4.3. Ставка капитализации

Коэффициент капитализации применяется к отдель­но взятому годовому доходу или денежному потоку с целью определения стоимости бизнеса.

Коэффициент капитализации может быть рассчитан на основе ставки дисконта:

к-(а- _ё),

где К — старка капитализации доходов, рассчитанная для пер­вого (после оценки) прогнозного годового периода;

с1 - ставка дисконта, рассчитанная для потока будущих доходов, прогнозируемых на неограниченный период времени, %;

д - постоянный ежегодный темп прироста будущих ка­питализируемых доходов на неограниченный период времени, %.

В соответствии со стандартом по оценке бизнеса «ВЛ/Э - I. Терминология» капитализация определяется как процесс превращения дохода в стоимость.

Инструментом для такого превращения служит ставка ка­питализации (выражается в процентах) либо коэффициент капитализации.

В некоторых случаях вместо коэффициента капитализа­ции применяют мультипликатор, особенно если информация, необходимая для расчета стоимости бизнеса на базе годового дохода берется из рыночных данных. Рассматривая резуль­таты продаж компаний-аналогов, оценщик выявляет усред­ненное значение мультипликатора как отношение продажной цены к годовой прибыли.

Метод определения ставки капитализации или мульти­пликатора на базе рыночной информации о предприятиях- аналогах называется методом рыночной экстракции.

Капитализация дохода - это процесс пересчета потока бу­дущих доходов в единую сумму текущей стоимости.

При расчете ставки капитализации учитывается доход на капитал и возврат капитала.

В первом случае речь идет о проценте, выплачиваемом за использование денежных средств (отдача на капитал). Во вто­ром - о погашении суммы первоначального вложения.

В оценочной теории различают два вида отдачи: текущую и конечную.

Коэффициент капитализации учитывает не только доход на инвестиции (в отличии от ставки конечной отдачи}, но и норму возврата капитала.

Коэффициент капитализации должен учитывать все ри­ски, которые влечет за собой вложение средств в доходную недвижимость по сравнению с другими вариантами размеще­ния капитала.

Наиболее типичными являются следующие поправки, ко­торые используются для построения ставки капитализации методом кумулятивного построения: низкая ликвидность, ин­вестиционный менеджмент.

Коэффициент капитализации равен ставке дисконта в тех случаях, если:

• потоки доходов от владения доходной недвижимостью прогнозируются равными суммами в течение неограни­ченного срока;

• не прогнозируется изменение в капитале стоимости ин­вестиций;

• возмещение инвестиционных затрат происходит в мо­мент перепродажи актива.

В качестве примера такого рода инвестиций можно рас­сматривать облигации с фиксированной доходностью и фик­сированным сроком погашения по цепе приобретения облига­ции. Если облигация приобретается или продается со скидкой по сравнению с номиналом, суждения относительно ставки капитализации будут иными.