4.1. Юридическое понятие недвижимого имущества

1) оценка имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени норма­ми публичного права;

2) оценка имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени норма­ми частного права.

Нормы публичного права:

• налогообложение недвижимости;

• принудительное отчуждение имущества для государственных нужд;

• приватизация недвижимости.

Нормы частного права:

• сделки купли-продажи недвижимости;

• кредитование под залог недвижимости;

• страхование недвижимости.

Имущество - как юридическое понятие - это совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо.

Юридические отношения, подлежащие денежной оценке, в свою очередь доста­точно часто называют имущественными отношениями.

Содержание имущества, принадлежащего какому-либо лицу, представляет собой:

1) Актив:

а) совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права;

б) совокупность прав на чужие действия (долговое имущество).

2) Пассив:

а) совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица;

б) совокупность обязательств, существующих у данного лица.

Таким образом, каждое лицо обладает имуществом, и каждое лицо обладает толь­ко одним имуществом.

Понятие об имуществе как совокупности юридических отношений не должно быть срав­нимо с совокупностью вещей, физически не связанных, но объединенных общим именем и высту­пающих как целое (музей, магазин, библиотека и т.п.), поскольку рассматриваемое нами понятие - не набор вещей вообще, а система юридических и экономических отношений, возникающих в отно­шении прав на определенное лидерство, набор вещей или отдельную вещь.

Отношения, возникающие по поводу недвижимости, регулируются:

• гражданским законодательством, относящимся к предметам ведения Российской Федерации;

• законодательством, относящимся к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (например, жилищное, земельное, вод­ное, лесное законодательство, законодательство о недрах - все эти виды законодательства входят в число предметов совместного ведения (пункт «к» статьи 72 Конституции) и ус­танавливают нормы для регулирования отношений применительно к соответствующим видам недвижимых вещей);

• градостроительным законодательством, не отнесенным Конституцией ни к пред­метам ведения Российской Федерации, ни к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Принадлежность недвижимой вещи - движимая вещь, которая служит недвижимой вещи и связана с ней общим назначением. Права и обязанности, предметом которых яв­ляется недвижимая вещь, могут распространяться также и на принадлежность. Принад­лежность недвижимой вещи может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет выражена воля правомочного лица. Недвижимая вещь может иметь различные обреме­нения (ограничения).

Обременения (ограничения) устанавливаются на основе закона или договора. На­пример, недвижимость может быть обременена правом залога, сервитутом, правом пре­имущественного приобретения и т.д. Наличие обременения (ограничения) может влиять на оцениваемую стоимость такой недвижимости, в общем случае снижая оценку этой стоимости.

Целевое назначение и разрешенное использование являются важными характеристиками недвижимости. В настоящее время точные определения этих терминов не закреплены в дей­ствующем законодательстве. Они содержатся в законопроектах (например, в проекте Зе­мельного кодекса Российской Федерации, принятого Государственной Думой в третьем чте­нии в мае 1996 года). Тем не менее, они используются в московских нормативных правовых актах, например, разрешенное использование земельных участков определяет величину ба­зовой ставки арендной платы (распоряжение мэра Москвы от 01.10.96 № 347/1-РМ).

Целевое назначение недвижимой вещи. Целевое назначение земель - установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

Разрешенное использование земельного участка включает перечень всех ее обремене- ний и ограничений использования.

1. Разрешенное использование земельного участка - использование земельного уча­стка с учетом целевого назначения, установленных ограничений и обременений. Разре­шенное использование земельного участка устанавливается на основе зонирования зе­мель, градостроительной и землеустроительной документации.

2. Перечень требований, включаемых в разрешенное использование земельного уча­стка, устанавливается вне зависимости от прав на данный земельный участок.

3. Разрешенное использование земельных участков определяется органами исполни­тельной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления при зонировании земель, а также при предоставлении конкретных земельных участков...

