<<
>>

2.3. Определение емкости рынка недвижимости

Емкость рынка недвижимости, в силу особенностей его функционирования, опре­деляется на уровне регионального рынка.

Первым этапом в определении емкости рынка недвижимости является четкое оп­ределение границ региона и выделение анализируемого сегмента рынка.

Наиболее про­стым методом определения границ региона является его идентификация как админист­ративного района, функционирующего как единое целое.

Вторым этапом является анализ общеэкономической и социально-политической ситуации, поскольку на развитие региональных рынков решающее влияние оказывает макроэкономическая ситуация. Данные макроэкономического характера содержат:

• информацию об общем состоянии экономики;

• информацию об общей занятости населения на национальном, региональном и локальном уровнях;

• объемы произведенной продукции и их динамику на общенациональном и ре­гиональном уровнях;

• абсолютные и относительные процентные ставки на рынке капитала;

• состояние торгового баланса, определяющее притоки и оттоки капитала.

Общие данные имеют важнейший характер для оценки эффективности инвести­ций в недвижимость, так как они:

1) обеспечивают предпосылки, на основе которых будет проводиться оценка кон­кретных объектов недвижимости;

2) представляют информацию, на основе которой можно определить тенденции, влияющие на стоимость земли, и получить цифровые данные, которые можно использо­вать при оценке стоимости;

3) формируют основу для вывода о наиболее эффективном использовании как инве­стируемого капитала, так и объектов недвижимости.

Третьим этапом является анализ экономического потенциала и перспектив разви­тия региона. При анализе состояния и тенденций развития регионального рынка необ­ходимо учитывать степень совпадения или отличия местных условий от общеэкономиче­ской ситуации. Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при изуче­нии конъюнктуры местного бизнеса, являются достоверные и по возможности наиболее полные данные о сделках с недвижимостью, начало нового жилищного строительства и производство электроэнергии. Последние изменения в сфере занятости или доходов ока­зывают сильное влияние на фазы активности местного рынка недвижимости. Особое значение имеют тенденции, направленные на усиление или ослабление спроса на кон­кретные типы недвижимости. Например, притоки или оттоки инвестиций в коммерче­скую недвижимость в краткосрочном периоде в значительной степени определяются ди­намикой нормы пустующих помещений как показателя состояния этого сегмента регио­нального рынка. Снижение нормы пустующих офисных помещений при благоприятной общей конъюнктуре рынка вызывает рост инвестиций в строительство новых объектов недвижимости. На рынке жилой недвижимости высокие доходы трудоспособного насе­ления будут способствовать повышенному спросу на жилье. Дальнейшее оживление де­ловой активности ведет к повышению спроса на коммерческую недвижимость.

Таковы самые общие подходы к определению емкости рынка.

Более детальное изучение емкости регионального рынка делает необходимым анализ экономического потенциала региона, в основе которого лежит выделение отдель­ных сфер деятельности на основные и вспомогательные виды деятельности.

К основному виду деятельности относится такой вид деятельности в регионе, на оплату труда которого идут деньги, получаемые от покупателей и потребителей, нахо­дящихся за пределами региона, т.е.

это те виды деятельности, которые обеспечивают приток капитала в регион и являются основой для развития экономики региона. Напри­мер, в регионах, развитие которых зависит от туризма, основными видами деятельности являются все виды, связанные с обслуживанием туристов (любое предприятие, отрасль, регион развиваются только при условии притока нового капитала).

К вспомогательному виду деятельности относятся те виды труда, которые созда­ют доход в рамках анализируемого региона.

Основные виды деятельности подразделяются на три группы занятости:

• в промышленности;

• в оптовой и розничной торговле и на транспорте;

• на финансовом рынке.

Такое подразделение производится для того, чтобы рассмотреть каждый из основных видов деятельности в процессе качественного анализа региона. Качественный анализ осно­ван на:

• прогнозируемых тенденциях занятости;

• диверсификации занятости;

• циклических колебаниях.

Рассмотрим данные направления анализа более подробно.

