<<
>>

Словарь основных терминов

а) совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собст­венности или в силу иного вещного права; б) совокупность прав на чужие действия (долговое имущество).

процесс накопления по мере реализации продукта денежных сумм, соответствующих перенесенной стоимости основных фон­дов, и последующее возмещение за счет этих сумм изношенных основных фондов. Перенос стоимости, утраченной основными фондами в процессе эксплуатации, происходит в виде амортиза­ционных отчислений, которые осуществляются в соответствии с установленными нормами амортизации.

Суммы начисленной амортизации накапливаются в амортизационном фонде.

- отчисления части стоимости основных фондов для возмещения их износа. Включаются в затраты на производство в размере стоимости, перенесенной на производимую продукцию (рабо­ты, услуги) в течение срока их эксплуатации; образуют аморти­зационный фонд. Производятся всеми коммерческими органи­зациями на основе установленных норм и балансовой стоимости основных фондов, на которые начисляется амортизация.

Аналог Аннуитет

Аренда

Аренда земельного участка

Арендная плата

Арендная плата

первоклассной

недвижимости

- объект, сходный или подобный оцениваемой недвижимости.

серия равновеликих платежей, получаемых или выплачивае­мых через равные периоды в течение определенного срока. Различают обычный аннуитет, при котором выплаты произ­водятся в конце каждого периода, и авансовый аннуитет, пла­тежи по которому осуществляются в начале каждого периода.

- юридически оформленное право владения и (или) пользова­ния, при котором собственник за арендную плату передает свой объект недвижимости на срок аренды другому лицу (арендатору) для использования по целевому назначению.

- договор, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязует­ся предоставить другой стороне (арендатору) земельный уча­сток во временное пользование за плату.

- денежное возмещение стоимости арендованных основных и оборотных фондов; производится арендатором в виде рент­ных платежей арендодателю по договору; определяется исхо­дя из стоимости арендованных средств, среднеотраслевой рентабельности, финансовых возможностей арендатора, дли­тельности аренды, состояния (износа) арендованных фондов. Арендная плата производится из выручки арендатора наряду с покрытием материальных затрат, взносами в бюджет и дру­гими обязательными платежами. Полученную арендную пла­ту арендодатель относит в фонд развития производства, нау­ки и техники. В различных отраслях народного хозяйства рас­четы по арендной плате имеют свои особенности. Ставки арендной платы могут определяться расчетом, договором, а также на основе конкуренции претендентов-арендаторов.

Актив

Амортизация

Амортизационные отчисления

- текущая плата, взятая из договоров аренды открытой рыноч­ной единицы недвижимости самого высокого качества в луч­шем местоположении.

Бонитет почв Бонитировка почв

Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период)

Будущая стоимость денежной единицы

(накопленная сумма денежной единицы)

Бюджет города Москвы

Валовая доходность Вещное право

Взнос на амортизацию - денежной единицы

(периодический взнос в погашение кредита)

Владельцы -

земельных участков

Владение земельным - участком

Владение землей -

Внутренняя ставка - дохода

Внутрихозяйственная - оценка земель

Внутрихозяйственное - землеустройство

Водная эрозия

показатель качества почв, их плодородия и продуктивности.

сравнительная оценка почвенного плодородия по объектив­ным свойствам, их территориальных сочетаний или совокуп­ностей.

одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета будущей стоимости периодических равновеликих взносов при известной текущей стоимости взноса, процентной ставке и периоде.

одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета будущей стоимости известной текущей (сего­дняшней) суммы по технике сложного процента.

суммарный бюджет города Москвы как субъекта Российской Фе­дерации и местных (муниципальных) бюджетов.

годовая, включает арендную плату и доходность первоклассного недвижимого имущества, а также изменения в капитальной стоимости без учета затрат на реализацию, износа, обязательств собственников, скидок на разные условия и сроки лизинга.

право, дающее лицу юридическую власть над вещью. К вещным правам относятся: право собственности, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитут, право хозяйственного ведения имущества, право оперативного управ­ления имуществом.

одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета величины будущих периодических равновеликих платежей в погашение определенной текущей стоимости (кредита) при известном проценте, начисляемом на умень­шающийся остаток кредита.

лица, имеющие право собственности на земельные участки, право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды земельного участка.

право фактического обладания землей, которое не обязатель­но связано с правом собственности.

это фактическое обладание землей.

процентная ставка на вложенный капитал, при которой сумма текущих стоимостей доходов от инвестиций равна инвести­ционным затратам.

комплекс земельно-оценочных работ, который осуществляют внутри землепользовании по двум показателям: общий - по стоимости валовой продукции и окупаемости затрат, частный - по урожайности культур и окупаемости затрат.

процесс организации рационального использования и охраны земли и связанных с ней средств производства в конкретных сельскохозяйственных предприятиях, включающих систему мероприятий по организации производства и территории.

смыв верхнего плодородного слоя почвы, а также вынос почвы и грунта под воздействием больших струй (потоков) воды.

Водовод

Водоохранная зона

Возврат (возмещение) - капитала

Возрастающий аннуитет

Воспроизводство объекта недвижимости

Вторая ипотека

Вторичный объект недвижимости

Вторичный рынок земли

Выделение участка недвижимости

Выкуп земельного участка

Геодезическая сеть

Геодезический знак

Гласность владения

Городская (поселковая) - черта

сооружение для пропуска воды от водоприемника к месту ее потребления.

территория, примыкающая к акваториям рек, озер, водохрани­лищ и других водных объектов, на которой устанавливается специальный режим хозяйственной и иных видов деятельности с целью предотвращения загрязнения, засорения, заиления и истощения водных объектов, а также сохранения среды обита­ния животного и растительного мира.

возврат первоначальных инвестиций, который отражает по­терю стоимости, за счет дохода или перепродажи объекта не­движимости.

поток доходов, требующий систематического увеличения пе­риодического платежа.

создание абсолютно точной копии объекта.

предоставление кредита под ранее заложенный объект не­движимости.

оформленная в установленном порядке пространственная часть здания, сооружения, имеющая правовой статус, отлич­ный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, помещения, комнаты и т.п.)

рынок, на котором осуществляются сделки по продаже и пе­репродаже объектов, перешедших в собственность в ходе при­ватизации или приобретенных в ходе конкурсных продаж или прав заключения договора аренды на объекты, осуществ­ляемых органами местной власти.

Сделки на данном рынке носят регистрационный характер.

совокупность землеустроительных работ и оформление необ­ходимых документов регистрационной системы при форми­ровании нового участка недвижимости на территории одного или нескольких прежних участков.

прекращение права собственности на землю в результате ее изъятия для государственных или муниципальных нужд за плату.

система закрепленных на местности точек, положение кото­рых (координат и высоты) определено геодезическими мето­дами и закреплено геодезическими знаками; служит основой для съемки территории и привязки земельных участков.

наземные сооружения и подземные устройства, которыми обо­значаются и закрепляются на местности геодезические пункты. Служат для отыскания и опознания пунктов на местности.

юридический принцип публичной (официальной) регистра­ции прав в отношении недвижимости. По законодательству большинства стран гласность владения - основной принцип владения землей и другой недвижимостью.

внешняя граница земель города (поселка), которая отделяет их от других категорий земель. Городская черта официально утверждается местными органами власти и является админи­стративно-территориальной границей города.

Государственная регистрация прав

на недвижимое имуще­ство и сделок с ним

Государственный земельный кадастр

Градостроительная документация

Градостроительная политика

Градостроительные программы

Граница землевладе- -

ния (землепользования)

Дарение

Дата оценки

Дата переоценки

Дача - Движимое имущество -

Девелопер -

Девелопмент - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или пре­кращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гра­жданским кодексом Российской Федерации.

система необходимых сведений и документов о правовом ре­жиме земель, их распределении по собственникам земли, зем­левладельцам, землепользователям и арендаторам, категори­ям земель, о качественной характеристике и ценности земель. Ведется в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, защиты прав собственников земли, землевла­дельцев, землепользователей и арендаторов и создания объек­тивной основы для установления цены земли.

система видов и стадий проектирования, обеспечивающих разработку и осуществление градостроительных прогнозов и программ, а также реализацию инвестиций. целенаправленная деятельность государства по формирова­нию благоприятной среды обитания населения, исходя из ус­ловий исторически сложившегося расселения, перспектив со­циально-экономического развития общества, национально- этнических и других местных особенностей. текстовые, графические и табличные документы, включаю­щие комплекс плановых и практических мер для достижения градостроительного эффекта с учетом рационального приро­допользования, ресурсосбережения и сохранения историко- культурного наследия.

точно проложенная на местности линия, являющаяся терри­ториальным пределом прав землевладельца (землепользова­теля) на землю.

безвозмездная передача имущественных ценностей лицом, которому они принадлежат, в собственность другого лица. Ценные дарения должны оформляться документально в но­тариальной конторе посредством составления юридического документа, именуемого дарственной.

дата, на которую производится оценка стоимости объекта не­движимости. Как правило, это дата личного осмотра оценщи­ком объекта оценки.

дата, на которую производится переоценка основных фондов. Эта дата определяется Постановлением Правительства об очередной переоценке (как правило, 1 января соответствую­щего года). Восстановительная стоимость определяется по це­нам воспроизводства новых основных фондов на эту дату.

жилое строение с прилегающим к нему участком земли и рас­положенными на нем хозяйственными постройками.

имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объек­там недвижимости, с которыми оно связано.

предприниматель-застройщик, преобразующий землю к но­вому использованию или строящий на земле.

деятельность, связанная с развитием территории, включаю­щая подготовку земель и проведение строительных, инже­нерных и иных операций с недвижимостью.

Действительный -

валовой доход

Декларация о факте - использования земельного участка

Делимый земельный - участок

Диверсификация

Дисконтирование

Дифференциальная рента I

Дифференциальная рента II

Домовладелец

Доходность перво­классной недвижимости

Доходный подход

(имущественный)

Единица сравнения - Единичная оценка -

Жилая недвижимость -

Жилищное -

товарищество

потенциальный валовой доход с учетом потерь от недозагруз- ки, приносящей доход недвижимости, от неплатежей аренда­торов, а также от дополнительных видов доходов.

заявление юридического или физического лица, фактически использующего земельный участок в городе, о своих правах на участок с целью постановки на учет и оформления земельно- правовых документов.

участок, который может быть разделен на части без измене­ния своего целевого назначения и разрешенного использова­ния, каждая из которых после раздела может образовывать са­мостоятельный земельный участок, подлежащий государст­венной регистрации.

процесс распределения инвестиций между различными объ­ектами вложения, которые непосредственно не связаны между собой.

процесс приведения ожидаемых будущих денежных потоков (поступлений или платежей) к их текущей стоимости, т. е. в сопоставимый вид на дату оценки.

дополнительный доход, который образуется на лучших по естественному плодородию и местоположению землях.

дополнительный доход, который образуется на земельных уча­стках хозяйств, ведущих более интенсивное производство. Дан­ный вид ренты связан с экономическим плодородием почвы.

собственник помещения в комплексе недвижимого имущества - кондоминиуме, он же - участник долевой собственности на общее имущество.

отражает текущую лучшую (самую низкую) доходность по аренде недвижимости самого высокого качества и лучшего местоположения.

один из трех традиционных подходов к оценке недвижимо­сти, включающий метод дисконтированных денежных пото­ков, основанный на определении текущей стоимости ожидае­мых будущих доходов от объекта недвижимости и метод пря­мой капитализации годового дохода.

единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости.

определение рыночной или другой стоимости отдельного объ­екта недвижимости. Основанием для проведения оценки явля­ется договор, заключаемый между оценщиком и заказчиком.

недвижимость, подавляющая часть доходов от которой со­ставляет арендная плата от сдачи жилья, получаемая от дол­госрочных арендаторов. В основном это квартиры, офисы, мо­тели, гостиницы и т.д.

организационно-правовая форма объединения собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах с уста­новлением условий совместного пользования межквартирными лестницами, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами, внеквартирным инженерным оборудованием, при­домовой территорией и другими местами общего пользования, зарегистрированное в качестве юридического лица.

- суммарная площадь или число квартир в жилых зданиях оп­ределенного пункта или района.

- здание, дом, стационарная постройка, рассчитанные и ис­пользуемые для долговременного проживания.

- здания, входящие в жилой фонд (общего назначения, общежития, спальные корпуса школ-интернатов, спальные корпуса детских домов, спальные корпуса в домах для престарелых и инвалидов), и жилые здания (помещения), не входящие в жилой фонд (летние дачи, садовые домики, домики щитовые передвижные, вагончи­ки, помещения, приспособленные под жилье, - вагоны и кузова железнодорожных вагонов, суда и т. д.).

- фактическое обладание вещью или имуществом, в основе ко­торого всегда лежит правовое основание (правовой титул), возникающее исходя из закона, договора, административного акта, решения суда.

- стоимость закладываемой недвижимости с учетом риска и лик­видационных издержек кредитора. На практике приблизитель­но равна двум третям рыночной стоимости недвижимости.

- создание объекта с эквивалентной полезностью, но из совре­менных материалов и с современными архитектурными ре­шениями.

- 1) физическое или юридическое лицо (в том числе муници­пальные и государственные органы управления), которое ор­ганизует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов и осуществляет первичную продажу квартир в собственность; 2) предприниматель на рынке недвижимости, занимающийся превращением неосвоенного участка в законченную функцио­нирующую недвижимость путем создания дорог, инженерных сооружений, зданий, осуществления других землеустроитель­ных мероприятий, финансирования, содействия и других творческих действий.

- один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, базирующийся на определении стоимости издержек на воспро­изводство или замещение объекта с учетом всех видов износа.

- выраженные в денежной форме расходы на эксплуатацию и содержание объекта недвижимости. Важно, что затраты это - 1) деньги, необходимые для воспроизводства объекта соб­ственности в современных условиях; 2) мера издержек, не­обходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым.

