<<
>>

11.6. Оценка ресторанов

Оценка ресторана, как и любого другого действующего бизнеса, играет опреде­ляющую роль в разработке стратегии его продажи. От того, насколько заявленная цена соответствует действительному положению дел, зависит не только время реализации бизнеса, но и сама возможность таковой.

Сегодня рестораны привлекают большое число инвесторов из-за того, что рас­сматриваются, во-первых, в качестве одного из наиболее надежных источников капиталовложений. Во-вторых, многие вероятные покупатели склонны видеть управление рестораном не как сферу приложения профессиональных навыков, а как некий вид искусства, не требующий специальной подготовки. При этом пред­почтение в таких ситуациях отдается именно готовому бизнесу во избежание раз­личных проволочек с поисками подходящих помещений, ремонтом, оформлени­ем различных документов и лицензий, наймом персонала, созданием постоянной клиентской базы. Например, на открытие кофейни в центре Москвы на 20-30 мест потребуется от $70 тыс. $100 тыс., при этом в запасе следует иметь еще порядка $50 тыс.[76] Надо учесть и то, что на открытие кофейни уйдет не менее 6 месяцев, что, без сомнения, потребует дополнительных затрат.

Тогда как уже работающая кофейня, расположенная в престижном месте центра Москвы, также может быть приобретена за $70 тыс. Срок окупаемости данного объекта 1,5-2 года. Очевидно, что предложение выгодное, гарантирующее быстрый возврат инвестируемого ка­питала без особых рисков и «головной боли».

Прежде чем приступить в продаже ресторана или любого другого предприятия общественного питания, необходимо убедиться в том, что бизнес имеет достаточ­но высокую стоимость. Позитивные факторы следует акцентировать, а недостат­ки — свести к минимуму.

Оценивая ресторанный бизнес, надо учитывать целый ряд факторов, опреде­ляющих его способность приносить прибыль.

Значительное влияние на способность ресторана приносить прибыль и соот­ветственно на его стоимость оказывает местоположение. Еще несколько лет назад заведения, находящиеся в центре Москвы, были более посещаемыми, чем анало­гичные заведения в «спальных» районах. Сейчас ситуация изменилась — растут доходы жителей окраин, меняется их образ жизни. Четко наметилась тенденция к перераспределению инфраструктуры в пользу городской периферии. Однако для достижения хорошего уровня дохода в таких ресторанах огромную роль приоб­ретает грамотная концепция, которая должна соответствовать месту, учитывать специфику района.

Важно обеспечить надлежащую внешнюю «упаковку» ресторана. У потенци­ального покупателя наибольшую озабоченность вызывают признаки физического износа или функционального устаревания объекта продажи.

Ресторан на 400 мест, который за 30 лет превратился в местную достоприме­чательность и посещение которого знаменитостями засвидетельствовано автогра­фами или фотографиями на стене, по современным понятиям сам по себе ничего не стоит. В большинстве случаев, если заведение не было радикальным образом модернизировано в течение последних пяти лет, его меблировка, оборудование и приспособления по современным стандартам считаются физически и функцио­нально устаревшими, и покупатель будет требовать, чтобы на цену, запрашивае­мую продавцом, была сделана скидка с учетом необходимости ремонта и модер­низации ресторана.

Другой фактор, сказывающийся на способности генерировать денежные пото­ки, — площадь, занимаемая рестораном. Но при этом надо учитывать следующее: чем более обширную площадь занимает ресторан, тем дороже будут стоить права аренды — это может увеличить срок окупаемости бизнеса. Можно также сказать, что важна не сама площадь, а только эффективно используемая. Кроме того, до­ход ресторана зависит и от количества посадочных мест. Высокая проходимость заведения обеспечивает значительный доход и сокращает срок окупаемости объ­екта, повышая его стоимость.

Не последнюю роль в деле формирования цены ресторана играет его имидже­вая составляющая.

Она складывается из качества предлагаемой посетителю кух­ни, из сформировавшегося клиентского контингента, качества обслуживания. Но сегодня мало пустить в тираж хороший, дорогой ассортимент блюд. Необходимо привлекать клиента необычной, новой концепцией. При этом для потенциального посетителя важно, насколько известен бренд. Большую роль играют профессио­нальная организация и высокое качество обслуживания. Создать положительный имидж компании способна эффективная реклама, но без ее подтверждения прак­тикой работы крайне сложно получать прибыль в сколько-нибудь значительном временном интервале.

Наконец, следует помнить, что цена действующего ресторана может зависеть от времени года. Например, если покупатель решил приобрести кофейню, то при стремлении сэкономить средства лучше покупать ее в ноябре, ближе к зиме. Но при этом следует учитывать тот факт, что нового владельца 2-3 месяца ждут убытки, поскольку посетители в холодное время года в таких заведениях редки. И наоборот, если приобрести кофейню весной, то, невзирая на некоторое удоро­жание объекта, он сразу будет приносить максимальную прибыль. А вот ситуация с баром будет как раз наоборот. Для ресторанов элитного класса сезонные колеба­ния цен не столь характерны.

При первом контакте с клиентом оценщик должен попытаться выяснить сле­дующие основные моменты: цель оценки, предполагаемое использование отчета об оценке, наличие необходимой информации и срок, к которому клиентам по­требуется законченный отчет. Ниже приведен контрольный перечень документов, которые должны быть представлены оценщику по его письменному запросу:

♦ налоговые декларации (за 3 года);

♦ финансовые отчеты (за 3 года);

♦ данные об объемах продаж по месяцам;

♦ копия текущего меню;

♦ копии всех пресс-релизов;

♦ копия договора на аренду ресторана;

♦ копии поэтажного плана и плана земельного участка;

♦ перечень оборудования;

♦ отчет о последней санитарно-гигиенической инспекции;

♦ копии всех лицензий и разрешений;

♦ текущий график работы персонала с указанием рабочего времени и ставок заработной платы;

♦ обновленный перечень кредиторской задолженности.