4. Самовольное изменение разрешенного использования земельных участков не до­пускается» (из вышеупомянутого распоряжения мэра Москвы).

Разрешенное использование должно устанавливаться органами государственной власти на основании закона.

Право собственности - определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Оно является центральным правовым институтом в системе пра­ва, важнейшим для рыночной экономики. Это единственный вид вещного права, являю­щегося правом на свою вещь. Все остальные вещные права - это права на чужие вещи.

Содержание права собственности сформировалось еще в Римском частном праве. Римские юристы считали, что собственнику вещи принадлежат пять основных правомочий:

1) право пользования вещью;

2) право извлечения доходов;

3) право распоряжения вещью;

4) право владения вещью;

5) право истребовать вещь из чужого незаконного владения.

С древнейших времен, еще по законам двенадцати таблиц (V век до н.э.), в Риме был установлен ряд ограничений прав собственности, главным образом прав на недвижимость. Собственник был вправе делать со своей вещью все, что ему не запрещалось законом.

В странах общего права (Англия, США, Канада и ряд других) считается, что собст­веннику принадлежит «набор прав» (bundle of rights):

• право владения (right to possess),

• право пользования (right to use),

• право распоряжения (right to disposal),

• право залога (right to mortgage),

• право завещания (right to will),

• право наслаждаться (right to enjoy).

Право залога - это специфический, отсутствующий в российской правовой систе­ме вид залога, при котором залогодержатель сразу, в момент совершения сделки, приоб­ретает право собственности на закладываемую вещь. Это право собственности возвраща­ется залогодателю в случае исполнения им обязательства в полном объеме в установлен­ный договором о залоге срок.

В странах общего права различают полное и частичное право собственности. Собст­веннику принадлежит полное право собственности. Частичное право собственности подразу­мевает обладание только частью «набора прав», например, арендатор обладает правомо­чиями по владению и пользованию арендуемой вещью, но может не иметь права распоря­жаться ею.

Действующий Гражданский кодекс РФ определяет юридическое содержание пра­ва собственности в статье 209, согласно которой собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы дру­гих лиц:

• отчуждать собственность другим лицам;

• передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряже­нию имуществом, оставаясь собственником этого имущества;

• отдавать имущество в залог;

• распоряжаться имуществом иным способом, а также как-либо обременять его.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а также риск его случайной гибели, если иное не предусмотрено законом или договором.

Субъектами права собственности могут быть:

• частные лица (физические или юридические);

• государство (Российская Федерация или субъекты Российской Федерации);

• органы местного самоуправления (муниципальные образования).

Права всех собственников равным образом защищаются государством.

Статьей 213 Гражданского кодекса РФ установлены некоторые особенности осу­ществления права собственности юридических лиц. Юридические лица, кроме учрежде­ний, финансируемых собственником, а также государственных и муниципальных пред­приятий, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взно­сов) их учредителями (участниками, членами) или приобретенного ими по иным осно­ваниям.

Общественные или религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенного ими имущества, но могут ис­пользовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными и ус­тавными документами.

В соответствии со статьей 214 Гражданского кодекса имущество, находящееся в го­сударственной собственности, может быть закреплено за государственными предпри­ятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управле­ния, или имущество составляет казну государства (Российской Федерации или субъекта Российской Федерации).

Передача государственной собственности частным лицам. Особым случаем является передача имущества, находящегося в государственной собственности, частным лицам, т.е. приватизация, порядок проведения которой в соответствии со статьей 217 Граждан­ского кодекса, определяется законами о приватизации государственного и муниципаль­ного имущества. В последнее время весьма актуальным становится вопрос об оценке при­ватизируемого имущества. Московский закон «Об оценочной деятельности в городе Мо­скве» устанавливает обязательность оценки. Таким образом, возникает новый и весьма обширный сегмент рынка оценочных услуг.

Основания приобретения права собственности, порядок его приобретения и мо­мент возникновения права собственности определяются положениями главы 14 Граждан­ского кодекса (статьи 218 - 234).

