5.3. Пример оценки бизнеса затратным подходом

После проведения анализа и структуры активов и обязательств компании был сделан вывод о целесообразности применения затратного подхода к оценке.

1. Определяем величину чистых активов компании по балансовой оценке.

Для этого производим группировку отдельных статей баланса (табл. 5.3).

2. Проводим корректировку по отдельным статьям баланса. Это обусловлено тем, что итоговые суммы статей баланса, учитываемые в расчете стоимости акций, могут не отражать ту сумму средств, которой реально располагает компания на дату оценки.

Нематериальные активы. Данные по статье имеют нудевое значение, корректи­ровки данной статьи баланса не производились.

Основные средства. Стоимость всех основных средств ОАО «Х», согласно дан­ным бухгалтерской отчетности, на 1 октября 2004 г. составляет 857 763 тыс. руб. В соответствии с предоставленной расшифровкой основные средства общества подразделяются на группы, которые представлены в табл. 5.4.

Процесс корректировки основных средств состоит из следующих этапов.

1. Разделение общей ведомости основных средств по назначению на объекты производственного и непроизводственного назначения.

В составе основных средств предприятия имеется двухкомнатная квартира, ко­торая может быть классифицирована как непроизводственный актив. Однако, по сведениям менеджера предприятия, квартира используется для служебных целей. Исключение ее из состава основных средств предприятия как излишнего непро­изводственного актива нецелесообразно.

2. Разделение общей ведомости основных средств на группы основных средств: здания, сооружения, машины и оборудование, транспортные средства, производ­ственный инвентарь и прочие объекты основных средств.

3. Оценка стоимости зданий и сооружений предприятия. Из состава основных средств были выделены объекты, имеющие полный перечень необходимой ин­формации для оценки рыночной стоимости объектов недвижимости. Оценка ука­занных объектов произведена с использованием укрупненных стоимостных по­казателей (метод сравнительной единицы) в рамках затратного подхода. В связи с тем что подавляющее большинство зданий построено до 1970 г., ценоповышаю- щие коэффициенты определены по данным Межрегионального информационно­го аналитического бюллетеня «КО-Инвест» (сборник № 49, раздел 2).

Стоимость тех объектов, по которым отсутствовали технические характеристи­ки либо иная информация, необходимая для расчета, определена индексным ме­тодом с использованием индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ.

Объекты, построенные в 2004 г., приняты к дальнейшим расчетам в балансовой оценке.

Стоимость служебной квартиры в силу развитости данного сегмента рынка не­движимости определена сравнительным подходом.

4. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования, автотранспортных средств, производственного и технологического инвентаря произведена индекс­ным методом с использованием индексов изменения стоимости технологического оборудования.

Оценка рыночной стоимости зданий и сооружений.

Находящиеся на балансе ОАО «Х» здания и сооружения представлены в табл. 5.5.

При расчете физического износа использован метод срока службы (време­ни экономической жизни объекта). В связи с рациональным использованием и востребованностью оцениваемых производственных зданий функциональный и внешний износ является ничтожно малой величиной и в дальнейших расчетах не учитывается.

Технические характеристики объектов недвижимости и расчет их стоимости представлены в табл. 5.6 и 5.7.

Стоимость остальных объектов основных фондов определена индексным ме­тодом. Последняя переоценка основных фондов произведена по состоянию на 1 января 1997 г. Балансовая стоимость объектов пересчитана с применением ин­дексов изменения стоимости строительно-монтажных работ, индексов изменения стоимости технологического оборудования в отрасли, индексов изменения потре­бительских цен в зависимости от даты постановки на баланс соответствующего объекта. Индексировалась полная стоимость воспроизводства.

Затем проиндексированная первоначальная стоимость скорректирована на долю накопленного износа исходя из срока жизни объекта по данным бухгалтер­ского учета. Объекты недвижимости, принятые на баланс в 2004 г., приняты по балансовой стоимости.

Рыночная стоимость полностью амортизированных объектов принималась рав­ной 10% от переоцененной полной стоимости воспроизводства.

В итоге рыночная стоимость основных фондов предприятия, рассчитанная ин­дексным методом, составляет 800 174 667 руб. В табл. 5.8 представлены результа­ты расчета.

Оценка рыночной стоимости служебной квартиры

Площадь квартиры — 35,8 м², первая комната — 13,5, вторая комната — 9,3, кухня — 6,3 м²

Балансовая стоимость квартиры 188 028 руб.