- расходы сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству (стоимость инвестиций в землю, гонорары проектно-сметным организациям, маркетинговые, страховые, рекламные и другие расходы).

Жилищный фонд Жилое строение

Жилые здания

Законное владение

Залоговая стоимость

Замещение объекта недвижимости

Застройщик

Затратный подход

Затраты

Затраты косвенные в строительстве

Затраты прямые в строительстве

- расходы, непосредственно связанные со строительством (стоимость строительных материалов и оборудования, зара­ботная плата рабочих, стоимость сопутствующих строитель­ству сооружений и инженерных сетей, стоимость коммуналь­ных услуг, стоимость доставки и хранения материалов и дру­гие расходы).

вид основных фондов по натурально-вещественному призна­ку, включающий архитектурно-строительные объекты, на­значением которых является создание условий для труда, жи­лья, социально-культурного обслуживания населения и хра­нения материальных ценностей.

исторически определенная общественная форма присвоения (индивидуумом или коллективом) земли как предмета природы.

совокупность земельно-правовых актов, регулирующих отно­шения по использованию и охране земель.

отрасль российского права, представляющая собой совокупность правовых норм, регулирующих отношения по использованию и охране земель как средства производства в сельском и лесном хозяйстве, пространственного базиса для размещения зданий и сооружений с целью организации рационального использова­ния земель, улучшения и воспроизводства плодородия почв, со­хранения и улучшения природной среды, а также охраны прав на землю граждан, предприятий, учреждений и организаций.

банки, выдающие долгосрочные ссуды в основном под залог земли.

общественные отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и рас­поряжения землями, а также по поводу управления земель­ными ресурсами.

общественные отношения в области использования и охраны земель, урегулированные нормами права.

земли, которые находятся в границах территории Российской Федерации, за исключением территориального моря.

систематизированный свод документированных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земель­ных участков.

свод государственных законов, юридических и гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и про­цессуальных отношений по поводу земли и земельной собст­венности.

одна из форм платы за землю, которая устанавливается на рентной основе исходя из плодородия почв, других природ­ных и экономических условий местоположения земельного участка и не зависит от результатов хозяйственной деятельно­сти собственника, владельца или пользователя земли.

Здания

Земельная собственность

Земельное законодательство

Земельное право

Земельные банки

Земельные отношения -

Земельные правоотношения

Земельные ресурсы

Земельный кадастр

(государственный)

Земельный кодекс

Земельный налог

Земельный участок

часть недвижимости в виде участка земли, имеющая фикси­рованную границу, площадь, местоположение, правовое по­ложение и другие характеристики, отражаемые в государст­венном земельном кадастре. Понятие включает: 1) объект пра­ва собственности; право собственности распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (поч­венный) слой и замкнутые водоемы, расположенные на нем лес и растения; 2) часть поверхности земной коры, имеющая

Земельный фонд Землевладение

Землепользование

Землеустроительное районирование

Землеустроительный проект

Землеустроительный процесс

Землеустройство

Земли водного фонда

фиксированные площадь, местоположение, границы, право­вой статус; 3) вместе с прочно связанными с ним объектами является недвижимым имуществом; 4) часть недвижимости в виде участка территории, снабженного выходом к дороге и возможностью вести строительство, реконструкцию, осущест­влять землеустроительные проекты.

- общая площадь земель, принадлежащих группе землепользо­вателей, предприятию, кооперативу; или земель, входящих в административно-территориальную единицу.

- 1) обладание землей на определенных правовых основаниях, обуславливающих соответствующие права и обязанности соб­ственника земли; 2) земельный участок, предоставленный в установленном порядке в частное владение (собственность), пожизненное наследуемое владение юридическим и физиче­ским лицам для конкретных целей и осуществления опреде­ленной деятельности. Следует различать в учете: а) землевла­дение без постройки; б) землевладение с собственной по­стройкой; в) землевладение с постройкой третьего лица.

- 1) процесс фактического использования земли на определен­ных правовых основаниях, обуславливающих соответствую­щие права и обязанности использования земли; 2) участок территории в установленных границах, предоставленный го­сударством в соответствии с земельным законодательством от­дельному землепользователю для определенной цели.

- особая форма информации о природно-территориальных и социально-экономических различиях, которая служит естест­веннонаучной основой правильного размещения сельскохо­зяйственного производства и рационального использования и охраны земельных ресурсов.

- совокупность документов (расчетов, чертежей и др.) по созда­нию новых форм устройства земли, их экономическому, тех­ническому и юридическому обоснованию, обеспечивающих организацию рационального использования земли в сфере народного хозяйства в целом и прежде всего в сельском хозяй­стве, внутри сельскохозяйственных предприятий, межхозяй­ственных и агропромышленных объединений.

- установленный государством порядок совершения землеуст­роительных действий, который включает: возбуждение земле­устроительного дела, подготовку, составление землеустрои­тельного объекта, рассмотрение и утверждение его, перенесе­ние проекта в натуру, оформление и выдачу землеустрои­тельных документов, осуществление авторского надзора за выполнением проекта.

- система государственных мероприятий, направленных на ре­гулирование земельных отношений, учет и оценку земельных ресурсов, организацию использования и охраны земель, со­ставление территориальных и внутрихозяйственных планов землеустройства.

- территории, занятые водными объектами, а также полосами от­вода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

Земли городов Земли граждан

Земли запаса

Земли историко- культурного назначе­ния

Земли лесного фонда

Земли населенных пунктов

Земли обороны и безопасности

Земли общего пользования

Земли оздоровитель­ного назначения

Земли поселений

(городов, поселков и сельских поселений)

Земли пригородной зоны

Земли природно- заповедного фонда

- земли в пределах городской черты.

- земли, права на которые возникли у граждан по основаниям, предусмотренным действующим земельным законодательством.

- государственные земли, не предоставленные муниципальным об­разованиям, гражданам и юридическим лицам в собственность, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйст­венного оборота в результате консервации.

- территории памятников истории и культуры, исторических промыслов и ремесел, исторических поселений, военных и гражданских захоронений.

- территории, покрытые лесом, вырубки, гари, прогалины, а также нелесные земли, используемые для ведения лесного хо­зяйства.

- земли, находящиеся в пределах городской, поселковой черты и черты сельских населенных пунктов.

- территории, предоставленные для размещения и постоянной деятельности войсковых частей, образовательных учреждений, реализующих военные образовательные программы, предпри­ятий и организаций федеральных органов исполнительной вла­сти, выполняющих задачи по обороне и безопасности.

- 1) в городах, поселках, сельских населенных пунктах - земли, используемые в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные), для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесо­парки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи), полигонов для захоронения неутилизированных промышленных отхо­дов, полигонов бытовых отходов; 2) в садоводческих, огород­нических и животноводческих товариществах - участки зе­мель под охранными зонами, дорогами, проездами, другими сооружениями и объектами общего пользования.

- территории лечебно-оздоровительных местностей и курор­тов, обладающие природными лечебными ресурсами (мине­ральными источниками, лечебной грязью, особыми климати­ческими условиями).

- территории в пределах черты поселений (городской черты).

- земли за пределами городской черты, служащие резервом для развития города, местом размещения и строительства соору­жений, необходимых для нормального его функционирова­ния, последующего развития селитебных территорий, произ­водственных, ландшафтно-рекреационных зон, организации отдыха населения, улучшения качества окружающей среды и составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию. Включают зеленую зону.

- территории с природными комплексами и объектами, имею­щими особое экологическое, научное, эстетическое значение (заповедники, природные парки, ботанические сады, памят­ники природы).

земли заказников (за исключением охотничьих), запретных и нересто-охранных полос, земли, занятые лесами, выполняю­щими защитные функции, другие земли в системе охраняе­мых природных территорий, земли памятников природы, а также природные объекты, представляющие научную или культурную ценность.

Земли промышленно- - сти, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспе­чения и иного несель­скохозяйственного на­значения

Земли рабочих, курортных и дачных поселков

Земли рекреационного - назначения

Земли сельскохозяйст— венного назначения

Земля -

Зоны с особыми условиями

использования земель

Износ

территории (земли), отведенные в установленном порядке предприятиям и организациям (в пользование или в аренду) - промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телеви­дения, информатики, космического обеспечения, энергетики для осуществления возложенных на них специальных задач.

- все земли в пределах поселковой черты.

территории (земли), используемые для организованного мас­сового отдыха и туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности населения, а также земли приго­родных зеленых зон.

территории, используемые сельскохозяйственными предпри­ятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохо­зяйственного производства.

1) поверхность суши, охраняемый законом природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами; 2) объект соци­ально-экономических интересов, являющийся главным сред­ством производства в сельском и лесном хозяйстве и про­странственным базисом для размещения и развития всех от­раслей народного хозяйства; 3) частная собственность в виде участка территории; 4) определяющий атрибут недвижимой собственности.

Зонирование земель - разделение земельных массивов на земельные участки с раз­личным целевым назначением и правовым режимом исполь­зования. Осуществляется в соответствии с планами развития территории.

земельные участки, на которых для обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий эксплуатации промышленности, транспорта и иных объектов вводится осо­бый режим использования. Подразделяется на: а) санитарные и защитные зоны; б) охранные полосы, например, полосы от­вода автомобильных, железных дорог, береговая полоса, по­граничная полоса.

Земли

природоохранного назначения

в оценке любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости становится меньше стоимости замещения (воспроизводства); это потеря имуществом стоимости с течением времени под воздействием различных факторов. Существует три типа износа: 1) физиче­ский износ - уменьшение стоимости имущества вследствие по-

тери его элементами своих первоначальных свойств; 2) функ­циональный износ - уменьшение стоимости имущества вследст­вие несоответствия его характеристик современным требова­ниям рынка; 3) внешний износ (экономическое устаревание) - уменьшение стоимости имущества вследствие изменений ок­ружающей среды. Необходимо различать термины «износ» в экономический науке и «амортизация» в бухгалтерском учете.

- частичная или полная утрата основными фондами потреби­тельских свойств и стоимости в процессе эксплуатации, со­стояния обслуживания и других факторов. Различают износ основных фондов моральный и износ основных фондов фи­зический.

- снижение стоимости средств труда и материальных благ дли­тельного пользования, обусловленное удешевлением воспро­изводства действующих или созданием новых, более совер­шенных основных фондов. Выделяют две формы морального износа, проявляющиеся в изменении стоимости основных фондов вследствие: 1) сокращения общественно необходимых затрат на их воспроизводство, вызванного повышением про­изводительности труда в отраслях, создающих объекты основ­ных фондов, а также на сырье, материалы, полуфабрикаты, готовые изделия, необходимые для их изготовления; 2) появ­ления под воздействием научно-технического прогресса ос­новных фондов, превосходящих по технико-экономическим характеристикам (мощности, производительности, надежно­сти, экономичности, ремонтопригодности, комфортабельно­сти и др.) ранее действующие фонды.

- материальное изнашивание основных фондов; постепенная по­теря ими своих естественных (физических, химических, биоло­гических и т. п.) свойств и стоимости в результате эксплуатации или бездействия; влияния сил природы или чрезвычайных об­стоятельств - землетрясений, наводнений, пожаров и т. д. Физи­ческий износ основных фондов в конечном счете приводит в не­годность объекты основных фондов; вызывая необходимость их замены новыми. Физический износ тесно связан с амортизацией основных фондов, от его величины и сроков зависят нормы амортизации основных фондов. В бухгалтерской отчетности аб­солютная величина физического износа отражается суммой на­копленных отчислений на полное восстановление (реновацию) основных фондов, по которым амортизация начисляется. Отно­сительную величину физического износа измеряет коэффици­ент износа, равный отношению годовой суммы износа к балан­совой стоимости основных фондов на конец года. Физический износ по данным отчетности может не соответствовать фактиче­ской изношенности основных фондов.

- сумма износа, начисленного на период времени (год) в соот­ветствии с порядком бухгалтерского и статистического учета износа.

Износ основных фондов

Износ основных фондов моральный

(технический, функ­циональный)

Износ основных фондов физический
Износ начисленный

Износ неустранимый

(неисправимый)

- в оценке износ объекта недвижимости, при котором затраты на устранение причин, его вызывающих, превышают соответст­вующее увеличение стоимости недвижимости.

в оценке износ объекта недвижимости, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая в результате устранения причин данного износа стоимость всего объекта.

совершение по постановлению компетентных органов госу­дарства действий, направленных на прекращение земельных прав собственника земли, владельца, пользователя, арендато­ра: 1) для государственных и общественных надобностей; 2) вследствие совершения земельного правонарушения; 3) за не­уплату земельных платежей; 4) в случае неосвоения предос­тавленного земельного участка в установленный законом или договором срок.

1) вещное право: право использования какого-либо имущест­ва определенным образом, право на получение дохода от ис­пользования имущества, например, от сдачи в аренду участка земли; 2) субъективные права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением иму­ществом, а также с теми материальными требованиями, кото­рые возникают между участниками имущественных отноше­ний по поводу распределения этого имущества и обмена.

объекты окружающего мира, обладающие полезностью и на­ходящиеся в чьей-либо собственности. Как юридическое по­нятие имущество представляет собой совокупность подлежа­щих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо.

имущество, включающее в себя материальные и нематери­альные объекты, которые характеризуются возможностью быть перемещенными.

мероприятие по установлению фактических параметров ис­пользования земель в целях получения информации о нали­чии и состоянии земель.

Инвентарный номер - номер, присваиваемый объекту, прочно связанному с земельным объекта участком, при его регистрации в реестрах бухгалтерского учета.

Инвестиции - долгосрочные вложения финансовых и материально-

технических средств, как в пределах Российской Федерации, так и за рубежом, с целью получения экономического, соци­ального, экологического или политического эффекта, в пред­приятия промышленности, транспорта, сельского хозяйства, торговли и другие отрасли хозяйства. Инвестиции, как прави­ло, разделяют на реальные - в строительство, и портфельные - в ценные бумаги.