Право собственности возникает:

• при производстве новой вещи, изготовленной или созданной каким-либо ли­цом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, или при приобретении вещи этим лицом;

• на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчу­ждении этого имущества;

• при реорганизации юридического лица;

• при передаче недвижимости или имущественных прав на иное имущество по на­следству другим лицам на основании завещания или в соответствии с законом.

Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного по­требительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество с момента внесения данных взносов.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое иму­щество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, т.е. оно не вправе продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градо­строительных и строительных норм и правил.

В некоторых случаях закон допускает признание права собственности на само­вольную постройку, но только в судебном порядке. Например, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим построй­ку на не принадлежащем ему земельном участке при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собст­венности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расхо­ды на постройку в размере, определенном решением суда. Право собственности на само­вольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение по­стройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угро­зу жизни и здоровью граждан.

Момент возникновения права собственности по договору. Права собственника у при­обретателя недвижимости по договору возникают, изменяются или прекращаются только с момента государственной регистрации их возникновения, изменения или прекраще­ния, а не с момента, например, заключения соответствующего договора или уплаты по­купной цены.

Если гражданин или юридическое лицо не являются собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеют им как своим собственным в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, то они после исте­чения этих сроков приобретают право собственности на это имущество путем закрепле­ния этого права в судебном порядке.

Право собственности на недвижимое имущество возникает у лица приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента государственной регистра­ции. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреем­ником это лицо является.

Бесхозяйная недвижимость принимается на учет органом, осуществляющим госу­дарственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого она находится. По истечении года со дня поста­новки бесхозяйной недвижимости на учет орган, управляющий муниципальным имуще­ством, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собст­венности на объект недвижимости, поскольку в таких случаях срок приобретательной давности установлен в один год. Если бесхозяйная недвижимость не признана по решению суда поступившей в муниципальную собственность, то она может быть передана оставив­шему ее собственнику или приобретена третьим лицом в собственность в силу приобрета- тельной давности.

Основания прекращения права собственности определяются положениями главы 15 Гражданского кодекса (статьи 235-243).

Права собственности. Право собственности прекращается, если собственник:

• передал имущество другим лицам;

• отказался от права собственности;

• утратил право собственности на имущество в случаях гибели или уничтожения имущества. Наиболее распространенным и типичным основанием прекращения права собственности является продажа собственником своего имущества другим лицам.

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собст­венника недвижимости до приобретения права собственности на нее другим лицом.

Принудительное изъятие недвижимости у собственника недопустимо, кроме слу­чаев, исчерпывающий список которых приведен в части 2 статьи 235 Гражданского ко­декса:

• обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (статья 237);

• отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238);

• отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка (ста­тья 239);

• реквизиция (статья 242);

• конфискация (статья 243);

• раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел доли (статья 252).

Рассмотрим более подробно основные случаи отчуждения недвижимости.

Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен за­коном или договором.

Отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу, производится, если такое имущество не отчуждено собственником в течение года. Не­движимое имущество, право собственности на которое не закреплено собственником в течение одного года с момента его возникновения, подлежит принудительной продаже по решению суда с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собст­веннику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества.

Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муни­ципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти или ор­ганами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с их компетенцией. Порядок подготовки и принятия таких решений определяется федераль­ным земельным законодательством. Собственник земельного участка должен быть пись­менно уведомлен о предстоящем изъятии земельного участка не позднее чем за год, в те­чение которого за собственником остается право владения, пользования и распоряжения недвижимостью. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления возможен только с согласия собственника. Решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муни­ципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем ре­гистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть из­вещен о произведенной регистрации с указанием ее даты. Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципаль­ных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением между собственником участка и субъектом Российской Федерации или муниципального образования.