Методы и методики определения стоимости ресторана принципиально не отли­чаются от тех, которые используются по отношению к другим бизнесам «неинду­стриального» профиля. Однако единой формулы определения рыночной стоимости не существует. Каждый ресторан надлежит рассматривать индивидуально, с уче­том достоинств, которыми он обладает, и тех факторов, которые мы описали выше.

По мнению многих оценщиков, доходный подход представляет собой наибо­лее подходящий метод оценки ресторанов, поскольку он позволяет потенциаль­ному покупателю принять подкрепленное информацией решение о капиталовло­жениях, основанное на данных о прошлых доходах предприятия. Обоснованная рыночная стоимость бизнеса определяется его прибыльностью, которая соотно­сится с наличием денежного потока, генерирующего средства, необходимые для обслуживания долга и обеспечения достаточной, соизмеримой со степенью риска доходности инвестиций владельца. Если инвестор теоретически может ежегодно в течение пяти лет получать прибыль в размере 20% за счет вложения средств в профессионально управляемый портфель акций, то с учетом риска и ответствен­ности, сопряженных с владением рестораном, ставка доходности по инвестициям в данный вид бизнеса должна быть гораздо выше.

В рамках доходного подхода выделяют два основных метода: метод капитали­зации и метод дисконтирования денежных потоков, применяемый в случае про­гнозирования изменяющихся доходов, — именно он чаще всего используется при­менительно к малым и средним компаниям. Кроме того, по-разному оцениваются бизнесы, продаваемые вместе с недвижимостью и работающие на арендованных площадях. В первом случае стоимость объекта будет определяться как сумма двух цен: помещения и собственно «дела», предпринимательского проекта.

Некоторые специалисты, занимающиеся оценкой ресторанов, отстаивают при­менение подхода, основанного на прямых рыночных данных, при котором исполь­зуются данные о сделках, основанные на реальных ценах продаж сходных пред­приятий. На протяжении многих лет этот подход имел ограниченное применение из-за трудностей, сопряженных с получением надежной информации. Очень не­многие рестораны имеют достаточное количество общих характеристик, дающих возможность проведения сопоставления с получением значимых результатов. Кроме того, достаточно сложно получить информацию о стоимости таких акти­вов, как лицензия на торговлю спиртными напитками, соглашение об отказе от участия в конкуренции и гудвил.

Если же в наличии имеется достаточно данных по конкретным сделкам купли- продажи ресторанов, рыночный подход может применяться весьма эффективно. Рыночный подход особенно часто используется при купле-продаже лицензии на эксплуатацию ресторана.

В рамках рыночного подхода для оценки ресторанов более всего подходят два метода — метод определения отношения цены к выручке и метод определения от­ношения цены к дискреционным доходам. Оба метода основываются на исполь­зовании мультипликаторов, полученных в результате изучения данных о сделках купли-продажи сопоставимых компаний.

Затратный подход сопряжен с проведением оценки остаточной стоимости вос­производства или замещения улучшений, имеющихся в ресторане. Стоимость замещения равна стоимости воспроизводства объекта и создания улучшений, равных по качеству существующим улучшениям, которую определяют на кон­кретный момент времени. Из этой величины вычитается вся амортизация с уче­том уменьшения стоимости, вызванной физическим износом либо функциональ­ным или экономическим устареванием.

Большинство оценщиков считают этот метод наименее надежным способом определения стоимости ресторанов, поскольку стоимость активов должна быть соразмерна их способности генерировать продажи и прибыли. Стоимость одних ресторанов превышает стоимость их активов, в то время как для других она значи­тельно ниже стоимости активов. Еще один недостаток этого метода заключается в том, что при его использовании не учитывается ни объем продаж, ни объем при­были. Поэтому затратный подход применяется главным образом при переоценке основных фондов, для объектов, не предназначенных для получения прибыли, и при распродаже имущества ресторана.

В качестве примера приведем оценку ООО «ННН», являющегося владельцем ресторана «Норд».

Предприятие было создано и зарегистрировано в феврале 2004 г. Ресторан ра­ботает при отеле. Помещение ресторана предоставлено в аренду собственником отеля. Отель категории *** (35 номеров, 66 мест) расположен в Центральном рай­оне Петербурга. Занимаемая рестораном площадь — 230 м2, площадь торгового зала — 130 м2, количество посадочных мест — 60, площадь подсобных помеще­ний — 100 м2.

Торговый зал разделен на две зоны — ресторан и бар. Режим работы ресторана с 07:30 до 24:00, что вызывает необходимость работы персонала в две смены.

Ресторан предназначен как для обслуживания гостей отеля (завтраки, обе­ды и ужины), так и для обслуживания посетителей с улицы (преимущественно сотрудники офисов, которые расположены в бизнес-центрах, находящихся в этом же районе города), а также для обслуживания туристических групп (обеды и ужины).

В меню ресторана блюда традиционно русской и европейской кухни. Общее количество сотрудников — 19 человек.

Структура предприятия представлена следующими позициями: директор, глав­ный бухгалтер, шеф-повар, старший повар, повар, администратор, официант.

Данный ресторан можно отнести к ресторанам средней ценовой категории со средней стоимостью чека — 830 руб.

Основная масса заведений общественного питания расположена в Централь­ном районе Петербурга, поэтому конкуренция достаточно высокая. В этом же сегменте в данном районе работает более 200 заведений (рестораны и кафе). Рас­положение ресторана на территории отеля можно, с одной стороны, отнести к преимуществам, поскольку клиенты отеля обеспечивают 46% выручки ресторана, а с другой — отрицательно влияет на количество потенциальных клиентов «с ули­цы», которые предпочитают обычные рестораны, предполагая, что обслуживание в ресторанах при отелях возможно только для клиентов отеля.

