<<
>>

6.6. Особенности оценки отдельных объектов и прав собственности, используемых для бизнеса 6.6.1. Оценка офисных зданий

Для оценки офисных зданий необходимо использовать метод капита­лизации дохода, так как такие здания приобретаются для получения дохода от их эксплуатации.

Задача оценщика состоит в том, чтобы определить чистый операцион­ный доход и соответствующие ставки капитализации.

Показатель чистого операционного дохода зависит от платы за арен­дованные помещения и расходов по эксплуатации здания. Не сущест­вует каких-либо единых правил, на которых офисное здание сдается в аренду, особенно в российских условиях неотрегулированное™ зако­нодательной базы и высоких ставок налога.

Каждый договор аренды является индивидуальным и может содер­жать много различных условий и ограничений, в том числе не отражен­ных в договоре аренды. Прежде чем приступить к оценке офисного зда­ния, оценщик должен внимательнейшим образом исследовать договоры аренды.

Офисное здание может быть сдано целиком одному арендатору, крупными блоками, например этажами, нескольким арендаторам или множеству мелких арендаторов. Кроме того, часть помещений может занимать сам домовладелец. В зависимости от этих условий могут раз­личным образом распределяться расходы по эксплуатации здания.

Если здание целиком передается одному арендатору, то, как правило, все расходы по эксплуатации возлагаются на него. Если здание сдается частями большому количеству арендаторов, то расходы по ремонту внешней инфраструктуры, коридоров, фасадов, главного входа, вспо­могательных помещений и т. д. владелец берет на себя. Договорами аренды могут быть предусмотрены условия оплаты арендаторами части расходов по ремонту и коммунальным услугам.

Основное правило состоит в том, что владелец здания для устране­ния как можно большего числа случайных расходов и гарантии стабиль­ности дохода будет стремиться переложить большую часть расходов на арендаторов.

В случае, если здание сдается частями и владелец оставляет за собой какую-то часть здания и предлагает арендаторам дополнительные услу­ги, которые могут быть включены в арендный договор или оплачиваться отдельно, то денежные потоки оценщик должен разложить на составля­ющие: валовой доход, эксплуатационные расходы, чистый операцион­ный доход и ставка капитализации.

Валовой доход будет состоять из:

• рентной платы существующих арендаторов;

• дохода от помещений, занимаемых владельцем;

• потенциального дохода от еще не сданных площадей;

• потенциального дохода от перезаключения контрактов с суще­ствующими арендаторами после истечения их сроков.

Эксплуатационные расходы включают:

• коммунальные платежи;

• затраты на оплату обслуживающего персонала;

• страхование;

• затраты на ремонт;

• затраты на эксплуатацию лифтов;

• затраты на уборку помещений и территории;

• налоги.

Ставка капитализации может значительно изменяться в зависимо­сти от типа здания, его местоположения, возможности полной аренды строения, а также от большого числа других факторов, влияющих на риск вложения капитала в офисное строение.

Когда здание сдается большому числу мелких арендаторов, то вели­чина арендной ставки может быть чрезмерно завышенной или занижен­ной. Здесь может сказаться фактор устойчивой платежеспособности арендатора. Оценщику следует сопоставить эти ставки арендной платы со средними условиями на момент оценки.

Если проведенный анализ показывает устойчивость поступления доходов от арендной платы, то валовой доход может быть определен суммой фактических поступлений от аренды, а нетто-доход может быть капитализирован единообразно.

Следует иметь в виду, что когда оценщик оценивает доход от сдачи свободных площадей, то он должен привлекать данные по арендной пла­те из внешнего сравнения без привлечения аналогов из данного офисно­го здания.

Пример. Составление реконструированного отчета о доходах для биз­нес-центров.

Основным моментом при оценке рыночной стоимости такиз* объек­тов недвижимости, как административные здания, бизнес-центры и другие комплексы офисного назначения, методом прямой капитализа­ции дохода является составление реконструированного отчета о дохо­дах. Реконструированный отчет о доходах выполняется на основе форм финансовой отчетности: баланса и отчета о доходах. Прежде всего он необходим для расчета величины чистого операционного дохода, при­меняемого для целей оценки. Так как определение чистого операцион­ного дохода, применяемого для целей оценки, отличается от определения чистой операционной прибыли, применяемой для целей бухгалтер­ского учета, реконструированный отчет о доходах отличается от отче­тов о доходах, выполненных бухгалтерами.