Инвестиционная - деятельность, связанная с капитальными вложениями в связи

деятельность с приобретением земельных участков, зданий и иной недви­

жимости, оборудования, нематериальных активов и других внеоборотных средств, а также их продажей; с осуществлени­ем долгосрочных финансовых вложений, выпуском облига­ций и других ценных бумаг долгосрочного характера и т. п.

Инвестиционная - внутренняя ставка дохода на инвестиции. отдача

Инвестиционная - политика размещения капиталовложений во времени по тер-

Износ устранимый

(исправимый)

Изъятие земель

Имущественное право -
Имущество
Имущество движимое -
Инвентаризация земель

политика риториям, отраслям и потребителям.

- характеристики инвестиций, требуемые конкретным инве­стором.

- стоимость оцениваемой собственности для конкретного инве­стора. В отличие от рыночной стоимости, предполагающей наличие «типичного» покупателя или «типичного» инвесто­ра, инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного лица. Инвестиционная стои­мость связана с текущей стоимостью будущих потоков дохо­дов, получаемых от использования собственности. Для инве­стора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или снижение стоимо­сти объектов, последствия подоходного налогообложения.

- изучение различных инвестиционных проектов на основе финансовых расчетов эффективности вложений капитала, в соответствии с потребностями и предпочтениями конкретно­го инвестора.

- физическое или юридическое лицо, временно обладающее наличными денежными средства и желающее их вложить с целью получения прибыли (приобретающее инвестиционную собственность).

- возведение индивидуального жилищного дома гражданином на земельном участке, предоставленном для этих целей.

- как процесс - вложение средств в экономику, обеспечивающее смену поколений техники и технологии; как объект - новая техника, технология, являющаяся результатом достижений научно-технического прогресса.

- исключительные права на результаты интеллектуальной дея­тельности, включая права, относящиеся к: литературным, худо­жественным и научным произведениям; исполнительской дея­тельности артистов, звукозаписи, радио- и телевизионным пе­редачам; изобретениям во всех областях человеческой деятель­ности; научным открытиям; промышленным образцам; товар­ным знакам, знакам обслуживания, фирменным наименовани­ям и коммерческим обозначениям; защите против недобросове­стной конкуренции; а также все другие права, относящиеся к интеллектуальной деятельности в производственной, научной, литературной и художественной областях (определены в ст. 2 Конвенции, учреждающей Всемирную организацию интеллек­туальной собственности, подписанной в Стокгольме 14 июля 1967 г.). В соответствии с законодательством Российской Федера­ции полный объем исключительных прав включает в себя при­оритет, авторство объекта, интеллектуальной собственности и исключительное право на его использование (патенты, лицен­зии, «ноу-хау», права требования, долги, обязательства, торго­вые знаки и т.д.).

Инвестиционная привлекательность

Инвестиционная стоимость

Инвестиционный анализ

Инвестор (вкладчик)

Индивидуальное

жилищное

строительство

Инновация

(нововведение)

Интеллектуальная собственность

Инфраструктура

- составные части общего устройства экономической или поли­тической жизни, носящие подчиненный, вспомогательный характер и обеспечивающие нормальную деятельность эко­номической или политической системы в целом. Так, в эконо­мическую инфраструктуру входят транспорт и связь, образо-

Ипотека

Ипотечная (кредитная) - постоянная

Ипотечный -

инвестиционный ана­лиз

Кадастровая зона - вание и профессиональное обучение, жилье и коммунальное хозяйство, наука, здравоохранение и т.д., от состояния кото­рых зависит общественное производство.

залог земельного участка или других объектов недвижимого имущества с целью получения кредита для финансирования сделок с этими объектами. Подробней - 1) залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имуще­ства во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки яв­ляется недвижимость, остающаяся во владении залогодателя, но это может быть и право на недвижимость. Основной вид ипоте­ки — оборотная ипотека, т.е. выдача залогового свидетельства на ипотеку, что облегчает обращение такой ипотеки в коммерче­ском обороте. Обеспечительная или книжная ипотека не сопро­вождается выдачей свидетельства, а заносится в земельную кни­гу; 2) закладная - долговое свидетельство о залоге недвижимости, выдаваемое банком заемщику.

отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме кредита.

оценка недвижимости, основанная на раздельном учете стои­мости и доходности собственного и заемного капитала.

территориально целостная совокупность нескольких кадаст­ровых массивов, характеризующаяся значительной степенью связанности.

крупномасштабная карта местности, содержащая границы участков землепользования с условными обозначениями зем­левладельцев, результат кадастровой съемки.

совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимо­сти (земельных участков) в границах административно- территориального образования по оценочным зонам, выпол­ненных на определенную дату.

Кадастровая система - информационная система на основе кадастра территории

Кадастровая карта
Кадастровая оценка
Кадастровая стоимость земли

страны или ее части.

Кадастровый номер

оценочная стоимость типичных по размерам и иным характери­стикам земельных участков оценочной зоны, устанавливаемой в процессе ведения земельного кадастра на основе сложившихся среднерыночных цен на земельные участки или их группы одно­типного целевого использования.

уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, кото­рый присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с проце­дурой, установленной законодательством Российской Феде­рации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости су­ществует как единый объект зарегистрированного права. Ка­дастровый номер здания или сооружения состоит из кадаст­рового номера земельного участка, на котором находится зда­ние или сооружение, и инвентарного номера здания или со­оружения. Кадастровый номер помещения в здании или со-

оружении состоит из кадастрового номера здания или соору­жения и инвентарного номера помещения.

- процесс пересчета годового дохода, полученного от объекта недвижимости, в величину его стоимости на дату оценки.

- текущая стоимость будущих выгод, ожидаемых от потока до­ходов и выручки от перепродажи.

- равна арендной плате, деленной на чистую доходность пер­воклассной недвижимости (в евро на 1 м2).

Коммерческая концессия
Коммерческая недвижимость

Кондоминиум

- совокупность затрат на создание новых основных фондов, расширение, реконструкцию, техническое перевооружение действующих основных фондов как производственного, так и непроизводственного назначения.

узаконенная типология земельных участков по целевому назна­чению и правовому положению для целей хозяйственного ис­пользования, налогообложения и территориального развития.

- центральный орган федеральной исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование и межот­раслевую координацию в сфере земельных отношений и ис­пользования земельных ресурсов. В своей деятельности руко­водствуется Конституцией Российской Федерации, законами Российской Федерации, указами и распоряжениями Прези­дента Российской Федерации, постановлениями Совета Ми­нистров - Правительства Российской Федерации, постановле­ниями Государственной Думы, Совета Федераций, а также положением о комитете Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству.

- предоставление правообладателем другой стороне (пользова­телю) за вознаграждение на срок или без указания срока по договору права использовать в предпринимательской дея­тельности пользователя комплекс исключительных прав, при­надлежащих правообладателю, в том числе право на фирмен­ное наименование и (или) коммерческое обозначение право­обладателя, на охраняемую коммерческую информацию, а также на другие предусмотренные договором объекты исклю­чительных прав - товарный знак, знак обслуживания и т.д. Сторонами по договору коммерческой концессии могут быть коммерческие организации и граждане, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей (Гл. 54 «Ком­мерческая концессия», ГК РФ, ч. 2).

- недвижимость, приносящая доход, используемая под офисы, магазины или для оказания услуг (не включает жилье, объекты производственного или общественного назначения).

Капитализация

Капитализированная стоимость

Капитальная стои­мость первоклассной недвижимости

Капитальные вложения

Категории земли

Комитет российской федерации по земельным ресурсам и землеустройству

- единый комплекс недвижимого имущества, включающий зе­мельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных це­лей (помещения), находятся в собственности граждан, юриди­ческих лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований - частной, государ-

Конкурс

Контрактная арендная - плата

Конфискация -

земельного участка

Концепция землевла- - дения и землепользо­вания

Корректировки

(поправки)

Коэффициент

ипотечной

задолженности

Коэффициент капитализации

Коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей

ственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей до­левой собственности.

способ продажи объектов недвижимости или прав на них, предполагающий выявление лица, предлагающего макси­мальную цену за объект продажи. Все документы на прода­ваемый земельный участок и имущество оформляются до проведения конкурса. После утверждения стартовой цены и вида конкурса (открытый или закрытый) в ходе рекламной компании выявляются потенциальные клиенты. Каждый уча­стник конкурса при подаче документов со своими предложе­ниями цены и предполагаемого варианта использования в за­крытом конверте уплачивает задаток (около 10-15% стартовой цены). При вскрытии конвертов присутствуют полномочные представители участников конкурса и средств массовой ин­формации. Победителем объявляется претендент, предло­живший максимальную цену за объект продажи. В отдельных случаях по объектам, представляющим значительный ком­мерческий интерес, объявляются конкурсные торги, при ко­торых первые три-пять претендентов, предложивших макси­мальные цены (после вскрытия конвертов) продолжают со­ревнования в режиме аукциона, начиная с наибольшей из предложенных цен.

арендная плата, установленная в конкретном договоре арен­ды недвижимости.

безвозмездное изъятие земельного участка по решению суда в виде санкций за совершенные преступления или иные право­нарушения.

система принципов и правил землевладения и землепользова­ния, на основании которых осуществляется политика для дос­тижения землеустроительных прогностических целей.

прибавляемые или вычитаемые суммы, учитывающие разли­чия между оцениваемым и сопоставимым объектами недви­жимости.

отношение величины ипотечного долга к общей стоимости объекта недвижимости.

ставка, используемая для пересчета потока дохода в единую сумму капитальной стоимости. В сфере недвижимости коэф­фициент включает в себя процент и во многих случаях воз­врат капитала.

отношение величины потерь от неполного использования площадей и недосбора арендной платы к величине потенци­ального валового дохода.

Коэффициент опера- - отношение операционных расходов к потенциальному или

ционных расходов

Краткосрочный

землеустроительный

прогноз

действительному валовому доходу.

прогноз с периодом упреждения для землеустроительных объектов прогнозирования от одного до пяти лет.

Кредит - долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юри-

на приобретение дическим лицам для приобретения жилья.

жилья

Кредитор по ипотеч- - всякий банк или другой финансовый институт, который дает ному кредиту заем собственнику земельного участка для освоения, строи­

тельства, покупки под залог недвижимого имущества (воз­можно земли).

Культуртехническая - качественное состояние земель: переуплотнение почв, зарас- неустроенность зе- тание угодий, переувлажнение, заболачивание и осолонцева-

мельных угодий ние почв, засоренность угодий камнями, сбитость кормовых

угодий, мелиоративная неустроенность, низкое плодородие почв, водная и ветровая эрозия, термоэрозия, подтопление земель, опустынивание земель, деформация земель (оползни и обвалы территории, лавинообразные земли, суффозия, пуче­ние, просадка пород), деградация, детериорация.

Купля-продажа зе- - тип договорных отношений, в которых продавец обязуется пе- мельных участков редать земельный участок в собственность покупателю, поку­

патель - принять земельный участок и уплатить за него опре­деленную денежную сумму. Документ, удостоверяющий право собственности продавца на участок, утрачивает силу, а покупа­телю участка выдается документ, удостоверяющий право соб­ственности на приобретенный участок. Сделка по купле- продаже участка возможна при отсутствии земельных споров по участку и иных установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки. При совершении сделки купли-продажи участка продавец или покупатель не могут из­менить его целевое назначение и режим использования земель. По желанию собственника участок может быть продан на аук­ционе или конкурсе с помощью районного (городского) коми­тета по земельным ресурсам и землеустройству.

Личное приусадебное - небольшое индивидуальное приусадебное хозяйство, служа- хозяйство щее дополнительным источником удовлетворения матери­

альных и других потребностей граждан.

Лучшее и наиболее - физически возможное, законодательно разрешенное, финан- эффективное сово целесообразное использование объекта недвижимости,

использование приводящее к его максимальной стоимости на рынке.

Льгота, льготы - полное или частичное освобождение на определенный срок

юридических и/или физических лиц от выполнения установ­ленных правил, обязанностей или облегчение условий их вы­полнения при наличии определенной совокупности условий и критериев, предусмотренных законодательством и правовыми актами.

Льготы по взиманию - установленные земельным законодательством преимущества, платы за землю выражающиеся в полном или частичном освобождении от уп­

латы земельного налога.

Машины - вид основных фондов по их натурально-вещественному при-

и оборудование знаку, к ним относят устройства, преобразующие энергию,

материалы и информацию. В зависимости от основного (пре­обладающего) назначения машины и оборудование делятся на энергетические (силовые), рабочие и информационные.

К энергетическому оборудованию (силовым машинам и оборудо­ванию) относятся машины-генераторы, производящие тепло­вую и электрическую энергию, и машины-двигатели, превра­щающие энергию любого вида (энергию воды, ветра, тепловую, электрическую и т. д.) в механическую, т. е. в энергию движения. К рабочим машинам и оборудованию относятся машины, инст­рументы, аппараты и другие виды оборудования, предназна­ченные для механического, термического или химического воз­действия на предмет труда (обрабатываемый предмет), который может находиться в твердом, жидком или газообразном состоя­нии, с целью изменения его формы, свойств, состояния и поло­жения, т. е. к рабочим машинам и оборудованию относятся все виды технологического оборудования, включая автоматические машины и оборудование для производства промышленной продукции, оборудование сельскохозяйственное, транспортное, строительное, складское, торговое, водоснабжения и канализа­ции, санитарно-гигиеническое и все другие виды машин и обо­рудования, кроме энергетических и информационных. Информационные машины и оборудование предназначены для преобразования и хранения информации. К информацион­ным машинам и оборудованию относятся оборудование сис­тем связи, средства измерения и управления, средства вычис­лительной техники и оргтехники, средства визуального и аку­стического отображения информации, средства хранения информации, оборудование театрально-сценическое.

