<<
>>

4.3. Ставка капитализации

Коэффициент капитализации - это показатель, использу­емый для пересчета дохода компании в ее стоимость.

Коэффициент капитализации применяется к отдель­но взятому годовому доходу или денежному потоку с целью определения стоимости бизнеса.

Коэффициент капитализации может быть рассчитан на основе ставки дисконта:

к-(а- ё),

где К — старка капитализации доходов, рассчитанная для пер­вого (после оценки) прогнозного годового периода;

с1 - ставка дисконта, рассчитанная для потока будущих доходов, прогнозируемых на неограниченный период времени, %;

д - постоянный ежегодный темп прироста будущих ка­питализируемых доходов на неограниченный период времени, %.

В соответствии со стандартом по оценке бизнеса «ВЛ/Э - I. Терминология» капитализация определяется как процесс превращения дохода в стоимость.

Инструментом для такого превращения служит ставка ка­питализации (выражается в процентах) либо коэффициент капитализации.

В некоторых случаях вместо коэффициента капитализа­ции применяют мультипликатор, особенно если информация, необходимая для расчета стоимости бизнеса на базе годового дохода берется из рыночных данных. Рассматривая резуль­таты продаж компаний-аналогов, оценщик выявляет усред­ненное значение мультипликатора как отношение продажной цены к годовой прибыли.

Метод определения ставки капитализации или мульти­пликатора на базе рыночной информации о предприятиях- аналогах называется методом рыночной экстракции.

Капитализация дохода - это процесс пересчета потока бу­дущих доходов в единую сумму текущей стоимости.

При расчете ставки капитализации учитывается доход на капитал и возврат капитала.

В первом случае речь идет о проценте, выплачиваемом за использование денежных средств (отдача на капитал). Во вто­ром - о погашении суммы первоначального вложения.

В оценочной теории различают два вида отдачи: текущую и конечную.

Текущая отдача показывает отношение текущих де­нежных поступлений от инвестиций к сумме инвестиционных затрат. Для определения конечной отдачи необходимо учиты­вать возможный прирост или снижение стоимости капитала. В связи с этим конечная отдача может отличаться от текущей как в большую, так и в меньшую сторону. Величина конечной отдачи может оказаться даже отрицательной, если сумма всех текущих доходов от владения доходной недвижимостью и цены ее перепродажи окажется меньше цены приобретения.

Коэффициент капитализации учитывает не только доход на инвестиции (в отличии от ставки конечной отдачи}, но и норму возврата капитала.

Коэффициент капитализации должен учитывать все ри­ски, которые влечет за собой вложение средств в доходную недвижимость по сравнению с другими вариантами размеще­ния капитала.

Наиболее типичными являются следующие поправки, ко­торые используются для построения ставки капитализации методом кумулятивного построения: низкая ликвидность, ин­вестиционный менеджмент.

Коэффициент капитализации равен ставке дисконта в тех случаях, если:

• потоки доходов от владения доходной недвижимостью прогнозируются равными суммами в течение неограни­ченного срока;

• не прогнозируется изменение в капитале стоимости ин­вестиций;

• возмещение инвестиционных затрат происходит в мо­мент перепродажи актива.

В качестве примера такого рода инвестиций можно рас­сматривать облигации с фиксированной доходностью и фик­сированным сроком погашения по цепе приобретения облига­ции. Если облигация приобретается или продается со скидкой по сравнению с номиналом, суждения относительно ставки капитализации будут иными.

<< | >>
Источник: Н. Е. Симионова, Р. Ю. Симионов. Оценка бизнеса: теория и практика. — Ростов н/Д.: «Феникс», — 576 с.. 2007

Еще по теме 4.3. Ставка капитализации:

  1. 18.3.1 .Доходный подход к оценке бизнеса
  2. Метод капитализации земельной ренты
  3. 3.1. Прямая капитализация
  4. Прямая капитализация
  5. 3.2.4. Капитализация по расчетным моделям
  6. Эффективная налоговая ставка
  7. 3.2.5. Капитализация равномерно изменяющихся доходов
  8. Метод капитализации земельной ренты
  9. 8.3.2. Метод прямой капитализации
  10. Метод капитализации
  11. 3.4. Метод капитализации доходов
  12. 2.2. Метод капитализации прибыли 2.2.1. Экономическое содержание метода
  13. 4.3. ПРОСТОИ СПОСОБ ОЦЕНКИ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ
  14. 4.2. Определение ставки дисконта
  15. 4.3. Ставка капитализации
  16. 4.5. Метод капитализации чистой прибыли
  17. 6.4. Метод капитализации дивиденда
  18. 7.2. Метод капитализации доходов
  19. 11.2. Метод капитализации доходов (прибыли)
  20. 12.4. Методы капитализации и дисконтирования