Реконструированный отчет о доходах представляется в форме табл. 6.47.

Таблица 6.47

Реконструированный отчет о доходах

Потенциальный валовой доход Плановая аренда (') Скользящий доход Рыночная аренда (2) Прочие доходы

Итого потенциальный валовой доход Вакансии и потери в ренте Действительный валовой доход Операционные расходы: постоянные переменные Расходы на замещение Итого операционные расходы Чистый операционный доход Обслуживание ипотечного кредита

Денежный поток до выплату налогов (дивиденды на собственный капитал)

Рассмотрим подробно особенности формирования каждой позиции этого документа.

Потенциальный валовой доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. Он включает арендную плату со всех площадей, увеличе­ние арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости.

Плановая аренда — это часть потенциального валового дохода, ко­торая образуется за счет условий арендного договора. При расчете пла­новой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, на­правленные на привлечение арендаторов. Такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для арендато­ров прерывать договор, использование репутации здания и т. д.

Скользящий доход образуется за счет пунктов договора, предусмат­ривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, кото­рые превышают значения, отмеченные в договоре.

Рыночная аренда — это часть потенциального валового дохода, ко­торая относится к свободной и занятой владельцем площади. Опреде­ляется на основе рыночных ставок арендной платы.

Прочие доходы — доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату. В эту позицию вклю­чаются доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата теле­визионных подключений, доход от торговых автоматов и т. д. Разделе­ние доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка.

Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному ва­ловому доходу и определяются для каждого местного рынка. Оценка занятости должна проводиться с учетом тенденций изменения спроса и предложения на будущий период.

Действительный или эффективный валовый доход есть предпрла- гаемый доход при полном функционировании собственности с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.

Операционные расходы, или расходы на содержание, являются важнейшей характеристикой недвижимости. Операционные расходы — это периодические расходы для обеспечения нормального функциони­рования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

Исходя из экономической сути отдельных статей расходов они мо­гут быть отнесены к одной из трех групп:

• постоянные расходы;

• переменные расходы;

• расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхова­ние бизнеса и личной собственности не относится к функционирова­нию объекта.

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивно­стью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг.

Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в со­ставе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

• расходы на управление;

• расходы по заключению договоров аренды;

• заработная плата обслуживающему персоналу;

• коммунальные расходы — газ, электричество, вода, тепло, кана­лизация;

• расходы на уборку;

' • расходы на эксплуатацию и ремонт;

• расходы на содержание территории и автостоянки;

• расходы по обеспечению безопасности и т. д.

Расходы на управление имеют место независимо от того, кто управ­ляет — сам владелец или управляющий по контракту. Обычно приня­то определять величину расходов на управление в процентах от эф­фективного валового дохода в зависимости от тйпа недвижимости. Большие арендные комплексы могут иметь отдельные офисы, жилые помещения для управляющих; кроме того, могут иметь место значи­тельные расходы на почту, телефон, юридические и бухгалтерские кон­сультации, рекламу и т. д.

Расходы по заключению договоров аренды включают оплату агентов, ведение и сохранность договоров аренды. Для давно функциониру­ющей собственности эти расходы могут быть включены в состав за­трат на содержание. Однако для вновь вводимой в эксплуатацию соб­ственности расходы на привлечение арендаторов и заключение первых договоров могут быть значительными и относиться к капитальным вложениям на развитие собственности. При расчете чистого операци­онного дохода расходы по оформлению аренды могут быть учтены либо в году выплаты, либо могут быть распределены на весь срок аренды.

Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непо­средственно занятого на содержании и эксплуатации объекта.

Расходы на коммунальные услуги определяются из прошлых объемов их потребления или из сравнительного анализа функционирования по­добных объектов. При анализе этой статьи расходов следует обратить внимание на распределение оплаты коммунальных услуг между вла­дельцем и арендатором.

Расходы на уборку определяются в виде ставки на единицу площади независимо от того, будет ли уборкой заниматься обслуживающий пер­сонал или специальная фирма. Эти расходы аналогичны расходам на горничных в гостиницах и могут возлагаться или на владельца, или на арендатора.

Расходы на эксплуатацию и ремонт инженерного оборудования зда­ния. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой рас­ходов на замещение. Чем больше сумма замещения, тем меньше расхо­ды на ремонт.

Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату арендаторам, которые ими пользуются.

Расходы по обеспечению безопасности зависят от местных условий и размеров охраняемой собственности. В эту статью включаются рас­ходы на организацию пропускного режима, патрулирование, содержа­ние охранных систем и оборудования.

Расходы на замещение — это постоянные расходы, предусматрива­ющие периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. Обычно к таким компонентам относят:

• кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;

• санитарно-техническая и электроарматура и приборы;

• механическое оборудование;

• пешеходные дорожки, подъездные дороги и т. п.

К этой же статье расходов относят расходы на косметический ре­монт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

Если в период предполагаемого срока владения не предусматривает­ся замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их заме­щение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже собственно­сти. ,

Для составления реконструированного отчета о доходах использу­ются данные местного рынка и данные из бухгалтерской отчетности. При этом данные из бухгалтерских отчетов в чистом виде использо­вать для целей оценки нельзя.

Обычно владельцу недвижимости представляется отчет о доходах, в котором содержится перечень всех выплат, произведенных в течение года. Некоторые позиции, включаемые в отчет, подготовленный для вла­дельца, при подготовке реконструированного счета о доходах для целей оценки следует исключить. К этим позициям относятся:

• расходы, связанные с бизнесом;

• бухгалтерская амортизация;

• подоходный налог с владельца;

• корпоративные затраты;

• добавления к капиталу (капиталовложения).

При оценке расходов следует выделять те расходы, которые направ­лены на поддержание функционирования бизнеса.

Бухгалтерская амортизация не является реальным денежным пла­тежом. Кроме того, бухгалтерская амортизация рассчитывается на осно­ве прошлых затрат, которые не связаны с текущей рыночной стоимо­стью, а величина ее часто связана с налоговым положением владельца. Наконец, главным моментом здесь является то, что методы и процедуры капитализации учитывают возврат инвестированного капитала, по­этому учет амортизации для целей оценки является излишним.

Величина подоходного налога с владельца не зависит собственно от параметров самой недвижимости, а определяется формой владения и правами собственности. Поэтому отнесение подоходных налогов к операционным расходам является некорректным.

Затраты, связанные с корпоративным владением собственностью, также относятся не к самой недвижимости, а связаны с типом органи- зационно-правовой формы владения. Поэтому этот тип затрат также не включают в реконструированный отчет о доходах, предназначен­ный для целей оценки.

Расходы на капитальные улучшения, т. е. капиталовложения, не по­вторяемые ежегодно и не включаемые в перечень ежегодных затрат на содержание, также являются особенностью реконструированного отче­та о доходах. Такие улучшения могут увеличить чистый годовой доход или продлить срок экономической жизни здания. Поэтому на практике при анализе дисконтированных денежных потоков величины капи­тальных расходов вычитаются из чистого операционного дохода в том периоде, когда они имеют место.

В данном учебном примере рассматривается образец составления реконструированного отчета о доходах для определения чистого опе­рационного дохода на примере реального административного здания, типичного бизнес-центра.

Общие данные.

Административное здание постройки 1971 г.

Общая площадь здания — 13 тыс. м2.

Площадь, предлагаемая для сдачи в аренду, — 6500 м2.

Объект включает два здания: главный корпус с офисами и актовым залом, вспомогательный корпус со спортивным залом, небольшой го­стиницей, трансформаторной подстанцией, гаражами. На земельный участок и здания оформлено право собственности. Часть площадей в здании занимает собственник и управляющая компания. Поскольку здание сравнительно новое, то его планировка отвечает современным требованиям, и соотношение арендопригодной и общей площади со­ставляет 75%.

Практически все площади сданы в аренду. В арендуемую площадь по договорам включена только площадь комнат. Периодически сдают­ся для проведения различных мероприятий или занятий спортивных секций актовый и спортивный залы. Заключение договоров аренды — это сложный процесс. Договоры заключались в разное время, аренда­торы имеют свою историю, поэтому в бизнес-це*нтре нет единЬй для всех арендаторов ставки аренды — за 1 м2 сдаваемой в аренду площади. После кризиса арендная плата устанавливалась не в рублях и не в долларах США, а по договорному курсу, устанавливаемому управляю­щей компанией ежемесячно. Этот курс привязан к изменению условной единицы, назначаемой КУГИ за помещения, арендодателем которых является город, и курсу доллара США, устанавливаемому КУГИ. Вновь заключаемые договоры уже фиксируются не в условных единицах, а в долларах США.