Межевание земель - комплекс работ по установлению, восстановлению, закрепле­нию на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади, а также юридическому оформлению полученных результатов.

Межхозяйственное - процесс и система социально-экономических, правовых, тех- землеустройство нических мероприятий по распределению земель между от­

раслями народного хозяйства, внутри отраслей, по совершен­ствованию землепользования и землевладения путем образо­вания новых, упорядочения и изменения существующих зем­левладений, землепользовании, их структур и систем, фондов земель, административно-территориальных образований.

Мелиоративные меро- - проектирование, строительство, эксплуатация и реконструк- приятия ция мелиоративных систем и отдельно расположенных гид­

ротехнических сооружений, обводнение пастбищ, создание систем защитных лесных насаждений, проведение культурно- технических работ, работ по улучшению химических и физи­ческих свойств почв, научное и производственно-техническое обеспечение указанных работ.

Метод - приведение разновременных инвестиций и денежных поступле-

дисконтирования ний к определенному периоду времени и определению коэффи­

циента окупаемости капиталовложений. Применяется в земле­устройстве для оценки и отбора инвестиционных объектов.

Метод дисконтирован- - определение стоимости объекта недвижимости на основе

ных суммирования текущей стоимости будущего потока доходов

денежных потоков от объекта в прогнозируемый период и текущей стоимости

(доходный подход) выручки от перепродажи объекта в послепрогнозный период.

Метод - способ расчета ставки капитализации с учетом величины и

инвестиционной доходности собственных и заемных средств.

группы

Метод - оценка восстановительной стоимости на основе детального

количественного количественного и стоимостного расчета затрат на монтаж

обследования отдельных компонентов, оборудования и строительства зда­

ния в целом.

Метод кумулятивного - способ расчета ставки капитализации, при котором к безрис- построения ковой ставке прибавляются поправки на риск, низкую лик­

видность и инвестиционный менеджмент.

Метод прямой - определение стоимости объекта недвижимости путем деления

капитализации величины годового дохода на соответствующий этому доходу

коэффициент капитализации.

Метод сравнения - определение рыночной стоимости объекта недвижимости пу-

продаж тем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов после

внесения корректировок, учитывающих различия между ними.

Метод сравнительной - оценка восстановительной стоимости на основе расчета стои- единицы мости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) ана­

логичного здания.

Метод разбивки по - оценка восстановительной стоимости здания на основе суммы компонентам стоимостей создания его основных строительных компонен­

тов - фундамента, стен, перекрытий и т.п.

Микрорайон - структурно-планировочная единица членения селитебной

территории, состоящая из жилых зданий и учреждений об­служивания.

Модель оценки - метод расчета ставки дисконтирования на основе показателей

капитальных активов фондового рынка: безрисковой ставки дохода, бета-

коэффициента, среднерыночной доходности ценных бумаг с прибавлением премий для малых предприятий, за риск инве­стирования в данное предприятие и за страховой риск.

Мониторинг - слежение за состоянием среды, т.е. измерение отдельных па­

раметров, сравнение их с нормативными (заданными) пара­метрами, прогноз ожидаемого состояния и выдача сигналов об обнаруженном отклонении.

Мониторинг земель - система мероприятий и наблюдений за состоянием земельно­го фонда для обновления и поддержания достоверности када­стровых данных, своевременного выявления изменений, оценки, предупреждения и устранения последствий негатив­ных процессов. Данные мониторинга земель являются госу­дарственной собственностью.

Мультипликатор - среднестатистическое отношение рыночной цены продажи к

(коэффициент) вало- потенциальному или действительному валовому доходу оп- вой ренты ределенного вида доходной недвижимости.

Муниципализация - обращение имущества в собственность муниципального обра­зования, осуществляемое: 1) в процессе разграничения собст­венности Российской Федерации, субъектов Российской Фе­дерации и муниципальных образований; 2) путем приобрете­ния, в том числе выкупа муниципальным образованием, в си­лу закона или договора имущества у третьих лиц.

Муниципальные орга­ны, муниципалитеты

Муниципальный земельный вексель

Накладные расходы в строительстве

Накопленный износ

Налоговая оценка

Нарушенные земли

Национализация

Недвижимое имущество

(недвижимость)

Недвижимость в градостроительстве

Недвижимость в жилищной сфере

- органы местного самоуправления, обладающие правом при­нимать в рамках общих законов обязательные в пределах дан­ного региона решения, вводить местные налоги и платежи, формировать и распределять местные бюджеты, осуществлять социальные меры, направленные на поддержку жителей ре­гиона.

- долговое обязательство арендатора земельного участка перед городом по оплате стоимости прав аренды земельного участка в течение установленного срока; одна из форм кредитования арендатора городом.

- денежные средства, необходимые для создания общих усло­вий строительного производства, его организации и обслужи­вания.

- уменьшение стоимости воспроизводства или замещения зда­ний и сооружений в результате их физического, функцио­нального и экономического износа.

- процесс установления стоимости недвижимости для целей налогообложения.

- земли, утратившие свою хозяйственную ценность, в связи с воздействием негативных факторов на почвенный покров, вплоть до его полного разрушения (карьер, торфоразработки, эродированность и т. д.).

- применяемое на основании федерального закона принуди­тельное возмездное отчуждение государством имущества, в том числе имущественного комплекса, находящегося в собственно­сти граждан, физических лиц без гражданства и юридических лиц. Собственник национализируемого имущества должен по­лучить возмещение по справедливой рыночной цене.

- не только земельные участки, но и участки недр, обособлен­ные водные объекты и все, что прочно и непосредственно свя­зано с землей. К недвижимости относятся объекты, располо­женные под поверхностью земли и над ней, перемещение ко­торых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно - здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, а также предпри­ятия как имущественные комплексы.

- земли городов, других поселений и иных функциональных тер­риторий с установленными границами и правами собственно­сти; сооружения над и под этими землями, используемые для целей градостроительства; стационарные здания, в том числе незавершенного строительства; объекты инженерной, транс­портной инфраструктуры и благоустройства; зеленые насажде­ния с многолетним циклом развития на этих землях.

- недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, вклю­чающие: 1) земельные участки и прочно связанные с ними жи­лые дома с жилыми и нежилыми помещениями, зеленые наса­ждения с многолетним циклом развития; 2) жилые дома, квар­тиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строе­ниях, пригодные для постоянного и временного проживания;

3) сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жи­лищной сферы (Закон РФ «Об основах федеральной жилищ­ной политики» с изменениями и дополнениями от 12 января 1996 г. ФЗ-10).

недвижимость, приносящая доход, используемая под офисы, магазины, склады, для оказания услуг.

имущество, на которое распространяется право собственно­сти. Объекты данного типа недвижимости заносятся в баланс по следующим характеристикам:

• землевладение (включая планировку);

• сооружения;

• промышленные и технологические установки;

• прочая материальная недвижимость.

В незавершенном состоянии данный тип недвижимости отно­сится к незавершенной недвижимости.

Недвижимость промышленная

Недвижимость

финансовая
Нематериальные

непроизведенные

активы

Нематериальные основные фонды

объекты недвижимости, используемые в промышленных це­лях.

категория недвижимости, состоящая из доверительных доку­ментов и акций.

Независимая оценка - оценка стоимости собственности, производимая квалифици­рованной незаинтересованной стороной.

непроизведенные активы, которые созданы вне процесса про­изводства, но в связи с ним, путем юридических действий, та­ких как предоставление патента или передача какой-либо экономической выгоды третьей стороне и составление соот­ветствующих юридических форм, которые могут периодиче­ски переходить от одних институциональных единиц к дру­гим. Некоторые из них дают право их владельцам заниматься какой-либо конкретной деятельностью и запрещать другим институциональным единицам делать это, кроме как с разре­шения владельца. Нематериальные непроизведенные активы состоят из патентованных объектов, договоров об аренде и других передаваемых договоров, купленного «гуд-вилла» и других нематериальных непроизведенных активов.

Недвижимость коммерческая

Недвижимость материальная

часть основных фондов, состоящая из стоимости расходов на разведку полезных ископаемых, программного обеспечения, оригинальных произведений развлекательного жанра, лите­ратуры или искусства и других нематериальных непроизве- денных активов.

Неустранимый износ -

Норма возврата -

инвестиций

(возмещения капитала)

Нормативная цена земли

износ, затраты на ликвидацию которого значительно превы­шают прибавку к стоимости объекта.

процент от первоначальных инвестиций в изнашиваемый объект недвижимости, который ежегодно возвращается инве­стору.

одна из форм платы за землю, характеризующая стоимость уча­стка определенного качества и местоположения, исходя из по­тенциального дохода за расчетный срок окупаемости. В соответ­ствии с постановлением Правительства РФ «О порядке опреде­ления нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. № 319, не должна превышать 75% рыночного уровня цен на землю.

Нормативный срок службы

Обеспечение информационное

Оборот земельных участков

Общая собственность на земельный участок

Общее имущество в кондоминиуме

Объект оценки

Объекты земельных - прав

Ограничения -

(обременения) в недвижимости

Ограничительное обязательство

Окончательная оценка - стоимости

Операционные расходы

Операционные

расходы

переменные

Операционные

расходы

постоянные

Опцион

определенный нормативными документами срок службы зда­ний, сооружений и других строений.

создание информационных условий функционирования системы, обеспечение необходимой информацией, включе­ние в систему средств поиска, получения, хранения, накоп­ления, передачи, обработки информации, организация бан­ков данных.

переход земельных участков от одного лица к другому в соот­ветствии с законодательством Российской Федерации посред­ством заключения договоров и иных сделок.

право собственности двух или нескольких лиц на земельный участок.

части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; находятся в общей долевой собственности собственников по­мещений (домовладельцев).

материальные (вещи) и иные объекты, а также права собст­венности и иные вещные права на эти объекты.

земельные участки, земельные доли, части земельных участ­ков, права на земельные участки и земельные доли.

наличие установленных законом или уполномоченными ор­ганами в предусмотренном законом порядке условий, запре­щений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, довери­тельного управления, аренды, ареста имущества и др.).

юридически закрепленное право владельца одного участка на строго определенный способ использования части террито­рии участка другого владельца (права прохода, проезда, дос­тупа к воде, электроснабжения, связи и т.д.). То же, что и сер­витут.

оценка стоимости, выведенная после того, как оценщик про­анализировал данные, согласовал показания стоимости, полу­ченные с применением основных оценочных подходов, и вы­нес окончательное суждение о стоимости.

текущие расходы по эксплуатации объекта недвижимости, необходимые для воспроизводства дохода (не включая обслу­живание долга и подоходный налог).

текущие операционные расходы, изменяющиеся в зависимо­сти от степени загруженности объекта недвижимости (оплата коммунальных услуг, переменная заработная плата и др.).

текущие операционные расходы, величина которых не зави­сит от степени загруженности объекта недвижимости (налоги на недвижимость, платежи по страхованию и др.).

предоставляемое собственником право покупки или аренды недвижимости в будущем на условиях, оговоренных в на­стоящее время.

Орган по управлению - осуществляет от имени Правительства Москвы без доверенно- собственностью сти функции по управлению собственностью города. Создается

Москвы постановлением Правительства (распоряжением мэра Москвы).

Организация террито- - упорядочение, формирование определенной системы исполь- рии зования земли согласно ее целевому назначению методами

землеустройства.

Органы власти - Московская городская Дума, Московская городская админи-

Москвы страция, мэр Москвы, Правительство Москвы. Органы власти

города одновременно являются органами городского (местно­го) самоуправления и органами государственной власти субъ­екта Российской Федерации и обладают всеми законодательно установленными полномочиями указанных органов.

Основные фонды - созданные общественным трудом потребительские стоимости

(произведенные активы), которые длительное время неодно­кратно или постоянно в неизменной натурально- вещественной форме используются в. экономике. В практике учета и статистики к основным фондам относят объекты со сроком службы не менее года и стоимостью, устанавливаемой в зависимости от динамики цен на продукцию фондообра­зующих отраслей.

По натурально-вещественным признакам основные фонды подразделяются на здания, сооружения, машины и оборудо­вание и т. д. (см. Виды основных фондов). Совокупность ос­новных фондов, которые непосредственно воздействуют на предмет труда (машины, оборудование, инструмент и т. д.), называется активной частью основных фондов. К пассивной части основных фондов относят основные фонды, посредст­вом которых обеспечиваются условия для нормального проте­кания процесса производства (здания, сооружения и т. п.). Основные фонды группируют также по формам собственно­сти, территории, отраслям народного хозяйства (экономики) и промышленности. Классификации и группировки основ­ных фондов играют важную роль при статистическом анализе уровня и тенденций экономического развития страны, терри­тории, отрасли, служат информационной базой при плани­ровании капитальных вложении, начислении амортизации и калькуляции себестоимости.

Данные о наличии основных фондов используются при оцен­ке фондооснащенности производства (например, в сельском хозяйстве - стоимость основных фондов на 100 га угодий), фондовооруженности труда, фондоотдачи и фондоемкости.

Основные - основные фонды, по частям переносящие свою стоимость на то-

производственные вар, использующиеся либо для производства товаров, либо для

фонды оказания услуг, стоимость которых включается в стоимость то­

варов (услуги транспорта, связи, торговли и т. д.). В настоящее время деление основных фондов на производственные и непро­изводственные заменяется делением на основные фонды отрас­лей, производящих товары, и отраслей, оказывающих услуги.

Основные непроизвод- - основные фонды, использующиеся для оказания платных или ственные фонды бесплатных услуг, стоимость которых не включается в стои­

мость товаров.