Выкупная цена за земельный участок. Выкупная цена включает рыночную стоимость земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, ко­торые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (неполученный доход). По соглашению с собст­венником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государствен­ных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его рыночной стои­мости в выкупную цену.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд или не достигнуто соглашение о выкуп­ной цене или о других условиях выкупа, то государственный орган может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд в течение двух лет с момента направления собст­веннику уведомления об изъятии этого участка.

Причины изъятия земельного участка. Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях:

• если участок не используется для соответствующей цели в течение трех лет (не учитывая время, необходимое для освоения участка, и время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных об­стоятельств, исключающих такое использование);

• если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рацио­нального использования земли, установленных земельным законодательством, что при­водит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значи­тельному ухудшению экологической обстановки.

Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший ре­шение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов. Если собственник не согласен, то орган, приняв­ший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.

Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для кото­рых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недви­жимое имущество:

• при стихийных бедствиях, авариях, эпидемиях и при иных обстоятельствах, нося­щих чрезвычайный характер. В этих случаях недвижимость в интересах общества по ре­шению государственных органов может быть изъята у собственника в порядке и на усло­виях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества (реквизиция).

Оценка реквизированного имущества может быть оспорена собственником в суде. При прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, соб­ственник вправе требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества;

• по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного право­нарушения (конфискация). Решение о конфискации, произведенной в административ­ном порядке, может быть обжаловано в суде.

Выделение доли в недвижимости. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При недостиже­нии соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества в судебном порядке. Если выдел доли в натуре не допускается законом или не­возможен без несоразмерного ущерба для недвижимости, то возможна выплата компенсации участнику долевой собственности остальными собственниками. Если доля собственника не­значительна, то суд может обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Прекращение права собственности на здания, сооружения вследствие утраты их собст­венником права пользования земельным участком, на котором они расположены. При прекра­щении права пользования земельным участком права на недвижимость определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником недвижи­мости в судебном порядке. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком ос­вободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. Если снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) или стоимость здания (сооружения) превышает стоимость земельного участка, то суд может:

• признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность зе­мельного участка;

• признать право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости;

• установить условия пользования земельным участком собственником недвижимо­сти на новый срок.

Основные положения правового института общей собственности определяются нормами главы 16 Гражданского кодекса (статьи 244-259).

Недвижимость, находящаяся в собственности двух или нескольких лиц, принад­лежит им на праве общей собственности. Различают недвижимость в общей собственно­сти с выделением доли каждого из собственников (долевая собственность) или без выде­ления таких долей (совместная собственность).

Чаще всего общая собственность на недвижимость является долевой.

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основа­нии закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Если участник долевой собственности осуществляет за свой счет неотделимые улучшения недвижимости, то он имеет право на соответствующее увеличение своей доли в общей собственности.

Распоряжение объектом недвижимости, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности мо­жет продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю.

Остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право по­купки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных услови­ях, кроме случая продажи с публичных торгов, которые проводятся, если выделение доли в натуре невозможно, или если против выделения остальные участники долевой или со­вместной собственности.

Если преимущественное право покупки доли нарушено, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев в судебном порядке потребо­вать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного пра­ва покупки доли не допускается.

Аналогичные правила применяются при отчуждении доли по договору мены.

Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отно­шении которого собственником принято решение о закреплении этого права за унитар­ным предприятием, казенным предприятием или учреждением, возникает у этого пред­приятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено за­коном и иными правовыми актами или решением собственника.

Если права собственности на государственное или муниципальное предприятие как имущественный комплекс переходят к другому собственнику государственного или муниципального имущества, то предприятие сохраняет право хозяйственного ведения на принадлежащее ему имущество.

Право пожизненного наследуемого владения (гл. 17, статьи 265 - 270) земельным участ­ком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законода­тельством. По действующему в настоящее время законодательству субъектом права по­жизненного наследуемого владения земельным участком может быть только гражданин, т.е. физическое лицо, которое имеет правомочия владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.