Поскольку в здании ведется ремонт, то общая площадь, пригодная к сдаче в аренду, меняется в течение года. Каждый месяц определяется плановая площадь, коэффициент недозагрузки меняется в течение года, но не превышает 10%.

Договоры с городскими инженерными ведомствами (Водоканалом, Ленэнерго, ГП ТЭК и др.) заключены управляющей компанией. В ве­личину арендной платы по договору входят собственно арендная плата с налогом на добавленную стоимость, оплата коммунальных услуг, або­нентская плата за телефон, услуги охраны, услуги управляющей ком­пании, уборка помещений, без разделения суммы по позициям.

Доходная часть отчета (действительный валовой доход) включает следующие позиции:

• поступления по договорам аренды;

• оплата междугородних переговоров;

• арендные платежи за использование территории двора, актового

и спортивного зала, гостиницы;

• оплата долга за предыдущие месяцы.

На следующем этапе составления отчета определяются операцион­ные расходы. Они состоят из постоянных и переменных расходов.

1. Переменные расходы сильно зависят от степени заполненности

здания и включают следующие позиции ( % от общих затрат):

♦ электроэнергия — 9;

♦ теплоэнергия — 7;

♦ водоснабжение — 1;

♦ абонентская плата за телефон — 7;

♦ оплата междугородних телефонных разговоров — 10;

♦ охрана (оплата по договору с охранной фирмой) — 12;

♦ вывоз мусора — 1;

♦ обслуживание лифтов — 0,5;

♦ дезинфекция — 0,4;

♦ зарплата персонала управляющей компании с начисления­ми — 24;

♦ хозяйственные затраты и текущий ремонт — 12;

♦ страховка — 0,1;

♦ налоги — 17.

В статье «Хозяйственные затраты и текущий ремонт» учтены рас­ходы на покупку канцелярских товаров, товаров бытовой химии, обслу­живание автомобиля управляющего, покупка компьютеров, норматив­ной литературы, участие в семинарах, замена электрических щитков, замена задвижки в теплоцентре и т. п.

2. Постоянные расходы. К постоянным относятся расходы, которые

не зависят от степени заполненности здания. К ним относятся:

♦ налог на недвижимое имущество;

♦ земельный налог;

♦ страхование здания.

Отношение величины операционных расходов к действительному валовому доходу называется коэффициентом оперативных расходов. Для рассматриваемого примера он составляет порядка 46%.

Реконструированный ртчет о доходах для данного бизнес-центра при­веден в табл. 6.48.

Таблица 6.48

Реконструированный отчет о доходах для бизнес-центра

№ п/п Параметры Ед. изм. Всего за 12 мес. Среднее за 12 мес.
1 Общая площадь объекта м2 13926,4
2 Арендопригодная площадь м2 10269,41
Полученные и планируемые доходы
3 Курс $ на середину месяца руб. 25,8 24,7
4 Курс у. е. КУГИ руб. 12,6
5 Курс у. е. управляющей компании руб. 16,2
V Планируемая к сдаче площадь м2 8623,4
7 Сдаваемая в аренду площадь (по договорам) " м2 83041,9 6920,2
8 Плановые поступления от аренды руб. 10754087,5 977644,3
8.1 Средняя планируемая арендная плата п. 8/п. 6 руб./м2 112,7
9 Фактические поступления от аренды руб. 8247869,0 687322,4
9.1 Средняя фактическая арендная плата п. 9/п. 7 руб./м2 98,3
9.2 Недосбор арендной платы % 26,8

