<<
>>

Ипотечное кредитование

Современная государственная жилищная политика ориентирована на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.
Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые было употреблено в законодательстве Солона (VII в. до н.э.), где означало столб, врытый в землю должника. В России идея ипотеки насчитывает более чем сто лет.

Еще гоголевский Чичиков пытался провернуть некоторую аферу с получением ипотечного кредита под залог земель, для чего ему и потребовались мертвые души. Наибольшее распространение идеи ипотеки получили после реформы 1861 г., когда освобожденные крестьяне были наделены землей, которую они закладывали под кредит на закупку семян и инструментов. Ипотекой назывался деревянный кол, который вбивался в землю для обозначения границ участка, который принимался в обеспечение ссуды .

В некоторых странах государство стимулирует желание своих граждан приобрести жилье в кредит. Так, в США проценты по кредиту, выплаченные банку, уменьшают налогооблагаемый доход заемщика. Некоторые страны (США, Австралия) даже дают гарантии инвесторам в ипотечные ценные бумаги. Термин «ипотека» принято употреблять в нескольких значениях. Во-первых, ипотекой называется залог недвижимого имущества. Во-вторых, ипотекой называют закладную на заложенное имущество и долг по ипотечному кредиту. В гражданско- правовых отношениях термин «ипотека» употребляется в значении залога недвижимости.

Согласно Гражданскому кодексу РФ под ипотекой понимается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Ипотека — один из способов обеспечения обязательств, вид залога, где предметом выступает недвижимое имущество.

Ипотечный кредит — это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Залог недвижимости возникает на основании договора в силу Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с которым одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Предметом ипотеки является недвижимое имущество, перечень которого содержится в Гражданском кодексе и Законе об ипотеке: земельные участки, недра, квартиры и жилые дома, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. В договоре об ипотеке должна быть названа видовая принадлежность имущества, его индивидуальные характеристики. При ипотеке зданий и сооружений следует учесть, что ипотека этой недвижимости возможна лишь с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Заемщик должен иметь объект недвижимости, передаваемый в залог, в своей собственности. После передачи объекта в залог заемщик продолжает им пользоваться. Однако, его право собственности ограничивается: он не может распорядиться залогом (продать, передать, заложить, уступить и т.д.) без согласования с залогодержателем. В США, например, документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимости (дом или квартиру), остается у банка, выдавшего ипотечный кредит (mortgage), хотя и выписан на имя заемщика. В России в соответствие с Законом об ипотеке, в договоре должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит (ипотечный кредит) - это кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более банком или некредитной организацией физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия:

— сумма предоставляемого кредита;

— срок, на который предоставляется кредит;

— размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом;

— очередность погашения кредита и процентов по нему;

— основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.

Сумма кредита составляет не более 60 — 70% рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога. Остальную сумму заемщик обязан внести, как правило,- в сумме 30 — 40% его стоимости за счет собственных средств. Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Размер ежемесячного аннуитетного платежа рассчитывается по формуле:

-ПМ}

Па = СсЗ * Си/1 - (1+Сп)

где: СсЗ — остаток ссудной задолженности по кредиту на расчетную дату, руб.;

Сп — месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой, %;

Т — количество полных процентных периодов, оставшихся до окончательного погашения кредита.

Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора. Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 — 35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

предварительная квалификация (одобрение) заемщика.

Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки;

оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его

платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора.

Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. Кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. Существенным условием договора об ипотеке, без которого договор не может считаться заключенным, является оценка предмета ипотеки, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Объект недвижимости, передаваемый в залог, должен иметь коммерческую ценность, рыночная оценочная стоимость которой превышает размер обязательств по ипотечному кредиту.

При оценке предмета залога следует учитывать следующие факторы: соотношение спроса и предложения, полезность, отчужденность, конкуренция, ожидания, замещения и др. Используются следующие методы оценки:

• калькуляция (оценка по балансовой, остаточной, ликвидационной стоимости);

• метод прямого сравнительного анализа пр о даж;

• метод капитализации дохода (оценка объекта ипотеки с точки зрения его способности приносить доход в будущем). Как правило, все три метода используются в совокупности.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем при соблюдении требований законодательства и указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлторскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества. При залоге здания (сооружения) вместе с земельным участком в договоре об ипотеке должна быть определена отдельно стоимость здания (сооружения) и отдельно стоимость земельного участка,

заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья, заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса Обеспечение кредита может быть оформлено.

• договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

• трехсторонним (смешанным) договором купли- продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

• договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи;

проведение расчетов с продавцом жилого помещения.

Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита, Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи;

страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, т. е. принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, и с этого же момента у залогодержателя возникает право залога на заложенное имущество (предмет ипотеки). При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимости обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях ее определения. В записях Единого государственного реестра прав указывается также сумма выданного кредита. Вместе с заявлением залогодателя предъявляется документ об оплате регистрации, а также нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия, приложения к договору, документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. В случаях, предусмотренных законом, на регистрацию ипотеки должны быть представлены и иные документы. Так, Законом об ипотеке установлено, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников. Следовательно, в орган юстиции по регистрации прав должно быть представлено упомянутое письменное согласие собственников. При ипотеке жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи залогодателя, необходимо разрешение органов опеки и попечительства на гаершение данной сделки, которое также следует пред-авить на регистрацию договора об ипотеке. В случае шолнения обязательств по кредитному договору кре-лт считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре. В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов но процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

На рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники: 1) заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры г банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья;

продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основные функции кредитора:

• предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;

• оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;

• обслуживание выданных ипотечных кредитов;

операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.

Основные функции операторов вторичного рынка:

• рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;

• выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

• привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;

• оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.

Например, Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию призвано привлекать кредитные ресурсы в сферу банковского долгосрочного ипотечного жилищного кредитования,

Основные задачи агентства:

• подготовка требуемых стандартов и процедур, связанных с долгосрочным ипотечным кредитованием для банков, желающих продавать свои ипотечные кредиты агентству;

• приобретение у коммерческих банков правомочных долгосрочных жилищных ипотечных кредитов;

• выпуск под гарантии государства ценных бумаг, обеспеченных приобретенными ипотечными кредитами, для размещения их среди инвесторов.

Для приобретения у банков выданных правомочных долгосрочных жилищных кредитов агентство может использовать:

• привлеченные средства институциональных инвесторов и частных лиц, приобретающих ценные бумаги агентства, обеспеченные ипотечными кредитами, залогом недвижимости и гарантиями государства;

• привлеченные на возвратной основе бюджетные средства, выделенные целевым образом на организацию долгосрочного жилищного кредитования для установленных категорий граждан.

органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделбк с ним — государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основные функции этих органов:

• регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;

• регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;

• хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;

страховые компании — страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

риэлтерские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья.

К функциям риэлтеров относятся: подбор вариантов купли- продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;

инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.;

инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью,

В настоящее время долгосрочные жилищные кредиты населению предоставляют универсальные коммерческие банки. Расширение этих операций, рост масштабов рынка неминуемо приведут к созда- -нию специализированных кредитных организаций, ограничивающихся деятельностью по ипотечному кредитованию населения. Создание кредитных организаций типа «ипотечных банков», «ссудосберега-тельных ассоциаций», «строисберкасс» позволит повысить профессионализм и качество услуг, предлагаемых населению банками и кредитными организациями. Их создание и работа в сфере кредитования населения во многом будут определяться адекватным развитием банковского законодательства и созданием необходимой нормативной базы, регулирующей их деятельность,

Помимо коммерческих банков, определенную роль в формировании дополнительного платежеспособного спроса на жилье могут сыграть другие организации, в том числе в качестве кредиторов (фонды поддержки и развития жилищного строительства, кредитные союзы и др.). Указанные организации за счет собственных и привлеченных средств предоставляют населению займы на строительство и приобретение готового жилья в рамках создаваемых паевых капиталов или фондов. Они не являются кредитными организациями, и для осуществления ими деятельности по предоставлению ипотечных займов им не требуется получения лицензии Центрального банка Российской Федерации.

Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.

Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка. Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования может осуществляться из следующих источников:

а) кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями (фондами) ;

б) средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями, паевыми инвестиционными фондами и др.) сроком на 5- 10 лет;

в) размещение эмиссионных ипотечных ценных, бумаг;

г) средства от продажи целевых облигационных займов. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной - именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

• право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства,

• право залога на имущество, обремененное ипотекой. Обязанными по закладной лицами являются должник

по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки.

