<<
>>

IV. Методы оценки

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) за­тратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рам­ках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.
При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, ме­тод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределе­ния. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предпола­гаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или заме­щения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размеще­ния, а также особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

1. Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) со­оружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен пред­ложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами- аналогами (далее - элементов сравнения);

• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих ха­рактеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректирован­ных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земель­ными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

• местоположение и окружение;

• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

• транспортная доступность;

• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

• условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

• условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

• обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, про­дажа в условиях банкротства и т.п.);

• изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты прове­дения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предпола­гается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сде­лок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены едини­цы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

• прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректиров­ки по данному элементу сравнения;

• прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

• корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и измене­нием цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значе­нием элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

• определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

• экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

2. Метод выделения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок.

При отсутствии ин­формации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих ха­рактеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый зе­мельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

• расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стои­мости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стои­мости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием ук­рупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на кон­кретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно- индексный) метод состоит в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать при­быль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина на­копленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физи­ческих свойств.

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыноч­ным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная от­рицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его уст­ранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

3. Метод распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии ин­формации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

• наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости едино­го объекта недвижимости;

• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих ха­рактеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый зе­мельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее веро­ятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

4. Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие приме­нения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий:

• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

• определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведе­ния оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

• деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

• увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инве­стированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рис­кованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

5. Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод предполагает следующую последовательность действий:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффек­тивному использованию оцениваемого земельного участка;

• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

• расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период вре­мени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

• расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффек­тивному использованию оцениваемого земельного участка;

• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операци­онного дохода за определенный период времени;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, кото­рые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади едино­го объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земель­ного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе ры­ночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки мо­жет быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разум­но, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства).

Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также использу­ются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду еди­ных объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производит­ся путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В про­цессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания де­нежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений - учитывать возврат капитала, инвестиро­ванного в улучшения).

6. Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, принося­щим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

• определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

• определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получе­ния доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

• определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

• расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наибо­лее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

V. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разре­шенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяй­ственного районирования территории.

Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответ­ствии с его экспликацией выделяются:

• сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);

• земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

• земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой расти­тельностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, соору­жениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной про­дукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характери­стик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно- кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблаго­приятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Сельскохозяйственные угодья и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для предприни­мательской деятельности (например, ведения рыбного хозяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации ренты.

Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельско­хозяйственные угодья.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и мето­дом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельно­го участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодоро­дие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структур­ный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сель­скохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.

Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет зе­мельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположе­ния земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольше­го дохода и сохранение плодородия почв.

Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удоб­рений и т. п. в натуральном выражении.

Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе располо­жения земельного участка рыночных цен.

При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам перера­ботки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.

При расчете валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких уро­жаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений.

Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообраз­ности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из их нормативной урожайности. Нормативная урожайность сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса). При этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса.

При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом учитывается:

• возраст многолетних насаждений;

• породно-сортовой состав многолетних насаждений;

• особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах земельного уча­стка;

• возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

СРОКИ СЛУЖБЫ И ИЗНОС ЗДАНИЙ

Сроки эксплуатации зданий

Нормативные сроки эксплуатации конструкций зданий

Нормативные усредненные сроки эксплуатации конструктивных элементов и инженерного оборудования (для жилых зданий с деревянными перекрытиями по стальным и деревянным балкам)

Конструктивные элементы Срок эксплуатации, лет
Фундаменты 150
Стены: I гр. 150
II гр. 125
III гр. 100
Лестницы 100
Перекрытия 60-80
Крыша 55
Перегородки 40
Полы 40
Окна 40
Двери 40
Внутренняя штукатурка 40
Наружная штукатурка 35
Малярные работы 35
Центральное отопление 40
Водопровод 15
Канализация 40
Электроснабжение 35

Нормативный срок эксплуатации кирпичных стен жилых зданий
Группа капи­тальности стен Нормальный процент износа при сроке эксплуатации, лет
20 40 60 80 100 125 150 175
fo 8 15 20 30 35 45 60 75
I 9 18 25 33 45 60 75 -
II 10 22 35 45 60 75 - -
III 12 28 40 60 75 - - -

Предельный износ - 75%

Теоретические остаточные сроки эксплуатации стен I и II классов капитальности

Капитальность стен Теоретические годы эксплуатации при Иф, %
0 30 40 50 60
275 195 151 102 55
I 210 142 96 60 41
II 160 101 92 48 35

Группа и тип зданий. Краткая характеристика здания.

Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий
Группа зданий Тип зданий Фундаменты Стены Перекрытия Срок службы, лет
I Особо капитальные Каменные и бетонные Кирпичные, крупноблоч­ные и крупнопанельные Железобетонные 150
II Обыкновенные Каменные и бетонные Кирпичные и крупно­блочные Железобетонные или смешанные 120
III Каменные, облегченные Каменные и бетонные Облегченные из кирпича, шлакоблоков и ракушечника Деревянные или железобетонные 120
IV Деревянные, смешанные, сырцовые Ленточные бутовые Деревянные, смешанные Деревянные 50
V Сборно-щитовые, каркас­ные глинобитные, саман­ные и фахверковые На деревянных «ступе­нях» или бутовых столбах Каркасные глинобитные Деревянные 30
VI Каркасно-камышитовые На деревянных «ступенях» или на бутовых столбах Каркасные глинобитные Деревянные 15

Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий

Группа зданий Конструкция зданий Срок службы, лет
I Здания особо капитальные с железобетонным или металлическим каркасом, с запол­нением каменными материалами 175
II Здания капитальные со стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны или столбы железобетонные либо кирпичные; перекрытия железобетонные или ка­менные, своды по металлическим балкам 150
III Здания со стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы желе­зобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные. 125
IV Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобе­тонные или кирпичные, перекрытия деревянные. 100
V Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные. 80
VI Здания деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рубленными стенами. 50
VII Здания деревянные, каркасные и щитовые 25
VIII Здания камышитовые и прочие облегченные (деревянные, телефонные кабины и т.п.). 15
IX Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговых организаций. 10

http://www.math.rsu.ru/build/base/doc/69.ru.txt Действительные (средние) сроки эксплуатации.

Средние сроки службы конструктивных элементов крупнопанельных зданий

Наименование конструкций Срок службы
Фундаменты железобетонные 200 и более
Стеновые панели наружных стен 25
Перекрытия сборные железобетонные 150
Лестницы железобетонные 125 и более
ПОЛЫ
Дощатые крашеные 50
Паркетные 50
Линолеум 10-15
Плиточные метлахские по бетонному основанию 150
Цементные по бетонному основанию 40
Плиточные или цементные полы, отремонтированные с заменой отдельных участков 20
Дощатые полы, отремонтированные с заменой отдельных досок 15
Паркетные полы, отремонтированные с заменой до 25% клепки 25
ОКНА И ДВЕРИ
Оконные переплеты и дверные полотна с коробками в наружных стенах 40
Оконные переплеты и дверные полотна во внутренних стенах 80
Двери наружные входные 20
ПЕРЕГОРОДКИ
Не несущие из гипса 50
То же, железобетонные 125 и более
То же, фибролитовые 40
Несущие железобетонные 125 и более
КРЫШИ И КРОВЛИ
Железобетонные сборные плиты покрытия 150
Рулонный ковер (толь, рубероид) совмещенных невентилируемых крыш 3-4
То же, вентилируемых 10-12
Теплоизоляционный слой в многослойных крышах 12-18
Покрытие оцинкованной листовой кровельной сталью 50
То же, черной листовой сталью 20
ГЕРМЕТИКИ И УТЕПЛИТЕЛИ СТЫКОВ
Пороизол 15-18
Гернит 15-20
Мастичные герметики (мастика У-30М, КБ-1 и др.) 20-25
Антисептированная или просмоленная пакля 10-20
НАРУЖНАЯ ОТДЕЛКА
отделка с применением каменных материалов 50-80
То же, с применением полимерных материалов 12-25
То же, ПХВ-красками 6

Физический износ зданий. Оценка состояния здания.

Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и ин­женерного оборудования является физический износ. В процессе многолетней эксплуатации конструктив­ные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно изнашиваются; снижаются их механические, эксплуатационные качества, появляются различные неисправности. Все это приводит к потере их первоначальной стоимости.

Физический износ - это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств.

Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатации здания практически невозможна. Предельный физический износ здания согласно «Положению о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке горо­дов», утвержденному Госстроем СССР, составляет 70%. Такие здания подлежат сносу по ветхости. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, являются:

• качество применяемых строительных материалов;

• периодичность и качество проводимых ремонтных работ;

• качество технической эксплуатации;

• качество конструктивных решений при капитальном ремонте;

• период не использования здания;

• плотность заселения.

Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа
Состояние здания Физический износ, %
Хорошее 0-10
Вполне удовлетворительное 11-20
Удовлетворительное 21-30
Не вполне удовлетворительное 31-40
Неудовлетворительное 41-60
Ветхое 61-75
Непригодное (аварийное) 75 и выше

Прогнозируемый физический износ здания, % На 1-е десятилетие:

Иф1 = Иф.пер. + ( И'ф1 / 10 ) * Л ;

На 2-е десятилетие:

Иф2 = Иф.пер. + Иф1 + ( И'ф2 / 10 ) * 12 ;

где: Иф1, Иф2 - физический износ на данный год;

Иф.пер. - физический износ на год переоценки основных фондов;

И'ф1, И'ф2 - прирост физического износа соответственно за 1-е и 2-е десятилетия;

а, 12 - период после последней переоценки основных фондов, лет.

Прирост физического износа каменных зданий на ближайшие два десятилетия после переоценки основных фондов, %

Физический износ в год пере­оценки основных фондов Прирост физического износа
За 1-е десятилетие За 2-е десятилетие
0 11 7
10 7 5,3
15 5,8 4,7
20 4,8 4,3
25 3,6 4,6
30 3,5 3,5
35 3,5 4
40 4,2 4,6
45 4,8 5,9
50 6,1 9,1
55 8 12
60 13 -

Моральный износ зданий.

Обесценение жилищного фонда происходит также за счет морального старения. Установлены две формы морального износа средств труда. Первая заключается в уменьшении затрат труда и удешевлении производства по мере развития научно-технического прогресса. Вторая форма морального износа состоит в том, что по мере развития науки и техники создаются новые конструкции машин и оборудования, обеспечи­вающие более высокую производительность труда.

Моральный износ старого жилищного фонда - это обесценение жилого дома в результате уменьше­ния затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству с ранее возведенными домами в ре­зультате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочного и инженерно- конструкторских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством. Под этим подразумеваются следующие недостатки:

• отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи и лифтов (при отметке входа в кварти­ру верхнего этажа над уровнем тротуара или отмостки 14 м. и более);

• деревянные перекрытия и перегородки;

• отсутствие ванных комнат;

• планировка квартир регулярная, но неудобная для посемейного заселения;

• средняя площадь квартир по дому более 45 м2;

• планировка нерегулярная, хаотичная, многокомнатные квартиры, местами несовпадение санузлов по этажам.

Технико-экономическая оценка второй формы морального износа жилых зданий

Разработана МосжилНИИпроектом

Краткая характеристика жилого здания Износ, %
Планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения, дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам (возможно отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, те­лефонной связи), перекрытия и перегородки негорючие. 0-15
То же, перекрытия и перегородки деревянные (отсутствуют горячее водоснабжение, мусоропро­воды, телефонная связь и лифт при отметке пола входа в квартиры верхнего этажа над уровнем тротуара или отметки 14 м. и более). 16-25
Планировка в основном регулярная, но неудобная для по семейного заселения, средняя жилая площадь квартир до65 м.2, отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабже­ние, мусоропроводы, телефонная связь, лифты, возможно местами отсутствие ванных комнат), перекрытия и перегородки частично или полностью деревянные. 26-35
Планировка нерегулярная, не всегда совпадающая по вертикали и непригодная для посемейно­го заселения, средняя площадь квартир до 85 м.2, местами темные или проходные кухни, отсут­ствуют вышеперечисленные виды благоустройства, а также ванные комнаты, перекрытия и пе­регородки деревянные. 36-45
Планировка хаотичная, не совпадающая по вертикали, по семейное заселение невозможно, мно­гокомнатные коммунальные квартиры, местами санузлы над жилыми комнатами и кухнями, отсутствуют все виды благоустройства, перекрытия и перегородки деревянные. 45 и более

Коэффициент остаточного износа.

Так как жилищный фонд с 70-75 % (в среднем 72.5 %) физического износа считается полностью из­ношенным (и, следовательно, не имеющий потребительной стоимости), для перевода физического износа в экономические показатели и наоборот необходимо использовать коэффициент:

100 / 72.5 = 1.4, т.е. Иэ = 1.4 * Иф,

где Иэ - экономические показатели износа (амортизация); Иф - физический износ по данным БТИ;

Определяют остаточный срок службы жилищного фонда:

Т ост. = (100 - 1.4 * Иф) / j ;

где: j - ежегодная норма амортизации;

Особенности конструкций. Износ зданий. Оптимизация реконструкции. Особенности конструкций жилых зданий.

Конструктивные особенности жилых зданий старой постройки.