Владелец земельного участка вправе:

• возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество в соответствии с установленными законодательством правилами, приобретая на него право собственности;

• передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.

Право постоянного (бессрочного, т.е. без установления срока) пользования земельным уча­стком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предостав­ляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Если право постоянного пользования земельным участком приобретено собствен­ником здания, сооружения и иного недвижимого имущества, то он не является собствен­ником земельного участка, на котором расположены такие здания и сооружения.

При реорганизации юридического лица данное право переходит в порядке пра­вопреемства.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осу­ществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Оно вправе:

• самостоятельно использовать участок в соответствии с целевым назначением;

• передавать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с со­гласия собственника участка.

Сервитут - вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица, которое связано с вещью, а не с субъектом права собственности, поэтому при пере­ходе вещи, обремененной сервитутом, к другому лицу юридическая сила сервитута не меняется.

Право пользования, устанавливаемое сервитутом, всегда меньше объема прав соб­ственника, поскольку оно ограничено строго целевым использованием. Сервитут не рас­пространяется на правомочие распоряжения вещью, которое всегда остается за ее собст­венником.

В Гражданском кодексе нормы, регулирующие сервитутное право, содержатся в статьях 274-277.

«Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через со­седний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собст­венника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута».

В соответствии со статьями 274-276 Гражданского кодекса, сервитутом могут обре­меняться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользова­ние которыми необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Основные характеристики сервитута:

• устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервиту­та, и собственником соседнего участка;

• подлежит регистрации в общепринятом порядке;

• если соглашения об установлении или условиях сервитута не достигнуто, вопрос решается в судебном порядке;

• является предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспе­чения использования которого сервитут установлен;

• может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен;

• если земельный участок в результате обременения сервитутом не может использо­ваться в соответствии с его назначением, собственник участка вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Различаются сервитуты «положительные» и «отрицательные». Положительный сер­витут - право лица, имеющего сервитут, совершать определенные действия в ущерб чу­жой недвижимости. К ним можно отнести право прохода или проезда через соседний «служащий» земельный участок, прогона через него скота, пользования водой или паст­бищами и т.п. Отрицательный сервитут - право требовать от собственника участка воз­держиваться от некоторых видов его использования. Например, право требования о не­возведении на участке зданий или строений либо о возведении только таких, которые не могут препятствовать доступу на «господствующий участок» света и воздуха («сервитут света и воздуха») или портить вид («сервитут вида») и т.п.

Если права на земельный участок, обремененный сервитутом, переходят к друго­му лицу, сервитут сохраняется.

Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имуще­ство, ограниченное пользование которыми необходимо вне связи с пользованием земель­ным участком.

Вещное право дает лицу юридическую власть над вещью и относится к абсолют­ным правам. В зависимости от объема власти существуют различные виды вещественных прав:

• см. статью 21 ТК;

• право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265);.

• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268);

• сервитут (статьи 274, 277);

• право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296);

• иные вещные права, которые могут быть введены указами Президента Российской Федерации.

Вещное право устанавливает непосредственное отношение лица к вещи без по­средничества других лиц.

Объект вещного права - вещь в материальном значении этого слова. Все иные вещ­ные права, за исключением права собственности, являются правами на чужие вещи.

Основные характеристики вещного права на имущество:

• право принадлежит лицам, не являющимся собственниками этого имущества;

• при переходе права собственности на имущество к другому лицу вещное право не прекращается;

• права защищаются от нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 Гражданского Кодекса РФ.

Оценка прав. Объектом оценки может быть как право собственности, так и иные вещные права. Величина оцениваемой стоимости будет зависеть от конкретного набора правомочий лица, обладающего вещным правом на недвижимость. В зависимости от субъекта права собственности собственность может быть публичной и частной.

Публичная собственность может быть государственной (в России двух видов: собственность Российской Федерации и собственность субъекта Российской Федера­ции) или муниципальной, т.е. собственностью местного самоуправления. В соответ­ствии со ст. 12 Конституции «органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти», следовательно, муниципальная собственность не является государственной.

