<<
>>

1.3. Правовые основы оценки бизнеса

Рыночная оценка имущества осуществляется в соответствии с Феде­ральным законом Российской Федерации «Об оценочной деятельно­сти в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЭ.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в РФ, состоит из названного закона, иных федеральных законов и норматив­ных правовых актов РФ и ее субъектов, а также из международных договоров РФ.

Субъекты РФ регулируют оценочную деятельность в соответствии с Федеральным законом.

В Законе «Об оценочной деятельности в РФ» дано определение оце­ночной деятельности. Под ней понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Рыночная стоимость определена как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конку­ренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются ка- кие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Основанием для проведения оценки является договор между оцен­щиком и заказчиком. Если в договоре об оценке объекта не определен конкретный вид стоимости, установлению подлежит именно рыноч­ная стоимость данного объекта. Договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Законом установ­лен ряд требований к оценщику, среди которых:

• наличие у оценщика лицензии на осуществление оценочной дея тельности[1];

• своевременное составление в письменной форме и передача за казчику отчета об оценке объекта;

• неразглашение конфиденциальной информации, полученной от заказчика;

• независимость оценщика, т. е. отсутствие у оценщика в отноше­нии объекта оценки вещных прав или обязательств вне договора. Также оценщик не должен являться учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки;

• наличие договора о страховании гражданской ответственности оценщика и др.

Данным законом для РФ, субъектов РФ, муниципальных образова­ний, физических и юридических лиц установлено безусловное право на проведение оценки любых принадлежащих им объектов независи­мо от установленного порядка статистического учета, бухгалтерского учета и отчетности. Проведение оценки объектов является обязатель­ным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным об­разованиям.

Не обязательно, но возможно проведение оценки и в других целях, например с целью отражения в отчетности купли-продажи, мены, ино­го отчуждения; проведения конкурсов, аукционов, торгов; аренды, до­верительного управления, лизинга; залога; раздела, наследования, да­рения; страхования; исчисления налогов, пошлин, сборов; выкупа, конфискации, изъятия; ликвидации; разрешения имущественных спо­ров; передачи прав собственности; переуступки долговых обязательств; внесения имущества в уставный капитал; определения доли имуще­ственных прав; передачи в доверительное управление; инвестицион­ного проектирования; коммерческой концессии; врзмещения ущерба; хранения; составления брачного контракта и др.

В законе практически детально описана технология оценочной дея­тельности, определены методы оценки, введен институт независимых профессиональных оценщиков. Участники рыночных отношений по­лучили право оспаривать правильность оценки в судебном порядке.

Закон № 144-ФЗ от 8 июля 1999 г. «О реструктуризации кредит­ных организаций», регулирующий порядок и условия осуществления мероприятий по реструктуризации кредитных организаций с целью преодоления их финансовой неустойчивости и восстановления плате­жеспособности либо для осуществления процедуры ликвидации, уста­навливает процедуру привлечения независимого оценщика (ст. 18) для оценки стоимости активов кредитной организации, выставляемых на продажу специализированным Агентством по реструктуризации.

Закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 8 января 1998 г. № 6-ФЗ регулирует порядок и условия осуществления мер по преду­преждению несостоятельности (банкротства), проведения внешнего управления и конкурсного производства и иные отношения, возника­ющие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов. В соответствии со ст. 102 данного закона в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника. Для осуществления указанной деятельности конкурсный управляющий вправе привлекать оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имуще­ства должника, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов. В случае, если имуществом должника, подле­жащим продаже в ходе конкурсного производства, является недвижи­мость, указанное имущество оценивается до продажи с привлечением независимого оценщика (ч. 2. ст. 102).

Закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 8 фев­раля 1998 г. № 14-ФЗ определяет порядок привлечения независимого оценщика для оценки вклада в уставный капитал общества в случае, если его номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимо­сти), оплачиваемая неденежным вкладом, составляет более двухсот МРОТ (ч. 2. ст. 15). Номинальная стоимость (увеличение номиналь­ной стоимости) доли участника общества в уставном капитале, опла­чиваемой таким неденежным вкладом, не может превышать сумму оценки указанного вклада, определенную независимым оценщиком. В случае внесения в уставный капитал общества неденежных вкладов участники общества и независимый оценщик в течение трех лет с мо­мента государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества солидарно несут при недостаточности имущества общества субсидиарную ответственность по его обязатель­ствам в размере завышения стоимости неденежных вкладов.