Одна из главных особенностей гостиничной индустрии в Петербурге — это явно выраженный «сезонный» характер работы, т. е. загрузка отеля распределена неравномерно в течение года, соответственно неравномерным является и уровень дохода в отеле и ресторане. На протяжении 5 месяцев году ресторан работает убы­точно по итогам месяца, хотя в целом по итогам года показатели положительные. В общем объеме выручки ресторана, которая приходится на клиентов отеля, 68% приходится на доход от продажи завтраков, которые обязательно включаются в стоимость проживания, а 25% на доход от продажи обедов и ужинов для групп, которые также проживают в отеле.

Ресторан нельзя назвать «модным», основной критерий, по которому публика выбирает это заведение, — это качество приготовляемых блюд и высокий уровень обслуживания.

Количество посадочных мест в зале — 45, поэтому ресторан достаточно ограни­чен по возможностям проведения банкетов и крупных корпоративных мероприя­тий, хотя это также является одной из статей доходов ресторана. Основная масса клиентов «с улицы» — постоянные клиенты — сотрудники компаний, чьи офисы расположены недалеко от отеля, что говорит о высоком качестве обслуживания и конкурентоспособных ценах.

Ресторану достаточно сложно конкурировать с ресторанами, которые устаива­ют специальные музыкальные программы или транслируют спортивные програм­мы на большом экране, поскольку количество таких заведений более 30 в ближай­шем радиусе окружения.

Помещение ресторана находится на арендованной площади. Стоимость аренды 180 тыс. руб. в месяц, включая оплату коммунальных платежей, что соответству­ет средней рыночной стоимости аренды помещений такого типа в Центральном районе (от 30 до $40 за 1 м2 по данным на 30 апреля 2008 г.).

Предприятие работает по упрощенной системе налогообложения.

Финансовый анализ был проведен на основе форм бухгалтерской отчетности ООО «ННН», полученной в бухгалтерии предприятия (табл. 11.61).

Таблица 11.61. Агрегированный баланс предприятия за период 2005-2007 гг.,

тыс. руб.

2005 г. 2006 г. 2007 г.
Активы
Оборотные активы 697 981 1109
Денежные средства 112 30 110
Дебиторская задолженность 153 42 402
Краткосрочные финансовые вложения
Запасы 65 421 568
Внеоборотные активы 90 86 47
Баланс 787 1067 1156
Пассивы
Собственный капитал
Уставный капитал 10 10 10
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) 207 261 260
Заемный капитал
Краткосрочная кредиторская задолженность 770 796 886
Долгосрочная кредиторская задолженность
Баланс 987 1067 1156

Рассмотрим данные таблицы.

1. Общая стоимость активов организации увеличилась за счет увеличения обо­ротных активов.

2. Стоимость материальных оборотных средств увеличилась на 147 тыс. руб.

3. Величина собственного капитала организации увеличилась на 53 тыс. руб.

4. Величина собственных средств в обороте увеличилась на 128 тыс. руб.

5. Размер текущих обязательств снизился на 172 тыс. руб.

6. Удельный вес собственного капитала увеличился на 261 тыс. руб.

7. Дебиторская задолженность на конец отчетного периода увеличилась в 9,5 раз, кредиторская задолженность увеличилась на 1%.

8. Денежные средства и краткосрочные финансовые вложения на конец отчет­ного периода понизились на 80 тыс. руб.

9. Кредиторская задолженность снизилась на 172 тыс. руб.

10. Краткосрочная дебиторская задолженность увеличилась на 360 тыс. руб.

11. Краткосрочные заемные средства, задолженность участникам по выплате до­ходов и прочие краткосрочные обязательства снизились на 172 тыс. руб.

12. Запасы, НДС по обретенным ценностям, долгосрочная дебиторская задол­женность и прочие активы увеличились на 125 тыс. руб.

13. Долгосрочные кредиты и займы, доходы будущих периодов, резервы пред­стоящих расходов и платежей снизились на 172 тыс. руб.

14. Внеоборотные активы снизились на 39 тыс. руб.

15. Капитал и резервы увеличились на 261 тыс. руб.

Общая стоимость активов предприятия увеличилась на 89 тыс. руб., или на 8,3%.

За отчетный период оборотные активы предприятия увеличились на 128 тыс. руб., или на 13%, а внеоборотные активы уменьшились на 45%, или 39 тыс. руб. Прирост оборотных активов был связан с увеличением краткосрочной дебитор­ской задолженности на 270 тыс. руб. и увеличением товарно-материальных запа­сов. Уменьшение внеоборотных активов связано с продажей основных средств.

Дебиторская задолженность выросла по сравнению с кредиторской, что гово­рит о том, что с кредиторами предприятие расплачивается быстрее, чем дебиторы с предприятием.

Таким образом, имущественная масса образовалась за счет роста оборотных средств.

В составе оборотных средств увеличилась доля товарно-материальных запасов на 147 тыс. руб., увеличились денежные средства с 30 до 110 тыс. руб. (80 тыс. руб.).

Анализ пассивной части баланса показывает, что дополнительный приток средств был связан с увеличением нераспределенной прибыли до 260 тыс. руб.

Анализ структуры активов показывает, что доля оборотных активов составляет наибольший удельный вес.

Увеличилась дебиторская задолженность на 360 тыс. руб. Ее доля в оборотных активах составляет 36%, а на начало отчетного периода она составляла 3,9%. При этом в составе дебиторской задолженности наибольшая часть приходится на обя­зательства покупателей и заказчиков.

Анализ структуры пассивов показывает, что наибольший удельный вес в пас­сивах анализируемого предприятия занимает краткосрочная кредиторская задол­женность. Ее доля составляла 74% в начале года и увеличилась до 76,6% к концу года. При этом ее абсолютная величина выросла на 89 тыс. руб., или 8,3%.

Анализ ликвидности баланса показал, что на конец года предприятие может оплатить только 90% своих наиболее срочных обязательств, поэтому финансовое положение предприятия можно назвать стесненным.