Остаточная стоимость

Остаточная стоимость основных фондов

Остаточная экономи­ческая жизнь

Отвод земли

Отчет об оценке

Отчуждение земельного участка

Офис

Охрана земель

Оценка

Оценка основных фондов

- первоначальная стоимость активов за минусом начисленного износа.

- денежное выражение стоимости средств труда, оставшейся не перенесенной на готовую продукцию (услуги) на определен­ную дату. Остаточная стоимость может быть определена как полная стоимость основных фондов за вычетом износа и рас­считывается исходя из первоначальной или восстановитель­ной стоимости основных фондов.

- период, в течение которого улучшения на земельном участке бу­дут вносить вклад в стоимость объекта недвижимости.

- 1) землеустроительные действия по установлению границ зе­мельных участков в натуре; 2) участок земли, предоставлен­ный в пользование или владение в соответствии с действую­щим земельным законодательством.

- документ установленной формы, представляемый профес­сиональным оценщиком заказчику, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости заказанного объекта недви­жимости.

- действие по передаче права собственности на землю другому лицу.

- арендуемая рыночная единица недвижимости с площадью более 500 м2.

- система правовых, экономических, организационно- хозяйственных, агротехнических и других мероприятий по предотвращению и устранению процессов, ухудшающих со­стояние земель, а также необоснованного изъятия земель из сельскохозяйственного пользования.

- деятельность эксперта, обладающего подготовкой, опытом и квалификацией - по систематизированному сбору и анализу рыночных и нормативных данных, необходимых для опреде­ления стоимости различных видов имущества на основе дей­ствующего законодательства, государственных стандартов и требований этики оценщика.

- система способов измерения стоимости основных фондов, на­ходящей отражение в бухгалтерии и статистическом учете. Существуют следующие виды оценки основных фондов: 1) полная первоначальная стоимость; 2) первоначальная стои­мость за вычетом износа; 3) полная восстановительная стои­мость; 4) восстановительная стоимость за вычетом износа. Применение денежной оценки позволяет обобщать на уровне организации, отрасли, в территориальном разрезе и т. п. раз­личные по потребительской стоимости и натурально- вещественной форме основные фонды. Все виды оценки ос­новных фондов имеют конкретное практическое назначение и дополняют друг друга, частично компенсируя присущие каждому из них недостатки. Оценка по полной первоначальной стоимости позволяет, например, ежегодно, опираясь на доку­ментированные данные, определять общий объем денежных средств, вложенных в основные фонды народного хозяйства, динамику затрат по годам, их отраслевую структуру. Однако

она не дает объективного представления о физическом объе­ме основных фондов в условиях инфляции. Этот недостаток ликвидируется при переоценке основных фондов по восстано­вительной стоимости, но на сравнительно короткий промежу­ток времени. Более реальное представление об экономиче­ском потенциале страны и отдельных отраслей экономики с учетом его изношенности связано с оценкой основных фондов по остаточной стоимости, которая должна учитываться при оценке необходимых объектов капитальных вложений. На практике применяется балансовая (смешанная) стоимость ос­новных фондов, т. е. объекты, приобретенные до последней переоценки, учитываются по восстановительной стоимости на дату переоценки, а объекты, приобретенные после последней переоценки, учитываются по первоначальной стоимости в це­нах приобретения. Балансовая стоимость применяется, в ча­стности, для расчета среднегодовых объемов основных фон­дов, начисления амортизации, калькуляции себестоимости продукции и других целей. Однако на качестве полученных результатов отрицательно сказывается смешанный характер оценки основных фондов по балансовой стоимости. Стати­стика основных фондов ведется также в сопоставимых ценах. Помимо перечисленных выше видов оценки, имеются и дру­гие теоретические разработки. Например, метод непрерывной инвентаризации, который предусматривает определение стои­мости основных фондов на дату вычитанием из общего объе­ма капитальных вложений за предшествующие 20-50 лет с шагом, равным установленному сроку службы средств труда, суммы износа основных фондов при условии равномерной амортизации.

Оценкой основных фондов называют также важнейшую сфе­ру деятельности оценщиков. Оценщики в рамках проводимой переоценки основных фондов определяют их полную восста­новительную стоимость на основе стоимости аналогичных но­вых объектов на дату переоценки. Кроме того, они могут про­водить оценку вероятной рыночной стоимости продажи оце­ниваемых основных фондов. В условиях, когда остаточная восстановительная стоимость основных фондов определяется, как это было в ходе последних переоценок основных фондов, исходя из их полной восстановительной стоимости и процен­та износа по бухгалтерским данным до переоценки, основные фонды могут быть проданы по цене, отличающейся в ту или иную сторону от их остаточной стоимости. На цене объекта продажи сказывается реальный уровень физи­ческого и морального износа конкретного объекта, его местопо­ложение, возможности эффективного использования в обозри­мом будущем, сложившиеся конъюнктурные условия купли- продажи и т. п.

Оценочная зона - 1) часть земель административно-территориального образо­

вания, однородных по функциональному использованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельных участков и объектов недвижимости; 2) часть оцени­ваемой территории, выделенная в результате комплексной экономической оценки по стоимостному признаку.

- оценка рыночной или иной стоимости в письменной форме на данный момент времени. Включает: сопроводительное письмо; определение оцениваемой собственности и связанных с ней прав; определение оцениваемой стоимости; дату оценки; допу­щения и ограничивающие условия; определение стоимости объекта с описанием собранной информации и используемых методов; согласование результатов, полученных различными методами; сертификацию оценки; приложения; фотографии.

- лицо, обладающее опытом, подготовкой, квалификацией и ли­цензией для оценки недвижимой или движимой собственности.

- документ установленного образца, содержащий данные о здании с указанием его использования, количества этажей, года постройки, способа строительства, обозначением участ­ков, на которых расположено здание, номер регистрационной записи.

- документ установленного образца, содержащий описание границ участка земель, его технических характеристик, огра­ничений на использование.

- а) совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; б) сово­купность обязательств, лежащих на данном лице.

- земельный участок и все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без непосредственного ущерба их на­значению невозможны (здания, сооружения).

- рынок, на котором осуществляются сделки по выкупу объек­тов в собственность или выкупу прав заключения договора аренды на данные объекты. Сделки носят, как правило, раз­решительный характер.

- первоначальный чистый доход на дату покупки, измеренный в процентах от валовой цены покупки, включающий затраты по приобретению и налоги.

- один из видов основных фондов, при помощи которых произ­водится передача электрической, тепловой или механической энергии от объема к объему (электросети, трубопроводы для передачи носителя тепла - горячей воды и пара, трансмиссии) со всеми промежуточными устройствами, необходимыми для трансформации (преобразования) и передачи энергии.

Оценочный отчет
Оценщик

Паспорт здания

Паспорт участка земель

Пассив

Первичный объект недвижимости

Первичный рынок земли

Первоначальная чистая доходность первоклассной недвижимости

Передаточные

устройства

Передача объектов району Москвы

- передаваться могут полномочия по управлению объектами собст­венности города Москвы, на территории района и преимущест­венно ориентированными на обслуживание населения района: а) жилищно-эксплуатационные и ремонтные предприятия; б) пред­приятия социально-бытового назначения; в) объекты нежилого фонда, свободные от обязательств; г) объекты образования, здраво­охранения, культуры, спорта; д) объекты, предназначенные для работы с детьми; е) предприятия по уборке и благоустройству тер­ритории; ж) другие объекты, необходимые для осуществления Управой своих полномочий, установленных Законом Москвы «О районной Управе в городе Москве». Объекты, передаваемые рай­ону, остаются в собственности Москвы.

Передача права - юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, да-

собственности рения, наследования, изъятия. При сделках с недвижимостью

одновременно с официальной регистрацией акта купли- продажи, обмена, дарения, наследования осуществляется и оформление титула, т.е. государственная регистрация права нового владельца на переданную собственность.

Переоценка основных - изменение стоимости основных фондов с целью приведения ее фондов в соответствие с современными условиями воспроизводства.

Необходима для: 1) устранения смешанной оценки основных фондов по полной первоначальной стоимости основных фон­дов в ценах разных лет; 2) установления цен, соответствующих общественно необходимым затратам труда на производство основных фондов; 3) определения фактического износа средств труда (в денежной оценке) и сравнения его с накопленными амортизационными отчислениями. При переоценке основных фондов все имеющиеся объекты оцениваются по восстанови­тельной стоимости. Одновременно проводится инвентариза­ция и определяется степень износа основных фондов. Переоценка основных фондов позволяет получить объектив­ные данные об общем объеме, видовой и отраслевой структу­рах, территориальном распределении и техническом состоя­нии основных фондов. Материалы переоценки используются для территориального и отраслевого прогнозирования объе­мов и структуры капитальных вложений, производства объек­тов основных фондов, служат информационной базой при пересмотре норм амортизации основных фондов. Переоценка основных фондов способствует совершенствованию ценооб­разования, укреплению рыночных отношений и улучшению сохранности основных фондов.

Полные переоценки основных фондов, называвшиеся Гене­ральными инвентаризациями и переоценками основных фондов, проводились по состоянию на 1 октября 1925 г., на 1 января 1960 г. (кроме колхозов и госбюджетных организаций), на 1 января 1972 г. (по хозрасчетным предприятиям и органи­зациям) и на 1 января 1973 г. (по организациям, состоящим на госбюджете). Проводились также частичные переоценки ос­новных фондов в отдельных отраслях народного хозяйства и районах страны. В последнее время в условиях инфляции пе­реоценки основных фондов производятся регулярно, как пра­вило, с годичной периодичностью: на 1 июля 1992 г., на 1 ян­варя 1994 г. и на 1 января 1995 г.

Статистические органы ежегодно пересчитывают также отчет­ные данные в сопоставимые цены (на определенную дату), ис­пользуя для этого индексы сметных цен на строительно- монтажные работы и оптовых цен на машины и оборудование. Наряду с пересчетом стоимости основных фондов в сопостави­мые цены в условиях инфляции актуальным является также расчет среднегодовой стоимости основных фондов в среднего­довых ценах отчетного года. Этот показатель используется, в ча­стности, при исчислении данных о потреблении основного ка­питала (износе основных фондов), сопоставлениях с производст­вом продукции в среднегодовых ценах при расчетах фондоот­дачи и т. д. Среднегодовые цены основных фондов рассчитыва­

ются на базе агрегированных месячных индексов цен на про­дукцию фондообразующих отраслей (машиностроение, про­мышленность строительных материалов, строительство).

Период окупаемости - время, необходимое для получения от инвестиционного про­екта денежных доходов, равных первоначальной инвестиро­ванной сумме.

Периодический взнос в фонд накопления

(фактор фонда возме­щения)

одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета величины периодических равновеликих взносов, необ­ходимых для накопления известной будущей денежной суммы, при определенной процентной ставке и количестве периодов накопления.

План земельного участка

Платежи за землю

Полезность

Пользование земель- - ным участком

Помещение чертеж, на котором в уменьшенном виде изображена горизон­тальная проекция точных размеров и формы земельного участ­ка. Различают контурный план без изображения холмов, оврагов и т.п. и топографический план, на котором в условных знаках и обозначениях показан рельеф на момент последней съемки.

совокупность установленных законодательством текущих и единовременных форм платы за использование или приобре­тение земли.

в оценке определяется возможностями и способами использо­вания недвижимости, обусловливающими величину и сроки получаемого дохода или других выгод.

право эксплуатации данного участка в интересах пользовате­ля, которое включает, например, право присвоения произве­денной продукцией.

пространство внутри здания, ограниченное строительными конструкциями, которое имеет определенное функциональ­ное назначение.

рыночная единица с площадью более 1 000 м2 для складиро­вания и не менее 30% помещения для офиса.

стандартный магазин с площадью 200 м2 и фасадом 8 м дли­ной и глубиной торгового зала 25 м2, на уровне первого этажа основной торговой улицы города. В Германии и Нидерландах стандартный магазин - соответственно площадью 100 м2.

доход, который способен приносить объект недвижимости при сдаче в аренду всех единиц объекта и получении всей арендной платы.

Право распоряжения - обеспеченная законом возможность определить юридическую

судьбу имущества.

Право собственности - определенная совокупность правомочий, принадлежащих

Помещение промыш­ленного назначения
Помещение розничной- торговли
Потенциальный

валовой

доход

лицу-правообладателю; совокупность юридических норм, за­крепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному лицу или коллективу. Собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоря­жения своим имуществом.

Право собственности - на земельный участок право владения, пользования, распоряжения, присвоения до­хода от владения и дохода от использования земли, включаю­щее право передачи права собственности, т.е. продажи, обме­на, дарения, завещания, раздела участка и т.д.

Правовое положение земельного участка

Правовой режим земель

Правовой статус

Правовой статус зе­мельного участка

Предложение

Предложение офисов

Предприятие унитарное

Предприятие,

оказывающее

существенное

социально-

экономическое

влияние

- целевое назначение, разрешенное использование и право соб­ственности на земельный участок.

- совокупность правил использования и включения земель в гра­жданский оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных земельным, градостроительным, лесным, водным, природо­охранным законодательством о недрах, которое распространяет­ся на земли определенной категории.

- сумма прав и обязанностей, принадлежащих субъекту права.

- целевое назначение, разрешенное владение и форма законно­го владения земельным участком.

- количество объектов недвижимости, которые собственники готовы продать на рынке по сложившимся ценам.

- городское количество офисов, сданных в аренду и свободных, но готовых к сдаче.

