<<
>>

6.6.5. Оценка частичных прав собственности на недвижимость (на примере оценки рыночной величины арендной платы)

Неполные права собственности предполагают меньший объем прав от­носительно полного права собственности. Неполные права появляются в ситуации, когда какую-либо группу правомочий, относящихся к имуще­ству, собственник может передать другим субъектам на неопределенный срок или ограниченный период времени.
Наиболее распространенным неполным правом собственности, как показывает практика гражданско­го оборота, выступают арендные права, формирующиеся в договорах аренды. В соответствии со ст. 606 ГК договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество, например объект недвижимости, во временное владение и пользование или во времен­ное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. Права и обязанности сторон могут быть сложными и за­висеть от конкретных условий их договоров.

Для оценщика наибольший интерес представляет определение ры­ночной величины арендной платы. Следует признать, что в российской оценочной среде не сложилось однозначного определения рыночной величины арендной платы. Многие российские оценщики не находят в составе объектов оценки, установленных ст. 5 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЭ, величину арендной платы. В действительности при проведении оценки арендной платы в качестве объекта оценки выступа­ют арендные права, которые относятся к группе объектов оценки, уста­новленных данным законом, — «право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества».

Наиболее удачное определение рыночной величины арендной платы указано в Международных стандартах оценки. В соответствии с МСО рыночная арендная плата — расчетная денежная сумма, за которую имуще­ство или пространство в пределах имущества было бы сдано в аренду на дату оценки, в коммерческой сделке, на надлежащих условиях мейсду заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором, после надлежащего маркетинга, в которой каждая сторона действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Расчет арендной платы зависит от различных условий, среди которых особое место занимают риски, связанные с собственностью на сданное в аренду имущество. В зависимости от уровня риска международные стандарты финансовой отчетности выделяют следующие виды аренды.

1. Операционная аренда — это аренда, при которой арендодатель, по сути, сохраняет за собой все риски, связанные с собственностью на сданное в аренду имущество.

2. Финансовая аренда — аренда, при которой к арендатору переходят главным образом все риски и вознаграждения, связанные с соб­ственностью на актив. Титул при этом может как передаваться, так и н6 387-58.

В соответствии с методикой для каждого из трех видов использова­ния объектов нежилого фонда (торговое, офисное, производственно- складское) определяется рыночная ставка арендной платы Аб за квад­ратный метр в год:

А6 = АохК{хК2хК3хКахК5хК6хК7, (6.10)

где Аб — рыночная ставка арендной платы; Ао — базовая ставка (за квад­ратный метр в год в условных единицах); Кх — коэффициент местопо­ложения; К2 — коэффициент площади; К3 — коэффициент этажа; КА — коэффициент состояния; К5 — коэффициент типа входа; К6 — коэффи­циент типа здания; К7 — коэффициент благоустройства.

Итоговая величина арендной платы, которая используется для за­ключения договора аренды, определяется как максимальная величина арендной платы из трех видов использования объектов нежилого фонда (торговое, офисное, производственно-складское). Таким образом, реа­лизуется важнейший принцип оценки рыночной стоимости, — принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, что является од­ной из отличительных особенностей методики.

Другой особенностью методики является комплексный расчет коэф­фициента местоположения с учетом территориального зонирования, влияния магистралей, центра города и локальных центров.

<< | >>
Источник: Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В.. Оценка бизнеса. 2-е изд. — СПб.: Питер, — 464 е.: ил. — (Серия «Учебное пособие»).. 2006

Еще по теме 6.6.5. Оценка частичных прав собственности на недвижимость (на примере оценки рыночной величины арендной платы):

  1. 5.3. РЫНОЧНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
  2. 6.6. Особенности оценки отдельных объектов и прав собственности, используемых для бизнеса 6.6.1. Оценка офисных зданий
  3. 38.1.2. Методические подходы к оценке рыночной стоимости объектов недвижимости
  4. 77. РАСЧЕТ И ОЦЕНКА ВЕЛИЧИНЫ СОБСТВЕННЫХ ОБОРОТНЫХ СРЕДСТВ
  5. Механизм оценки действительной рыночной стоимости недвижимости
  6. 77. РАСЧЕТ И ОЦЕНКА ВЕЛИЧИНЫ СОБСТВЕННЫХ ОБОРОТНЫХ СРЕДСТВ
  7. 13.3. Расчет и оценка величины собственных оборотных средств и чистых активов
  8. 13.3. Расчет и оценка величины собственных оборотных средств и чистых активов
  9. 38.1. Оценка городских объектов недвижимости 38.1.1. Организация деятельности по оценке объектов недвижимости
  10. Татарова А.В.. Оценка недвижимости и управление собственностью, 2003
  11. 7.3.Расчет и оценка величины собственных оборотных средств и чистых оборотных активов
  12. 9.3. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования 9.3.1. Место оценки машин и оборудования в общей системе оценки имущественного комплекса предприятия
  13. 6.6.4. Оценка неполных прав собственности
  14. 16.5. Валоризация величины расчетного пенсионного капитала застрахованного лица, исчисленного при оценке его пенсионных прав
  15. 20.4. Оценка арендного финансирования в сравнении с кредитным
  16. 14.5. Оценка рыночной стоимости капитала предприятия на основе учета собственного капитала