Первый аспект - прогноз тенденций занятости - требует анализа состояния местной промышленности по сравнению с другими регионами и со всей страной. Если результа­ты сравнения покажут, что в регионе средний уровень занятости по сравнению со всеми другими регионами и общенациональными показателями, то данный фактор приведет к иному прогнозу, чем если бы регион вошел в верхние 10%. В данном случае применим сравнительный анализ валового продукта региона и валового национального продукта.

Расчет прогнозируемых тенденций занятости требует от аналитика точного и объ­ективного определения типа экономического развития (снижение, увеличение или стабиль­ность занятости в регионе). Такой анализ должен отражать реальное положение дел, по­скольку является основой для определения емкости регионального рынка в настоящее время и в перспективе.

Вторым аспектом качественного анализа является определение степени диверсифи­кации занятости. Понятно, что если на одном или на нескольких предприятиях одной отрасли промышленности занято до 50% и более работников данного региона, риск бы­строго «сжатия» рынка недвижимости крайне велик.

Третьим аспектом качественного анализа являются циклические колебания. Оценка этого фактора основана на анализе и периодизации деловой активности, т.е. на опреде­лении, находится ли регион в периоде развития, застоя, упадка или депрессии.

Общепризнано, что некоторые виды деловой активности более надежно защище­ны от упадка или депрессии. Например, индустрия основных пищевых продуктов мень­ше подвержена влиянию депрессии, а производство предметов роскоши резко сокраща­ется в период кризисов. Однако практика работы российских предприятий в период пе­реживаемого системного кризиса не подтверждает этого положения.

Данные о состоянии и перспективах развития региона можно получить из типич­ных общих сведений, полученных из вторичных источников, и конкретных сведений:

• предложение новых объектов недвижимости в определенном сегменте рынка в ре­гионе, норма свободных объектов недвижимости на данном рынке;

• уровень занятости и платежеспособности населения региона и перспективы изме­нения данных показателей;

• данные по сопоставимым продажам, которые используются при подходе с точки зрения сопоставимых продаж.

Эти данные можно получать из первичных источников, например, путем исследо­вания местного рынка на предмет определения количества свободных объектов недви­жимости, и из вторичных источников, как, например, данные о числе лиц, занятых в ме­стной обрабатывающей промышленности.

Четвертый этап - количественный анализ, основанный на расчете емкости рынка на основе определения взаимосвязи отдельных факторов, непосредственно влияющих на уровень спроса и предложения. Коэффициент емкости рынка определенного типа не­движимости определяется по формуле:

Количество единиц, сданных в аренду за период Коэффициент емкости рынка = ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- .

Общее количество единиц недвижимости для сдачи в аренду

<< | >>
Источник: Ронова Г.Н., Осоргин А.Н.. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. - М.: Изд. центр ЕАОИ. - 356 с.. 2008 {original}

Еще по теме 2.3. Определение емкости рынка недвижимости:

  1. 3. Определение емкости рынка
  2. 10.2.2. Определение целевых рынков 10.2.2.1. Емкость рынка
  3. 3.3. Емкость рынка
  4. 1.4.1.1. ЕМКОСТЬ РЫНКА
  5. 5. Емкость внешнего рынка и рыночная доля
  6. 1.2. Емкость совокупного рынка труда и его элементы
  7. 34.2. Потребители и продавцы, емкость и конъюнктура рынка образовательных услуг
  8. 2.4. Общие черты и различия в развитии рынка недвижимостии рынка капитала
  9. Особенности рынка недвижимости
  10. § 3. Основные правила оформления договоров об отчуждении недвижимого имущества 1. Определение предмета в договоре об отчуждении недвижимости
  11. 5.7. Сегментация рынка недвижимости
  12. 2.4. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
  13. 5.5 Функции рынка недвижимости
  14. 4.6. Анализ рынка: определения конкурентной позиции и проведение сегментации рынка
  15. 5.2.Понятие и особенности рынка недвижимости
  16. 5.6 Субъекты рынка недвижимости
  17. 5.3. Степень совершенности рынка недвижимости
  18. 2.2. Функции рынка недвижимости