- коммерческая организация, не обладающая правом собственно­сти на закрепленное за ним имущество. Унитарное предприятие может быть государственным или муниципальным. Соответст­венно, имущество унитарного предприятия находится в госу­дарственной или муниципальной собственности, оно принад­лежит ему на правах хозяйственного ведения или оперативного управления. Унитарное предприятие, основанное на праве хо­зяйственного ведения, создается органом государственной вла­сти или местного самоуправления. Этим органом утверждается устав унитарного предприятия, определяется размер уставного фонда (а не уставного капитала, как в хозяйственных товарище­ствах или акционерных обществах), который также формирует­ся собственником. Руководитель унитарного предприятия на­значается государственным или муниципальным органом и подотчетен ему. Если унитарное предприятие создано на праве оперативного управления имуществом, то оно является казен­ным предприятием. Казенное предприятие может находиться только в федеральной собственности. Унитарное предприятие самостоятельно владеет, пользуется и распоряжается находя­щимся в его ведении имуществом, но при этом собственник имущества (а от его имени - соответствующий государственный или муниципальный орган) осуществляет контроль за сохран­ностью принадлежащего предприятию имущества. Унитарное предприятие отвечает по своим обязательствам всем принадле­жащим ему имуществом. Унитарное предприятие не несет от­ветственности по обязательствам собственника его имущества.

- предприятие, численность работников которого с учетом членов их семей составляет не менее половины численности жителей района (микрорайона), либо предприятие обслужи­вает не менее 30% жителей района (микрорайона), либо чис­ленность работников которого превышает пять тысяч человек, либо прекращение выпуска продукции (оказания услуг, вы­полнения работ) которого на данной территории (города, района, микрорайона) вызовет нарушение нормальной экс­плуатации городской инфраструктуры, обеспечения жителей товарами и услугами первой необходимости или нарушит нормативы их обеспечения.

Прибыль застройщика - предпринимательский доход (вознаграждение) инвестору за

риск, связанный с реализацией строительного проекта.

возмездное отчуждение находящегося в собственности Рос­сийской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований имущества (объектов привати­зации) в собственность физических и юридических лиц.

Приватизация земель - переход права собственности на землю, права владения зем­лей, использования и аренды от государственных структур к отдельным гражданам, их объединениям, коллективам.

передача из государственной и муниципальной собственно­сти в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся у них на праве постоянного (бессроч­ного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды.

(инвестора) Приватизация
Приватизация земельных участков
Принцип вклада

заключается в том, что для оценки стоимости объекта недви­жимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Принцип замещения - означает, что при наличии определенного количества одно­родных (по полезности или доходности) объектов недвижимо­сти самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Один из принципов оценивания земель­ного участка, в соответствии с которым «рациональный поку­патель не будет платить за участок больше, чем стоимость приобретения другого, равным образом подходящего участ­ка». При оценивании считается, что покупатель имеет сле­дующие альтернативы: 1) купить существующую недвижи­мость (земельный участок), полезность которой равна полез­ности рассматриваемой недвижимости. Это база для сравни­тельного подхода или прямого подхода или прямого сравне­ния продажи при оценке рыночной стоимости; 2) купить уча­сток под застройку и добавить улучшения с целью создания недвижимости с качествами, равными полезности рассматри­ваемой недвижимости. Это база для оценки рыночной стои­мости на основе затрат.

Принцип изменения - предполагает учет при оценке объектов недвижимости воз­можных изменений экономических, социальных и юридиче­ских условий, при которых они используются, а также внеш­него окружения и перспектив развития района.

означает, что цены на объекты недвижимости устанавливают­ся посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного уча­стка с улучшениями.

внешней среды
Принцип конкурен- - ции

Принцип лучшего и - наиболее эффективного использования

Принцип ожидания -

определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепро­дажи, ожидает получить потенциальный собственник.

Принцип полезности - означает, что чем больше объект недвижимости способен

означает, что физические элементы недвижимости и имуще­ственные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

удовлетворить потребность собственника, тем выше его по­лезность и стоимость.

Принцип разделения - элементов недвижимости и имущественных прав на них

Принцип соответствия - состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижи­мости возникает тогда, когда имеются разумный уровень ар­хитектурной однородности и совместимый характер земле­пользования. Принцип соответствия проявляется через про­грессию и регрессию. Эффект прогрессии заключается в по­ложительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Регрессия имеет место, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта.

Принцип спроса - означает, что цена недвижимости изменяется в результате

и предложения взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимо­

зависимость между растущей потребностью в объектах не­движимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков и экономи­ческими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Природные ресурсы - созданные в основном без участия человека элементы приро­ды, используемые в данное время или в будущем для удовле­творения потребностей общества.

Приусадебный участок - индивидуальная форма землепользования или землевладения

граждан, проживающих в сельской местности.

Простой процент - процент, начисляемый только на основную (первоначальную)

денежную сумму, но не на ранее начисленные проценты.

Процедура оценки - совокупность приемов и методов, обеспечивающих сбор и

Процесс оценки

анализ рыночных и нормативных данных, а также проведение расчетов стоимости недвижимости и оформления результатов оценки.

процедура последовательного решения задачи, включая анализ данных для получения заключения о стоимости. Процедура оценки включает: 1) осмотр объекта (земельного участка, зда­ний и сооружений); 2) интервью с собственником; 3) анализ рынка продаж аналогичных объектов недвижимости в районе расположения оцениваемого объекта; 4) сравнительный анализ аналогичных объектов; 5) расчет восстановительной стоимости зданий и сооружений на земельном участке; 6) исследование рынка подобных объектов на наличие спроса и предложения; 7) оценку рыночной стоимости объекта; 8) анализ полученных значений рыночной стоимости и определение окончательной величины рыночной стоимости оцениваемого объекта.

отчуждение имущества из государственной собственности, осу­ществляемое путем: 1) вклада в уставные капиталы хозяйствен­ных обществ и товариществ; 2) коммерциализации предприятий (создания хозяйственных обществ и товариществ, 100% долей (акций) которых находится в государственной собственности (для Москвы); 3) передачи имущества города в муниципальную собственность в процессе разграничения собственности.

форма защиты земельных прав: о признании прав на землю; о разделе участка между бывшими супругами; об отказе в реги­страции купчей или уклонений от нее; об отказе местной ад­министрации в предоставлении земли для фермерского хо­зяйства, фермерского строительства и т.п.; о неправомерном прекращении администрацией прав на землю; об изменении условий или расторжении договоров; о признании недействи­тельными актов государственных органов, нарушающих зе­мельные права; другие споры.

целевое назначение недвижимой вещи, перечень всех ее обре- менений и ограничений использования. Разрешенное исполь­зование земельного участка - диапазон незапрещенных видов использования земельного участка для хозяйственных и иных целей с учетом установленных ограничений и сервитутов.

использование земельного участка с учетом целевого назначе­ния, установленных ограничений и обременений. Разрешенное использование земельного участка определяется на основе зони­рования земель, градостроительной и землеустроительной до­кументации.

разница между средней доходностью недвижимости и вало­вой доходностью к погашению по государственным облига­циям сроком 10 лет.

Распоряжение землей - комплекс прав, связанных с отчуждением земли, - право про­дажи, залога, дарения, передачи по наследству, обмена и т.п.

Расходы на замещение - расходы на замену быстроизнашивающихся компонентов объ­ектов недвижимости, которые имеют место либо раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.

возврат инвестированного в объект недвижимости капитала в конце прогнозируемого периода. Рассчитывается как рыноч­ная стоимость (цена продажи) объекта недвижимости на ко­нец прогнозного периода.

совокупность технических и юридических процедур регист­рации недвижимой собственности в учреждениях и докумен­тах кадастра, включая при необходимости процедуру кадаст­ровой съемки с оформлением соответствующих документов.

1) перечень, опись экономических объектов, имущества; 2) книга, содержащая реестровый список. Используется для ре­гистрации документов, дел.

Разгосударствление
Разрешение земельных - споров в судебном порядке
Разрешенное использование
Разрешенное использование земельного участка

Разрыв доходности

Реверсия
Регистрация недвижимости
Реестр
Реестр частной собственности

составная часть реестра собственности, представляющая собой банк данных о собственниках (физических и юридических лицах) и об объектах частной собственности - предприятиях, зданиях, сооружениях, строениях, нежилых помещениях на конкретной территории.

Реконструированный -

(гипотетический) отчет о доходах

Реституция -

Реструктуризация

Риск Риэлтер

Риэлторская фирма Рынок земли

специальная форма финансового отчета, применяемая при прогнозировании будущих доходов от объекта недвижимости для оценки его стоимости методом дисконтированных денеж­ных потоков.

восстановление в прежнем правовом имущественном положе­нии; возвращение собственности законному владельцу.

процедура выделения из имущественных комплексов части имущества, не вовлекаемого в процессы реорганизации, при­ватизации, национализации или иных управленческих воз­действий. Реструктуризацию можно определить как (из раз­личных источников):

1. «процесс пересмотра и изменения отношений по поводу обязательств, требований, контрактов, претензий и обещаний - как в письменной, так и в устной форме, - в который компа­ния вступает с целью создания и/или сохранения стоимости»;

2. «любые изменения в производстве, структуре капитала или собственности, которые не являются частью повседневно­го делового цикла компании»;

3. «комплексные и взаимосвязанные изменения структур, обес­печивающих функционирование организации в целом»;

4. «осуществление комплекса мероприятий по приведению условий функционирования предприятия в соответствие с выработанной стратегией его развития»;

5. «процесс, направленный на создание условий для эффек­тивного использования всех факторов производства в целях повышения финансовой устойчивости и роста конкуренто­способности».

вероятность возможных потерь в виде появления непредви­денных расходов или неполучения доходов, предусмотрен­ных прогнозом. торговец недвижимостью.

организация, профессионально занимающаяся разрешенными законодательством операциями с недвижимостью: с земельными участками, жилым фондом и нежилыми помещениями.

фрагмент экономического пространства, область действия эко­номических форм, обеспечивающих процессы купли-продажи, аренды, залога, дарения, обмена и наследования земли.

- величина арендной платы, установившаяся на рынке для оп­ределенного вида недвижимости.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой будет продан объект на

Рыночная арендная плата

открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: мотивы продавца и покупателя являются типичными; обе стороны хорошо осве­домлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки находится на открытом рынке достаточно про­должительное время; цена представляет собой разумное воз­награждение за объект оценки и каких-либо особых скидок или уступок с чьей-либо стороны не было; платеж осуществ­ляется в денежной форме.

- экспертная оценочная стоимость (наиболее вероятная цена продажи) прав собственности на земельный участок, обреме­ненных иными вещными и обязательственными правами.

- наиболее вероятная цена продажи какого-либо интереса в недвижимости (права собственности, права наследственной аренды и т.д.) на данный момент. Она может быть больше, равна или меньше стоимости недвижимости.

- сумма, явившаяся результатом переговоров между покупате­лем и продавцом, которые необязательно хорошо информи­рованы, свободны от давления или действовали независимо. Рыночная цена - свершившийся факт.

- доброкачественность титула, определенная специалистом и тем самым установленная возможность его законной и бес­препятственной передачи другому лицу в сделках купли- продажи, залога, других рыночных операций.

- меры принудительного воздействия по отношению к нару­шителям правил нормального ведения хозяйственной и фи­нансовой деятельности. Санкции осуществляются со стороны государственных, финансовых и налоговых органов, а также банков и включают запрещение или ограничение деятельно­сти, штрафы, лишение кредитов, закрытие счетов в банках, изъятие материальных и денежных средств. Санкции подраз­деляются на договорные (штрафы за невыполнение условий договора); кредитные (банковские), применяемые банками при нарушении обязательств по кредиту; финансовые (фи­нансовые меры со стороны государственных и иных органов).

Сельскохозяйственные - земельные угодья, регулярно используемые для производства угодья сельскохозяйственной продукции. Сельскохозяйственные

угодья включают пашню, залежь, многолетние насаждения, сенокосы и пастбища.

Сделка - действия граждан и юридических лиц, направленные на ус­

тановление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей; юридический факт, порождающий тот право­вой результат, к которому стремились субъекты сделки. Са­мый распространенный вид сделки - договор (двусторонняя или многосторонняя сделка); сделка может быть и односто­ронней (завещание, доверенность и др.). Сделки должны со­вершаться на основе сознательного волеизъявления в преде­лах, предусмотренных законом. Сделки ничтожные с - недействительная сделка по основаниям, установленным в земельными Гражданском кодексе, независимо от признания ее таковой

участками судом: направленные на ограничение правоспособности или

Рыночная стоимость земельного участка

Рыночная стоимость недвижимости

Рыночная цена
Рыночность титула
Санкции

дееспособности граждан (ст. 22 ГК); заведомо противореча­щие основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК); со­вершенные недееспособными лицами (ст. 171 ГК); совершен­ные с нарушением строго обязательной формы - нотариаль­ного удостоверения и государственной регистрации (ст. 165 ГК); мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК); соглашение об ограничении права завещать заложенный участок (ст. 346 ГК); соглашение об ограничении или устранении ответственности участников полного товарищества (ст. 75 ГК).

Сделки оспоримые с

земельными

участками

(оспоримые по суду)

Сделки с земельными участками

Секвестр

Селитебная территория

Сервитут

Система регистрации юридических и наследственных прав на участки города

Сложный процент Смета (строительная)

Собственность

недействительная сделка по основаниям, установленным в Гражданском кодексе, в силу признания ее таковой судом: вне- уставные и совершенные посредниками без лицензии (ст. 173 ГК); осуществленные несовершеннолетними от 14 до 18 лет без согласия родителей или попечителей (ст. 175 ГК); совершенные ограниченными в дееспособности гражданами (ст. 176 ГК); со­вершенные под влиянием обмана, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств (кабальные) (ст. 179 ГК); совершенные в состоя­нии аффекта (ст. 162 ГК); оформленные как соглашение об от­казе от права выйти из полного товарищества (ст. 77 ГК).

осознанные волевые действия, направленные на установле­ние, изменение или прекращение прав и обязанностей на землю: купля-продажа; дарение; наследование; обмен; аренда; лизинг; залог; пожизненное наследуемое владение; постоян­ное пользование; вклад в уставной капитал АО и других орга­низаций; приватизация государственных земель.