Важной причиной этого является темп изменения наиболее ликвидных акти­вов (снижение на 20%): 1257/1562 = 0,8.

Темп изменения наиболее срочных обязательств: 1400/366 = 3,83.

В результате 3,83/0,8 = 4,75 — темп роста наиболее срочных обязательств пре­вышает темп роста наиболее ликвидных активов.

Анализ платежеспособности предприятия приведен в табл. 11.62, а в табл. 11.63 — анализ показателей вероятности банкротства.

1. Общий показатель платежеспособности:

на начало отчетного периода 0,4;

на конец отчетного периода 0,5.

Общий показатель платежеспособности не соответствует норме (меньше 1), но наблюдается положительная динамика — увеличился на 25%.

2. Коэффициент абсолютной ликвидности:

на начало отчетного периода 0,03;

на конец отчетного периода 0,12.

Коэффициент абсолютной ликвидности увеличился и на конец отчетного пери­ода соответствует норме (больше 0,1-0,7). Динамика показателя положительная.

Таблица 11.62. Анализ платежеспособности предприятия
Показатель 2005 г. 2006 г. 2007 г.
Общий показатель платежеспособности 0,28 0,4 0,5
Коэффициент абсолютной ликвидности 0,02 0,03 0,12
Коэффициент срочной ликвидности 0,07 0,09 0,57
Коэффициент текущей ликвидности 0,9 1,23 1,25
Коэффициент маневренности функционирующего капитала 7,6 4,8 2,6
Коэффициент обеспеченности собственными средствами 0,01 0,18 0,2
Доля оборотных средств в активе 0,9 0,91 0,95
Коэффициент обеспеченности обязательств активами 1,2 1,34 1,3

Таблица 11.63. Анализ показателей вероятности банкротства
Показатель 2005 г. 2006 г. 2007 г.
Коэффициент текущей ликвидности 1 1,23 1,25
Коэффициент восстановления платежеспособности 0,24 0,47 0,62
Коэффициент обеспеченности собственными средствами 0,02 0,18 0,28

3. Коэффициент срочной ликвидности или коэффициент «критической точки» (показывает, какую часть краткосрочной задолженности организация может по­крыть в ближайшей перспективе при условии полного погашения дебиторской за­долженности):

на начало отчетного периода — 0,09; на конец отчетного периода — 0,57.

Коэффициент срочной активности увеличился, но не соответствует норме (не менее 1). Динамика положительная.

4. Коэффициент текущей ликвидности (характеризует платежные возможно­сти предприятия при условии погашения краткосрочной дебиторской задолжен­ности и реализации имеющихся запасов):

на начало отчетного периода — 1,23; на конец отчетного периода — 1,25.

Коэффициент текущей ликвидности увеличился, но в норму не укладывается (не менее 2). Динамика положительная.

5. Коэффициент маневренности функционирующего капитала: на начало отчетного периода — 4,8;

на конец отчетного периода — 2,6.

Коэффициент маневренности функционирующего капитала значительно уменьшился, что соответствует норме (уменьшение показателя является положи­тельным фактором). Динамика положительная.

6. Доля оборотных средств в активах: на начало отчетного периода — 0,91; на конец отчетного периода — 0,95.

Доля оборотных средств в активах увеличилась, в норму укладывается (больше 0,5). Динамика положительная.

7. Коэффициент обеспеченности собственными средствами (характеризует на­личие собственных оборотных средств у организации, необходимых для ее текущей ликвидност):

на начало отчетного периода — 0,18;

на конец отчетного периода — 0,21.

Коэффициент обеспеченности собственными средствами на начало периода не соответствовал норме, но на конец отчетного периода увеличился и соответствует норме. Динамика положительная.

8. Коэффициент обеспеченности обязательств активами:

на начало отчетного периода — 1,34;

на конец отчетного периода — 1,3.

Коэффициент обеспеченности обязательств активами не увеличился. Динами­ка отрицательная.

9. Коэффициент восстановления платежеспособности равен 0,62.

Коэффициент восстановления платежеспособности меньше нормы (не менее 1)

в 2 раза. Предприятие может утратить платежеспособность.

10. Коэффициент обеспеченности собственными средствами:

на начало отчетного периода составил 0,18;

на конец отчетного периода составил 0,28.

Коэффициент обеспеченности собственными средствами на конец отчетного периода имеет значение больше 0,1.

11. Коэффициент утраты платежеспособности равен 0,36.

Коэффициент утраты платежеспособности не соответствует норме, что свиде­тельствует о том, что у предприятия в ближайшее время имеется реальная воз­можность утратить платежеспособность.

Анализ показателей финансовой устойчивости см. в табл. 11.64.

Таблица 11.64. Анализ показателей финансовой устойчивости
Показатель 2005 г. 2006 г. 2007 г.
Коэффициент капитализации 2,4 2,9 3,2
Собственный капитал в обороте 11 185 223
Коэффициент обеспеченности запасов собственности источниками 0,34 0,2 0,37
Коэффициент автономии 0,4 0,25 0,23
Коэффициент финансирования 0,28 0,34 0,3
Коэффициент финансовой устойчивости 0,2 0,25 0,23
Коэффициент маневренности 0,12 0,68 0,82
Коэффициент иммобилизации 0,08 0,04

Увеличение показателя является положительной тенденцией и свидетельствует о том, что не все оборотные активы сформированы за счет заемных источников.

3. Коэффициент обеспеченности запасов собственными источниками: на начало отчетного периода составил 0,2;

на конец отчетного периода составил 0,37.

Увеличение показателя является положительной тенденцией. Собственных оборотных средств достаточно для покрытия запасов.

4. Коэффициент автономии:

на начало отчетного периода составил 0,25; на конец отчетного периода составил 0,23.

Коэффициент автономии уменьшился и не соответствует норме (не менее 0,4 и не более 0,6). Собственный капитал несоизмерим со всеми источниками финан­сирования.

