<<
>>

11.3. Оценка гостиничного бизнеса

По данным ВТО доходы от отрасли туризма являются наибольшими по сравне­нию с другими секторами мировой экономики. Ежегодный рост инвестиций в ин­дустрию туризма составляет около 30%.

Развитие туризма в России, как внутреннего, так и выездного, далеко от уров­ня развитых стран и ни в коей мере не соответствует ее потенциалу. В последнее время этому вопросу уделяется повышенное внимание на самом высоком уровне. Одним из примеров такого внимания служит принятие и поэтапное выполнение Федеральной целевой программы «Развитие туризма в Российской Федерации», предусматривающей развитие туристских объектов во всех регионах России.

Основными клиентами гостиниц являются туристы, коммерсанты или другие деловые люди. В этом смысле спрос на гостиничные услуги востребован пре­жде всего в местах, определяющихся как «культурные» или «деловые» центры. В РФ это относится к Москве (позиционируется как «деловой» центр) и Санкт- Петербургу (как «культурный» центр).

В связи с этим одним из факторов, определяющих гостиничный бизнес, явля­ется его местоположение. Удобное местоположение гостиничного бизнеса в куль­турном или деловом центре значительно повышает востребованность его услуг.

Следующей главной составляющей гостиничного бизнеса является его базис­ный элемент — недвижимость, служащая для размещения в нем клиентов — по­требителей гостиничного бизнеса. Определяющие его ценности: удобство и безо­пасность проживания.

Еще один фактор гостиничного бизнеса — это уровень сервиса. В каждом кон­кретном случае предпринимателю приходится решать многофакторную, дина­мичную во времени задачу оптимизации уровня рентабельности и в соответствии с этим принимать решение по установлению целесообразного уровня сервиса.

Диверсификация бизнеса и поиск новых сфер деятельности приводят все боль­ше инвесторов в гостиничную отрасль. Гостиничный бизнес предполагает новые возможности «работы» денежных средств, поскольку другие виды бизнеса уже до­статочно плотно освоены основными игроками рынка.

Бизнес по оказанию услуг размещения имеет специфику, отличающую его от других проектов, предполагаю­щих использование объекта недвижимости в качестве основы будущей деловой активности. Эти различия проявляются как на стадии строительства (выбор пло­щадки, проектирование), так и на стадии эксплуатации объекта (управление об­служиванием, стратегия продаж и т. п.). Также при решении вопросов о финанси­ровании того или иного проекта принимаются во внимание не только соображения краткосрочной отдачи, но и такие показатели, как длительность жизненного цикла. Гостиничный бизнес гарантирует постоянный приток денежных средств в течение довольно длительного времени, даже без осуществления крупных расходов на ре­новацию. При этом гостиничный бизнес позволяет гибко варьировать тарифы не только в течение месяца или недели, но и ежедневно. Договоры же на аренду офис­ных или торговых площадей заключаются, как правило, на год и не предусматри­вают возможности изменения тарифов в течение этого срока. Другое не менее важ­ное обстоятельство — наличие высокого спроса на эти услуги при относительно стабильном состоянии деловой активности на других сегментах рынка.

Интерес к гостиничному бизнесу проявляют и строители. Это воспринимает­ся вполне естественно, поскольку гостиницы логично дополняют прочие проек­ты недвижимости, такие как возведение жилья, офисных и торговых комплексов. С последними коллективные средства размещения имеют особенно много общего, что позволяет им выступать в тесной увязке. Такой симбиоз вполне устраивает и владельцев, и потребителей.

Оценка гостиниц имеет ряд особенностей по сравнению с другими видами соб­ственности. Например, общая площадь помещений гостиницы не имеет такого большого значения, как способность гостиницы привлечь клиентов. Эта способ­ность во многом определяется ее местоположением и рядом других факторов, ко­торые должны быть выявлены оценщиком при личной инспекции объекта.

Как правило, гостиницы по своим техническим характеристикам очень трудно переоборудовать под объекты другого назначения, например офисы, оздорови­тельные центры, лечебные учреждения и т.

д. Однако в России имеется большое количество ведомственных гостиниц, которые строились без учета требований рыночной экономики. Поэтому при оценке гостиниц, например, для целей прива­тизации, оценщик должен провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, так как может оказаться, что сегодняшнее использование гости­ницы не является наилучшим и наиболее выгодным.

Если в результате анализа выяснится, что текущее использование гостиницы является наилучшим и наиболее эффективным, то в процессе инспекции оцен­щик должен получить ответы на следующие вопросы:

♦ какие существуют юридические ограничения на использование гостиницы, кто является ее владельцем и каковы его права;

• каковы источники дохода гостиницы, т. е. каково соотношение дохода от сда­чи номеров и эксплуатации баров, ресторанов, банкетных залов и других по­мещений;

♦ каковы уровень комфорта и разрядность гостиницы;

♦ кто является собственником мебели в гостинице, не является ли она арендо­ванной;

♦ какова дифференциация номеров гостиницы по уровню комфорта и уровню оплаты;

♦ каков уровень затрат на текущий и капитальный ремонт здания и содержа­ние прилегающей территории и т. д.

При проведении инспекции важно собрать как можно больше информации об объекте, чтобы затем использовать ее в процессе оценки. Необходимо изучить фи­нансовую информацию за последние три отчетных года и любыми доступными путями получить всю доступную информацию о потенциальных доходах от экс­плуатации гостиницы. Расходы также должны быть разбиты на отдельные статьи: расходы на ремонт, зарплату, административные расходы, рекламу и т. д. Необ­ходимо, помимо этого, выяснить категории клиентов, пользующихся гостиницей как в будни, так и в выходные дни.

В процессе инспекции целесообразно рассчитать коэффициент занятости на койку и на номер в гостинице на недельной, месячной и годовой базе, а также до­стигнутый уровень ставки дохода за номер, номер в сутки и сравнить его с тариф­ными ставками.

После проведения инспекции необходимо изучить рыночные условия для дан­ного сегмента рынка и прежде всего уяснить, к какому классу относится оцени­ваемая гостиница. После этого уточняется, какая конкуренция существует в этом классе гостиниц и какова она будет в будущем.

Такие характеристики, как наличие участка под расширение, объем отложенно­го ремонта, срок службы строений и оборудования, использование арендованной мебели в отличие от собственной, а также месторасположение, в совокупности оказывают значительное влияние на общую стоимость объекта.

Иногда при оценке гостиниц применяется затратный подход, в соответствии с которым определяется рыночная стоимость земельного участка, к которой прибавляется оценочная стоимость произведенных на нем улучшений, рассчи­танная по цене замещения, за вычетом физического, функционального и эконо­мического износа. При использовании данного подхода не учитываются харак­теристики доходности объекта. Кроме того, предполагается, что на дату оценки спрос на номера с момента начала работы объекта не изменился или даже воз­рос. Однако рынок мог измениться за это время, и соответственно другим должен быть вывод относительно параметров новой гостиницы в данном районе.

Некоторые оценщики используют рыночный подход, в основе которого лежит анализ объема продаж сопоставимых объектов. Наиболее сложным этапом явля­ется поиск объектов, обладающих достаточным набором характеристик, которые можно признать в точности соответствующими объекту оценки. При использо­вании данной методики почти невозможно установить мотивы назначения цены продажи владельцем, так же как и мотивы покупателя, готового заплатить ту или иную сумму. И те и другие мотивы могут послужить причиной значительного не­соответствия между реальной стоимостью собственности и ценой продажи.

Наибольшим признанием пользуются методы, используемые в рамках доход­ного подхода, поскольку считается, что они обеспечивают установление наиболее реалистичной стоимости. Гостиницы относятся к категории предприятий, тре­бующих больших затрат труда управленческого и другого персонала. Они также требуют постоянного ведения маркетинговой деятельности и контроля по всему диапазону предоставляемых услуг. Но как бы то ни было, став владельцем гости­ницы, вы приобретаете возможность получения потока доходов и его приумно­жения.

В качестве примера оценки рассмотрим ОАО «Гостиница».

<< | >>
Источник: Под ред. В. Е. Есипова, Г. А. Маховиковой. Оценка бизнеса: Учебное пособие. 3-е изд. — СПб.: Питер, — 512 с.: ил. — (Серия «Учебное пособие»).. 2010

Еще по теме 11.3. Оценка гостиничного бизнеса:

  1. 5.2. Оценка рисков бизнеса
  2. 40. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ БИЗНЕСА
  3. 52. ХАРАКТЕРИСТИКА МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ БИЗНЕСА
  4. 40. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ БИЗНЕСА
  5. 52. ХАРАКТЕРИСТИКА МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ БИЗНЕСА
  6. 4. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)
  7. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)
  8. Глава 6. Основные подходы и методы оценки стоимости бизнеса
  9. 2.6. Отчет по оценке стоимости бизнеса
  10. 2.4. МЕТОДЫ УЧЕТА ФАКТОРА РИСКА В ОЦЕНКЕ ПРЕДПРИЯТИЯ(БИЗНЕСА)
  11. ТЕМА 1. Основные методологические положения оценки стоимости бизнеса
  12. 1.2.Цели оценки стоимости бизнеса
  13. ТЕМА 2. Доходный подход к оценке стоимости бизнеса
  14. 4.5. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ БИЗНЕСА МЕТОДОМ ДИСКОНТИРОВАННОГО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА
  15. Виды стоимостей, используемых в оценке стоимости бизнеса в сделках слияния и поглощения