Жилые здания старой постройки при высокопрочных стенах и фундаментах с нормативным сроком службы 150 лет имеют большепролетные деревянные перекрытия по деревянным или стальным балкам, пред­расположенные к сверхнормативным прогибам. Пролет между стенками достигает 12 - 13 метров. В большин­стве зданий разгружающим фактором для балок перекрытий являются сплошные деревянные перегородки из досок толщиной 60 - 80 мм, укрепленные в пазах верхних и нижних горизонтальных обвязочных брусьев. Обвя­зочные брусы прикреплены к стенам стальными ершами. Общая толщина дощатых несущих перегородок 140 - 160 мм. В отличие от самонесущих, разгружающие перегородки размещены по этажам строго по вертикали. Для перекрытий применялся длинномерный корабельный лес. Заполнение между балками выполнялось из пластин сечением в половину диаметра 180 - 220 мм. Поверх наката устраивалась глиняная смазка толщиной 20 мм, роль звукоизоляции выполнял строительный мусор толщиной 80 - 120 мм. По балкам укладывались лаги с шагом 700 - 800 мм и настилались полы.

Лестничные марши главных лестничных клеток выполнялись из натурального камня по металличе­ским косоурам, марши вспомогательных (черных) лестничных клеток в большинстве случаев имели «забеж- ные» ступени.

Отсутствие между наружными стенами промежуточных опор приводило к устройству висячей сис­темы стропил, состоящей из стропильных ног, опирающихся на наружные стены, центральной висячей стой­ки и затяжки.

Иногда взамен дефицитной длинномерной древесины применялся прокатный металл со стальными или чугунными колоннами. Пролет стальных балок достигал 7 - 8 м. Применялись стальные балки и прого­ны как однопролетные, так и многопролетные. В кирпичных стенах опорная часть стальных балок перекры­тий тщательно анкировалась (анкировка обеспечивала надежную связь стен здания с диском перекрытий).

Применение основных конструктивных элементов с различными нормативными сроками службы требу­ет при капитальных ремонтах учитывать их особенности для исключения излишних издержек или ремонтных циклов (например, за полный срок эксплуатации зданий с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями теоретически необходимо дважды менять перекрытия или провести реконструкцию, обеспечивающую равную максимально-возможную длительность эксплуатации здания после реконструкции).

Дома послереволюционной постройки характеризуются применением менее прочных конструктив­ных элементов: облегченной кирпичной кладкой на теплом шлаковом растворе, шлакоблоков с низкими прочностными характеристиками и т.д. (срок службы 100 - 125 лет). Особенность реконструкции этих зданий заключается в повышении надежности основных элементов конструкций и «комфортности» отремонтиро­ванных зданий (исключение коммунальных квартир, подключение служб и т.д.).

Сроки эксплуатации элементов инженерного оборудования и конструкций в жилых зданиях

Примечание. Основанием для установления этих сроков являются ведомственные строительные нормы ВСН58-88(р), Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Действуют с 1 июля 1989 года.

Инженерное оборудование Срок службы
Водоразборные краны 10 лет
Умывальники керамические 20 лет
Унитазы керамические 20 лет
Смывные бачки:
а) чугунные высокорасположенные

б) керамические

в) пластмассовые

20 лет 30 лет 30 лет
Ванны:
а) эмалированные чугунные

б) стальные

40 лет 25 лет
Кухонные мойки и раковины:

а) чугунные эмалированные

б) стальные

30 лет 15 лет
в) из нержавеющей стали 20 лет
Душевые поддоны 30 лет
Приборы отопления

а) радиаторы чугунные

б) пластинчатые стальные

40 лет 15 лет
в) конвекторы 30 лет
Вентили:
а) чугунные;

б) латунные

15 лет 20 лет
Смесители 15 лет

.

<< | >>
Источник: Ронова Г.Н., Осоргин А.Н.. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. - М.: Изд. центр ЕАОИ. - 356 с.. 2008

Еще по теме IV. Методы оценки:

  1. 4. Методы оценки риска
  2. 6.2. Сущность метода экспертных оценок и основные понятия
  3. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗАПАСОВ
  4. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗАПАСОВ
  5. Динамические методы оценки эффективности инвестиций и инноваций
  6. Основные методы оценки эффективности инвестиционных проектов
  7. Методы оценки риска инвестиционного проекта
  8. 4.4. ДИНАМИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ
  9. 11.2. Методы оценки риска инвестиционного проекта
  10. 6.3. методы оценки совокупной O стоимости активов предприятия как целостного имущественного комплекса