<<
>>

11.2. Оценка офисов

Для оценки офисных зданий необходимо использовать метод капитализации дохо­да, так как такие здания приобретаются для получения дохода от их эксплуатации.

Задача оценщика состоит в том, чтобы определить чистый операционный доход и соответствующие ставки капитализации.

Таблица 11.22. Расчет стоимости в рамках доходного подхода
Показатель 2003 г. Прогнозный период Остаточный период
1-й 2-й 3-й
Темп роста 15% 10% 8% 5%
Совокупный доход 180542 207623 228386 246 656 258989
Прибыль до налогообложения 15776 18142 1957 21553 22631
Налог на прибыль 3786 4354 4790 5173 5431
Чистая прибыль 11990 13788 15167 16 380 17199
Активы 821369 944574 1039032 1122154 1178262
Использование активов 0,22 0,22 0,22 0,22 0,22
Изменение активов 123205 94457 83 123 56108
Собственный капитал 76538 88019 96821 104 566 109795
Мультипликатор капитала 10,73 10,73 10,73 10,73 10,73
Обязательства 744831 856556 942211 1017588 1068468
Прирост обязательств 111725 85656 75377 50879
Поток наличности, идущий на увеличение (уменьшение) баланса банка -11481 -8802 -7746 -5228
Денежный поток 2308 6365 8635 11971
Ставка дисконтирования
Текущая стоимость будущего денежного потока 1986 4058 4078
Текущая стоимость будущих денежных потоков 10122
Текущая стоимость реверсии 13959
Итого стоимость, полученная методом дисконтирования денежных потоков 24080

Таблица 11.23.
Расчет стоимости пакета акций в рамках доходного подхода
Стоимость, полученная доходным подходом, тыс. руб. 24080
Оцениваемая доля собственности (20% от УК), тыс. руб. 4861,00
Скидка на неконтрольность 30%
Стоимость оцениваемого пакета, полученная в рамках доходного подхода, тыс. руб. 3416,20

Таблица 11.24. Весовые коэффициенты
№ п/п Наименование фактора Доходный подход, % Затратный подход,%
1 Учет влияния рыночной ситуации 67 33
2 Учет влияния размера пакета 80 20
3 Достоверность информации 33 67
4 Учет специфики объекта 25 75
5 Наличие исходной информации 25 75
6 Отражение тенденции 80 20
Интегральный показатель качества подхода (весовой коэффициент) 52 48

Таблица 11.25. Итоговая таблица согласования результатов оценки
Подход Стоимость, тыс.
руб.
Вес, % Вклад подхода в рыночную стоимость, тыс. руб.
Затратный подход 3133,48 48 1504,070
Доходный подход 3416,20 52 1776,424
Итого 3280,494
Итого рыночная стоимость пакета акций (округленно), тыс. руб. 3300

Показатель чистого операционного дохода зависит от платы за арендованные помещения и расходов по эксплуатации здания. Не существует каких-либо еди­ных правил, на которых офисное здание сдается в аренду, особенно в российских условиях неотрегулированности законодательной базы и высоких ставок налога.

Каждый договор аренды является индивидуальным и может содержать много различных условий и ограничений, в том числе не отраженных в договоре аренды. Прежде чем приступить к оценке офисного здания, оценщик должен вниматель­нейшим образом исследовать договоры аренды.

Офисное здание может быть сдано целиком одному арендатору, крупными бло­ками, например этажами, нескольким арендаторам или множеству мелких арен­даторов. Кроме того, часть помещений может занимать сам домовладелец. В за­висимости от этих условий могут различным образом распределяться расходы по эксплуатации здания.

Если здание целиком передается одному арендатору, то, как правило, все рас­ходы по эксплуатации возлагаются на него. Если здание сдается частями боль­шому количеству арендаторов, то расходы по ремонту внешней инфраструктуры, коридоров, фасадов, главного входа, вспомогательных помещений и т. д. владелец берет на себя. Договорами аренды могут быть предусмотрены условия оплаты арендаторами части расходов по ремонту и коммунальным услугам.