Последнее утверждение не относится к Москве, так как ст. 6 Устава города Москвы установлен «двойной статус представительного и исполнительного органов власти горо­да Москвы, согласно которому эти органы одновременно являются органами городского (местного) самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Фе­дерации и обладают всеми законодательно установленными полномочиями указанных органов». Таким образом, в Москве термины «государственная собственность» и «муни­ципальная собственность» имеют одинаковое содержание, что закреплено положениями пунктов 19, 20 и 21 статьи 11 Устава города Москвы.

Действующий Гражданский кодекс устанавливает, что от имени Российской Фе­дерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяю­щими статус этих органов. Содержание понятия «государственная собственность» ни в ГК, ни в иных федеральных законах не раскрыто.

В Основном законе города Москвы - Уставе города Москвы - дано определение по­нятия «государственная собственность Москвы»: «Государственная собственность Москвы - собственность населения Москвы, которой согласно законодательству Российской Федера­ции от имени города Москвы вправе владеть, пользоваться и распоряжаться органы госу­дарственной власти города Москвы как субъекта Российской Федерации». Это определе­ние в значительной мере разъясняет вопрос о содержании понятия «государственная соб­ственность». Субъектом права государственной собственности является население как кол­лективный собственник государственной собственности.

Частная собственность - имущество частных лиц, т.е. физических лиц (граждан России, лиц без гражданства, граждан иностранных государств) или юридических лиц.

Необходимо различать два похожих по форме и совершенно различных по содер­жанию термина: «собственность» и «право собственности» (смысл последнего рассматри­вается в подразделе о вещных правах).

Часто встречающимся в практике видом общей собственности является собствен­ность крестьянского (фермерского) хозяйства, которая принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное. Доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собствен­ности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства нахо­дятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие соору­жения и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.

Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства может производиться при прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям. Общее имущество подлежит разделу по тем же пра­вилам, которые предусмотрены для раздела общей собственности.

Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермер­скому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

Особенности права собственности на жилое помещение

В соответствии с нормами главы 18 Гражданского кодекса (статьи 288-293) собст­венник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с назначением такого помещения:

• для личного проживания и проживания членов его семьи;

• для проживания других лиц на основании договора аренды.

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Исполь­зование жилого помещения для предприятий, учреждений, организаций возможно толь­ко после перевода помещения в нежилое.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:

• общие помещения дома;

• несущие конструкции дома;

• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома или передавать эту долю отдельно от права собственности на квартиру.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом собственники квартир могут образовывать товарищество собст­венников квартир (жилья), которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помеще­нии, имеют следующие права:

• право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным за­конодательством, которое не прекращается и при переходе права собственности на жи­лой дом или квартиру к другому лицу;

• право требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние чле­ны семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Обязанности собственника жилого помещения:

• использовать жилое помещение только по назначению;

• не нарушать права и интересы соседей;

• бережно обращаться с жильем, не допуская его разрушения;

• проводить ремонт, не допуская разрушения помещения.

Если собственник не выполняет своих обязанностей, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств.

Основные положения, обеспечивающие защиту права собственности и других вещных прав, определяются нормами главы 20 Гражданского кодекса (статьи 301-306).

Вещные права относятся к абсолютным правам, поэтому иск для защиты вещного права может быть направлен против любого лица, нарушающего это право.

Собственник имущества вправе истребовать его из чужого незаконного владения. Иск как бы следует за имуществом и направляется против лица, у которого находится вещь, независимо от того, кто взял ее у собственника. При этом собственник вправе по­требовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), или добросовестного возврата, или возмещения всех дохо­дов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения.

Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на иму­щество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучше­ний невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведен­ных на улучшения затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Если имущество приобретено возмездно у лица, которое не имело права его отчу­ждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, если имуще­ство утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собствен­ником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Собственник также может требовать устранения всяких нарушений его права, да­же если эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Защита вещных прав. Права на защиту прав собственника принадлежат также лицу, не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизнен­ного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Право на защиту его вла­дения может быть выдвинуто даже против собственника имущества.

Если владелец имущества не обладает каким-либо вещным правом на это имуще­ство, его владение получает защиту закона.

Например, до приобретения на имущество права собственности в силу приобрета- тельной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на за­щиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или дого­вором основания.

Гражданский кодекс содержит норму (статья 306), защищающую право частной собственности от государства. Например, в случае национализации какого-либо вида имущества убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убытков разрешаются судом.

Регулирование земельных отношений осуществляется гражданским и специаль­ным земельным законодательством и имеет существенные особенности.

Земля и иная недвижимость - это товар, гражданский оборот которого происходит в соответствии с законодательством государства, поскольку земельный оборот не может ре­гулироваться нормами только частного права, так как при совершении сделок с землей должен обязательно учитываться публичный интерес.

В 1991 году Земельный кодекс РСФСР продекларировал равенство всех форм соб­ственности, как государственной, так и частной. Однако в связи с отсутствием необходи­мых нормативных разработок, неготовностью законодательных, исполнительных и су­дебных структур власти, институт частной собственности на землю в настоящее время во многом остается декларативным.

В статье 36 Конституции России говорится: «...граждане... вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природ­ными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц».

Из этой формулировки следует необходимость определения точного юридическо­го содержания понятий «ущерб окружающей среде» и «права и законные интересы иных лиц». В соответствии с действующей Конституцией РФ (пункт «к») статьи 72 законода­тельство о земле и иных природных ресурсах отнесено к предметам совместного ведения и, следовательно, должно приниматься по специальным процедурам, учитывающим по­требности субъектов Российской Федерации, в том числе и в части терминологии.

Существует определенный перекос российского законодательства из крайности норм, обеспечивавших преобладание публичного интереса в недавнем прошлом к крайно­сти норм, обеспечивающих преобладание частного интереса. Так, например, распростра­нено устойчивое мнение, что регулирование отношений, касающихся недвижимости, является предметом только гражданского законодательства, отнесенного статьей 71 Кон­ституции к исключительному ведению федеральных органов.

Однако гражданское (или частное) право основывается на признании равенства участников отношений, невмешательства кого-либо в частные дела, на действиях лиц при осуществлении сделок исключительно в своем частном интересе. При этом Граждан­ский кодекс причисляет к участникам частных правоотношений субъекты РФ и муници­пальные образования в лице их уполномоченных органов, которые могут действовать только в публичном интересе, распоряжаясь публичной собственностью.

Вместе с тем в Законе РФ «О недрах» говорится, что недра - это часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя земли, являются государственной собственностью и не подлежат передаче в собственность частных лиц.

Определенную часть в вопросы регулирования прав собственности на землю внес Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю» от 17.07 2001 года, в котором в целом ряде статей установлены основания возникновения прав собственности на землю у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований, поря­док разграничения государственной собственности на землю, разрешение споров о раз­граничении и государственной собственности на землю.

Ограничение прав собственности. Право собственности на земельные участки оп­ределенным образом ограничивается. На основании закона и в установленном им поряд­ке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование кото­рых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным уча­стком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением.

Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установлен­ном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику госу­дарственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхност­ный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, лес и растения, т.е. собственник вправе исполь­зовать все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено за­конами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нару­шает прав других лиц.

Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не за­крытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собст­венником соответствующего земельного участка.

Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозна­чил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику, а также не нарушает иных прав собственника.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке дру­гим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом и разрешенном использова­нии земельного участка.

Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, со­оружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке, если иное не предусмотрено законом или договором.

Земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предостав­ляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принад­лежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установ­ленных законом или договором с собственником.