5. Коэффициент финансирования:

на начало отчетного периода составил 0,34; на конец отчетного периода составил 0,3.

Коэффициент финансирования уменьшился, но к концу отчетного периода в норму укладывается (больше 0,7). Финансирование предприятие происходит в основном за счет собственных средств.

6. Коэффициент финансовой устойчивости: на начало отчетного периода составил 0,25; на конец отчетного периода составил 0,23.

Коэффициент финансовой устойчивости увеличился, к концу отчетного перио­да соответствует норме (больше 0,6).

7. Коэффициент маневренности:

на начало отчетного периода составил 0,68; на конец отчетного периода составил 0,82.

Коэффициент маневренности увеличился, но выше рекомендованного значе­ния (0,2-0,5). Структура активов непостоянна.

Общие показатели оборачиваемости

1. Коэффициент общей оборачиваемости капитала равен 45 (45руб. на 1 руб.). Показывает эффективность использования имущества.

Высокое использование активов.

2. Коэффициент оборачиваемости оборотных средств равен 11,4. Количество оборотов, которые делают оборотные средства за отчетный период

11,4.

3. Фондоотдача оборотов равна 214.

Эффективность использования основных средств предприятия высокая.

4. Коэффициент отдачи собственного капитала — 44,39. Характеризует скорость оборота капитала.

Показатели управления активами

5. Оборачиваемость материальных средств составляет 15 дней. За 15 дней оборачиваются запасы в анализируемом периоде.

6. Оборачиваемость денежных средств составляет в отчетном периоде 2 дня.

7. Коэффициент оборачиваемости средств в расчетах равен 54.

Показывает количество оборотов средств, находящихся в дебиторской задол­женности.

8. Срок погашения дебиторской задолженности составляет 6,7 дней.

9. Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности 14, в 2006 г. —

15,3.

И горизонтальный и вертикальный анализ финансового состояния предприя­тия говорит об устойчивом финансовом положении предприятия.

Анализ финансовой отчетности предприятия показал, что предприятие в целом рентабельно (см. табл. 11.65), но потоки доходов и расходов носят нестабильный характер, следовательно, в рамках оценки доходным подходом был выбран метод дисконтирования денежных потоков, который основан на раздельном дисконти­ровании денежных потоков и который предполагает отличие будущих денежных потоков от текущих. Метод дисконтирования позволяет определить перспективы развития данного бизнеса. Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов и может быть использован для оценки действующего предприятия.

Таблица 11.65. Анализ показателей рентабельности
Показатель 2007
Бухгалтерская рентабельность 13%
Чистая рентабельность 2,17%
Экономическая рентабельность 23,4 %
Рентабельность собственного капитала 96%
Валовая рентабельность 73,19%
Рентабельность реализованной продукции 2%

Если темп роста дохода предполагается равным нулю, ставка капитализации будет равна ставке дисконтирования.

В нашем случае темп роста дохода не превышает ставки дисконтирования, темп роста дохода предприятия стабилен, но умеренный по объему, поэтому при рас­чете можно применить модель Гордона.

На основе ретроспективных данных и прогнозных оценок среднегодовые темпы роста денежного потока в постпрогнозный период были определены на уровне 2%.

Ставку дисконтирования определяем методом кумулятивного построения (табл. 11.66), который основан на суммировании безрисковой ставки дохода и надбавок за отдельные «несистематические» риски инвестирования в оценивае­мое предприятие.

В данном случае в качестве безрисковой ставки принимается доходность сред­несрочных российских еврооблигаций со сроком погашения в 2018 г. (ешо, $, 2018), наиболее представительных на рынке ценных бумаг, равная 7%.

При дисконтировании спрогнозированного денежного потока следует учиты­вать, что предприятие получает доходы и осуществляет расходы неравномерно в течение года, поэтому дисконтирование потоков должно быть произведено для середины периода.

Таблица 11.66. Расчет ставки дисконтирования для ООО «ННН» методом

кумулятивного построения

Вид риска Вероятный интервал значений, %
Безрисковая ставка 7
Руководящий состав: качество 3
управления, «ключевая фигура»
Диверсифицированность клиентуры 1
Доходы: рентабельность 2
и прогнозируемость
Размер компании 2
Финансовая структура 3
Прочие особенные риски 2
Конкуренция 4
ИТОГО ставка дисконтирования 24

Фактор текущей стоимости для положительных денежных потоков

R = 1/(1+ R)n - 0,5,

где R — ставка дисконта; п — число периодов.

К числу «несистематических» рисков можно отнести (табл. 11.67):

♦ риск недостаточной финансовой устойчивости;

♦ риск «ключевой фигуры»;

♦ риск диверсифицированности клиентуры;

♦ риск конкуренции;

♦ прочие риски (отраслевая специфика).

В расчетах используется допущение, что финансовые потоки оцениваемой ком­пании в постпрогнозном периоде стабилизируются на уровне последнего прогноз­ного года.

Постпрогнозным периодом называется время развития предприятия, когда объемы производства и сбыта стабилизируются, изменения в себестоимости отно­сительно невелики, т. е. темпы роста предприятия можно рассматривать как опре­деленное среднее значение. Порядок определения темпов роста оцениваемой ком­пании будет приведен далее при прогнозировании доходов и расходов компании.

Рассчитанная стоимость компании в постпрогнозном периоде представляет со­бой сумму денежных средств, за которую можно было бы продать компанию по истечении прогнозных лет работы.

Чистый денежный поток рассчитывается как разница между притоками и от­токами средств на предприятии и складывается из суммы чистой прибыли после уплаты налогов и амортизационных отчислений плюс изменение в показателе соб­ственного капитала, поскольку в данном случае он уменьшился за отчетный период.

Величина стоимости объекта оценки складывается из двух составляющих: те­кущей стоимости денежного потока в течение прогнозного периода и текущей стоимости реверсии (табл. 11.68).

Стоимость объекта по доходному методу на момент оценки — 1 767 243 руб.

Таблица 11.67. Характеристики премий за риск, связанный с инвестированием

в данное предприятие

Вид риска Вероятный интервал значений,% Параметры риска
1. Руководящий состав: качество управления, «ключевая фигура» 3 Директор предприятия и шеф-повар ресторана имеют 12-летний опыт работы в сфере ресторанного бизнеса, соответствующее специальное образование, дополнительное образование в области экономики и маркетинга, который применяют на парактике, но тем не менее предприятие зависит от двух ключевых фигур — директора и шеф-повара, управленческий резерв отсутствует
2. Диверсифи- цированность клиентуры 1 Степень диверсифицированности клиентуры достаточно высокая, хотя предприятие и зависит от клиентов отеля, которые приносят 60% дохода, но тем не менее количество клиентов, не являющихся клиентами отеля, постоянно растет. Ни на одного клиента не приходится более 10% продаж, поэтому премия за риск составляет 1%
3. Доходы: рентабельность и прогнозируемость 2 Чистая рентабельность предприятия невысокая — 2,17%, но экономическая рентабельность составляет 22,5%, уро­вень доходность предприятия стабильный. Присутствует необходимая для прогноза информация о деятельности предприятия за последние 3 года. Премия за риск — 2%
4. Размер компании 3 Данное предприятие является средним, не является монополистом ни в одном сегменте рынка, величина премии за риск составляет 3%
5. Финансовая структура 3 Предприятие имеет благоприятное соотношение собственных средств и задолженностей, не имеет долгосрочной задолженности, коэффициенты текущей ликвидности норме не соответствует, но присутствует положительная динамика, абсолютная ликвидность соответствует норме, по основным финансовым показателям присутствует положительная динамика. Премия за риск 3%
6. Прочие особенные риски. Отраслевой риск, прочие риски 3 Учитывая специфику предприятия — зависимость от развития отрасли — туристического бизнеса, которая динамично развивается, а также тот факт, что рынок предприятий общественного питания в городе, а именно ресторанов, еще недостаточно насыщен, можем определить отраслевой риск, достаточно низкий, но тем не менее предприятие зависит и от работы гостиничного комплекса в целом, помещение ресторана находится в аренде, существует риск, что арендодатель не продлит договор в будущем. Премия за риск — 3%
7. Риск конкуренции 4 Риск конкуренции на рынке общественного питания достаточно высок, ежегодно открывается большое количество предприятий, в основном в Центральном районе, которые имеют возможность учитывать все модные тенденции и изменения на рынке в отличие от ресторана при отеле, который вынужден работать, принимая во внимание специфику и тип клиентов данного отеля. Премия за риск — 4%

Таблица 11.68. Расчет стоимости ресторана доходным подходом
Показатели 1-й год 2-й год 3-й год Постпрогнозный период
Выручка, руб. 12465100 12714400 12968700 13228100
Переменные затраты, руб. 3242174 3339450 3439635 3508427
Маржинальный доход, руб. 9222920 9624250 10042615 10243463
Зарплата, руб. 3210999 3307330 3406550 3474680
Коммерческие расходы 4126480 4130560 4140852 4229207
Амортизация, руб. (+) 276156 276156 276156 276156
Уменьшение/прирост собственного оборотного капитала (-) 1000 1000 1000 1000
Прибыль до налогообложения, руб. 1639261 1672046 1705507 1739630
Чистая прибыль, руб. 268100 273462 278950 284530
Чистый денежный поток, руб. 543256 548618 554106 559686
Коэффициент дисконтирования 0,8 0,65 0,52 0,52
Дисконтированный денежный поток 434604,8 356602 288135 291036
Ставка дисконтирования - 22%
Стоимость реверсии - 1322890
Текущая стоимость денежных потоков 434604 356602 288135 687902
и реверсии, руб.
Стоимость объекта по доходному подходу, руб. 1767243

Применение затратного подхода для оценки рассматриваемого предприятия обоснованно, так как отсутствует прозрачная информация о предприятиях-ана­логах и применение сравнительного подхода затруднительно.

Проведение оценки с помощью метода чистых активов основывается на анали­зе финансовой отчетности. Предварительно была проведена инфляционная кор­ректировка финансовой документации.

Оценка машин, оборудования и транспортных средств.

Процедура оценки включает следующие этапы:

1) определение рыночной стоимости аналога (получение информации из СМИ, ресурсов Интернета, прайс-листов и т. п.);

2) определение величины износа.

Износ для основного оборудования и инвентаря определен косвенным методом по следующей классификации (табл. 11.69).

По данным Заказчика оборудование находится в хорошем состоянии, поэтому принимаем степень износа 20% (табл. 11.69). Тогда рыночная стоимость оборудо­вания на дату оценки составит 1 104 624,39 руб. (табл. 11.70).

В ходе оценки стоимости методом скорректированных чистых активов ООО «ННН» был применен ряд поправок (табл. 11.71). Корректировки вносились в постатейном порядке.

Нематериальные активы у предприятия отсутствуют. Лицензия на осуществле­ние данного вида деятельности не является нематериальным активом и учитыва­ется в расходах будущих периодов. Стоимость лицензии — 100 000 руб. Выдается лицензия сроком на 3 года. Незавершенные капитальные вложения и финансовые

Таблица 11.69. Характеристика технического состояния оборудования

и инвентаря

Физиче­ский износ, % Оценка технического состояния Общая характеристика технического состояния
0-5 Новое Новое, установленное, но еще не эксплуатировавшееся оборудование, в отличном состоянии
10-15 Очень хорошее Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонти­рованное или реконструированное, в отличном состоянии
20, 25, 30, 35 Хорошее Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное
40, 50, 60 Удовлетвори­тельное Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей, таких как подшипники, вкладыши и т. п.
65, 70, 75, 80 Условно пригодное Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей, таких как двигатель или подобных
85, 90 Неудовлетво­рительное Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого как замена рабочих органов основного агрегата
95, 100 Негодное к применению или лом Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь (скраповая стоимость)

вложения — инвестиции предприятия в ценные бумаги и в уставные капиталы других организаций также отсутствуют.