Основное правило состоит в том, что владелец здания для устранения как мож­но большего числа случайных расходов и гарантии стабильности дохода будет стремиться переложить большую часть расходов на арендаторов.

В случае, если здание сдается частями и владелец оставляет за собой какую-то часть здания и предлагает арендаторам дополнительные услуги, которые могут быть включены в арендный договор или оплачиваться отдельно, то денежные по­токи оценщик должен разложить на составляющие: валовой доход, эксплуатаци­онные расходы, чистый операционный доход и ставка капитализации.

Валовой доход будет состоять из:

• рентной платы существующих арендаторов;

• дохода от помещений, занимаемых владельцем;

• потенциального дохода от еще не сданных площадей;

• потенциального дохода от перезаключения контрактов с существующими арендаторами после истечения их сроков.

Эксплуатационные расходы включают:

• коммунальные платежи;

• затраты на оплату обслуживающего персонала;

• страхование;

• затраты на ремонт;

• затраты на эксплуатацию лифтов;

• затраты на уборку помещений и территории;

• налоги.

Ставка капитализации может значительно изменяться в зависимости от типа здания, его местоположения, возможности полной аренды строения, а также от большого числа других факторов, влияющих на риск вложения капитала в офис­ное строение.

Когда здание сдается большому числу мелких арендаторов, то величина аренд­ной ставки может быть чрезмерно завышенной или заниженной. Здесь может ска­заться фактор устойчивой платежеспособности арендатора. Оценщику следует сопоставить эти ставки арендной платы со средними условиями на момент оцен­ки. Если проведенный анализ показывает устойчивость поступления доходов от арендной платы, то валовой доход может быть определен суммой фактических по­ступлений от аренды, а нетто-доход может быть капитализирован единообразно.

Следует иметь в виду, что когда оценщик оценивает доход от сдачи свободных площадей, то он должен привлекать данные по арендной плате из внешнего срав­нения без привлечения аналогов из данного офисного здания.

Пример. Составление реконструированного отчета о доходах для бизнес­центров.

Основным моментом при оценке методом прямой капитализации дохода ры­ночной стоимости таких объектов недвижимости, как административные здания, бизнес-центры и другие комплексы офисного назначения, является составление реконструированного отчета о доходах. Реконструированный отчет о доходах вы­полняется на основе форм финансовой отчетности: баланса и отчета о доходах. Прежде всего он необходим для расчета величины чистого операционного дохода, применяемого для целей оценки. Так как определение чистого операционного до­хода, применяемого для целей оценки, отличается от определения чистой операци­онной прибыли, применяемой для целей бухгалтерского учета, реконструирован­ный отчет о доходах отличается от отчетов о доходах, выполненных бухгалтерами.

Реконструированный отчет о доходах представлен в форме табл. 11.26.

Рассмотрим подробно особенности формирования каждой позиции этого до­кумента.

Потенциальный валовой доход — общий доход, который можно получить от не­движимости при 100%-ной занятости без учета всех потерь и расходов. Он вклю­чает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответ­ствии с договором и другие доходы от недвижимости.

Плановая аренда — это часть потенциального валового дохода, которая об­разуется за счет условий арендного договора. При расчете плановой аренды не­обходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации зда­ния и т. д.

11.2. Оценка офисов 389
Таблица 11.26. Реконструированный отчет о доходах
Показатели Величина показателя
Потенциальный валовой доход
Плановая аренда (')
Скользящий доход
Рыночная аренда (2)
Прочие доходы
Итого потенциальный валовой доход
Вакансии и потери в ренте
Действительный валовой доход
Операционные расходы
постоянные
переменные
расходы на замещение
Итого операционные расходы
Чистый операционный доход
Обслуживание ипотечного кредита
Денежный поток до выплаты налогов (дивиденды на собственный капитал)

Скользящий доход образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значе­ния, отмеченные в договоре.