Продолжение табл. 6.48
п/п Параметры Ед. изм. Всего за 12 мес. Среднее за 12 мес.
10 Оплата долга за предыдущий месяц за аренду и ММТ руб. 2322527,8 193544,0
11 Поступления от арендаторов за ММТ руб. 335453,1 27954,4
12 Итого все платежи п. 9 + п. 10 + + п. 11 руб. 10905849,9 908820,8
12.1 Итоговые месячные платежи на 1 м2 сдаваемой в аренду площади, п. 12/п.7 руб./м2 1576,0 131,1
12.2 То же, на 1 м2 общей площади, п. 12/п.1 руб./м2 783,1 65,3
12.3 То же, на 1 м2 арендопригодной площади, п. 12/п. 2 руб./м2 1062,0 88,5
12.4 Итоговые месячные платежи (п. 12) $ 441485,6 36790,5
12.5 То же, на 1 м2 сдаваемой в аренду площади $/м2 63,8 5,3
12.6 То же, на 1 м2 общей площади $/м2 31,7 2,6
12.7 То же, на 1 м2 арендопригодной площади $/м2 43,0 3,6
Коммунальные платежи и теку­щие расходы по обслуживанию
13 Электроэнергия руб. 500994,9 41749,6
14 Теплоэнергия руб. 412769,9 34397,5
15 Водоснабжение руб. 62435,6 5203,3
16 Абонентская плата за телефон руб. 387774,7 32314,6
17 ММТ руб. 596314,5 49692,9
18 Охрана руб. 612870,0 51072,5
19 Вывоз мусора руб. 38475,4 3206,3
20 Лифты руб. 19896,3 1658,0
21 Дезинфекция руб. 9360,0 780,0
22 Зарплата с начислениями руб. 1289822,4 107485,2
23 Хозяйственные затраты и текущий ремонт руб. 743161,0 61930,1
24 Всего затраты по обслуживанию здания руб. 4673874,6 389489,6
24.1 То же, на 1 м2 общей площади рубУм2 335,6 28,0

Окончание табл. 6.48
№ п/п Параметры Ед. изм. Всего за 12 мес. Среднее за 12 мес.
24.2 То же, на 1 м2 арендопригодной площади руб./м2 454,0 37,8
24.3 То же, на 1 м2 сдаваемой в аренду площади руб./м2 . 619,1 51,6
Налоги
25 Налог с продаж руб. 47349,912 3945,826
26 Налог на имущество руб. 298231,2 24852,6
27 Налог на пользователей дорог руб. 188762,76 15730,23
28 Налог на прибыль руб. 41650,8 3470,9
29 НДС руб. 410940 34 245
30 Налог на рекламу руб. 840 70
31 Всего налоги руб. 987774,7 82314,6
32 Итого расходы, п. 24 + п. 31 руб. 5661649,3 471804,1
32.1 То же, на 1 м2 общей площади руб./м2 406,5 33,9
32.2 То же, на 1 м2 арендопригодной площади рубУм2 550,0 45,8
32.3 То же, на 1 м2 сдаваемой в аренду площади руб./м2 750,0 62,5
33 Расходы (п. 32) $ 228785,0 19065,4
34 ЧОД, п. 12 - п. 32 руб. 5244200,6 437016,7
34.1 То же, на 1 м2 общей площади $/м2 15,3 1,3
34.2 То же, на 1 м2 арендопригодной площади 5/м2 20,7 1,7
34.3 То же, на 1 м2 сдаваемой в аренду площади 5/м2 28,2 2,3

.

<< | >>
Источник: Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В.. Оценка бизнеса. 2-е изд. — СПб.: Питер, — 464 е.: ил. — (Серия «Учебное пособие»).. 2006 {original}

Еще по теме 6.6. Особенности оценки отдельных объектов и прав собственности, используемых для бизнеса 6.6.1. Оценка офисных зданий:

  1. 6.6.5. Оценка частичных прав собственности на недвижимость (на примере оценки рыночной величины арендной платы)
  2. Глава 10. Особенности оценки бизнеса для конкретных целей
  3. II. Определение видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки
  4. Виды стоимостей, используемых в оценке стоимости бизнеса в сделках слияния и поглощения
  5. 1.3. Понятие бизнеса как объекта оценки
  6. 10.2.ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ , ЭЛЕМЕНТОВ СОБСТВЕННОГО КАПИТАЛА
  7. Глава 11. Практика оценки отдельных видов бизнеса
  8. 5.3. Оценка отдельных элементов собственного капитала
  9. 15.1. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ СОБСТВЕННОГО КАПИТАЛА ПРЕДПРИЯТИЯ
  10. 15.3. Модель оценки капитальных активов (САРМ): необходимая прибыль для отдельных проектов и отдельных групп
  11. Управленческая отчетность, используемая для оценки деятельности службы внутреннего аудита
  12. 5.2.2. Оценка массовая и единичных объектов земельной собственности
  13. 10.4. ОЦЕНКА И УЧЕТ ОБЪЕКТОВ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
  14. § 2. Исходные понятия и алгоритмы, используемые для разработки критериев оценки инвестиционных проектов