всего 20 — 40% стоимости приобретае­мого жилья. Однако подобная льготная политика обычно увязывается с дополнительными обязательствами работников (относительно дли­тельности работы на предприятии, иных условий по контрактам для менеджеров высокой квалификации).

Существенно замедляет развитие ипотеки острый дефицит долго­срочных ресурсов кредитования. Из-за реальной угрозы потерять лик­видность банки проявляют сдержанность в осуществлении долгосроч­ных вложений за счет привлечения краткосрочных средств. Банк не может самостоятельно привлечь ресурсы, необходимые для ипотеки на срок от 2 до 5 лет. Сегодня кредитование на эти сроки реально производится только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения по ипотечному кредитованию еще долго не сможет при­близиться к объему спроса.

<< | >>
Источник: Свиридов О. Ю.. Банковское дело: 100 экзаменационных ответов / О. Ю. Свиридов. — Издание 3-е, исправленное и дополненное. — Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ»; Феникс, — 256 с. — (Экспресс-спра­вочник для студентов вузов).. 2010 {original}

Еще по теме Ипотечные операции коммерческих банков:

  1. 60. Ипотечные операции коммерческих банков
  2. 2.9. Ипотечные операции коммерческих банков
  3. 5.9. Ипотечные операции коммерческих банков
  4. 5.2. Активы коммерческих банков. Кредитные операции коммерческих банков. Операции межбанковского кредитования
  5. 5.9. Ипотечные операции банков
  6. КОММЕРЧЕСКИЕ БАНКИ И ИХ ОПЕРАЦИИ. РЕЗЕРВЫ КОММЕРЧЕСКИХ БАНКОВ
  7. 17.3. Операции коммерческих банков
  8. 5.2. ОПЕРАЦИИ КОММЕРЧЕСКИХ БАНКОВ
  9. Операции коммерческих банков
  10. Операции коммерческих банков
  11. 5.7. Трастовые операции коммерческих банков
  12. 2.7. Трастовые операции коммерческих банков
  13. 3.6.4 Операции коммерческих банков
  14. 144. Формы пассивных операций коммерческих банков
  15. Активно-пассивные операции коммерческих банков
  16. ПОСРЕДНИЧЕСКИЕ ОПЕРАЦИИ КОММЕРЧЕСКИХ БАНКОВ