Рыночная аренда — это часть потенциального валового дохода, которая отно­сится к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе ры­ночных ставок арендной платы.

Прочие доходы — доходы, получаемые за счет функционирования недвижимо­сти и не включаемые в арендную плату. В эту позицию включаются доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т. д. Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка.

Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта, сме­ны арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в про­центах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка. Оценка занятости должна проводиться с учетом тенден­ций изменения спроса и предложения на будущий период.

Действительный, или эффективный, валовой доход есть предполагаемый доход при полном функционировании собственности с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.

Операционные расходы, или расходы на содержание, являются важнейшей ха­рактеристикой недвижимости. Операционные расходы — это периодические рас­ходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизвод­ства действительного валового дохода.

Исходя из экономической сути отдельных статей расходов они могут быть от­несены к одной из трех групп:

• постоянные расходы;

• переменные расходы;

• расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени запол­ненности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатаци­онные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта.

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использо­вания собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида соб­ственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, одна­ко следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

• расходы на управление;

• расходы по заключению договоров аренды;

• заработная плата обслуживающему персоналу;

• коммунальные расходы — газ, электричество, вода, тепло, канализация;

• расходы на уборку;

• расходы на эксплуатацию и ремонт;

• расходы на содержание территории и автостоянки;

• расходы по обеспечению безопасности и т. д.

Расходы на управление имеют место независимо от того, кто управляет — сам владелец или управляющий по контракту. Обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от эффективного валового дохода в зависи­мости от типа недвижимости. Большие арендные комплексы могут иметь отдель­ные офисы, жилые помещения для управляющих, кроме того, могут иметь место значительные расходы на почту, телефон, юридические и бухгалтерские консуль­тации, рекламу и т. д.

Расходы по заключению договоров аренды включают оплату агентов, ведение и сохранность договоров аренды. Для давно функционирующей собственности эти расходы могут быть включены в состав затрат на содержание. Однако для вновь вводимой в эксплуатацию собственности расходы на привлечение арендаторов и заключение первых договоров могут быть значительными и относится к капиталь­ным вложениям на развитие собственности. При расчете чистого операционного дохода расходы по оформлению аренды могут быть либо учтены в году выплаты, либо могут быть распределены на весь срок аренды.

Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого на содержании и эксплуатации объекта.

Расходы на коммунальные услуги определяются из прошлых объемов их потре­бления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов. При анализе этой статьи расходов следует обратить внимание на распределение оплаты коммунальных услуг между владельцем и арендатором.

Расходы на уборку определяются в виде ставки на единицу площади, независи­мо от того, будет ли уборкой заниматься обслуживающий персонал или специаль­ная фирма. Эти расходы аналогичны расходам на горничных в гостиницах и могут возлагаться или на владельца, или на арендатора.

Расходы на эксплуатацию и ремонт инженерного оборудования здания. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение. Чем больше сумма замещения, тем меньше расходы на ремонт.

Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от слож­ности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату арендаторам, кото­рые ими пользуются.

Расходы по обеспечению безопасности зависят от местных условий и размеров охраняемой собственности. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и оборудо­вания.

Расходы на замещение — это постоянные расходы, предусматривающие пери­одическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. Обычно к аким компонентам относят:

• кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;

• санитарно-техническую и электроарматуру и приборы;

• механическое оборудование;

• пешеходные дорожки, подъездные дороги и т. п.

К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуе­мых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает вла­делец.

Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже собственности.

Для составления реконструированного отчета о доходах используются данные местного рынка и данные из бухгалтерской отчетности. При этом данные из бух­галтерских отчетов в чистом виде использовать для целей оценки нельзя.

Обычно владельцу недвижимости представляется отчет о доходах, в котором содержится перечень всех выплат, произведенных в течение года. Некоторые по­зиции, включаемые в отчет, подготовленный для владельца, при подготовке ре­конструированного счета о доходах для целей оценки следует исключить. К этим позициям относятся:

• расходы, связанные с бизнесом;

• бухгалтерская амортизация;

• подоходный налог с владельца;

• корпоративные затраты;

• добавления к капиталу (капиталовложения).

При оценке расходов следует выделять те расходы, которые направлены на под­держание функционирования бизнеса.

Бухгалтерская амортизация не является реальным денежным платежом. Кро­ме того, бухгалтерская амортизация рассчитывается на основе прошлых затрат, которые не связаны с текущей рыночной стоимостью, а величина ее часто связана с налоговым положением владельца. Наконец, главным моментом здесь является то, что методы и процедуры капитализации учитывают возврат инвестирован­ного капитала, поэтому учет амортизации является для целей оценки является излишним.

Величина подоходного налога с владельца не зависит собственно от параметров самой недвижимости, а определяется формой владения и правами собственности.

Поэтому отнесение подоходных налогов к операционным расходам является не­корректным.

Затраты, связанные с корпоративным владением собственностью, также от­носятся не к самой недвижимости, а связаны с типом организационно-правовой формы владения. Поэтому этот тип затрат также не включают в реконструирован­ный отчет о доходах, предназначенный для целей оценки.

Расходы на капитальные улучшения, т. е. капиталовложения, не повторяемые ежегодно и не включаемые в перечень ежегодных затрат на содержание, также яв­ляются особенностью реконструированного отчета о доходах. Такие улучшения могут увеличить чистый годовой доход или продлить срок экономической жизни здания. Поэтому на практике при анализе дисконтированных денежных потоков величины капитальных расходов вычитаются из чистого операционного дохода в том периоде, когда они имеют место.

В данном учебном примере рассматривается образец составления реконструи­рованного отчета о доходах для определения чистого операционного дохода на примере реального административного здания, типичного бизнес-центра.

Общие данные

Административное здание постройки 1971 г.

Общая площадь здания 13 000 м2.

Площадь, предлагаемая для сдачи в аренду, 6500 м2.

Объект включает два здания: главный корпус с офисами и актовым залом, вспо­могательный корпус со спортивным залом, небольшой гостиницей, трансформа­торной подстанции, гаражи. На земельный участок и здания оформлено право собственности. Часть площадей в здании занимает собственник и управляющая компания. Поскольку здание сравнительно новое, то его планировка отвечает со­временным требованиям и соотношение арендопригодной и общей площади со­ставляет 75%.

Практически все площади сданы в аренду. В арендуемую площадь по договорам включена только площадь комнат. Периодически сдаются для проведения различ­ных мероприятий или занятий спортивных секций актовый и спортивный залы. Заключение договоров аренды — это сложный процесс. Договоры заключались в разное время, арендаторы имеют свою историю, поэтому в бизнес-центре нет еди­ной для всех арендаторов ставки аренды — за 1 м2 сдаваемой в аренду площади. После кризиса арендная плата устанавливалась не в рублях и не в долларах США, а по договорному курсу, устанавливаемому управляющей компанией ежемесячно. Этот курс привязан к изменению условной единицы, назначаемой КУГИ за по­мещения, арендодателем которых является город, и курсу доллара США, устанав­ливаемому КУГИ. Вновь заключаемые договора уже фиксируются не в условных единицах, а в долларах США.

Поскольку в здании ведется ремонт, то общая площадь, пригодная к сдаче в аренду, меняется в течение года. Каждый месяц определяется плановая площадь, коэффициент недозагрузки меняется в течение года, но не превышает 10%.

Договоры с городскими инженерными ведомствами (Водоканалом, Ленэнерго, ГП ТЭК и др.) заключены управляющей компанией. В величину арендной платы по договору входят собственно арендная плата с налогом на добавленную стои­мость, оплата коммунальных услуг, абонентская плата за телефон, услуги охраны, услуги управляющей компании, уборка помещений, без разделения суммы по по­зициям.