Владелец земельного участка, не являющийся его собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на зе­мельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предостав­ленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения име­ет вещное право постоянного пользования частью, земельного участка, на котором рас­положено это недвижимое имущество. При переходе права собственности на недвижи­мость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данного объекта недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Собственник объекта недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмот­рению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, если это не противоре­чит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

При прекращении права пользования земельным участком право на недвижи­мость определяется в соответствии с соглашением между собственником участка и собст­венником соответствующего недвижимого имущества или в судебном порядке.

При переходе права собственности на здание (сооружение), принадлежавшее соб­ственнику земельного участка, на котором оно находится, к покупателю здания (соору­жения) переходят права пользования на ту часть земельного участка, которая занята зда­нием (сооружением) и необходима для его использования.

Изъятие земельного участка у собственника. Земельный участок может быть изъ­ят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа, если:

• участок не используется для соответствующей цели (сельскохозяйственное произ­водство или строительство);

• использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рациональ­ного использования земли, установленных земельным законодательством (см. пункт «Прекращение права собственности»).

Условия, необходимые для эффективного функционирования института частной собст­венности на землю. Введение частной собственности на землю имеет политический и юри­дический аспекты. Существенное значение для экономики страны и практической дея­тельности людей имеет юридический аспект.

К сожалению, в настоящее время в земельном законодательстве больше «белых пя­тен», чем действующих норм. Отсутствует ряд законов, необходимых для регулирования отношений, возникающих при использовании земельных участков и их гражданском обороте:

• федеральный закон об основах земельного законодательства;

• законы о зонировании территорий по разрешенному использованию;

• закон об обременениях недвижимости правами несобственников и публично- правовых лиц;

• закон об изъятии (экспроприации) земельных участков для государственных нужд;

• закон о платежах за недвижимость, в том числе о земельных платежах;

• законодательство, регулирующее оценочную деятельность, - специальный закон об оценке недвижимости.

Отчуждение земельных участков из государственной или муниципальной собст­венности в частную должно проводиться в соответствии со специальным законодательст­вом о приватизации земельных участков, которое также должно быть разработано и вве­дено в действие в полном объеме до начала процесса приватизации земель.

Иным видам вещных прав в Гражданском кодексе России отведено несравнимо мень­ше места, чем праву собственности. Всего несколько статей ГК (294 - 300) содержат положения, определяющие содержание права хозяйственного ведения и права оперативного управления имуществом.

Субъектом права хозяйственного ведения может быть государственное или му­ниципальное унитарное предприятие, которое владеет, пользуется и распоряжается иму­ществом в пределах, определяемых в соответствии с Гражданским кодексом и соглашени­ем с собственником имущества.

Для распоряжения недвижимостью, т.е. для того, чтобы продать такое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом необходимо согласие собственника. Таким образом, объем конкретных пол­номочий субъекта права хозяйственного владения определяется собственником (соответ­ствующими органами государственной власти или местного самоуправления).

Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает следующие вопросы:

• создание предприятия;

• определение предмета и целей его деятельности;

• реорганизация и ликвидация;

• назначение директора (руководителя) предприятия;

• осуществление контроля за использованием по назначению и за сохранностью принадлежащего предприятию имущества.

Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имуще­ства, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.

Субъектом права оперативного управления может быть только казенное пред­приятие или учреждение, которое осуществляет в пределах, установленных законом, права владения, пользования и распоряжения им.

Собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учрежде­нием, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Объем прав у субъекта права оперативного управления меньше, чем объем полномочий обладателя права хозяйствен­ного ведения, и полностью определяется собственником имущества.

Казенное предприятие вправе:

• отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества;

• самостоятельно реализовывать производимую продукцию, если иное не установ­лено законом или иными правовыми актами. Однако порядок распределения доходов казенного предприятия определяется собственником его имущества.

Учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закреплен­ным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставле­но право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от та­кой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в само­стоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе.