<<
>>

11.4. Оценка предприятий розничной торговли

Розничная торговля по многим своим характеристикам отличается от сферы про­изводства и услуг. За последние годы многие предприятия розничной торговли претерпели существенные изменения, среди которых можно назвать следующие.

• Для многих предпринимателей, занимающихся розничной торговлей и стре­мящихся выжить в решающей борьбе за покупателей, «универсальный тор­говый центр» стал необходимостью.

• Заказы товаров по почте, супермаркеты, возможность приобретения товаров через Интернет, оптовые магазины и т. д. — все это оказало воздействие на предпочтения покупателей, пользующихся услугами розничной торговли.

• Новой тенденцией на рынке торговых площадей в торговых комплексах яв­ляется появление все более крупных и масштабных проектов торговых цен­тров и комплексов, ориентированных на региональное обслуживание.

• С появлением крупных торговых комплексов начал активно развиваться ры­нок развлекательных услуг. В большинстве современных торговых комплек­сов располагаются боулинги, бильярды, игровые автоматы, фитнес-центры и т. д. Считается, что для привлечения в торговый центр покупателей развле­кательные услуги в этом центре должны занимать не менее 30% площадей.

Возьмем в качестве объекта оценки торгово-развлекательный комплекс «Ф» (ТРК «Ф»), расположенный в центре города, занимающий земельный участок общей площадью 10 946 м2, имеющий обременения (ограничения). Балансовая стоимость объектов недвижимости ТРК «Ф» следующая:

♦ здание универмага — 4 143 906 руб.;

♦ склад — 2 884 956 руб.;

♦ земельный участок — 506 448 руб.

При использовании для оценки затратного подхода прежде всего необходимо решить, определение какой стоимости более обоснованно: стоимости восстанов­ления или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его «новом» состоянии (без учета износа) с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ, что и у объекта оценки.

В данном случае воспроизводятся тот же мораль­ный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые име­лись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строитель­ство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построен­ного в новом архитектурном стиле, с использованием современных материалов и конструкций, а также современного оборудования.

В нашем случае стоимость строительства необходимо оценивать по полной вос­становительной стоимости вследствие того, что здание универмага представляет собой определенную архитектурно-историческую ценность, сохранение внешнего и внутреннего облика которого регулируется предписаниями УГИОПа. Объект­ная смета представлена в табл. 11.44.

В основу расчета восстановительной стоимости положена методика, заключаю­щаяся в последовательном переводе стоимости строительства 1м3 объекта, анало­гичного оцениваемому по эксплуатационным и техническим характеристикам, из цен 1984 г. в цены 2004 г. путем умножения базовой стоимости строительства на соответствующий индекс изменения стоимости строительства. Базовая стоимость строительства определяется на основе Сборника № 18 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий.

Полная восстановительная стоимость определяется по формуле:

Свосст. = С1969 Х И1969-1984 Х И1984-2000 Х И2000-2005 Х П

где И = 1,18 х 0,99 — индекс изменения стоимости СМР по отраслям на­

родного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отрас­лей из цен 1969 г. в цены 1984 г. (Приложение № 1 к Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94; 0,99 — территориальный коэффициент для Санкт- Петербурга); И1984-2000 = 2 , 5; И2000-2005 = 2,02; П = 1,2 — прибыль предпринимателя.

С = 74930,766 х 1,18 х 0,99 х 2,5 х 2,02 х 1,2 = 530 456,722 тыс. руб.

восст.

Таблица 11.44.
Объектная смета на строительство универмага
№ п/п Наименование работ Сметная стоимость, тыс. руб.
строительство монтаж прочее всего
1.1 Общестроительные работы по зданию универмага 41898,220 41898,220
1.2 Внутренние сантехнические работы 3194,100 3194,100
1.3 Электротехнические работы 2340,0 2340,0
Итого по зданию универмага 45092,320 2340,0 47432,32
2.1 Общестроительные работы по складскому зданию 11064,878 11064,878
2.2 Внутренние сантехнические работы 593,213 593,213
2.3 Электротехнические работы 954,633 954,633
Итого по складскому зданию 11658,091 954,633 12612,724
3 Затраты на временные здания и сооружения (1,8%) 1021,507 59,303 1080,811
4 Затраты на зимнее удорожание работ (1,5%) 866,579 50,309 916,888
5 Содержание службы заказчика- застройщика (1,4%) 889,122 889,122
6 Авторский надзор (0,2%) 127,017 127,017
7 Стоимость проектных работ (3,5%) 2258,370 2258,370
8 Резерв на непредвиденные работы и затраты (2%) 1172,770 68,085 94,809 1335,664
9 Косвенные издержки (10%) 6811,888 6811,888
Всего 58638,497 3404,246 11647,169 74930,766

Физический износ составляет 13% от восстановительной стоимости. Внешний износ ТРК «Ф» не учитывается, так как экономическая ситуация благоприятству­ет торговле и сдаче в аренду помещений под торгово-развлекательные функции, и оценщики предполагают сохранение сложившейся ситуации в рассматриваемом периоде функционирования объекта оценки.

Одним из возможных способов определения стоимости земли участка ТРК «Ф» является анализ распоряжений губернатора и решений городской инвестиционно- тендерной комиссии о выделении земельных участков под застройку. В рамках анализа определяется стоимость права долгосрочной аренды земельного участка. Затем вводится корректировка, учитывающая отличие полного права собствен­ности от стоимости права аренды и определяется рыночная стоимость земельного участка, которая составила в нашем случае $2 189 200.

Рыночная стоимость ТРК «Ф», рассчитанная затратным подходом, составила $18 671 249 (без учета НДС) (табл. 11.45).

Таблица 11.45. Рыночная стоимость ТРК «Ф»
Восстановительная стоимость 18944884
Износ(13%) 2462835
Остаточная стоимость 16482049
Рыночная стоимость земельного участка 2189200
Рыночная стоимость недвижимого имущества комплекса ТРК «Ф» 18671249

Метод прямого сравнительного анализа продаж был реализован отдельно для здания универмага и здания склада. Определение стоимости здания универмага выполнено в двух вариантах:

• сравнение с условиями продажи (ценой предложения) встроенных торговых помещений, расположенных в районе объекта оценки;

• сравнение с условиями продажи (ценой предложения) отдельно стоящих зданий с торговой функцией, расположенных в разных частях города.

При рассмотрении объектов-аналогов — встроенных помещений — применя­лись корректировки на:

• условия финансирования (5%);

• размер помещений (коэффициент снижения 5%);

• отношение торговой площади и общей площади (коэффициент снижения 3%).

Стоимость здания ТРК «Ф» в данном случае составила $12 134 600.

При определении стоимости объекта недвижимости на основании аналогов — отдельно стоящих торговых зданий — корректировка проводилась только на усло­вия финансирования (5%). Нижняя граница стоимости здания универмага в этом случае составила $10 865 530.

Стоимость здания склада методом сравнения продаж составила $4 186 825.

Таким образом, рыночная стоимость ТРК «Ф» методом сравнительного ана­лиза продаж находится в доверительном интервале: $15 052 355-16 321 425 (без учета НДС) (табл. 11.46).

Таблица 11.46. Рыночная стоимость ТРК «Ф»
Рыночная стоимость, $
минимальное значение максимальное значение
Здание универмага 10865530 12134600
Здание склада 4186825
Итого 15052355 16321425

В настоящее время эксперты по оценке недвижимости останавливают свой вы­бор на методе анализа дисконтирования денежных потоков как наиболее универ­сальном методе, позволяющем учесть динамику функционирования объекта не­движимости с учетом его наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наиболее достоверный результат данный метод дает применительно к тем ви­дам недвижимости, рынок которых имеет достаточное развитие в нашей стране. Для таких видов недвижимости накоплена достаточная статистика уровня цен, арендных плат, норм прибыли для собственности, что позволяет принимать ры- ночно обоснованные величины затрат, арендной платы, нормы дисконтирования и коэффициента капитализации. Данные типы недвижимости имеют достаточно стабильные тенденции изменения факторов, влияющих на уровень доходов, что позволяет сделать наиболее точный прогноз ожидаемых будущих выгод. Поэтому можно сделать вывод о возможности применения метода дисконтированных де­нежных доходов для определения рыночной стоимости ТРК «Ф».

Наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является тор- гово-развлекательное и складское.

Расчет стоимости методом дисконтирования денежных доходов состоит из сле­дующих этапов:

1) расчет типичного холдингового периода (периода владения), в течение кото­рого инвестор будет владеть оцениваемым имуществом;

2) прогнозирование периодических поступлений денежных средств (денежных потоков) инвестору для каждого периода;

3) расчет стоимости оцениваемого имущества на конец холдингового периода (стоимость реверсии);

4) расчет ставки дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке;

5) преобразование каждого из периодических денежных потоков и стоимости реверсии в текущую стоимость путем дисконтирования их с применением соответствующей ставки дохода;

6) суммирование текущей стоимости каждого периодического денежного по­тока с текущей стоимостью реверсии для получения оценки стоимости иму­щества.

Прогнозный период принят равным 5 годам. Стоимость реверсии в конце холдингового периода определялась по модели Гордона. Ставка капитализации рассчитывалась как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста.

Ставка дисконтирования определялась методом рыночной экстракции в соот­ветствии со следующим алгоритмом.

1. Подбор объектов с известными ценами продаж.

2. Расчет предполагаемого дохода от этих объектов с учетом их наилучшего и наиболее эффективного использования.

3. Моделирование потоков расходов и доходов для объектов. При этом стои­мость реверсии объекта может быть принята равной стоимости покупки с учетом:

- инфляционного удорожания по сложному проценту;

- удешевления вследствие естественного устаревания.

4. Расчет конечных отдач (внутренних норм рентабельности).

В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инве­сторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования. Анализируя инвестиционные проекты, связанные со строительством торговых комплексов, установили, что требуемая ставка доход­ности составляет не менее 25%.

Торговые площади ТРК «Ф» на момент оценки сдаются в аренду по определен­ным ставкам.

Площадь помещений, сдаваемых в аренду, и расчет потенциального дохода по­казаны в табл. 11.47.

Расчет рыночной стоимости ТРК «Ф» методом дисконтирования денежных по­токов показан в табл. 11.48.

Таблица 11.47. Расчет потенциального дохода
Помещение Полезная торговая и складская площадь, м2 Ставка арендной платы, $ м2/мес. Потенциальный валовой доход, $/мес.
1-й этаж. Атриум 300 50 15000
1-й этаж 560 50 28000
2-й этаж. Атриум 200 50 10000
2-й этаж 530 40 21200
3-й этаж. Атриум 200 50 10000
3-й этаж 590 40 23600
4-й этаж. Атриум 200 50 10000
4м этаж 600 40 24000
5-й этаж. Атриум 200 30 6000
5-й этаж 420 30 12600
Мини-секции в зонах 400 40 16000
переходов на 1-5-м этажах
Склад, 1 этаж (продоволь­ 350 15 5250
ственный маркет)
Склад, 2-7-ой этажи 2400 5 12000
Итого 193650
Итого годовой 2323800
потенциальный валовой
доход, $

Таблица 11.48. Расчет рыночной стоимости ТРК «Ф» методом дисконтирования денежных потоков
Показатель Сдача в аренду площадей под торгово-развлекательные услуги
Период владения в годах 5
Количество платежных периодов в году 12
Настоящая стоимость периодических потоков, $ 1807623
Возврат капитала (реверсия)
Доход от продажи, $ 18587988
Чистый операционный доход за 6-й год 1975237
Коэффициент капитализации для реверсии, % 23,0
Расходы по продаже, % дохода от продажи 3
Чистый доход от продажи, $ 18330348
Норма дисконтирования для реверсии, % 25,0
Настоящая стоимость реверсии 12729689
Стоимость объекта, $ 13537311
Площадь земельного участка, на которую приходится чистый операционный доход, м2 8243
Стоимость 1 м2 земельного участка, рассчитанная техникой остатка, $ 200
Избыточная площадь (не участвующая в обеспечении чистого операционного дохода), м2 2703
Рыночная стоимость избыточной площади, $ 540600
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным методом, $ 14077911

Наибольший весовой коэффициент при согласовании результатов оценки раз­личными подходами необходимо придать затратному (0,45) и доходному (0,45) подходам. Использование затратного подхода при оценке объекта, являющегося архитектурной доминантой района, актуально вследствие того, что здание должно быть сохранено в форме, соответствующей необходимым требованиям. Реализа­ция доходного подхода показывает эффективность всех характеристик объекта оценки: местоположение, объемно-планировочное решение, архитектурные осо­бенности объекта, должный менеджмент. На долю метода сравнительного анализа продаж приходится 10%, т. е. весьма низкий вес. Это связано с тем, что, несмотря на достаточную развитость рынка торговых помещений, нужно учитывать зна­чительный разброс цен фактических продаж, труднодоступность информации о ценах зафиксированных сделок. Кроме того, наш объект оценки — уникальное здание, не сравнимое с каким-либо объектом-аналогом.

Таким образом, рыночная стоимость ТРК «Ф» составит $16 305 802 (табл. 11.49).

Таблица 11.49. Согласование результатов
Затратный подход Метод сравнительного анализа продаж Доходный подход Согласованная стоимость объекта оценки,$
весовой коэффициент сумма, $ весовой коэффициент сумма, $ весовой коэффициент сумма, $
0,45 18671249 0,1 15022355­16321245 0,45 14077911 16305802

.

<< | >>
Источник: Под ред. В. Е. Есипова, Г. А. Маховиковой. Оценка бизнеса: Учебное пособие. 3-е изд. — СПб.: Питер, — 512 с.: ил. — (Серия «Учебное пособие»).. 2010

Еще по теме 11.4. Оценка предприятий розничной торговли:

  1. БИЗНЕС-МОДЕЛИ ДЛЯ СФЕРЫ УСЛУГ И РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ
  2. розничная торговля и оборотный капитал
  3. Глава 13. Особенности проектирования магазинов. Размещение предприятий розничной торговли в сельских районах
  4. § 1. Особенности проектирования магазинов розничной торговли
  5. § 2. Проектирование территориального размещения предприятий розничной торговли в сельских районах
  6. 11.4. Оценка предприятий розничной торговли
  7. 8.3. Методология оценки конкурентоспособности услуг розничной торговли
  8. Розничная торговля
  9. 13.3. Организация предприятия розничной торговли (магазина)
  10. 6. 1.2. Оптовая и розничная торговля как основные методы распределения товаров
  11. Розничная торговля
  12. 5.3.2. Маркетинг в розничной торговле
  13. 5.3.3. РОЗНИЧНАЯ ТОРГОВЛЯ