Доходная часть отчета (действительный валовой доход) включает следующие позиции:

• поступления по договорам аренды;

• оплата междугородных переговоров;

• арендные платежи за использование территории двора, актового и спортив­ного зала, гостиницы;

• оплата долга за предыдущие месяцы.

На следующем этапе составления отчета определяются операционные расходы. Они состоят из постоянных и переменных расходов.

1. Переменные расходы сильно зависят от степени заполненности здания и включают следующие позиции (процент от общих затрат):

• электроэнергия — 9;

• теплоэнергия — 7;

• водоснабжение — 1;

• абонентская плата за телефон — 7;

• оплата междугородных телефонных разговоров — 10;

• охрана (оплата по договору с охранной фирмой) — 12;

• вывоз мусора — 1;

• обслуживание лифтов — 0,5;

• дезинфекция — 0,4;

• зарплата персонала управляющей компании с начислениями — 24;

• хозяйственные затраты и текущий ремонт — 12;

• страховка — 0,1;

• налоги — 17.

В статье «Хозяйственные затраты и текущий ремонт» учтены расходы на по­купку канцелярских товаров, товаров бытовой химии, обслуживание автомобиля управляющего, покупку компьютеров, нормативной литературы, участие в семи­нарах, замену электрических щитков, замена задвижки в теплоцентре и т. п.

2. Постоянные расходы. К постоянным относятся расходы, которые не зависят от степени заполненности здания. К ним относятся:

• налог на недвижимое имущество;

• земельный налог;

• страхование здания.

Отношение величины операционных расходов к действительному валовому до­ходу называется коэффициентом оперативных расходов. Для рассматриваемого примера он составляет порядка 46%.

Реконструированный отчет о доходах для данного бизнес-центра приведен в табл. 11.27.

Таблица 11.27. Реконструированный отчет о доходах для бизнес-центра
№ п/п Параметры Ед. изм. Всего за 12 мес. Среднее за 12 мес.
1 Общая площадь объекта м2 13926,4
2 Арендопригодная площадь м2 10269,41
Полученные и планируемые доходы
3 Курс $ на середину месяца руб. 25,8 24,7
4 Курс у. е. КУГИ руб. 12,6
5 Курс у. е. управляющей компании руб. 16,2
6 Планируемая к сдаче площадь м2 8623,4
7 Сдаваемая в аренду площадь (по договорам) м2 83041,9 6920,2
8 Плановые поступления от аренды руб. 10754087,5 977644,3
8.1 Средняя планируемая арендная плата, п. 8/п. 6 руб./м2 112,7
9 Фактические поступления от аренды руб. 8247869,0 687322,4
9.1 Средняя фактическая арендная плата, п. 9/п. 7 руб./м2 98,3
9.2 Недосбор арендной платы % 26,8
10 Оплата долга за предыдущий месяц за аренду и ММТ руб. 2322527,8 193544,0
11 Поступления от арендаторов за ММТ руб. 335453,1 27954,4
12 Итого все платежи, п. 9 + п. 10 + п. 11 руб. 10905849,9 908820,8
12.1 Итоговые месячные платежи на 1 м2 сдаваемой в аренду площади, п. 12/п. 7 руб./м2 1576,0 131,1
12.2 То же на 1м2 общей площади, п. 12/п.1 руб./м2 783,1 65,3
12.3 То же на 1 м2 арендопригодной площади, п. 12/п. 2 руб./м2 1062,0 88,5
12.4 Итоговые месячные платежи п. 12 $ 441485,6 36790,5
12.5 То же на 1 м2 сдаваемой в аренду площади $/м2 63,8 5,3
12.6 То же на 1 м2 общей площади $/м2 31,7 2,6
12.7 То же на 1 м2 арендопригодной площади $/м2 43,0 3,6
Коммунальные платежи и текущие расходы по обслуживанию
13 Электроэнергия руб. 500994,9 41749,6
14 Теплоэнергия руб. 412769,9 34397,5
15 Водоснабжение руб. 62435,6 5203,3
16 Абонентская плата за телефон руб. 387774,7 32314,6
17 ММТ руб. 596314,5 49692,9
18 Охрана руб. 612870,0 51072,5
19 Вывоз мусора руб. 38475,4 3206,3
20 Лифты руб. 19896,3 1658,0
21 Дезинфекция руб. 9360,0 780,0
22 Зарплата с начислениями руб. 1289822,4 107485,2
23 Хозяйственные затраты и текущий ремонт руб. 743161,0 61930,1
24 Всего затраты по обслуживанию здания руб. 4673874,6 389489,6
24.1 То же на 1 м2 общей площади руб./м2 335,6 28,0
24.2 То же на 1 м2 арендопригодной площади руб./м2 454,0 37,8
24.3 То же на 1 м2 сдаваемой в аренду площади руб./м2 619,1 51,6
Налоги
25 Налог с продаж руб. 47349,912 3945,826
26 Налог на имущество руб. 298231,2 24852,6
27 Налог на пользователей дорог руб. 188762,76 15730,23

