5.1. Согласование результатов оценки, полученных каждым из трех подходов

В условиях неразвитого фондового рынка, непрозрачно­сти информации о деятельности компаний и прочих атрибу­тах еще формирующейся рыночной экономики России, зна­чения стоимости, полученные каждым из подходов, могут различаться значительно.

Пример.

В ходе проведения оценки оценщик рассчитал стоимость бизнеса «А» затратным, доходным и сравнительным подхода­ми. Результаты следующие:

Доходный Затратный Сравнительный

Очевидно, что в рассматриваемом примере даже не­большое изменение веса, присваиваемого доходному подходу, значительно повлияет на итоговое значение стоимости.

Присвоение весов подходам оценщик должен подробно и убедительно обосновать в отчете.

Для согласования результатов широкое применение по­лучил «Метод анализа иерархий» Т. Л. Саати - метод согла­сования результатов, полученных с использованием различ­ных методов оценки и основанный на декомпозиции пробле­мы согласования результатов и ее представления в виде ие­рархии.

Для целей согласования результатов используются трех­уровневые иерархии, имеющие следующий вид:

Верхний уровень - цель - согласованная оценка рыноч­ной стоимости объекта оценки.

Средний уровень - критерии согласования:

- возможность отразить действительные намерения по­тенциального инвестора и продавца;

- тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ;

- способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность);

- влияние принятых ограничений и суждений на точ­ность результата в методе.

Нижний уровень - альтернативы - результаты оценки, полученные различными подходами.

После декомпозиции проблемы согласования результа­тов и ее представления в виде иерархии выполняется сле­дующая последовательность действий.

Выявляются приоритеты в критериях путем их попарно­го сравнения. Для этого строится обратно симметричная мат­рица, а для попарного сравнения используется следующая шкала отношений:

Одинаковая важность - значение параметра 1;

Незначительное преимущество - значение параметра 3;

Значительное преимущество - значение параметра 5;

Явное преимущество - значение параметра 7;

Абсолютное преимущество - значение параметра 9.

2, 4, 6, 8 - промежуточные значения.

На основании определенных экспертом параметров, строятся матрицы попарных сравнений

где А1...

а1] - параметр превосходства 1-го параметра над ]-ым (то есть если а^ больше 1, то 1-й параметр имеет большую важ­ность, чем ]-й, если меньше 1, то наоборот).

Матрица попарных сравнений является обратно сим­метричной, то есть а^ = 1 / а)1.

Матрицы попарных сравнений строятся для каждого из выбранных критериев, эксперт (оценщик) определяет, на­сколько результат оценки, полученный одним подходом, по данному критерию предпочтительнее, чем результат оценки, полученный другим подходом.

Отдельная матрица составляется экспертом о приорите­тах важности критериев друг перед другом.

Пример.

Оценщиком рассчитана стоимость компании А доход­ным, затратным и сравнительным подходом.

Доходный - 500 000 у.е.

Затратный - 400 000 у.е.

Сравнительный - 300 000 у.е.

Известно, что предприятие занимается уникальным производством, близких аналогов нет. Доходы за предыдущие периоды нестабильны. При прогнозировании будущих дохо­дов оценщик использовал разработанные на предприятии бизнес-планы.

По каждому из критериев оценщик составляет матрицу попарных сравнений:

После составления матриц попарных сравнений задача заключается в отыскании вектора (w1, w2, w3), который бы сводил бы оценки экспертов в присваиваемые каждому под­ходу веса (w1+w2 + w3 = 1).

Один их способов составления вектора - нахождение собственного вектора матрицы попарных сравнений (столбец «вектор» в приведенных выше таблицах - собственный вектор матрицы).

Всякий ненулевой вектор X называется собственным век­тором матрицы А, если найдется такое число X, что выполня­ется равенство:

А ■ О = Я- О.

Число X называется собственным значением матрицы A, соответствующим собственному вектору X.

Мы не будем подробно останавливаться на способах отыскания собственного вектора, это удобно делать с помо­щью программы Ms Excel.

Теперь оценщик составляет матрицу попарных сравне­ний значимости критериев:

Теперь из собственных векторов матриц попарных сравне­ний строится матрица Л':

Полученная матрица умножается на собственный вектор матрицы попарных сравнений значимости критериев:

Вектор____

0,13 0,51 0,11 0,25

И получается вектор ш', который содержит итоговые ве­са каждого из трех подходов к оценке:

Теперь мы можем рассчитать согласованное значение стоимость бизнеса:

Р = 500 000 х 0,27 + 400 000 х 0,57 + 300 000 х 0,16 = 411 000 у.е.