Закладная должна содержать

слово «закладная», включенное в название документа,

имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель юридическое лицо;

имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель — юридическое лицо,

название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;

указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подложит уплате по частям — сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них

либо условий, позволяющих определить эпт сроки и раЛтеры платежей (план погашения долга.) ; 8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

Уі до ножную оценку имущества, на которое устаноБ- лена ипо Гека,

101 наименование права, в силу которого имущее гво, являющиеся нредмсгом ИЛОГЄКИ, принадлежим 3d/\0- годатемо, и органа, зарешетриро вившего это діраво, 11} \КО ЫНИГ> !ЫТО, ЧТО имущество, ЯП,\ЯЮЩЄЄСЯ 1[род- МеГОЧИПОТХ'КИ, обременено правом пожизненного ПОЛЬЗОВАНИЯ, аренды, сервитутом, ИНЫМ H|Z>eiOOM \ийо ие обременено никаким из иодлежа щ и >с ГС)Су. дарствен* ши регистрации прав третьих Лтд міїмонтгосударственной регистрации плоте tet*; 121 подпись залогодателя, а если он является третьим ^ИЦПЧ іаКЖО и должника ПО обеспеченному ИПО- юкон оия ыллкству, IJl (.ведения о времени и месте нотариального уло-

с го в грен и я договора oo ипотеке' 14] указание даты выдачи закладной иервоначггАьно- м у -глло годе ржатолю

Докчменг, названный «заіс\адная», в котороіч тсм ч* %»*н(ч*шсутствуїат какие-либо данные, ^азанные в \іьнкіііч 1 —14 m* является закладной и не

f И і 14 V'F"' іКфШШЧіПЬНОМу Чсі\ОІ"ОДОрЛМІОMO.

К і4К\)Д>4)1ІМ 1"Л |'ыІ і, [фН\n -Kt'IIiir Д[Ж) МОИ ГЫ( OII- pi МШИМ ПП'ЛеКН ИЛИ НРОіЗчі удимые дл_я OCV-

Ш<Л1Н\ОІШД Ui М!Іе\орЖаїО\ОМСКпНХ ІІ|)<ЛВ По СКЛАДНОЙ.

Лихиік uih 1ННЫИ владелец ^і)К,\адной вира» с» по- мгущесі вившого государстве ннуїо репк грацию шняоки зарегистрироватьеговєдїіііом і о» ІІЮННоМ |Н'ЄС- фС правіш недвижимое ИМущо- I Г h! і и Ktl4l'L IfcO 3>Ш>І ОДерЖсП еля С указанием его ХЯ2ЫС- еи и мое пі «нггип на, ci ее me владельцем ш\адноП чьмиїсз* юрнднчічгкпе мщо — его наименования я <і імхожд* ния

\rOHIf тво Птл ечното жнлнпщо* о кридитвап ЇІЯ і МІЖ К} HPfh' i спои представительства в региона :х: їіьл- к - ! lk т \dK задние и га ким образом оС>оспечнваот- ь 1Ч{К- |шняно«рованно Ставки нпотеч пых кредитов \ Ш*1Ь еиыми покупателю .жи\ья кредиты

должны выдаваться под 18% годовых в рублях на срок до 20 лет На сумму выкупленных кредитов АИЖК выпускает ипотечные ценные бумаги, обеспеченные госгарантиями Одним из таких финансовых инструментов является облигация с ипотечным покрытием. Под облигацией с ипотечным покрытием закон понимает облигацию самого ипотечного агентства, для исполнения обязательств по которым оно формирует ипотечное покрытие С финансовой точки зрения, покрытие представляет собой активы, которые приносят определенный доход Этот доход будет использоваться для выплаты купонов, а также для погашения номинала облигации в конце срока Покупателем ипотечных бумаг (хотя формально они распространяются по открытой подписке) должен с гать Пенсионный фонд РФ Эмиссия будет осуществляться траншами по мере накопления выкупленных закладных. На конец 2002 г АИЖК выкупило лишь 49 закладных на общую сумму 27 млн руб (за счет уставного капитала), а всего подписано договоров о выкупе закладных на сумму 60 млн руб Схема взаимодействия участников ипотечного рынка

Заключаемые договоры:

— Соглашение о сотрудничестве (Агентство, Региональный оператор, Администрация)

— Соглашение о сотрудничестве (Агентство, Региональный оператор)

— Соглашение о сотрудничестве (Региональный оператор, Банк)

