ОЦЕНКА СТОИМОСТИ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ

Для оценки недвижимости (земли, зданий, сооружений) возможно использование трех подходов: доходного, сравнительного и затратно­го, характеристику которых мы дали раньше, поэтому в данном разде­ле приведем лишь алгоритм процедуры оценки недвижимо сти различ­ными методами.

При использовании метода капитализации доходов при оценке не­движимости, приносящей доход владельцу, последовательность будет следующей.

1. Оценивается потенциальный валовой доход (ПВД):

ПВД

где 5 — площадь, сдаваемая в аренду, м^[15]; С_а — арендная ставка за 1 м². Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды,и т. д.

2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объ­екта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле

ДВД - ПВД - потерй.

3. Оцениваются предполагаемые издержки по эксплуатации оцени­ваемой недвижимости (операционные расходы).

4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных рас­ходов, т. е.

ЧОД = ДВД - операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений).

5. Рассчитывается коэффициент капитализации одним из следую­щих методов: кумулятивного построения, инвестиционной группы, ры­ночной выжимки, прямой капитализации.

Сравнительный (рыночный) подход для оценки недвижимости представлен: методом сравнения продаж и методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе инфор­мации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. При этом следует обратить внимание на следующие моменты.

Если объект был продан за меньший для стандартного срока экспо­зиции период, это свидетельствует о том, что цена была занижена. Если же объект находился на рынке дольше стандартного срока экспози­ции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том и в другом случае сделка не является типичной для данного сегмента рынка и не может рассматриваться в качестве сравнимой.

Если сделка заключена между головной и дочерней компаниями, то маловероятно, что сделка состоялась по рыночной цене. То же самое относится к сделкам с объектами, отягощенными залогом.

Метод сравнения продаж предусматривает.

1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами- аналогами по двум компонентам: единицам измерения и элемен­там сравнения. Применяются следующие единицы сравнения:

♦ цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства;

♦ цена за 1 м² — в деловых центрах городов, для офисов;

♦ цена за 1 лот — стандартные по форме и размеру участки в рай­онах жилой, дачной застройки;

♦ цена за фронтальный метр — при коммерческом использова­нии в городах (общая площадь объекта считается пропорцио­нальной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);

♦ цена за единицу плотности — коэффициент отношения площа­ди застройки к площади земельного участка;

♦ цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплек­сах, ресторанах, театрах это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках — место парковки одного автомобиля.

Обязательными элементами сравнения для объектов недвижимо­сти являются: переданные имущественные права, условия финанси­рования сделки, условия продажи, время продажи, местоположение и физические характеристики объекта недвижимости.

2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стои­мости.

Поправками называются корректировки, вводимые в цену прода­жи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характери­стик к характеристикам оцениваемого объекта.

Поправки по таким элементам сравнения, как корректировка на иму­щественные права, корректировка на условия финансирования, кор­ректировка на условия продажи и корректировка на время продажи, должны быть проведены последовательно, т. е. каждый раз корректи­руется уже откорректированная цена. Все остальные поправки, а имен­но корректировки по местоположению, физическим характеристикам объекта и др., проводятся параллельно, т. е. одновременно к стоимос­ти, уже скорректированной на последовательные поправки и приведен­ной таким образом к рыночной величине на дату оценки.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на процентные и денежные. Денежные, в свою очередь, де­лятся на относительные и абсолютные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправ­ки. Стоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки выглядит следующим образом:

У=(С_ед*К_ед)хП_пГ(С_едхП_пр)хК_ед,

где V— стоимость оцениваемого объекта; (С_ед х К_ед) — цена продажи аналога до учета поправки; П_пр — величина процентной поправки; С_ед — цена продажи единицы сравнения; К_ед — количество единиц сравнения.

Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной еди­ницы сравнения.

У-(С_едхК_{ед) +} (П_одхК_ед)-(С_{ед +} П^)хК_ед,

где П^ — величина относительной денежной поправки.

Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта, и ее величина не зависит от количества единиц сравнения. Стоимость оце­ниваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выгля­дит следующим образом:

где П_ад — величина абсолютной денежной поправки.

Рассмотрим процесс анализа и проведения поправок по элементам сравнения.

1. Имущественные права на недвижимость

При покупке, аренде и других сделках с недвижимостью будущего вла­дельца, арендатора и т. п. интересуют прежде всего права, которые он приобретает на данный объект. Цена недвижимости зависит главным образом от передаваемых на нее прав. В случае, если право собствен­ности на объект недвижимости обременено правом аренды или други­ми обязательственными правами, рыночная стоимость такого объекта может значительно измениться, обычно в сторону уменьшения. Зача­стую магазины, бизнес-центры, земельные участки и другие объекты недвижимости продаются вместе с существующими арендными дого­ворами. При этом, если контрактная арендная плата отличается от ры­ночной, будущий владелец собственности будет в течение оставшего­ся срока договора аренды получать денежные потоки, отличающиеся от рыночных.

Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости называют поправкой на имущественные права. Величину корректировки на права собственности можно определить двумя способами — прямой капитализацией разницы между рыноч­ной и контрактной арендной платой и дисконтированием этой разни­цы в течение оставшегося срока аренды.

2. Условия финансирования

Наиболее распространённым случаем, когда возникает необходимость внесения поправки на условия финансирования, является покупка объекта недвижимости с привлечением ипотечного кредита, который предоставляет либо сам продавец, либо сторонняя организация. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита по рыночной ставке процента.

3. Условия продажи

Поправка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отно­шения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализо­вать собственность, если на продавца оказывается давление, если меж­ду участниками сделки существует семейная, деловая или финансо­вая связь. С другой стороны, продажа может произойти по цене выше рыночной, если для покупателя возможно существенное увеличение стоимости его общей собственности или приобретаемая собственность дорога ему как семейная реликвия.

Однако подобные нетипичные ситуации крайне тяжело выявить, поэтому при подозрении на нерыночные условия продажи данный объект лучше исключить из перечня объектов сравнения.

4. Время продажи

Изменение рыночной конъюнктуры, условия которой могут сильно отразиться на стоимости объекта недвижимости, происходят с тече­нием времени. Поэтому такие факторы, как инфляция, банковская процентная ставка, изменения спроса и предложения на объекты не­движимости, изменения потребительских предпочтений, новшества в правовом регулировании, необходимо учитывать в процессе оценки с помощью поправки на продажу. Основным индикатором рынка не­движимости является динамика изменения цен на недвижимость в рам­ках одного и того же рынка, которая отражается либо в процентах от предыдущего уровня цен, либо с помощью ценовых индексов.

5. Местоположение

Наиболее важным фактором, определяющим стоимость недвижимости, является местоположение. Величину поправки на местоположение лучше всего рассчитывать с помощью анализа парных продаж, когда единственным различием между двумя объектами недвижимости явля­ется их физическое расположение. Причем под различным местопо­ложением нужно понимать не только расположение объектов в разных населенных пунктах, районах города, микрорайонах, но и расположе­ние в противоположных концах одного дома, на разных этажах одного дома и т. п.

6. Физические характеристики Не бывает двух совершенно одинаковых домов, квартир, земельных участков и т. п. Практически всегда объекты сравнения имеют разли­чия в физических характеристиках — разные размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вид. Сюда же можно отнести состояние окружающей среды, функциональные возможно­сти и эстетические характеристики.

Для разных типов недвижимости существует свой набор физических характеристик, наиболее сильно влияющих на стоимость объекта. Так, для объектов торговли важно наличие витринных окон, входа с оживлен­ных мест и магистралей; для складских объектов важны вместимость, наличие подъездных путей, железной дороги; для жилой недвижимо­сти большое значение может иметь состояние окружающей среды. Но существуют физические характеристики, влияющие на стоимость прак­тически всех типов недвижимости, это состояние объекта (требуется ли ремонт и какой), наличие инженерных сетей — электричество, во­допровод, канализация и т. д.

Существуют следующие основные методы расчета поправок:

• метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной характеристики. Поскольку между двумя со­поставимыми объектами имеется единственное различие, то раз­ница в ценах продажи может быть приписана этому различию;

• метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в анализе характеристик оцениваемого объекта и аналога. Этим методом рассчитывается, например, поправка на время продажи объекта, фактически отражающая изменение покупательной спо­собности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопо­ставимые объекты недвижимости. Для определения поправки на время продажи необходимо знать индексы покупательной спо­собности доллара. Поправка на время рассчитывается по формуле:

^Пв ⁼ Удсс/^до'

где П_в — поправка на время продажи; У_дсс — индекс покупатель­ной способности доллара на дату совершения сделки с аналогом; У_Эо — индекс покупательной способности доллара на дату оценки объекта.

Вероятная стоимость оцениваемого объекта может быть рассчита­на как среднее арифметическое из приведенных цен аналогов:

У - (С_а,„ хЯ,,) ⁺ (С_аи2 х П_в2) +... + (С_аип х П_т)/п,

где V — вероятная стоимость объекта оценки; С_ан — цена продажи ана­лога; П_в — поправка на время продажи; п — число аналогов.

На основе данных физического состояния зданий методом прямого анализа характеристик рассчитывается процентная поправка на из­нос. Расчет производится по формуле:

п_и = (т-и₀)/(т-и_т),

где П_и — поправка на износ; И₀ — износ объекта; И_ан — износ аналога. Стоимость объекта с учетом поправки на износ:

где V— вероятная стоимость оцениваемого объекта; С_ан — цена прода­жи аналога; П_и — поправка на износ.

Экспертные методы расчета и внесения поправок основаны на пред­ставлениях оценщика о преимуществах или недостатках оцениваемо­го объекта по сравнению с аналогом. Эти поправки рассчитываются как процентные.