запрещение или ограничение, налагаемое государственной властью на пользование или распоряжение каким-либо иму­ществом.

- территория населенного пункта, предназначенная исключи­тельно для размещения жилья, с выводом из него или с за­прещением строительства промышленных объектов.

- вещное право ограниченного пользования чужой недвижимо­стью (земельным участком) в интересах определенного лица. Сервитут может устанавливаться по соглашению между собст­венниками земельных участков или решением суда. Например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых комму­никаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с поль­зованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

- информационная система, содержащая необходимые сведе­ния о границах участков земель города, их правовом режиме и распределении, по обладателям прав, правовом режиме объ­ектов недвижимости, расположенных на участках земель, а также сведения об обязательственных и наследственных пра­вах на участки земли и объекты недвижимости, расположен­ные на соответствующих участках земель.

процент, начисляемый как на основную денежную сумму, так и на ранее рассчитанные, но невыплаченные проценты.

- документ, определяющий стоимость строительства, состав­ленный по установленной методике на основе проектных объемов работ, сметных норм и расценок.

- юридическое понятие, представляющее собой совокупность прав владения. Для того чтобы различать собственность как материальное понятие и собственность как юридический термин, как правило, к юридическому термину добавляется «право собственности». Слово «собственность», употребляе­мое без дополнительных уточнений, может относиться как к движимому, так и недвижимому имуществу.

Собственность города - Москвы

Собственность государственная Российской Федерации

Собственность

инвестиционная

Собственность казны -

Собственность муниципальная

Собственность общественных объединений

Собственность российская

Собственность частная

Собственность действующего предприятия

(стоимость бизнеса в целом)

Собственность смешанная

собственность населения Москвы, владение, пользование и распоряжение которой от имени Москвы согласно законода­тельству Российской Федерации и Уставу города Москвы осуществляют органы власти города, обладающие двойным статусом (совокупность объектов муниципальной и государ­ственной собственности Москвы).

собственность Российской Федерации (федеральная) и субъ­ектов Российской Федерации (региональная).

собственность, приносящая доход, выступающая в качестве долгосрочной инвестиции компании - холдинга, пенсионного фонда, трастовой компании с аналогичной формой владения, - обычно оценивается на основе индивидуального распреде­ления. Совокупная, «портфельная» рыночная стоимость та­ких активов может быть больше (или, наоборот, меньше), чем сумма рыночных стоимостных отдельных компонентов.

имущество, которым обладает государство (или входящие в него образования) непосредственно, т. е. имущество, не закрепленное за другими лицами, на которое государство в лице своих упол­номоченных органов сохраняет право собственности в полном объеме и распоряжается им по своему усмотрению. Имеется соб­ственность государственной казны Российской Федерации, каз­ны субъекта Федерации, муниципальной казны.

собственность городских и сельских поселений и других му­ниципальных образований.

собственность общественных организаций, религиозных органи­заций, благотворительных и иных, обладающих правами юриди­ческого лица. Каждый отдельный член общественной организа­ции не имеет права собственности на долю имущества, принад­лежащего общественной организации.

собственность граждан и юридических лиц России, собствен­ность Российской Федерации, субъектов Российской Федера­ции, муниципальных образований.

форма собственности, при которой средства производства и продукты труда принадлежат частным лицам (гражданам). Основными источниками образования этой собственности и организационно-правовыми формами ее развития являются: индивидуальная трудовая деятельность; трудовое хозяйство; крестьянское и личное подсобное хозяйство; малые и другие индивидуальные и семейные предприятия.

стоимость всего имущественного комплекса функционирую­щего предприятия, включая нематериальные активы. Вели­чина собственности действующего предприятия определяет­ся, в первую очередь, размером его прогнозируемых будущих доходов.

имущество субъектов хозяйственной деятельности, основан­ное на объединении имущества, относящегося к различным формам собственности. Выделяются: а) смешанная российская собственность - собственность субъектов хозяйственной дея­тельности, имущество которых основано на объединении

имущества, находящегося в собственности граждан, муници­пальных образований, субъектов Российской Федерации, Рос­сийской Федерации; б) смешанная российская и иностранная собственность - собственность российских и иностранных субъектов права собственности, существующая, как правило, в долевой форме; в) смешанная иностранная собственность без российского участия - собственность иностранных юридиче­ских и физических лиц.

Смешанная форма собственности юридически может выра­жаться в отношениях общей собственности, которая характе­ризуется множественностью субъектов и единством объекта. Она оформляет отношения по принадлежности имущества одновременно нескольким лицам - собственникам, представ­ляющим различные формы собственности.

Собственность - имущество, принадлежащее на правах собственности субъек-

субъектов федерации там Российской Федерации - республикам, краям, областям,

городам федерального значения, автономной области, авто­номным округам.

Собственность - юридическое понятие, которое означает совокупность прав

недвижимая собственности на недвижимое имущество. Это право включа­

ет право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества.

Сооружения - вид основных фондов по натурально-вещественному призна­

ку, к ним относят инженерно-строительные объекты, назна­чением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства или различных непро­изводственных функций.

Спрос на - представленная на рынке платежеспособная потребность в

недвижимость объектах недвижимости.

Сравнительный - один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости,

подход (рыночный) основанный на анализе скорректированных цен продаж сопос­

тавимых объектов, учитывающих различия с объектом оценки.

Средства производства - совокупность вещественных элементов производительных

сил, используемых в процессе производства национального продукта и являющихся одним из факторов процесса труда. Средства производства выполняют в производственном про­цессе различную роль и подразделяются на средства труда и предметы труда.

Производственное потребление средств производства вызыва­ет необходимость их возмещения, простого и расширенного воспроизводства. Производственное потребление средств тру­да (зданий, машин, оборудования и т. п.) приводит к физиче­скому и моральному их износу. Простое воспроизводство средств труда осуществляется за счет амортизационного фон­да, а расширенное - за счет фонда накопления. В отличие от средств труда, возмещение предметов труда (сырья, материа­лов, топлива) осуществляется систематически после каждого производственного цикла из выручки за реализованную про­дукцию (услуги) при простом воспроизводстве и из фонда на­копления - при расширенном.

Средства производства, имеющие стоимостную оценку, в ста­тистической практике носят название фондов: средства труда - основных фондов, а предметы труда - оборотных фондов. Осо­бенность средств производства, являющихся природными производительными силами (земля, водные ресурсы, полез­ные ископаемые, лесные ресурсы и т. п.), состоит в том, что в настоящее время по многим из них отсутствует стоимостная оценка. Средства производства как совокупность веществен­ных элементов являются важнейшей частью национального богатства, материально-технической базы общества, произво­дительных сил и экономического потенциала страны.

Срок оставшейся - период от даты оценки объекта до окончания его экономиче-

экономической жизни ской жизни. Ремонт и модернизация объекта недвижимости объекта недвижимости увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Срок физической - период от завершения строительства объекта недвижимости жизни до его сноса.

Ставка безрисковая - минимальная процентная ставка дохода, которую инвестор

может получить на свой капитал, при его вложении в наибо­лее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием рис­ка невозвращения вложенных средств.

Ставка - процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых

дисконтирования будущих денежных сумм (доходов или расходов) к текущей

стоимости на дату оценки.

Ставка дохода на - процентное соотношение между полученным доходом и ин-

инвестиции вестированными средствами за определенный период.

Ставка (коэффициент) - процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, капитализации получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стои­

мость. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к цене продажи объекта.

Ставка сложного - процентная ставка дохода на основной вклад, используемая для

процента приведения текущей денежной суммы к будущей стоимости.

Стартовая цена - минимальная цена, установленная за собственность, выстав­

ляемую на аукцион или на открытую продажу.

Стоимость - денежное выражение затрат факторов производства, овещест­

вленных в конкретном объекте. Оценка стоимости объекта недвижимости - это определение конкретного вида стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой и др.) на дату оценки в соответствии с целью и методами оценки. Стоимости при­сущи следующие черты: 1) полезность (стоимость как мера полезности вещи); 2) стоимость является мерой умственных и физических усилий человека при создании вещи; 3) стоимость выступает как мера относительной редкости вещей, т.е. спрос должен превышать предложение; 4) вещь, для того чтобы об­ладать стоимостью, должна обладать способностью обмени­ваться на другие вещи или деньги; 5) в оценке стоимость вы­ражается в деньгах.

Это экономическое понятие, устанавливающее взаимоотно­шение между товарами и услугами, доступными для приоб­ретения, и теми, кто покупает. Стоимость является не истори­ческим фактом, а оценкой конкретных товаров и услуг в кон­

кретный момент времени и месте. Экономическое понятие стоимости отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому ока­зывают данную услугу. Стоимость любого имущества можно определить через некоторое количество какой-либо другой вещи (как правило, имеются в виду деньги), на которое оно может быть обменено, или через сумму доходов, которые это имущество в будущем принесет своему владельцу. Данное общее определение стоимости по-своему формулируется ка­ждым из участников экономических отношений, преследую­щих собственные цели (банки, страховые компании, инвесторы и т. д.). Отсюда возникает целый ряд определений стоимости, существующих в современной экономике, таких, как рыночная, инвестиционная, ликвидационная, восстановительная и др. В систе­ме бухучета стоимость - сумма расходов, определенная относи­тельно одного из элементов бухгалтерской системы. Стоимость определяется по трем следующим параметрам:

1. область применения - расчет стоимости продукции, изде­лия, полуфабриката;

2. содержание - полностью или частично определенные рас­ходы за конкретный период;

3. момент расчета - до (заранее установленная стоимость) или после.

Стоимость балансовая - полная первоначальная стоимость основных фондов, прини­маемая в расчет в момент их постановки на учет в бухгалтер­ском балансе. Балансовая стоимость представляет, как прави­ло, смешанную оценку основных фондов, т. к. часть инвен­тарных объектов числится на балансах по восстановительной стоимости на момент последней переоценки, а основные фонды, введенные в последующий период, учтены по перво­начальной стоимости (стоимости приобретения).

это расчетные затраты на воссоздание в современных условиях их точной копии с использованием аналогичных материалов и сохранением всех эксплуатационных параметров. Полная вос­становительная стоимость определяется затратами на воссозда­ние новых основных фондов (имущества), остаточная восстано­вительная стоимость (с учетом износа) на воссоздание основных фондов (имущества) в их фактическом состоянии. Полная вос­становительная стоимость основных фондов (имущества) опре­деляется при их переоценке как стоимость воспроизводства объ­ектов основных фондов (имущества) в современных условиях. Ее определяют, исходя из реально сложившихся к моменту прове­дения переоценки условий воспроизводства основных фондов: договорных цен и сметных расценок на проведение строитель­но-монтажных работ, оптовых цен на строительные материалы, топливо, энергию, машины, оборудование, инвентарь и т. п., транспортных тарифов и т. д.

Стоимость

восстановительных

основных

фондов (имущества)

Стоимость восстановительная основных фондов за вычетом износа

фактическая стоимость основных фондов, т. е. перенесенная на созданный продукт. Определяется по результатам пере­оценки основных фондов как разница между полной восста­новительной стоимостью основных фондов и денежной оцен­кой действительной изношенности инвентарных объектов.

Восстановительная стоимость за вычетом износа характеризу­ет стоимость средств труда на дату переоценки, не перенесен­ную на созданный продукт.

Стоимость в обмене - способность объекта недвижимости обмениваться на деньги

или другие товары. Стоимость в обмене носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижи­мостью на рынке.

Стоимость - затраты на строительство точной копии оцениваемого объек-

воспроизводства та недвижимости из тех же материалов, по тому же проекту,

(восстановительная технологиям и стандартам, рассчитанные в ценах на дату

стоимость) оценки.

Стоимость - обусловлена полезностью объекта недвижимости при опреде-

в пользовании ленном варианте его использования. Она носит субъективный

характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности экс­плуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с ку­плей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Стоимость залоговая - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотеч­ный кредит, величина которой гарантирует возмещение де­нежных средств кредитора за счет реализации объекта залога, в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Стоимость замещения - затраты на строительство объекта, аналогичного по полезности

оцениваемому объекту недвижимости, но построенного с при­менением современных материалов, оборудования, проектов, технологий и стандартов.

Стоимость - стоимость недвижимости для конкретного инвестора (группы

инвестиционная инвесторов), учитывающая его индивидуальные требования и

предпочтения, определяемая результатами инвестиционного проектирования при оценке недвижимости как объекта инве­стиций.

Стоимость - стоимость объекта недвижимости при его вынужденной про-

ликвидационная даже.

Стоимость меновая - выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения

типичных субъектов рынка на конкретную дату продажи, ис­ходя из варианта его наилучшего использования.

Стоимость - стоимость, определенная на основе нормативных документов,

налогооблагаемая относящихся к налогообложению недвижимости.

Стоимость остаточная - стоимость объекта недвижимости с учетом всех видов износа.

Стоимость - фактические затраты на приобретение или строительство

первоначальная объекта недвижимости на начало его эксплуатации.

Стоимость полная - восстановительная стоимость основных фондов с учетом со- восстановительная путствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации

(пвс) активов и отражаемая в балансе.

Стоимость полная - стоимость воспроизводства объектов основных фондов в со- восстановительная временных условиях. Ее определяют исходя из реально сло-

основных фондов жившихся к моменту проведения переоценки условий вос­

производства основных фондов: договорных цен и сметных расценок на проведение строительно-монтажных работ, опто­вых цен на строительные материалы, топливо, энергию, ма­шины, оборудование, инвентарь и т. п., транспортные тари­фы и т. д. С ускорением научно-технического прогресса, как и в условиях инфляции, существенно меняются условия вос­производства в результате сокращения периода времени, в течение которого восстановительная стоимость основных фондов является объективной денежной оценкой основных фондов, и переоценка основных фондов производится регу­лярно, в последнее время - ежегодно.