Рынок жилья в России является наиболее сформировавшимся сегментом рын­ка недвижимости. Поэтому определяющим подходом в оценке данного объекта является сравнительный подход.

Выбор аналога произведен на базе газеты «Из рук в руки». В качестве объектов- аналогов использованы двухкомнатные квартиры, сопоставимые по местополо­жению. Информация представлена в табл. 5.9.

Рыночная стоимость квартиры составляет 449 690 руб.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

В соответствии с представленными заказчиком документами (свидетельство о государственной регистрации права от 16 ноября 2001 г.) ОАО «Х» обладает правом постоянного бессрочного пользования земельным участком общей пло­щадью 73 605 м².

Информация о кадастровой стоимости земельного участка отсутствует.

Стоимость права постоянного бессрочного пользования определяется по сле­дующей формуле

тт

V - V _- ^ - Р

^У6л~ ^VL ^Ри>

е

где V_бп — стоимость права бессрочного пользования земельным участком; V_L — ры­ночная стоимость земельного участка; Н — земельный налог; е — ставка дискон­тирования для земли; Р_в — выкупная стоимость земельного участка.

Право бессрочного пользования после 2004 г. практически всеми организация­ми, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федераль­ных казенных предприятий и органов государственной власти и органов местного самоуправления, должно быть переоформлено на право аренды или земельный участок должен быть выкуплен.

В результате анализа рынка земельных участков города, где расположено ОАО, выявлено, что число предложений на продажу земельных участков, сопоставимых с оцениваемым, крайне мало. В основном предлагаются участки для индивидуаль­ного жилищного строительства или для строительства загородных коттеджных поселков за чертой города, что не соответствует оцениваемому земельному участ­ку по факторам «месторасположение», «целевое назначение». В качестве объекта сравнения принят земельный участок площадью 10 000 м², предлагаемый к про­даже по цене 4 350 000 руб. Таким образом, рыночная стоимость 1 м² земельного участка составляет $14,5.

Выкупная стоимость участка установлена в размере пятикратной ставки зе­мельного налога за единицу площади земельного участка (ст. 36 Земельного ко­декса РФ).

Ставка дисконтирования для земли определена методом кумулятивного по­строения:

Безрисковая ставка дохода + премия за риск вложения в недвижимость + премия за низкую ликвидность + премия за инвестиционный менеджмент

В качестве безрисковой ставки взята средняя ставка доходности еврооблигаций Евробонды России — 7,3. Риск вложения в недвижимость принят на уровне 3%. Поправка на низкую ликвидность — 1%; поправка на инвестиционный менедж­мент — также 1%.

Таким образом ставка дохода для земельного участка составляет (округленно) 12%.

Результаты расчета стоимости прав бессрочного пользования земельным участ­ком представлены в табл. 5.10.

Результаты расчета стоимости основных фондов предприятия представлены в итоговой табл. 5.11.

Стоимость объектов незавершенного строительства, согласно данным бухгал­терской отчетности по состоянию на 1 октября 2004 г. Пересчет стоимости объ­ектов незавершенного строительства произведен путем индексации фактических затрат строительства с применением индексов изменения цен на строительно- монтажные работы в отрасли. Результаты расчетов представлены в табл. 5.12.

Прочее имущество отражено как объекты капитальных вложений в октябре 2004 г. Стоимость указанного имущества корректировке не подвергалась и при­нята для дальнейших расчетов в балансовой оценке 49 047 тыс. руб.

Таким образом, скорректированная величина статьи «Незавершенное произ­водство» составляет 119 158 тыс. руб.

Долгосрочные финансовые вложения

По данным бухгалтерской отчетности по состоянию на 1 октября 2004 г., статья «Долгосрочные финансовые вложения» составляет сумму в размере 15 658 тыс. руб. и представляет собой инвестиции в уставный капитал трех организаций. Рыночная стоимость вложений в уставный капитал этих организаций определена на основа­нии предоставленной бухгалтерской отчетности организаций за 9 месяце в 2004 г. методом чистых активов и составила 110 788 тыс. руб.

Вклады в уставный капитал вышеназванных организаций не обеспечивают контроля, следовательно, для выведения итоговой стоимости инвестиций необхо­димо ввести корректировку на неконтрольный характер вложений.

Итоговая стоимость скорректированных долгосрочных финансовых вложений ОАО «Х» составляет 13 483,81 тыс. руб. (табл. 5.13).