Таблица 11.27 (окончание)
№ п/п Параметры Ед. изм. Всего за 12 мес. Среднее за 12 мес.
28 Налог на прибыль руб. 41650,8 3470,9
29 НДС руб. 410940 34245
30 Налог на рекламу руб. 840 70
31 Всего налоги руб. 987774,7 82314,6
32 Итого расходы, п. 24 + п. 31 руб. 5661649,3 471804,1
32.1 То же на 1 м2 общей площади руб./м2 406,5 33,9
32.2 То же на 1 м2 арендопригодной площади руб./м2 550,0 45,8
32.3 То же на 1 м2 сдаваемой в аренду площади руб./м2 750,0 62,5
33 Расходы п. 32 в долларах США $ 228785,0 19065,4
34 ЧОД, п. 12 - п. 32 руб. 5244200,6 437016,7
34.1 То же на 1 м2 общей площади $/м2 15,3 1,3
34.2 То же на 1 м2 арендопригодной площади $/м2 20,7 1,7
34.3 То же на 1 м2 сдаваемой в аренду площади $/м2 28,2 2,3

.

<< | >>
Источник: Под ред. В. Е. Есипова, Г. А. Маховиковой. Оценка бизнеса: Учебное пособие. 3-е изд. — СПб.: Питер, — 512 с.: ил. — (Серия «Учебное пособие»).. 2010

Еще по теме 11.2. Оценка офисов:

  1. 2.6.2. Оценка эффективности использования городских земель
  2. 11.4 Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью затратного подхода
  3. ПРИЛОЖЕНИЕ 1 МЕТОДИКА ОЦЕНКИ КВАРТИР, ДОМОВ И РЕМОНТА
  4. 8.1. Оценка инвестиционного климата г. Таганрога
  5. 8.1. Понятие, классификация, критерии признания и оценка доходов и расходов
  6. Подходы к оценке готовности клиента вернуть кредит
  7. 2. Международный департамент (валютное, внешнеэкономическое управление) в отечественном офисе коммерческого банка
  8. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ
  9. 4.2. Оценка стоимости зданий и сооружений
  10. 6.1. Оценка стоимости предприятия как действующего
  11. 6.6. Особенности оценки отдельных объектов и прав собственности, используемых для бизнеса 6.6.1. Оценка офисных зданий
  12. 6.6.3. Оценка гостиниц
  13. 5.3. РЫНОЧНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
  14. 11.1. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЧЕЛОВЕЧЕСКОГО КАПИТАЛА
  15. 10.1. Оценка предприятия как действующего
  16. Оценка синергического эффекта
  17. 11.2. Оценка офисов
  18. 11.3. Оценка гостиничного бизнеса
  19. 11.6. Оценка ресторанов
  20. 1.5. Описание объекта оценки при составлении отчета