Стоимость полная - стоимость основных фондов в ценах приобретения, т. е. стои- первоначальная мость ввода в действие объектов основных фондов. Выражает

основных фондов фактические денежные расходы на возведение зданий, со­

оружений и на приобретение, доставку к месту назначения, установку (включая устройство фундаментов, опор) и монтаж машин, оборудования и других видов основных фондов в це­нах, действовавших в период строительства или на момент приобретения этих объектов. После приемки основных фон­дов в эксплуатацию их полная первоначальная стоимость от­ражается в активе бухгалтерского баланса на счете № 01 «Ос­новные средства» (эту стоимость мы списываем со счета № 08 «Вложения во внеоборотные активы», где и накапливаем все затраты на установку без НДС). Полная первоначальная стои­мость остается неизменной в течение срока службы основных фондов, за исключением случаев расширения, модернизации, реконструкции объектов за счет капитальных вложений, при которых затраты добавляются к первоначальной стоимости, и переоценки, в результате проведения которой первоначаль­ная стоимость объектов заменяется их восстановительной стоимостью.

Стоимость - выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения

потребительная конкретного пользователя, который исходит из сложившегося

варианта ее использования.

Стоимость рыночная - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может

быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей не­обходимой информацией, а на величине цены сделки не от­ражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Стоимость страховая - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разру­шаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответст­вии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.

Стоимость - стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с учетом за-

утилизационная трат на продажу совокупности элементов объекта недвижимо­

сти без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.

Страхование титула - защита собственника недвижимости от финансовых потерь,

возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких- либо обременении, связанных с объектом недвижимости, су­ществующих, но не известных собственнику в момент покуп­ки страхового полиса. Отличается от других видов страхова­ния тем, что это страхование от событий, случившихся в про­шлом, последствия которых могут обнаружить в будущем.

Строение - отдельно стоящая постройка, имеющая стены и крышу.

Субвенция

Текущая стоимость аннуитета

Текущая стоимость денежной единицы

Территориально- экономические оценочные зоны города

Территориальный кадастр

Территория

Техника остатка для зданий и сооружений

Техника остатка для земельного участка

Технико- экономическое обоснование (тэо)

Типовые показатели

Титул

- вид денежного пособия местным органам власти со стороны федерального бюджета; в отличие от дотации предоставляет­ся на финансирование определенного мероприятия и подле­жит возврату в случае нарушения ее целевого использования.

- одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета текущей стоимости определенного количества будущих равновеликих поступлений или платежей денежных средств, дисконтированных по заданной процентной ставке.

- одна из шести функций сложного процента, используемая для пересчета известной будущей денежной суммы в текущую стоимость при определенной процентной ставке и количестве периодов начисления.

- часть городской территории, отделенная границами, утвер­жденными в законодательном порядке, на участке различной экономической и градостроительной ценности (оценочные зоны) с дифференцированными рублевыми ставками налога за земли города, а также рублевыми и валютными базовыми ставками ежегодной арендной платы и платы за временное пользование земель города.

- совокупность количественных и качественных показателей, ха­рактеризующих состояние среды обитания населения и вклю­чающих картографическую (визуальную, статистическую и текстовую) информацию, состоящую из земельного, водного, лесного и других отраслевых кадастров.

- ограниченная часть земной поверхности с присущими ей природными и антропогенными свойствами и ресурсами, для которой можно определить площадь, протяженность, место­положение, конфигурацию и т.п.

- оценка стоимости зданий и сооружений, определяющая доход от их эксплуатации как остаток чистого операционного дохода после вычета дохода, приходящегося на земельный участок.

- оценка стоимости земельного участка, определяющая доход, получаемый от использования земли как остаток после вычета из чистого операционного дохода части, приходящейся на здания и сооружения.

- анализы, расчеты, оценки экономической целесообразности осу­ществления предлагаемого проекта строительства, сооружения предприятия, создания нового технического объекта, модерниза­ции и реконструкции существующих объектов. Основано на со­поставительной оценке затрат и результатов, установлении эф­фективности использования, срока окупаемости вложений.

- общие для разных сравниваемых объектов (в частности, для разных средств решения проблем) показатели, на основе ко­торых дается оценка и производится отбор землеустроитель­ных объектов.

- законное право собственности на недвижимость, имеющее до­кументальную юридическую основу, которая в различных странах может иметь форму: системы юридического кадастра; соответствующим образом удостоверенного решения юриста; страхового полиса на титул.

Трансакционные - издержки, связанные не с производством как таковым, а с со-

издержки путствующими ему затратами. Это поиск информации о це­

нах, о контрагентах хозяйственных сделок, издержках заклю­чения хозяйственного договора, контролем за его исполнени­ем и т.д. Трансакционные издержки классифицированы аме­риканским экономистом, лауреатом Нобелевской премии за 1993 г. Дугласом Нортом, как издержки: 1) связанные с поис­ком информации (о контрагентах, ценах и ценовых ожидани­ях); 2) связанные с ведением переговоров по условиям кон­тракта и заключением сделки; 3) связанные с разработкой сис­темы стандартов, контролем за уровнем качества, а также с потерями от ошибок; 4) по правовому регулированию собст­венности, созданию и поддержанию в обществе адекватного восприятия справедливости правового режима; 5) возникшие в результате нарушения условий контракта («издержки оп­портунистического поведения» - термин Д. Норта). По харак­теру функций трансакционные издержки делятся на издерж­ки координации и издержки по спецификации и защите прав собственности.

Транспортные средства- один из видов основных фондов - средства передвижения,

предназначенные для перемещения людей и грузов: а) под­вижной состав железнодорожный (локомотивы, вагоны и др.); б) водного транспорта (суда транспортные всех типов, суда служебно-вспомогательные, спасательные, ледоколы, букси­ры, суда лоцманские и др.; суда промыслового флота относят­ся к классу «Машины и оборудование»); в) воздушного транс­порта (самолеты, вертолеты); г) автомобильного транспорта (грузовые, легковые автомобили, автобусы, тягачи, включая тракторы-тягачи, прицепы); д) городского электрического транспорта (вагоны метрополитена, троллейбусы, трамваи); е) канатно-подвесных дорог, средства напольного и других ви­дов производственного транспорта, являющиеся самостоя­тельными инвентарными объектами, трубопроводы (кроме паропроводов и теплопроводов), включая трубопроводы гид­равлического, пневматического, пневмоконтейнерного не­прерывного транспорта, конвейеры всех типов (кроме конвей­еров, конструктивно сочлененных с оборудованием, напри­мер, в автоматических линиях); ж) прочие виды транспортных средств.

Удобства - свойства недвижимой собственности создавать какие-либо

психологические или другие выгоды (бассейн, камин, краси­вый вид и т. д.).

Удостоверение титула - заключение о доброкачественности, выносимое юристом или

другим квалифицированным лицом после исследования пуб­личных записей и других юридических документов, касаю­щихся данной недвижимости.

Укрупненные - данные нормативных документов, как правило, отраслевого на-

показатели стоимости значения, предназначенные для определения стоимости строи- строительства (упсс) тельства на стадии технико-экономических обоснований, разра­батываемые на здания и сооружения в целом или на виды работ на основании смет к рабочим чертежам типовых и индивиду­альных проектов.

Улучшения

Управление объектами - районом Москвы

Управление объектом - собственности

Управление отноше- - ниями собственности

Управление собственностью

Упущенная выгода

Усадьба

Участники земельных - отношений

Физический износ -

Финансовые ресурсы - Москвы

Фонды основные

Функциональный износ

все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности человека по его преобразованию для последующего использования. Улучшения делятся на внешние и внутренние.

осуществление районом города Москвы через районную Управу деятельности по управлению объектами, полномочия по управлению которыми переданы району (Закон города Москвы от 28 октября 1998 г. № 27 «О порядке передачи рай­ону города Москвы полномочий по управлению объектами собственности города Москвы»).

создание, приобретение, преобразование (как в физическом - модификация, реконструкция, так и в юридическом смысле - изменение организационно-правовой формы: из унитарного предприятия - в учреждение), отчуждение, ликвидация.

управление правами владения, пользования и распоряжения (аренда, безвозмездное пользование, найм, хозяйственное ве­дение, оперативное управление, концессия, доверительное управление, залог и т.п.).

управление объектом и отношениями собственности.

убытки собственников земли, землевладельцев, землепользо­вателей и арендаторов, причиненные изъятием или времен­ным занятием земель; доход или иное благо, недополученное лицом вследствие нарушения его права на земельный участок

комплекс жилых, хозяйственных, парковых и других построек, составляющих единое архитектурное и хозяйственное целое.

Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образо­вания, граждане (физические лица) и юридические лица.

снижение стоимости объекта недвижимости в результате по­тери его элементами своих первоначальных свойств под влия­нием природного воздействия, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании и нарушений правил строи­тельства.

средства бюджета города, средства внебюджетных и валютного фондов города, иные финансовые активы, которыми город рас­полагает в соответствии с законодательством. Дотации и субвен­ции из федерального бюджета, заемные средства включаются в бюджет города. Субвенции из федерального бюджета на осуще­ствление Москвой функций столицы Российской Федерации вы­деляются отдельной строкой в федеральном бюджете и бюджете города.

часть национального богатства, которое длительное время ис­пользуется в неизменной натурально-вещественной форме, постепенно перенося свою стоимость на создаваемые товары и услуги.

снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных реше­ний, оборудования, качества выполненных работ требовани­ям современных рыночных стандартов.

период между завершением строительства объекта недвижи­мости и датой оценки.

установленные законодательством порядок, условия и предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

денежная форма проявления стоимости объекта недвижимости в конкретных условиях спроса и предложения на него. Важно, что цена, это 1) денежные средства, уплачиваемые за объект оценки; 2) это исторический факт, отражающий то, сколько бы­ло затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках; 3) это денежная сумма, предлагаемая или уплачиваемая за объ­ект оценки или его аналог (п. 8 Стандартов оценки).

цена, рассчитанная на основе нормативов затрат на строи­тельство объекта, выраженная определенной единицей изме­рения.

внешние границы земель города, поселка, сельского поселе­ния, которые отдаляют эти земли от иных земель. Установле­ние черты проводится на основе утвержденной градострои­тельной и землеустроительной документации. Черта насе­ленных пунктов устанавливается по границам земельных уча­стков граждан и юридических лиц.

действительный валовой доход от приносящей доход недви­жимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.

Хронологический

(исторический, фактический) возраст объекта недвижимости

Целевое назначение земель

Цена

Цена сметная в строительстве

Черта населенных пунктов

Чистый

операционный доход

Экономическая жизнь -

период, в течение которого улучшения земельного участка приносят вклад в стоимость объекта недвижимости.

количественное выражение ценности земли как главного средства производства в сельском хозяйстве, сравнительная оценка эффективности сельскохозяйственного производства на земле разного качества.

уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия макроэкономических, отраслевых, региональных факторов, оказывающих негативное внешнее влияние (зако­нодательных, рыночных, экономических), а также неблаго­приятного изменения внешнего окружения объекта.

Эмиссионная ценная - любая ценная бумага, в том числе бездокументарная, которая

одновременно: 1) закрепляет совокупность имущественных и неимущественных прав, подлежащих удостоверению, уступке и безусловному осуществлению с соблюдением установлен­ных законом формы и порядка; 2) размещается выпусками; 3) имеет равные объем и сроки осуществления прав внутри одного выпуска вне зависимости от времени приобретения ценной бумаги.

Экономическая оценка - земли
Экономический (внешний) износ
бумага
Эмитент

юридическое лицо или органы исполнительной власти либо ор­ганы местного самоуправления, выпускающие ценные бумаги и несущие от своего имени обязательства перед владельцами цен­ных бумаг по осуществлению прав, закрепленных ими.

Этика оценщика -

Эффективный возраст - объекта недвижимости совокупность этических норм и правил профессиональных действий в области оценки.

определяется на основе хронологического возраста с учетом физического состояния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов эксплуатации и пр. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта эффективный возраст может отличаться от хронологического в большую или мень­шую сторону.

<< | >>
Источник: Ронова Г.Н., Осоргин А.Н.. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. - М.: Изд. центр ЕАОИ. - 356 с.. 2008

Еще по теме Словарь основных терминов:

  1. 4.6. СЛОВАРЬ ОСНОВНЫХ ТЕРМИНОВ.
  2. Словарь основных терминов
  3. 1.5. СЛОВАРЬ ОСНОВНЫХ ТЕРМИНОВ.
  4. 2.4. СЛОВАРЬ ОСНОВНЫХ ТЕРМИНОВ
  5. 3.3. СЛОВАРЬ ОСНОВНЫХ ТЕРМИНОВ
  6. 5.1. СЛОВАРЬ ОСНОВНЫХ ТЕРМИНОВ.
  7. 6.7. СЛОВАРЬ ОСНОВНЫХ ТЕРМИНОВ
  8. 7.5. СЛОВАРЬ ОСНОВНЫХ ТЕРМИНОВ
  9. Словарь основных терминов
  10. СЛОВАРЬ ОСНОВНЫХ ТЕРМИНОВ
  11. Словарь основных терминов
  12. V. СЛОВАРЬ ОСНОВНЫХ ТЕРМИНОВ И ПОНЯТИЙ
  13. Словарь основных терминов и понятий
  14. СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ И ОСНОВНЫХ понятий
  15. СЛОВАРЬ ОСНОВНЫХ ТЕРМИНОВ И ПОНЯТИЙ
  16. ПРИЛОЖЕНИЕ 5 КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ОСНОВНЫХ ТЕРМИНО В
  17. СЛОВАРЬ-СПРАВОЧНИК ОСНОВНЫХ понятий И ТЕРМИНОВ ФИНАНСОВОГО ПРАВА
  18. Словарь терминов
  19. СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