Краткосрочные финансовые вложения, которых у предприятия нет, не коррек­тировались; статья «Прочие внеоборотные активы» не корректировалась по той же причине.

Статья «Запасы» по данным бухгалтерской отчетности по состоянию на 1 октя­бря 2004 г. составляет 67 300 тыс. руб. По сведению специалистов ОАО «Х», в со­ставе запасов имеются неликвидные запасы на сумму 143 463,31 руб. Эта сумма скорректирована исходя из предположения, что указанные запасы могут быть ре­ализованы по цене, составляющей не более 70% балансовой стоимости. Величина корректировки — 43 тыс. руб.

Отдельные виды запасов числятся на балансе предприятия по учетным ценам, тогда как в случае их реализации рыночная цена (без НДС) будет отличаться от учетной цены — это относится в первую очередь к готовой продукции.

Произведем пересчет стоимости готовой продукции предприятия с учетом цены реализации (номенклатура большая, поэтому расчет опускаем). Остальные статьи баланса по разделу «Запасы» корректировке не подвергались, так как сырье и ма­териалы, входящие в состав запасов, являются достаточно ликвидными, находятся в постоянном обороте и будут использованы в течение одного производственного цикла. Величина корректировки 5160 тыс. руб. Итоговая корректировка по разде­лу «Запасы» составляет 5117 тыс. руб.

Налог на добавленную стоимость

Согласно данным бухгалтерской отчетности ОАО по состоянию на 1 октября 2004 г., сумма налога на добавленную стоимость составляет 25 232 тыс. руб. и при­нимается в расчет в полном объеме.

Дебиторская задолженность

По состоянию на 1 октября 2004 г. величина краткосрочной задолженности со­ставляет 68 011 тыс. руб., долгосрочная дебиторская задолженность отсутствует.

Оценка рыночной стоимости краткосрочной дебиторской задолженности со­стоит из следующих этапов:

• выделение из общей величины дебиторской задолженности безнадежной к взысканию и просроченной дебиторской задолженности и определение ве­роятности возврата указанных сумм;

• расчет периода оборачиваемости текущей дебиторской задолженности как средней величины данного показателя за период 2002 г. — 9 месяцев 2004 г.;

• определение рыночной стоимости текущей дебиторской задолженности — исходя из периода погашения, определенного на предыдущем этапе, и ставки дисконтирования 14% по рублевым депозитам, предоставленным предприя­тиям и организациям на срок свыше 91 дня.

Расчет представлен в табл. 5.14, 5.15.

Денежные средства

Величина денежных средств принята по балансовой стоимости, так как это наи­более ликвидный актив, имеющий рыночный эквивалент, равный балансовому отражению, — 4120 тыс. руб.

Прочие оборотные активы

Данные по статье имеют нулевое значение, поэтому корректировки не вноси­лись.

Долгосрочные обязательства

Долгосрочные обязательства компании представляют собой кредит Сбербанка РФ сроком погашения 12 мая 2005 г. под 10,5% годовых. Анализ представленной информации показывает, что процентная ставка по кредитам, предоставленным ОАО «Х», соответствует рыночным значениям, период времени до срока погаше­ния составляет менее 8 месяцев, следовательно, стоимость долгосрочных обяза­тельств принята по балансовой оценке.

Краткосрочные обязательства

Краткосрочные обязательства также представлены кредитами Сбербанка РФ, процентная ставка соответствует рыночным значениям; корректировка не произ­водилась.

Кредиторская задолженность

По данным бухгалтерской отчетности по состоянию на 1 октября 2004 г., ста­тья «Кредиторская задолженность» составляет сумму в размере 109 025 тыс. руб. и принимается в дальнейших расчетах по балансовой стоимости.

Итоговый расчет стоимости чистых активов ОАО «Х» представлен в табл. 5.16.

Рассчитанная методом чистых активов рыночная стоимость собственно­го акционерного капитала компании в рамках затратного подхода составляет 922 746 тыс. руб. и представляет собой стоимость с позиции контролирующего акционера, так как предполагает возможность управления всеми активами и пас­сивами компании.

Контрольные вопросы

1. Перечислите методы оценки бизнеса, реализуемые в составе затратного под­хода.

2. Каковы основные достоинства и недостатки метода оценки бизнеса на базе чистых активов?

3. В чем суть метода определения ликвидационной стоимости?