Аналогичная норма содержится в законе «Об акционерных обще­ствах» от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ, определяющем порядок созда­ния и правовое положение акционерных обществ. В соответствии со ст. 34 закона акции общества при его учреждении должны быть пол­ностью оплачены в течение срока, определенного уставом общества. Денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учрежде­нии общества, производится по соглашению между учредителями. Если номинальная стоимость приобретаемых таким способом акций и иных ценных бумаг общества составляет более двухсот МРОТ, то необходима денежная оценка независимым оценщиком (аудитором) имущества, вносимого в оплату акций и иных ценных бумаг общества.

Для определения рыночной стоимости имущества акционерного общества может быть привлечен независимый оценщик (аудитор) (ч. 3 ст. 77 закона). Привлечение независимого оценщика (аудитора) для определения рыночной стоимости имущества является обязательным в случае выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций.

Закон РФ «О негосударственных пенсионных фондах» от 7 мая 1998 г. № 75-ФЗ регулирует отношения, возникающие при создании, осуществлении деятельности и ликвидации негосударственных пен­сионных фондов, а также устанавливает основные принципы государ­ственного контроля за их деятельностью. В соответствии с п. 6 ст. 25 данного закона при размещении пенсионных резервов в недвижимое имущество фонд обязан представлять государственному уполномо­ченному органу данные об оценке объекта недвижимого имущества, проведенной независимым оценщиком, имеющим разрешение (ли­цензию) на осуществление данного вида деятельности в соответствии с требованиями,.установленными законодательством Российской Фе­дерации.

Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ регулирует отношения, возникающие из договора залога недвижимости. Статья 9 закона определяет содержание договора об ипотеке, т. е. его существенные условия: «В договоре об ипотекр долж­ны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ч. 1. ст. 9)». «Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законода­тельством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и ука­зывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществ­ляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. Стороны договора об ипо­теке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профес­сиональной организации (ч. 3 ст. 9)».

Отметим, что в ст. 8 Закона «Об оценочной деятельности в Россий­ской Федерации» предусмотрена обязательность проведения оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при их использовании в качестве предмета залога, а также при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникнове­ния споров о величине стоимости предмета ипотеки.

Субъекты РФ также в своих нормативных правовых актах обраща­ются к деятельности оценщиков.

Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 1 августа 1996 г. № 113-р «О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него» определяет поря­док и условия проведения оценочной деятельности; требования к со­ставу работ, отчету об оценке, лицу, выполняющему оценку; методи­ки, применяемые при оценке объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, в случаях, пред­усматривающих определение рыночной стоимости; порядок аттеста­ции оценщиков, получающих право на осуществление деятельности по оценке недвижимости на основании договора. Однако данное рас­поряжение применяется только для оценки объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности, и принадлежащих Санкт-Петербургу прав на недвижимость.

Закон Санкт-Петербурга «О порядке определения арендной платы за нейсилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Пе­тербург» от 18 сентября 1997 г. № 149-51 в ст. 4 предусматривает право арендатора на независимую оценку рыночной ставки арендной платы: «В случае возникновения спора о размере рыночной ставки арендной платы за конкретный объект нежилого фонда, определяемой арендо­дателем путем применения методов массовой оценки, арендатор или лицо, имеющее намерение использовать объект нбжилого фонда по договору аренды, вправе заказать проведение индивидуальной оцен­ки. Результаты индивидуальной оценки подлежат применению, если оценка проведена оценщиком, имеющим право на проведение оценки государственной собственности».

Кроме законодательства, регулирующего оценочную деятельность, особое внимание у оценщиков вызывает законодательство, регулиру­ющее право собственности и другие вещные права, отдельные виды обязательств и имущественные отношения относительно объектов оценки.

Основой такого законодательства служит Гражданский кодекс Рос­сийской Федерации, другие законодательные и нормативные акты, в том числе по приватизации, банкротству, аренде, залогу, ипотеке, до­верительному управлению и пр.

Правовое регулирование недвижимости связано с правом собствен­ности, которое понимается согласно воспринятому в зарубежном за­конодательстве основополагающему положению римского частного права как «наиболее полное господство над вещью»[2]. Однако эта пер­воначальная установка на безраздельное господство над вещью, в том числе и над недвижимым имуществом, претерпела изменения в конце XIX—начале XX в.

Речь идет о появлении различных ограничений прав собственности на объекты недвижимости, преимущественно в отношении права соб­ственности на землю. Согласно исходной формулировке этого права, собственник земельного участка рассматривался также и в качестве соб­ственника недр и воздушного дространства (применительно к терри­тории земельного участка). Однако именно по этой линии в конце концов сложились определенные ограничения, вызванные интереса­ми владельцев соседних земельных участков или публичными инте­ресами.