«Основные средства» были разбиты на три группы и были вычислены про­центные соотношения этих групп к итогу. Величина основных средств была пере­считана на базе фактического изменения цен на оборудование и с учетом износа оборудования.

Долгосрочные финансовые вложения ООО «ННН» отсутствуют.

Статья «Дебиторская задолженность» была проанализирована в части просро­ченной задолженности, были рассчитаны коэффициенты оборачиваемости, обо­рачиваемость в днях. При анализе дебиторской задолженности не выявлено ни векселей, выпущенных другими предприятиями, ни нереальных для взыскания задолженностей. Отсутствует дебиторская задолженность с длительными срока­ми погашения, поэтому дисконтирования будущих основных сумм и выплат про­центов к текущей стоимости не проводилось. Помимо авансов, выданных работ­никам оцениваемого предприятия, дебиторская задолженность состоит из сумм по продаже услуг надежным дебиторам в рассрочку на срок менее 3 месяцев. Таким образом, балансовая и рыночная стоимость дебиторской задолженности совпада­ет на дату оценки. Статьи «Краткосрочные финансовые вложения» и «Денежные средства» корректировке не подвергались.

После корректировок актива баланса рассматривалась необходимость внесения корректировок в балансовую стоимость пассива баланса.

Задолженности по кредитам и займам нет. Кредиторская задолженность по­гашается быстро. Долгосрочных обязательств предприятие не имеет, поэтому

Таблица 11.70. Оценка рыночной стоимости оборудования с учетом износа
№ п/п Наименование Инвентари­зационный номер Количе­ство Балансовая стоимость, руб. Рыночная стоимость на дату оценки, РУб-
Торговое оборудование
1 Maxi Automatic 230/380V 2 гр кофемашина T-S 423 1 83815,00 67052,00
2 Газовый фритюр «Electrolux» 168189 tvr/7+7 литров 22 1 88413,00 70730,40
3 Жироуловитель ОТБ-3 с надставк. 1,5 м 1074 1 51937,00 41549,60
4 ККМ АСТ Элит-Ф верс. 013М 399 1 99228,92 79383,14
5 Кондиционер CS-C12CKP Panasonic 1075 1 46935,42 37548,34
6 Кофеварка термостат № 5010 422 1 9430,76 7544,61
7 Кухонный процессор R301 Ultra 410 1 27304,32 21843,46
8 Льдогенератор СВ 246 406 1 23517,20 18813,76
9 Мармит для первых блюд 910 421 1 7106,08 5684,86
10 Мармит электрический BMA0002 411 1 10196,08 8156,86
11 Миксер 5KPM5WH/EWH 420 1 14344,25 11475,40
12 Морозильник Т 300 с глухой крышкой 419 1 10434,58 8347,66
13 Охлаждаемый салат-стол MEP-100 409 1 43697,50 34958,00
14 Печь HMM-6/11 415 1 119047,57 95238,06
15 Печь микроволновая Amana RS 511 412 1 15253,88 12203,10
16 Плита произ. тепловая д/пригот. пищи д/столов в ком. 1069 1 103254,46 82603,57
17 Полка кухонная открытая, ПК 804 19 1 6373,32 5098,66
18 Посудомоечная машина FI 48 В 416 1 48067,25 38453,80
19 Проектор CANON LV-5100E 1070 1 108987,50 87190,00
20 Пылесос Karcher моющий PUZZI 100 309 1 14829,83 11863,86
21 Сейф BS-K370 Topaz 62 1 10456,88 8365,50
22 Соковыжималка электрическая SP/N 1076 1 13687,08 10949,66

№ п/п Наименование Инвентари­зационный номер Количе­ство Балансовая стоимость, РУб- Рыночная стоимость на дату оценки, РУб-
23 Стеллаж кухонный СК 203 13 1 6826,65 5461,32
24 Стеллаж кухонный СК 204 20-21 2 8066,67 6453,34
25 Стеллаж угловой 397 1 2741,67 2193,34
26 Стеллаж Ш1-17 53-54 2 1489,58 1191,66
27 Стол 1400 С 2-14L 23-26, 28 5 2740,82 2192,66
28 Стол 1400 С2-14Я 27 1 2293,96 1835,17
29 Стол ЕС-14Ж 29 1 3515,42 2812,34
30 Стол рабочий из нержавеющей стали STLB06 1067 1 4421,55 3537,24
31 Стол рабочий СРП 304 18 1 3573,32 2858,66
32 Стол рабочий СРП 302 7-8 2 2586,66 2069,33
33 Стол с ванной моечный, СВМ-1060/530 1-2 2 4026,67 3221,34
34 Чафиндиш 148-150 3 9409,16 7527,33
35 Шкаф кухонный ШЗК- 1200 12 1 18480,00 14784,00
36 Шкаф морозильный SME Europe 700 407 1 39989,83 31991,86
37 Шкаф холодильный 390 л. глухая дверь 413-414 2 19491,73 15593,38
38 Шкаф холодильный S-147 (1400 л) инв.№: 405 1 34428,33 27542,66
Мебель
1 Кресло MOS-4 60 1 13514,58 10811,66
2 Шкаф 2-ств. Алеша 389-390 2 5791,66 4633,33
3 Шкаф 3-ств. Норд-193 394 1 7491,67 5993,34
4 Шкаф Бьоркквист низ. 145 1 23288,92 18631,14
5 Шкаф книжный Норд-113 393, 395 2 5816,66 4653,33
6 Стул барный GB 0600 125-127 3 5894,60 4715,68
7 Стул ИСО-black синий С-6 41-47 7 387,29 309,83
8 Стул GC 0600 MA 65-124 60 4600,66 3680,53
Офисная техника
1 Компьютер (X1043T) HP Evo D310 uDT P4-2.4G 256M40G 434-436 3 34555,95 27644,76
2 Менеджерский модуль R-Keper 402 1 41172,31 32937,85
3 Принтер STAR SP2560MD 400 1 11600,70 9280,56