— Договор о сотрудничестве (Региональный оператор, Страховая компания)

— Соглашение о сотрудничестве (Региональный оператор, Оценочная компания)

— Соглашение о сотрудничестве (Региональный оператор, Риэлторская компания)

— Кредитный договор (Заемщик, Банк)

— Договор купли-продажи жилого помещения (Заемщик, Продавец)

— Договор об ипотеке квартиры (Заемщик, Банк)

— Закладная (Заемщик, Банк)

11А — Договор купли-продажи закладной (Банк, Региональный оператор)

11Б — Договор купли-продажи закладной (Региональный оператор, Агентство)

Сфера применения ипотеки достаточно широка. Ипотека может быть установлена по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде и любом другом гражданско-правовом договоре, если это не противоречит законам и существу обязательства. Данный вид обеспечения обязательства является достаточно привлекательным, так как уровень цен на недвижимость, особенно на земельные участки и жилые помещения, в России традиционно высок.

Также ипотека может служить каналом для поступления финансовых ресурсов в сельскохозяйственное производство и другие капиталоемкие отрасли экономики, требующие значительных капиталозатрат. Кредит, выдаваемый под залог недвижимости (ипотечный кредит) позволяет увеличить долю свободного капитала в производстве, а также финансировать покупку земли, дорогостоящего оборудования, жилья, возведение современных производственных построек и сооружений. Ипотечный кредит привлекателен и потому, что является самым долгосрочным, следовательно, обусловливает сравнительно низкие годовые про центы. И, наконец, с помощью ипотеки создается фиктивный капитал на базе ценной бумаги (закладной).

Однако при всех своих неоспоримых достоинствах, в России ипотека пока не получила должного рашро странения. Причин тому несколько.

Основной является сравнительно невысокий уровень жизни населения. Для предоставления ипотечнот кредита необходимым условием является наличие устойчивых доходов у заемщика. К примеру, при покупке квартиры под залог этой же квартиры необходимо внести первоначальный взнос (около 30 - 50% в зависимости от схемы кредитования) , а также ежемесячно выплачивать банку годовые проценты (в России от 5 до 25%, в отличие; от стран Западной Европы и Северной Америки, где годовой процент при кредитовании под залог недвижимости не превышает 1-5%). Согласно расчетам Минэкономразвития, приемлемый уровень кредитной ставки должен составлять 10% годовых для столицы и 8% для регионов. Столь высокий годовой процент связан со сроками кредитования. Если на Западе ипотечный кредит выдается па срок от 15 до 40 лет, то в России - лишь на 5-10 лот. Препятствием к развитию ипотечного кредита является также и то, что доходы большинства населения непрозрачны. Ведь для выдачи кредита в банк необходимо представить документы, подтверждающие доходы заемщика. Утаивание доходов выгодно и для продавцов недвижимости. Не секрет, что на практике цона па недвижимость в документах объявляется заведомо более низкая, чем та реальная цена, за которую эта недвижимость фактически продается. Очевидно, что в таких условиях банки не стремятся предоставлять кредиты.

Экономически невыгодной стала ипотека после ввода НДС на операцию покупки недвижимости у физических лиц. Так как, к примеру, при покупке недвижимого имущества в кредит НДС взимается на каждом этапе этой 'многозвенной процедуры. Фактически это приводит к повышению цен на объекты (недвижимость).

Тем не менее, по оценкам специалистов, произошедшая недавно легализация сделок с землей (в связи с принятием нового Земельного кодекса) активизирует развитие рынка недвижимости (земли в частности и другого недвижимого имущества в том числе), следовательно, ускорит развитие ипотеки в России.

<< | >>
Источник: Глушкова Н.Б.. Банковское дело: Учебное пособие. — М.- Академический Проект; Альма Матер,2005. — 432 с.. 2005

Еще по теме Ипотечное кредитование:

  1. 9. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ
  2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ
  3. Ипотечное кредитование
  4. §21.2. Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования
  5. §21.5. Система управления рисками ипотечного жилищного кредитования
  6. §21.6. Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования
  7. §21.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования
  8. §21. 5. Система управления рисками ипотечного жилищного кредитования
  9. §21.6.Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования
  10. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России
  11. Правовые основы развития ипотечного жилищного кредитования в городе Москве
  12. Функции Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию
  13. Задачи становления и развития ипотечного жилищного кредитования