Интересы владельцев соседних участков, равно как и часть публич­ных интересов, защищаются сервитутами (обременениями). Эти огра­ничения систематизированы в ст. 274 ГК .РФ «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)». В ней говорит­ся, что «собственник недвижимого имущества... вправе требовать от собственника соседнего земельного участка... предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Серви­тут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий элект­ропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и ме­лиорации, а также других нужд...»

Сервитут — важный элемент оценки недвижимости. Эта оценка мо­жет быть связана с платой за пользование земельным участком, кото­рую, согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ, «собственник участка, обремененного сервитутом, вправе... требовать от лиц, в интересах которых установ­лен сервитут».

Крайний случай ограничений — это отчуждение недвижимого иму­щества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Это положение рассматривается в ст. 239 ГК РФ следующим образом: «В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения собственности на здания, соору­жения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято путем выкупа государ­ством или продажи с публичных торгов...» Это положение о выкупе является ключевым при установлении «оснований прекращения пра­ва собственности». Согласно ст. 235 ГК РФ, «обращение в государ­ственную собственность! имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится с воз­мещением стоимости этого имущества и других убытков...»

Оценка стоимости этого имущества и убытков возможна лишь в ре­зультате расчетов независимых профессионалов-оценщиков. В пер­вом случае (отчуждение государством) такая оценка нужна для опре­деления выкупной цены. Согласно ст. 281 ГК РФ, «при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка... в том числе упущенная выгода». Во втором случае (продажа с публич­ных торгов) денежная оценка стоимости объекта недвижимости необ­ходима для установления первоначальной цены продажи с публичных торгов.

Продажа предприятий в целом предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и прав и обязанностей продавца. Заключение договора продажи предприятия требует от продавца со­вершения особых действий, не характерных для иных договоров купли- продажи. Необходимым условием для заключения договора является, в частности, составление и рассмотрение сторонами акта инвентари­зации и бухгалтерского баланса, получение заключения независимого аудитора, определение перечня всех обязательств, включаемых в со­став предприятия.

Продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной сто­роны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой — переводом на него долгов, что, в свою очередь, требует согласия кре­диторов: Поэтому предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка. В част­ности, после передачи предприятия покупателю продавец и покупа­тель несут солидарную ответственность по включенным в состав пере­данного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора (п. 4 ст. 562 ГК РФ).

<< | >>
Источник: Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В.. Оценка бизнеса. 2-е изд. — СПб.: Питер, — 464 е.: ил. — (Серия «Учебное пособие»).. 2006 {original}

Еще по теме 1.3. Правовые основы оценки бизнеса:

  1. 15.1. Организационные и правовые основы оценки стоимости бизнеса
  2. 1.6. Правовые основы оценки стоимости бизнеса
  3. Глава 2. Методологические основы оценки бизнеса
  4. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)
  5. Чиркова Е.В.. Как оценить бизнес по аналогии: Методологическое посо­бие по использованию сравнительных рыночных коэффици­ентов при оценке бизнеса и ценных бумаг / Е.В. Чиркова. — М.: Альпина Бизнес Букс, — 190 с., 2005
  6. 4. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)
  7. 2. Правовые основы оценки земель
  8. 12. ОЦЕНКА ПРИВИЛЕГИРОВАННЫХ И ОБЫКНОВЕННЫХ АКЦИЙ. ОЦЕНКА БИзНЕсА
  9. Тема 2. НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЦЕННЫХ БУМАГ
  10. 6.6. Особенности оценки отдельных объектов и прав собственности, используемых для бизнеса 6.6.1. Оценка офисных зданий
  11. 2.4. Рыночная оценка взносов в уставный капитал малого предприятия. Оценка стоимости малого бизнеса
  12. 2.4. Рыночная оценка взносов в уставный капитал малого предприятия. Оценка стоимости малого бизнеса
  13. лекция 19. Основы правовых конкурентных механизмов стимулирования и развития конкурентной среды: правовое регулирование поддержки и развития малого и среднего бизнеса, государственные программы демонополизации и развития конкурентной среды, понятие, основное содержание, цели и задачи адвокатирования конкуренции
  14. 7.2. Оценка бизнеса
  15. 1.6. Информация в сфере оценки бизнеса
  16. 18.3. ОСНОВНЫЕ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА
  17. 1.3. Место экономического анализа в оценке бизнеса
  18. 1.2.Цели оценки стоимости бизнеса