Таблица 11.70 (окончание)
№ п/п Наименование Инвентари­зационный номер Количе­ство Балансовая стоимость, руб. Рыночная стоимость на дату оценки, руб.
4 Программа складского учета Store House 404 1 57628,09 46102,47
5 Ресивер KENWOOD KRF- V8010D 1072 1 18987,50 15190,00
6 Цифровой копир Sharp AR-5015 64 1 29650,00 23720,00
Итого 1380780,49 1104624,39

Таблица 11.71. Скорректированный баланс предприятия
Величина показателя по балансу, тыс. руб. Величина показателя по оценке, тыс. руб.
Актив
Оборотные активы 1109 1104,63
Денежные средства 110 110
Дебиторская задолженность 312 312
Краткосрочные финансовые вложения
Запасы 568 568
Внеоборотные активы 47 47
Баланс 1156 1156
Пассив
Собственный капитал
Уставный капитал 10 10
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) 348 348
Заемный капитал
Краткосрочная кредиторская задолженность 798 798
Долгосрочная кредиторская задолженность
Баланс 1156 1151,63

статьи пассива баланса не корректировались. Величина показателей совпадает с величинами, указанными в балансе, поэтому в данном случае баланс не требует корректировок.

Соответственно стоимость предприятия соответствует балансовой стоимо­сти 1 151 624 руб.

В рамках сравнительного подхода можем применить метод отраслевых коэф­фициентов, который предполагает использование соотношений или показателей, основанных на данных о компаниях, работающих в данной отрасли, и отражаю­щих их конкретную специфику. Применяя метод отраслевых коэффициентов, мы определили ориентировочную стоимость предприятия с использованием пока­зателей, основанных на соотношении между ценой и финансовым показателем, характерным для данной отрасли. Этот метод используется в основном для оцен­ки малых компаний и носит вспомогательный характер. В результате обобщения данных были разработаны формулы определения стоимости оцениваемого пред­приятия. Отраслевой коэффициент рассчитывается на основе статистических на­блюдений, и за основу взято соотношение, применяемое для расчета стоимости ресторана: 0,25-0,5% от валовой выручки.

Принимая во внимание финансовое состояние предприятия, а также анализ по­ложения, которое занимает объект оценки на рынке, для расчетов был применен коэффициент 0,25.

Стоимость предприятия, рассчитанная методом отраслевых коэффициентов составляет:

11 985 670 х 0,25 = 2 996 417 руб.

Приводим согласование результатов и заключение о рыночной стоимости (табл. 11.72).

Методу «дисконтирования денежных потоков» присвоен вес 51%, методу «чи­стых активов» — 36%, методу отраслевых коэффициентов — 12%.

Таблица 11.72. Согласование результатов оценки
Подход Доходный Сравнительный Затратный
Метод дисконтирования денежных потоков Метод отраслевых коэффициентов Метод чистых активов
Величина ориентира, руб. 1767243 2996417 1151624
Критерий
1. Достоверность и достаточность
информации, на основе 3 1 4
которой проводились анализ
и расчеты
2. Способность подхода
учитывать структуру ценообразующих факторов, характерных для объекта 4 1 2
3. Соответствие целям оценки объекта 5 1 3
4. Надежность получаемых 4 1 3
результатов
Итого сумма баллов для данного 17 4 12
подхода
Сумма баллов 33
Вес подхода, % 51 % 12% 36 %
Вес подхода округленно, руб.
Согласованная величина 901299 359570 403068
стоимости, руб.
Итого рыночная стоимость 1 664 000
оценки округленно, руб.

Рыночная стоимость предприятия ООО «ННН» по состоянию на 20 апреля 2008 г. составляет 1 664 000 руб.

<< | >>
Источник: Под ред. В. Е. Есипова, Г. А. Маховиковой. Оценка бизнеса: Учебное пособие. 3-е изд. — СПб.: Питер, — 512 с.: ил. — (Серия «Учебное пособие»).. 2010

Еще по теме 11.6. Оценка ресторанов:

  1. 11.2. ВИДЫ СТОИМОСТНЫХ ОЦЕНОК ОСНОВНЫХ ФОНДОВ
  2. 12.3. КЛАССИФИКАЦИЯ ЗАПАСОВ МЕСТОРОЖДЕНИЙ ПОЛЕЗНЫХ ИСКОПАЕМЫХ И ИХ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА
  3. 1 7.2. АНАЛИЗ И ОЦЕНКА ЛИКВИДНОСТИ И ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОСТИ
  4. 17.3. АНАЛИЗ ФИНАНСОВОЙ УСТОЙЧИВОСТИ И ОЦЕНКА ЕЕ УРОВНЯ
  5. ПРИЛОЖЕНИЕ 1 МЕТОДИКА ОЦЕНКИ КВАРТИР, ДОМОВ И РЕМОНТА
  6. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ
  7. 6.6.3. Оценка гостиниц
  8. 11.3. Оценка гостиничного бизнеса
  9. 11.6. Оценка ресторанов
  10. 1.5. Описание объекта оценки при составлении отчета
  11. 6.3. ОБЗОР АВТОМАТИЗИРОВАННЫХ СИСТЕМ ДЛЯ КОМПЛЕКСНОЙ ОЦЕНКИ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ
  12. ЛЕВЕРЕДЖ И ОЦЕНКА РЕШЕНИЙ О СТРУКТУРЕ КАПИТАЛА
  13. Предпокупочная оценка вариантов
  14. 3.2. АНАЛИЗ ДАННЫХ: МНОГОМЕРНЫЕ МЕТОДЫ
  15. Методы оценки спроса